Kogu maailm on praegu mõeldamatu ulatusega kriisi käes. See tähendab, et ka valitsused peavad võtma erakorralisi meetmeid. Selle olukorra põhjustatud ja jätkuva kahju võib olla tohutu. Fakt on see, et keegi ei saa praegu hinnata kriisi ulatust ega seda, kui kaua see kestab. Olenemata olukorrast kehtivad äriruumide rendid endiselt. See tekitab mitmeid küsimusi. Selles artiklis tahaksime vastata mõnele küsimusele, mis võivad tekkida äriruumide üürnike või üürileandjatega.
Üüri maksmine
Kas peate ikkagi üüri maksma? Vastus sellele küsimusele sõltub juhtumi asjaoludest. Igal juhul tuleb eristada kahte olukorda. Esiteks äriruumid, mida ei tohi enam ärilistel eesmärkidel kasutada, näiteks restoranid ja kohvikud. Teiseks on poode, mis võivad endiselt olla avatud, kuid otsustavad oma uksed ise sulgeda.
Üürnik on kohustatud üüri maksma üürilepingu alusel. Kui seda ei juhtu, on tegemist lepingu rikkumisega. Nüüd tekib küsimus, kas võib olla vääramatu jõud? Võib-olla on üürilepingus kokku lepitud asjaolud, mille korral võib kohaldada vääramatut jõudu. Kui ei, siis kohaldatakse seadust. Seadus sätestab, et vääramatu jõud on olemas, kui üürnikku ei saa vastutada rikkumise eest; Teisisõnu ei ole üürniku süü, et ta ei saa üüri maksta. On ebaselge, kas koronaviirusest tingitud kohustuste täitmata jätmine põhjustab vääramatu jõu. Kuna selle jaoks pole pretsedenti, on raske otsustada, milline on antud juhul tulemus. Sellegipoolest mängib rolli seda tüüpi üürisuhetes sageli kasutatav ROZ (kinnisvaranõukogu) leping. Selles lepingus on üüri vähendamise nõue tavapäraselt välistatud. Küsimus on selles, kas üürileandja suudab praeguses olukorras seda seisukohta mõistlikult säilitada.
Kui üürnik otsustab oma poe sulgeda, on olukord teine. Praegu aga seda kohustust ei tehta, tegelikkus on see, et külastajaid on vähem ja seetõttu ka vähem kasumit. Küsimus on selles, kas asjaolu peaks olema täielikult üürniku arvelt. Sellele küsimusele pole võimalik selget vastust anda, kuna iga olukord on erinev. Seda tuleb hinnata igal üksikjuhul eraldi.
Ootamatud asjaolud
Nii üürnik kui ka üürileandja võivad tugineda ettenägematutele asjaoludele. Üldiselt vastutab majanduskriis ettevõtja nimel, kuigi enamasti võib see koroonakriisi tõttu olla erinev. Arvesse saab võtta ka valitsuse rakendatud meetmeid. Ettenägematutel asjaoludel põhinev nõue annab võimaluse üürilepingu muutmiseks või tühistamiseks kohtu poolt. See on võimalik juhul, kui üürnikku ei saa enam mõistlikult pidada lepingu jätkamiseks. Parlamentaarse ajaloo kohaselt peab kohtunik selles küsimuses käituma vaoshoitult. Nüüd oleme ka olukorras, kus ka kohtud on suletud: seetõttu ei ole lihtne kohtuotsust kiiresti kätte saada.
Renditud vara puudus
Üürnik võib puuduse korral nõuda üüri vähendamist või hüvitist. Vara puuduliku seisukorra või muude tingimuste tõttu ei ole üürnikul rendilepingu alguses õigust saada üüritasu. Näiteks võib puuduseks olla: ehitusvead, lekkiv katus, hallitus ja võimetus hankida kasutusluba avariiväljapääsu puudumise tõttu. Kohtud ei soovi üldjuhul innukalt otsustada, et mingi asjaolu peab olema üürileandja arvel. Igal juhul ei ole avalikkuse puudumisest tulenev kehv ettevõtmine asjaolu, mida tuleks üürileandjal tasuda. See on osa ettevõtlusriskist. Samuti mängib rolli see, et paljudel juhtudel saab renditud vara siiski kasutada. Seetõttu tarnib või võtab söögikordade asemel vastu mitu restorani.
Kasutamiskohustus
Enamik äriruumide rendilepinguid sisaldab tegevuskohustust. See tähendab, et üürnik peab kasutama renditud äriruume. Erijuhtudel võib kasutamise kohustus tuleneda seadusest, kuid see pole alati nii. Peaaegu kõik äri- ja kontoriruumide üürileandjad kasutavad ROZ-i mudeleid. ROZ-i mudelitega seotud üldsätetes öeldakse, et üürnik kasutab renditud ruumi „tõhusalt, täielikult, korralikult ja isiklikult”. See tähendab, et üürniku suhtes kehtib tegevuskohustus.
