Kui VvE ei täida oma kohustusi: õiguskaitsevahendid Hollandi õiguse alusel

Kui teie korteriühistu (Vereniging van Eigenaars, VvE) ei suuda hoonet hooldada, reservfondi pidada ega koosolekuid pidada, saate ise tegutseda: Hollandi tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek) 5. raamat annab igale korteriomanikule võimaluse pöörduda kantonrechteri (alamkohtu) poole ja esitada nõude korteriühistu vastu. Peamine erand on ajastus: korteriühistu üldkoosoleku otsuse saab tühistada ainult siis, kui esitate hagi ühe kuu jooksul alates päevast, mil oleksite võinud sellest teada saada.

Praktikas on neli teed. Võite paluda kantonrechteril vale otsuse tühistada (artikkel 5:130 BW). Võite taotleda asendusvolitust, kui nõusoleku andmisest keeldutakse ilma mõjuva põhjuseta (artikkel 5:121 BW). Koosoleku kokkukutsumiseks võite kasutada eeskirju. Ja te võite ühingut kohtusse kaevata, et ta täidaks tema kohustusi ja hüvitaks oma kahju. Milline tee sobib, sõltub ühest küsimusest: kas ühing tegi vale otsuse, ei teinud üldse otsust või jättis tehtud otsuse täitmata?

Mida peab VvE Hollandi seaduste kohaselt tegema?

VvE peab haldama hoone üldkasutatavaid osi, pidama reservfondi ja pidama koosoleku, kus võetakse vastu raamatupidamisaruanne ja eelarve. Kõik muu, mida ta võib või peab tegema, tuleneb jagamisaktist, määrustest ja tsiviilseadustiku 5. raamatust.

Omanikeühistu tekib automaatselt, kui hoone jagatakse korteriomandiks. Iga omanik on seaduse alusel liige (artikkel 5:117 BW). Te ei saa liikmelisusest taganeda ja ühistu ei saa teid tagasi lükata; liikmelisus lõpeb alles siis, kui müüte. Ühistu on juriidiline isik (artikkel 5:124 BW), millel on piiratud seadusjärgne eesmärk: ühisuse haldamine ja kaasomanike huvide kaitsmine. Enamik tsiviilseadustiku 2. raamatu 1. jaotise juriidiliste isikute kohta käivatest üldreeglitest kehtivad ka sellele, välja arvatud artiklis 5:124 BW loetletud erandid.

Mida otsustavad jagamisakt ja määrused?

Jagamisaktis (splitsingsakte) määratakse kindlaks, mis on era- ja mis ühisvara, ning sellele lisatud määrustes on sätestatud kulude jaotus, hääleõigus ja volitused. Lugege need enne, kui millegi muu üle vaidlete.

Jagamisakt on notariaalne akt, mis loob korteriomandi õigused. See registreeritakse avalikes registrites. See sisaldab joonist, mis näitab, millised osad on eraomandis ja millised ühisomandis. Tavaliselt deklareerib see ühe kohaldatava standardse näidismääruse, sageli 1973., 1983., 1992., 2006. või 2017. aasta mudeli. Need määrused on teie hoone põhikiri. Need sätestavad kulude jaotuse, hääleõigused, juhatuse ja koosoleku volitused ning kasutuspiirangud.

Majaeeskirjad (huishoudelijk reglement) võivad lisada praktilisi reegleid müra, prügi ja üldkasutatavate ruumide kasutamise kohta. Need ei tohi olla vastuolus omandiõigusega. Reeglit, mis kuulub omandiõigusesse, näiteks piirangut oma korteri kasutamisele, ei saa majaeeskirjadesse lisada.

See, kas lekkiv aknaraam, rõdu, terrass, seina taga olevad torud või magamistoa kohal asuv lamekatus on ühiskasutuses või eraomandis, otsustatakse omandiõiguse dokumendis, mitte terve mõistuse järgi. Vastus määrab, kes maksab. Ühelgi reguleerivate dokumentide sättel , mis on vastuolus kohustusliku seadusega, ei ole mingit mõju. Akti ennast saab muuta ainult notariaalse dokumendiga, seaduse ja määrustega nõutava häälteenamusega. Enamikus hoonetes on see suur häälteenamus.

