VvE ja Hollandi korteriomandi õiguste seadus: juhend omanikele Eindhoven ja Amsterdam

Kui olete Hollandis korteri ostnud, ei ole te ostnud hoonet. Olete ostnud korterelamuõiguse ( appartementsrecht ) ja koos sellega ka Vereniging van Eigenaars'i (VvE) ehk korteriühistu liikmelisuse. Liikmelisus on kohustuslik, see määrab teie kodu kohta palju ja te ei saa sellest loobuda.

Mis korteriõigus tegelikult on

Hollandi seadus ei käsitle korterit eraldi varana. Iga korteriomandi õigus on osa jagamisse kaasatud varast, millega kaasneb ainuõigus kasutada hoone teatud osi, mis on ette nähtud kasutamiseks iseseisva tervikuna (art. 5:106 BW). Osa võib hõlmata ka maa ainukasutust, näiteks aeda või parkimiskohta.

Seega on õigusel kaks poolt. Üks on omand: teil on kaasomand kogu kompleksile – katus, vundamendid, fassaad, trepikoda, lift – vastavalt omandiõiguse dokumendile. Teine on kasutusõigus: ainult teie võite kasutada oma välisukse taga asuvat korterit. See selgitab suuremat osa järgnevast: hoone kohta otsuseid tehakse kollektiivselt, te ei saa nõuda ühisuse jagamist ja te ei saa korterit alles hoides tagasi astuda.

Jagamisakt ja jagamisjoonis

Jagamine toimub notariaalselt tõestatud dokumendiga ehk jagamisaktiga ( akte van splitsing ), mis registreeritakse kinnistusameti avalikes registrites. Sellele peab olema lisatud jagamisjoonis ehk splitsingstekening (artikkel 5:109 BW) ja see peab sisaldama kindlat elementide loetelu, sealhulgas iga eraomandi kirjeldust ja ühisuse põhikirja (artikkel 5:111 BW).

Need dokumendid loovad piiri era- ja ühiskasutuses olevate osade vahel – see on VvE-vaidluste kõige levinum allikas, sest see otsustab, kes maksab. Kui lekkiv aknaraam on ühiskasutuses, maksab ühistu; kui eraomandis, siis teie.

Neid tõlgendatakse objektiivselt: kuna ostjad ja laenuandjad peavad registritele tuginema, on oluline see, mida dokumendid edastavad välisele lugejale, mitte see, mida algsed pooled kavatsesid. Kui dokument ja joonis on omavahel vastuolus, ei ole kumbki automaatselt ülimuslik; kohus otsustab, kummal on suurem kaal, arvestades detailsuse taset ja tulemuse mõistlikkust (Hoge Raad 1. november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Kus piir tavaliselt kulgeb (alati kehtib teie enda dokument)

Mudelieeskirjad ja nende põlvkonnad

Akt peab sisaldama eeskirju, mis käsitlevad omanike ühiselt kantavaid võlgu ja kulusid, aastaaruandeid ja sissemakseid, ühisomandi kasutamist, haldamist ja hooldust, kindlustust ning ühistu põhikirja (art. 5:112 BW). Selle asemel, et seda kirjalikult kirja panna, deklareerib akt standardse kogumi – näidiseeskirjade – kohaldamise ja loetleb kõrvalekalded.

Kasutusel on mitu põlvkonda: 1973., 1983., 1992., 2006., 2017. ja 2021. aasta mudel väikeühistutele, lisaks mudelid teeninduskorteritele ja allüksustele. Milline neist kehtib, selgub teie omandiõiguse dokumendi lugemisest ja see on oluline: vanemad mudelid kehtestavad kvooruminõude, 2006. ja 2017. aasta mudelid loobusid sellest tavaliste häälteenamusega otsuste puhul ning 2017. aasta mudel käsitleb juba laadimispunkte.

Määrustest allpool asuvad koosolekul vastu võetud majareeglid ehk huishoudelijk reglement . Need täpsustavad igapäevaseid eeskirju, kuid ei tohi olla vastuolus akti ega seadusega; selline klausel on tühine.