Siiani pole Hollandis valitsussektori meedet, mis kohustaks sulgema kaubanduskeskus või kontoripind. Valitsus on siiski teatanud, et kõik koolid, söögi- ja joogiettevõtted, spordi- ja spordiklubid, saunad, seksiklubid ja kohvikud peaksid kuni edasise teatamiseni olema üleriigiliselt suletud. Kui üürnik on valitsuse korraldusega kohustatud üüritava vara sulgema, ei vastuta üürnik selle eest. See on asjaolu, mille kohaselt ei tohiks praeguse riikliku olukorra kohaselt üürnikku vastutusele võtta. Üldsätete kohaselt on üürnik kohustatud järgima ka valitsuse juhiseid. Tööandjana on ta kohustatud tagama ka ohutu töökeskkonna. See kohustus tuleneb sellest, et töötajaid ei saeta koronaviiruse saastumise ohuga. Sellistes tingimustes ei saa üürileandja üürniku tegevust sundida.
Personali ja / või klientide tervishoiu tõttu näeme, et ka üürnikud ise otsustavad renditud vara vabatahtlikult sulgeda, isegi kui valitsus ei ole seda teinud. Arvame praegustes tingimustes, et üürileandjad ei saa esitada nõuet kohustuse täitmiseks, trahvide maksmiseks ega kahju hüvitamiseks. Lähtudes ratsionaalsusest ja õiglusest, samuti kohustusest piirata võimalikult palju üürniku kahju, on meil raske ette kujutada, et üürileandja vaidlustaks (ajutise) sulgemise.
Üüritava vara erinev kasutamine
Toidu- ja joogiettevõtted on praegu suletud. Siiski on endiselt lubatud toitu kätte võtta ja kohale toimetada. Rendileping näeb aga enamasti ette range eesmärgi poliitika; mis teeb pealevõtmise erinevaks restoranist. Selle tagajärjel võib üürnik tegutseda üürilepingu vastaselt ja - võimaluse korral - trahve ära maksta.
Praeguses olukorras on igaühel kohustus oma kahju võimalikult palju piirata. Üleminekul pikap / kättetoimetamise funktsioonile vastab üürnik. Sellistes tingimustes on raske kõigis mõistlikkuses kaitsta seisukohta, et see on vastuolus lepingulise eesmärgiga. Tegelikult on üürileandjal tõenäolisem, et üürniku ees on nõue, kui üürnik ei tee kõik endast oleneva, et oma äri jätkuks, et ta saaks üüri maksta.
Järeldus
Teisisõnu on igaüks kohustatud oma kahju võimalikult palju piirama. Valitsus on juba teatanud kaugeleulatuvatest meetmetest, et aidata ettevõtjaid ja vähendada nende finantssurvet. Soovitatav on kasutada nende meetmete võimalusi. Kui üürnik keeldub sellest, võib osutuda raskeks kanda kahjusid üürileandjale. See kehtib ka vastupidi. Samal ajal on poliitikud kutsunud üürileandjaid ka tuleval perioodil üüri modelleerimist, et risk oleks jaotatud.
Ehkki üürnikul ja üürileandjal on omavahel lepingulised suhted ja põhimõte „tehing on tehing”. Soovitame omavahel rääkida ja võimalusi uurida. Üürnikul ja üürileandjal on nendel erandlikel aegadel võimalik üksteisega kohtuda. Ehkki üürnikul pole sulgemise tõttu sissetulekut, jätkuvad ka üürileandja kulud. Kõigi huvides on, et mõlemad ettevõtted sellest kriisist üle elaksid ja sellest üle saaks. Nii saavad üürnik ja üürileandja kokku leppida, et üür makstakse ajutiselt osaliselt ja puudujääk hoitakse kinni äriruumide taasavamisel. Peame üksteist võimalusel aitama ja peale selle pole mõisnikest pankrotistunud üürnikele kasu. Lõppude lõpuks pole uut üürnikku neil aegadel kerge leida. Ükskõik, millise valiku teete, ärge tehke rutakaid otsuseid ja lubage meil võimaluste osas nõu anda.
Saada sõnum
Kuna praegune olukord on nii ettearvamatu, võime ette kujutada, et see võib teie jaoks palju küsimusi tekitada. Jälgime tähelepanelikult arenguid ja hoiame teid hea meelega kursis viimase hetke olukorraga. Kui teil on selle artikli kohta küsimusi, võtke kindlasti ühendust ja pöörduge saidi juristide poole Law & More.