Kes haldab ühiskasutatavaid osi?

Ühistu haldab ühiskasutatavaid osi ja võtab kulud kõigilt omanikelt. Teie hooldate oma privaatseid osi.

Ühistu põhiülesanne on ühistu põhiülesanne (artikkel 5:126 BW). See hõlmab hoonet, katust, fassaadi, vundamente, ühiskasutatavaid rajatisi, trepikodasid, lifte ja ühiskasutusalasid. See hõlmab nende osade heas korras hoidmist ja õigeaegset tegutsemist juhtudel, kui ohutus on ohus. Ühistu nõuab kulud kõigilt omanikelt vastavalt asutamislepingus sätestatud suhtarvudele.

Edasilükatud hooldus ei ole abstraktne probleem. See põhjustab kahju eramajades. See võib kaasa tuua ka vastutuse külastajate ja naabrite ees: vastavalt artiklile 6:174 BW vastutab hoone omanik, kui hoone ei vasta kehtestatud standarditele, tekitatud kahju eest, kui see oht realiseerub.

Üürimine on eraldi teema, millel on oma reeglid. See, kas ja kuidas te võite oma korterit üürida, sealhulgas lühiajaliseks üürimiseks, tuleneb omandiõiguse dokumendist ja omavalitsuse eeskirjadest, mitte hoolduskohustusest. Seda käsitleme oma artiklis lühiajalise üürimise ja omanike ühingu kohta.

Millised on sissemaksete, reservfondi ja kontode reeglid?

Iga omanik maksab koosolekul määratud perioodilist sissemakset ning ühistu peab igal aastal reserveerima seadusjärgse miinimumsumma suuremate hooldustööde jaoks. Juhatus peab raha eest igal aastal aru andma.

Sissemakse, mida sageli nimetatakse teenusmaksuks (servicekosten), määrab kindlaks koosolek aastaeelarve alusel. Ühing peab hoidma ka reservfondi muude kulude kui tavapäraste aastakulude katteks. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtestab artikkel 5:126 BW elamutele minimaalse aastase reservi. See on kas summa, mis tuleneb mitmeaastasest hoolduskavast (meerjarenonderhoudsplan), mis ei ole vanem kui viis aastat ja hõlmab vähemalt kümmet aastat, või ilma sellise kavata vähemalt 0.5% hoone rekonstrueerimisväärtusest igal aastal. Reservfondi tuleb põhimõtteliselt hoida eraldi makse- või hoiukontol.

Juhatus esitab koosolekule aastaaruande ja eelarve. Omanikel on õigus tutvuda alusdokumentidega. Kui omanik ei maksa, võib ühistu ta kohtusse kaevata.

Ostja kannab ka osa võlgnevustest. Vastavalt BW artiklile 5:122 vastutavad ostja ja müüja solidaarselt käesoleval ja eelneval majandusaastal tasumisele kuuluvate sissemaksete eest. Seetõttu küsib notar enne tehingu lõpuleviimist juhatuselt võlgnevuste aruande. Ostja vastutab seejärel ainult selles aruandes märgitud summa ulatuses. Alates 1. juulist 2008 peab iga omanike ühing olema registreeritud ka kaubanduskoja (KvK) äriregistris.

Kuidas ühendused ebaõnnestuvad ja kui palju iga ebaõnnestumine teile maksma läheb?

Ebaõnnestumised esinevad neljas äratuntavas vormis: tegevusetus, edasilükatud hooldus, ebavõrdne jõustamine ja halb finantsjuhtimine. Lahendus on igaühe puhul erinev.

Mis saab siis, kui ühing on passiivne?

Passiivne ühistu (slapende VvE) on endiselt juriidiline isik, millel on seadusjärgsed kohustused, ja iga üksik omanik saab selle taaselustamist alustada. Esimene samm on tavaliselt nõuetekohaselt kokku kutsutud koosolek.