VvE juriidilise isikuna ja miks te ei saa tagasi astuda

Ühing tekib jagunemisega. See on juriidiline isik, millel on oma vara, pangakonto ja kohustused ning mis on registreeritud Kaubanduskojas. Selle ülesanne on ühisuse haldamine, välja arvatud eraldi kasutamiseks mõeldud osad, ja reservfondi pidamine (art. 5:126 BW). See võib esindada omanikke nii kohtus kui ka kohtuväliselt ning nõuda omanike vastastikust võlgnevuse sissenõudmist.

Liikmelisus kaasneb korteriomandi õigusega automaatselt: te ei liitu, te ei saa oma liikmelisusest loobuda ja müügi korral läheb see üle teie ostjale. Segaühistus, kus osa korterist kuulub äriühingule või investorile, võib ühel liikmel olla otsustav osa häältest.

Üldkoosolek, hääled ja kvoorum

Omanike üldkoosolek on kõrgeim organ. Koosolekut ja selle otsuste tegemist reguleerivad BW artiklid 5:124 kuni 5:135. See peab kokku tulema vähemalt kord aastas raamatupidamise, eelarve ja osamaksete arutamiseks ning selle kutsub kokku juhatus või esimees või omanike taotlusel (BW artikkel 5:127).

Hääletamine ei ole ühe hääle andmine, välja arvatud juhul, kui dokumendis on sätestatud teisiti. Osad on võrdsed, välja arvatud juhul, kui dokumendis on sätestatud teistsugune suhe, ja kui see on nii, tuleb dokumendis märkida selle alus (art. 5:113 BW). See murdosa ehk breukdeel määrab nii teie hääled kui ka teie osa kuludest.

Enamik otsuseid nõuab antud häälte lihthäälteenamust. Vanemate määrustega on ette nähtud kvoorum: kui esindatud on vähem kui pool häältest, ei saa midagi kehtivat otsustada ja tuleb kokku kutsuda teine ​​koosolek, kus sama ettepanekut saab vastu võtta olenemata sellest, kui vähe omanikke kohal viibib, mõnikord suurema häälteenamusega. Koosolekuvälised otsused nõuavad ühehäälsust; dokumendi muutmiseks on tavaliselt vaja neljaviiendikulist häälteenamust koguhääletusest, notariaalset kinnitust ja hüpoteegipidajate koostööd (art. 5:139 BW).

Eraõiguslike juriidiliste isikute digitaalse üldkoosoleku seadus võeti Esindajatekoda poolt vastu 16. detsembril 2025 ja senat võttis selle aruteluta vastu 2. juunil 2026 ning avaldati Staatsblad 2026, 161. See ei ole veel jõustunud; kuupäev määratakse kuningliku dekreediga 2026. aasta jooksul. Sellest hetkest alates on täielikult digitaalne või hübriidüldkoosolek võimalik ilma eelneva jagunemisaktis loata.

Juhatus ja administraator

Ühingul on juhatus, mille määrab ametisse ja vabastab ametist üldkoosolek (art. 5:131 BW). Väikeses kvartalis, kus tavaliselt on üks või kaks omanikku, kes töötavad vabal ajal. Juhatus viib ellu otsuseid; see ei määra poliitikat.

Suuremad ühingud kaasavad ka professionaalse administraatori, VvE-beheerderi . Administraator on töövõtja, mitte organ: ta peab raamatupidamist, kogub annetusi, korraldab kindlustust ja hooldust ning valmistab ette koosolekuid, kasutades ainult neid volitusi, mis talle koosolekul ja halduslepingus on antud. Kui teenus on halb, peitub lahendus lepingus – administraator vastutab ühingu, mitte teie ees.