Tegevusetus on Hollandis kõige levinum ebaõnnestumine. Puudub juhatus või on juhatuses üks omanik, kes on aastaid tagasi koosolekute kokkukutsumise lõpetanud. Puudub eelarve, reservfond ja kindlustuse ülevaade. Osamakseid kogutakse ebaregulaarselt või üldse mitte. Samal ajal jääb maha teie enda hoone.

Passiivne ühistu tekitab müügi korral ka praktilisi probleeme. Ostjad ja nende laenuandjad küsivad protokolli, raamatupidamisdokumente ja hoolduskava. Kui need puuduvad, langeb hind või müük ebaõnnestub.

Passiivset ühistut saab taastada. Artikli 5:127 BW kohaselt võivad esimees ja juhatus kokku kutsuda koosoleku. Enamik tüüpeeskirju lubab omanikel, kellel kokku kuulub kindlaksmääratud minimaalne häälteosa, nõuda koosoleku kokkukutsumist ja kui esimees ei tegutse, kutsuda selle ise kokku. Kontrollige oma eeskirjadest täpset künnist ja etteteatamistähtaega. Kui koosolek on nõuetekohaselt kokku kutsutud, saab see määrata juhatuse, võtta vastu eelarve, tellida hoolduskava ja avada reservkonto.

Omavalitsustel on oma sekkumisõigus. Artikli 5:127a BW kohaselt võib omavalitsus taotleda kantonrechterilt luba koosoleku kokkukutsumiseks, kui hoone ei vasta oluliselt hooldusstandarditele. Omavalitsused kasutavad seda õigust peamiselt vanemate elamutega piirkondades.

Mis saab siis, kui hooldustööd lükkuvad edasi ja kahju jõuab teie korterisse?

Sa ei pea ootama. Omanik, kes kannatab kahju seetõttu, et ühistu ei suutnud ühistut ühistu osa korras hoida, saab ühistut vastutavaks pidada ja nõuda tööde tegemist.

Tüüpiline juhtum on juhatus, mis tuleb kokku, aga ei tegutse. Katus on kolm talve lekkinud, aruanne on laual olnud kaks korda ja koosolek lükkab otsuse langetamist edasi, kuna mõned omanikud ei saa või ei taha maksta. Samal ajal jõuab vesi ka ülemiste korruste korteritesse. Ühistu võlgneb kaasomanikele korraliku majandamise ja see kohustus ei kao ära, kuna mõned liikmed on kulude vastu. Meie märkus lekete ja langevate katusekivide kohta selgitab seda üksikasjalikumalt.

Mis saab siis, kui reegleid rakendatakse valikuliselt või ebavõrdselt?

Ühistu peab asutamislepingut ja kodukorda järjepidevalt kohaldama. Selektiivse täitmisele pööramise otsuse saab vaidlustada mõistlikkuse ja õigluse põhimõtete vastaselt.

Ühe omaniku hoiatamine rõduvarju eest, ignoreerides samal ajal kolme identset varikatust, pole mitte ainult ebaõiglane, vaid ka nõrgestab hilisemaid katseid reeglit jõustada. Välisriikide õiglase eluaseme seadused, millele selles kontekstis mõnikord viidatakse, ei kehti Hollandi hoone kohta.

Hollandi võrdse kohtlemise õigusaktid kehtivad. Üldine võrdse kohtlemise seadus (Algemene wet gelijke behandeling) keelab vahet tegemise sellistel alustel nagu rass, usk, sugu ja rahvus, sealhulgas eluaseme osas. Võrdse kohtlemise seadus puude või kroonilise haiguse alusel (Wgbh/cz) teeb sama puude ja kroonilise haiguse puhul. Kui arvate, et teid koheldakse ebavõrdselt sellisel alusel, võite küsida Hollandi Inimõiguste Instituudilt (College voor de Rechten van de Mens) mittesiduvat arvamust või pöörduda tsiviilkohtusse. Puudega elaniku mõistliku kohanduse, näiteks kaldtee või käsipuu paigaldamise keeld ühiskasutatavas ruumis võib kuuluda selle raamistiku alla. Kui ühing lihtsalt keeldub oma nõusolekut andmast, on BW artikli 5:121 kohane asendusluba sageli otsesem tee.

Mis saab siis, kui raha on valesti hallatud?

Igal omanikul on õigus dokumentidega tutvuda ja koosolek ei tohiks vastu võtta aruandeid, mida ta pole saanud kontrollida. Kui raha on kadunud, saab ühistu vastutusele võtta juhatuse või juhataja.

Halb finantsjuhtimine võib avalduda mitmel kujul. Sissemakseid ei koguta. Reservfond eksisteerib ainult paberil. Maksed lähevad ettevõttele, mis on seotud juhatuse liikmega. Kolm aastat pole olnud ühtegi kontot. Või segab juht ühistu raha oma rahaga.

Heakskiidu andmisest keeldumine on reaalne instrument. Raamatupidamisaruannete vastuvõtmine ja juhatusele heakskiidu andmine on eraldi otsused ning teine ​​ei tohiks automaatselt esimesest tuleneda. Kui vahendeid on väärkasutatud, on üks võimalus esitada politseile kriminaalkaebus.

Kuidas ühingu sees alustada?

Alusta kirjaliku kaebusega juhatusele ja ettepanekuga koosolekule. Seejärel koostab ametlik teade lepingu rikkumise kohta kõik hilisemad nõuded.

Peaaegu iga edukas juhtum algab kirjaliku tõendiga. Teatage probleemist juhatusele kirjalikult. Kirjeldage seda faktiliselt. Viidake asutamislepingu või määruste sättele, mis muudavad selle ühingu vastutusele. Lisage fotod ja kõik olemasolevad aruanded. Küsige kirjalikku vastust ettenähtud aja jooksul.

Kui vastust ei tule või vastus ei ole asjakohane, saatke ametlik teade maksehäire kohta (ingebrekestelling). Määrake täitmiseks mõistlik tähtaeg ja märkige, mida te edasi teete. Hollandi õiguse kohaselt on see teade oluline: ilma selleta ei ole võlgnik üldiselt maksehäires (artikkel 6:82 BW) ja viivitusest põhjustatud kahju hüvitamise nõue võib ainuüksi sel põhjusel ebaõnnestuda.

Kasutage nii koosolekut kui ka juhatust. Iga omanik võib taotleda punkti päevakorda võtmist. Korralikult sõnastatud ettepanekut koos hinnapakkumise ja rahastamisettepanekuga on palju raskem edasi lükata kui kaebust. Hoidke protokolli alles. See on tõend selle kohta, mida ja millal otsustati, ning ühekuuline otsuse vaidlustamise tähtaeg hakkab arvestama päevast, mil te oleksite võinud sellest teada saada.

Kui suhted on küll pingestunud, aga kõik elavad endiselt samas majas, on vahendus sageli tõhusam kui ärakuulamine. See võib lahendada kogu suhte, mitte ühe otsuse. Sama kehtib ka omanike endi vaheliste vaidluste kohta, kus üldised kohtuvälise vaidluste lahendamise reeglid on kasulikuks lähtepunktiks.

Millised marsruudid viivad kantonrechterini?

Korterivaidlusi menetleb selle piirkonna kantonrechter, kus hoone asub. Õige marsruudi valimine on olulisem kui teie hagi tugevus sisulisel kaalukusel.

BW artiklite 5:121 ja 5:130 kohastele taotlustele kohaldatakse suhteliselt ligipääsetavat petitsioonimenetlust (verzoekschriftprocedure).

Otsuse tühistamine. Kui koosolek teeb otsuse, mis on vastuolus akti, määruste või mõistlikkuse ja õigluse nõuetega, võite taotleda kantonrechterilt selle tühistamist. Artikli 5:130 BW kohaselt peate esitama avalduse ühe kuu jooksul alates päevast, mil te otsusest teada saite või oleksite võinud sellest teada saada. See tähtaeg on lühike ja range. Hoge Raad on otsustanud, et kui protokolli tavaliselt ei levitata, võib koosolekul mitte osalenud omanikult oodata päringu esitamist nädala jooksul; kuu algab sel juhul hiljemalt järgmisel nädalal (HR 21. juuni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Te ei pea otsuse vaidlustamiseks koosolekul osalema, kuid koosolekul osalemine ja vastuväite protokollimine muudab teie asjaajamise palju lihtsamaks.