Reservfond, hooldusplaan ja teenustasud

Iga ühistu peab pidama reservfondi muudeks kuludeks peale tavapäraste iga-aastaste kulude (art. 5:126 BW). Alates omanike ühistute toimimise parandamise seadusest – Wet verbetering functioneren VvE – on see kohustus tõhus. Täielikult või osaliselt elamuteks kasutatavate hoonete puhul peab aastane sissemakse reservi olema vähemalt nõuetekohase mitmeaastase hoolduskava alusel või selle puudumisel 0.5% hoonekindlustusest võetavast rekonstrueerimisväärtusest. See peab asuma ühistu nimel eraldi kontol, välja arvatud juhul, kui koosolek otsustab suure häälteenamusega teisiti või antakse pangagarantii. Seadus jõustus 1. jaanuaril 2018, kolmeaastase üleminekuperioodiga, mis lõppes 1. jaanuaril 2021.

Mitmeaastane hooldusplaan, meerjarenonderhoudsplan ehk MJOP, peab hõlmama vähemalt kümmet aastat, olema mitte vanem kui viis aastat ning sätestama ettenähtud hoolduse, remondi ja uuendused ning nende maksumuse. See on parim näitaja heas seisus ühistu kohta. Seadus andis ühistutele ka selgesõnalise õiguse laenata, välja arvatud juhul, kui määrused seda välistavad (art. 5:126 BW), kusjuures iga omaniku vastutus jääb pärast breukdeeli.

Sissemaksed määrab igal aastal koosolek eelarve alusel. Need on ühistu ees võlgnevus, mitte diskretsiooniline makse: omanik, kes ei nõustu, peab otsuse vaidlustama, mitte raha kinni pidama, ja tasaarvestus ei ole üldiselt võimalik. Maksmata jätmise korral lisanduvad intressid, sissenõudmiskulud ja menetluskulud.

Üleandmise korral vastutab uus omanik koos müüjaga jooksva ja eelmise majandusaasta võlgnevuste eest (art. 5:122 BW). Tavaliselt küsib notar juhatuselt võlgnevuste ja reservfondi väljavõtet ning tasub võlgnevused ostuhinnast; kui seda ei tehta, läheb arve ostjale. Need, kes olid omanikud ühistu võla tekkimise ajal, vastutavad selle eest ka solidaarselt, igaüks oma varalise osa ulatuses (art. 5:113 BW).

Ümberehitused: teie korter, üldkasutatavad ruumid, põrandad ja rõdud

Korteris on teie vabadus lai, kuid mitte piiramatu: eeskirjad võivad sisaldada eeskirju privaatsete osade kasutamise, haldamise ja hooldamise kohta (artikkel 5:112 BW) ja tavaliselt ka nii on. Kõik, mis puudutab hoonet, fassaadi, katust või ühiskasutatavat paigaldist, vajab koosoleku otsust.

• Kõva põrandakate. Konstruktsioonpõrand on tavaline; kate on privaatne, aga müra jõuab naabrini. Enamik eeskirju või maja reegleid keelab kõvade põrandakatete kasutamise ilma loata või kehtestab minimaalse löögimüra isolatsioonistandardi, sageli ... Ico väärtus. Parketi või plaatide paigaldamine ilma kontrollimata on usaldusväärne kohtutee ja tavaliselt on tulemuseks kohtumääruse andmine.
• Rõdud, katuseterrassid ja fassaadid. Rõduklaasid, varikatused, kliimaseadmed, balustraadid ja paksud terrassilauad mõjutavad kõik ühist osa, isegi kui teil on ainuõigus seda kasutada. Nende kasutamiseks on vaja koosoleku nõusolekut, sageli tingimustel, mis puudutavad välimust või edasist hooldust.

Kui nõusolek on nõutav ja seda ebamõistlikult ei anta, võite taotleda asendusvolitust allringkonnakohtult (kantonrechter ) (artikkel 5:121 BW, mida kohaldatakse koosoleku otsuste suhtes artikli 5:129 BW alusel). Kohus küsib, kas ühistul oli keeldumiseks mõistlik alus; see kipub ühistu poolele jääma, kui omanik andis talle hindamiseks liiga vähe võimalusi, seega parandab jooniste ja konstruktsioonilise arvamusega toimik teie olukorda.