Otsus, mis on vastuolus seaduse või dokumendiga, võib olla tühine, mitte vaidlustatav (BW artikkel 2:14, mis kehtib läbi BW artikli 5:129). Tühisele otsusele tähtaega ei kohaldata. Tühisusele tuginemine ilma nõustamiseta on aga riskantne. Turvaline on esitada hagi kuu aja jooksul.

Asendusluba. Mõnikord vajate ühistu, selle organite või teise omaniku koostööd või nõusolekut millegi jaoks, mille tegemiseks teil on õigus. Kui nõusoleku andmisest keeldutakse ilma mõistliku põhjuseta või otsust ei tehta, võib kantonrechter anda selle asendava loa (artikkel 5:121 BW). See on tee omaniku jaoks, kes soovib paigaldada lifti, paigaldada päikesepaneele, vahetada aknaraame, ühendada soojuspumba või teha muud muudatust, mis puudutab ühist osa, ja kes ei vasta vastusele või keeldub põhjendamatult. Kohus kaalub teie huve teiste omanike huvidega. Samuti võib ta otsustada, kuidas kulud jagatakse.

Koosoleku kokkukutsumine. Kui juhatus ei kutsu kokku seaduse ja määrustega ette nähtud koosolekuid, saavad omanikud kasutada eespool kirjeldatud viisil määrustes sätestatud kokkukutsumise reegleid. See on esimene standardne samm passiivse ühistu äratamiseks ja sageli piisab sellest iseenesest: kui koosolek on nõuetekohaselt kokku kutsutud, hakkab ühistu uuesti tegutsema. Kui ühistu seejärel vajalikku otsust ei langeta, on võimalik taotleda asendusvolitust vastavalt BW artiklile 5:121.

Tavaline nõue ühistu vastu. Lepingu kehtetuks tunnistamine ei paranda katust. Kui ühistu ei täida oma hoolduskohustust, on õiguskaitsevahendiks täitmise nõue, mida vajadusel toetab viivis (dwangsom) iga viivitatud päeva eest, koos nõudega teie kantud kahju eest. Kiireloomulistel juhtudel, näiteks lekke korral, mis muudab korteri elamiskõlbmatuks, võib esialgse õiguskaitse menetluse (kort geding) abil otsuse teha nädalate jooksul. Hollandi tsiviilkohtumenetluse normid kehtivad tavapärasel viisil, sealhulgas nõue oma kahju põhjendada.

Kes maksab teie korteris tekkinud kahjud kinni?

See sõltub põhjusest. Ühises kasutuses oleva osa defektist tulenev kahju on põhimõtteliselt ühistu asi; teise omaniku privaatses kasutuses oleva osa defektist tulenev kahju on teie ja selle omaniku vaheline asi.

Teie enda privaatse osa tekitatud kahju on teie oma. Jagamisakt otsustab, milline osa on milline. Vanemate hoonete puhul on see piir sageli vaidlusalune, eriti rõdude, aknaraamide, terrasside ja torustiku puhul.

Kui ühistu vastutab, saab nõude esitada kahel alusel. Esimene on haldus- ja hoolduskohustuse täitmata jätmine. Teine on objektiivne vastutus defektsete hoonete eest vastavalt BW artiklile 6:174. Kui hoone ei vasta sellele seatud standarditele ja oht realiseerub, kannab kannatanu kahju ilma, et ta peaks süüd tõendama. See teine ​​võimalus on väärtuslik just siis, kui on raske näidata, et juhatus teadis defektist.

Kindlustus on enamikule neist praktiliseks lahenduseks. Ühistu peab hoone kindlustama. Hoonekindlustuspoliis katab tavaliselt veekahjustused ja püsiesemete kahjustused. Kodune sisu ja isiklikud parendused kuuluvad teie enda kodukindlustuse alla. Teatage kahjustustest viivitamatult mõlemale kindlustusandjale, pildistage enne remonti kõik ja hoidke arved alles.

Kui kahju on vaidlustatud, on kahju hüvitamise nõude toimimiseks vajalik eksperdiarvamus hüvitise põhjuse ja suuruse kohta . Üldine hüvitise maksmise praktika kehtib siin nagu ka mujal. Rasketel juhtudel, kui hooletussejätmise tõttu on kodu pikaks ajaks kasutuskõlbmatuks muutunud, võib lisaks rahalisele kahjule nõuda ka hüvitist mittevaralise kahju eest . Hollandi kohtud määravad seda harva.

Kui kaugele ulatub juhatuse liikmete ja juhtide vastutus?

Juhatuse liige peab oma ülesandeid nõuetekohaselt täitma ja vastutab ühingu ees isiklikult ainult siis, kui teda saab tõsiselt süüdistada. Professionaalne juht vastutab oma lepingu alusel ühingu, mitte üksikute omanike ees.

Omanike ühistu juhatus ei ole tseremoniaalne organ. Vastavalt BW artiklile 5:131 haldab see ühistu rahalisi vahendeid ja viib ellu koosoleku otsuseid. Samuti peab see dokumente ja esindab ühistut.

Artiklis 2:9 BW sätestatud juhatuse kohustuste üldine standard kehtib VvE juhatuse liikmete kohta artikli 5:124 BW kaudu. Juhatuse liige, kes täidab oma ülesandeid mittenõuetekohaselt, vastutab juriidilise isiku ees, kui teda saab selles tõsiselt süüdistada. Enamik väikese ühingu juhatuse liikmeid on vabatahtlikud ja kohtud kohaldavad standardit seda silmas pidades. Vabatahtlik tegevus ei anna siiski puutumatust. Hoone kindlustamata jätmist, ägeda ohutusriski tuvastava aruande ignoreerimist või ühingule raha maksmist endale hinnatakse karmilt.

Kui ühing palkab professionaalse juhi, määrab leping juhi kohustused. Tüüpilised ülesanded on koosolekute kokkukutsumine, raamatupidamise pidamine, annetuste kogumine, hinnapakkumiste saamine ja rutiinsete remonditööde korraldamine. Juhataja, kes neid ülesandeid ei täida, rikub ühingu ees lepingut.

Ühing, mitte üksikomanik, on juhi vastaspool. See on praktikas oluline. Kui te pole juhiga rahul, paluge koosolekul tegutseda, sest lepinguline nõue kuulub ühingule. Kui koosolek keeldub tegutsemast millegi suhtes, mis selgelt kahjustab kogukonda, on see keeldumine ise otsus, mida saate vaidlustada. Organisatsiooni ja juhatuse liikme vastutuse laiem raamistik on sama, mis kehtib ka teiste juriidiliste isikute kohta.

Kuidas saavad omanikud neid probleeme ennetada?

Ennetamine on enamasti administratiivne: ajakohane hooldusplaan, realistlik eelarve, eraldi reservkonto ja selged protokollid. Miski sellest pole keeruline.

Tellige mitmeaastane hooldusplaan ja ajakohastage seda vähemalt iga viie aasta tagant. See määrab kindlaks reservmakse suuruse, jaotab kulud ja muudab ühistu krediidivõimeliseks, kui laenu peaks kunagi vaja minema. Koostage realistlik eelarve, mitte võimalikult väike sissemakse. Väike sissemakse ei ole kokkuhoid, vaid edasilükatud arve korteriomanikule, kui katus tuleb välja vahetada. Hoidke reservfondi eraldi kontol. Vaadake regulaarselt üle kindlustus ja rekonstrueerimisväärtus. Registreerige otsused piisavalt selgelt, et neid saaks täita ja vajadusel jõustada.

Hea juhtimistava on kulukas ja hoiab ära enamiku vaidlusi. Kutsu koosolek kokku õigeaegselt ja nõuetekohase päevakorraga. Jaga raamatupidamisaruandeid eelnevalt laiali. Protokolli otsused ja vastuväited ning avalda protokoll. Nõua, et juhatuse liikmed, kellel on otsuse vastu isiklik huvi, seda ka ise ütleksid ja erapooletuks jääksid. Vaata maja eeskirjad üle iga paari aasta tagant. Kõik, mis piirab korterite kasutamist, kirjuta pigem kinnistusakti kui maja reeglitesse, sest sinna see kuulub ja seal see ka jääb. Toimiva juhtimisraamistiku põhimõtted ja tavapärased õigusnormidele vastavuse kohustused kehtivad nii kaheteistkümne korteriga hoone kui ka ettevõtte kohta.

Mida peaks enne korteri ostmist kontrollima?

Küsi protokolli, raamatupidamisaruannet, eelarvet, hoolduskava ja reservjääki ning loe enne allkirjastamist jagamisakt läbi. See kontroll on lihtne ja seda ei tohiks kunagi vahele jätta.

Küsige viimase kolme koosoleku protokolle, raamatupidamise aastaaruannet, eelarvet, hoolduskava ja reservfondi jääki. Lugege enne allkirjastamist jagamisakt läbi, eriti kui kavatsete korterit üürile anda või muudatusi teha. Meie ülevaade Hollandi kinnisvaraõiguse levinud lõksudest ja meie kontrollnimekiri kodu ostmiseks näitavad, mida veel enne kohustuse võtmist kontrollida. Kui kavatsete korterit välja üürida, tasub teada ka üürileandja kohustusi .

Mida peaksite nüüd tegema?

Lugege jagamisakt läbi, esitage oma kaebus ja ettepanek kirjalikult ning võtke punkt päevakorda. Pange tähele iga otsuse kuupäeva, sest ühekuuline vaidlustamisperiood hakkab kohe kulgema.

Kui ühistu ikka veel tegutsema ei hakka, on võimalik pöörduda kantonrechteri poole ning 5. raamatu menetlused on loodud just sellise olukorra jaoks. Nõustame korteriomanikke, juhatusi ja ühistuid jagamisakti ja määruste, otsuste tühistamise, asendusvolituste, ülalpidamiskohustuste, võlgnevuste ja kahju hüvitamise vastutuse küsimustes. Olenemata sellest, kas olete omanik, kes seisab silmitsi ühistuga, mis ei tegutse, või juhatus, kes püüab hoonet korda saada, saavad meie kinnisvarajuristid teile öelda, milline on teie olukord Hollandi õiguse alusel ja milline on realistlik järgmine samm.

Kokkuvõtvalt

• VvE peab haldama ja hooldama ühiskasutatavaid osi, hoidma seadusjärgsele miinimumile vastavat reservfondi ning pidama koosoleku, kus võetakse vastu raamatupidamisaruanne ja eelarve.
• Koosoleku vale otsuse vaidlustamine ühe kuu jooksul alates päevast, mil te oleksite võinud sellest teada saada (artikkel 5:130 BW).
• Kui nõusoleku andmisest keeldutakse ilma mõistliku põhjuseta või otsust ei tehta, tuleb taotleda kantonrechterilt asendusluba (BW artikkel 5:121).
• Uinunud ühingu taaselustamine koosoleku kokkukutsumise teel vastavalt määrustele; omavalitsusel on selleks oma menetlus vastavalt BW artiklile 5:127a.
• Hooldustööde tegemata jätmise korral saatke teade teenuse osutamise kohustuse täitmata jätmise kohta ja seejärel nõudke täitmist ja kahju hüvitamist; kiireloomulistel juhtudel kasutage esialgse õiguskaitse menetlust.

Korduma kippuvad küsimused

Need on küsimused, mida omanikud kõige sagedamini esitavad, kui nende ühistu oma ülesandeid ei täida. Vastused kajastavad Hollandi tsiviilseadustiku 5. raamatut; teie enda akt ja määrused võivad lisada oma reegleid.

Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.