Üürileandmine, lühiajaline majutus ja puhkusereiside üürimine

Tavalise eluruumi üürimine leibkonnale on tavaliselt lubatud. Määruste kohaselt tuleb tavaliselt teavitada elaniku ühisust ja paluda elanikul allkirjastada kinnitus omandiõiguse dokumendi, määruste ja majareeglite vastuvõtmise kohta, nii et need on elaniku jaoks otseselt siduvad.

Lühiajaline ja puhkusereiside üürimine on erinev. Korteri kasutamise piiravad tavaliselt eeskirjad ja määrused ning keelavad selle kasutamise külalistemaja, pansionaadi või toa üürimiseks. Korduvat tasustatud lühiajalist viibimist käsitletakse üldiselt ärilise kasutamisena, mitte seal elamisena, ja seega jäävad see elamukasutuse klauslist välja isegi siis, kui puhkust ei mainita. Lisaks kehtivad munitsipaaleeskirjad ja need karmistuvad. Amsterdam Puhkusereisiks rendile andmiseks on vaja luba ja registreerimisnumbrit, iga rendileandmisest tuleb teatada omavalitsusele ja ülemmäär on kolmkümmend ööd aastas; alates 1. aprillist 2026 langeb see viieteistkümnele ööle üheteistkümnes määratud linnaosas Centrumi linnaosas ja Pijpis vastavalt poliitikareeglile, mis jätab endale ajutise keelu, kui viisteist ööd osutuvad ebapiisavaks. EindhovenToa üürimine ja eluruumi jagamine nõuavad omgevingsplani kohast ehitusluba; alates 1. jaanuarist 2026 kehtivad poliitikareeglid keelavad loa andmise olemasolevale seaduslikult üüritud toale 30 meetri raadiuses väljaspool keskust, kehtestavad minimaalsed põrandapinnad ühiku ja toa kohta ning sulgevad kuus nimetatud linnaosa uutele taotlustele. Mõlemad reeglid muutuvad sageli, seega kontrollige aadressi osas kehtivat korraldust või poliitikareeglit, selle asemel et tugineda numbrile. Munitsipaaluba ei tühista omandiõigust tõendavat dokumenti.

Päikesepaneelid, soojuspumbad, isolatsioon ja laadimispunktid

Peaaegu iga jätkusuutlikkuse meede puudutab ühist osa. Paneelid asuvad ühisel katusel, soojuspump ühisel fassaadil või seadmeruumis, isolatsioon ühisel seinal ja laadimispunkt kasutab hoone jagatud elektrivõimsust. Seega langetab otsus üldkoosolek ja vajalik häälteenamus on see, mida akt ja kohaldatavad tüüpeeskirjad seda tüüpi kulutuste jaoks ette näevad. Vanemad eeskirjad nõuavad sageli kvalifitseeritud häälteenamust, mõnikord isegi kvoorumit, lävendi ületavate kulutuste või tööde puhul, mida loetakse pigem uuendamiseks kui hoolduseks. Kuni seadust ei muudeta, on lahendus saada punkt korralikult päevakorda koos kuluettepaneku ja rahastamiskavaga ning kontrollida, mida saab katta laenamisega vastavalt BW artiklile 5:126 ja saadaolevate toetustega.

Olulised on kaks arengut. Omanike ühenduste jätkusuutlikkuse ja hoolduse kiirendamise seaduseelnõu läks avalikule konsultatsioonile 1. juulil 2026 ja see kestab 20. septembrini 2026; konsultatsiooni käigus võimaldaks see selliseid otsuseid langetada antud häälte lihthäälteenamusega, pikendaks hoolduskava kestust kümnelt aastalt kolmekümnele ja lubaks selliste paigaldiste nagu päikesepaneelide kasutusõigusi ilma omandiõigust muutmata. Eraldi on ettevalmistamisel skeem, mille kohaselt peaks laadimispunkti sooviv omanik teatama sellest ühingule, selle asemel et küsida luba. Seaduseelnõu on endiselt konsultatsiooni ja parlamendi ettevalmistusetapis, seega pole sellest veel midagi vastu võetud.

Otsuse vaidlustamine ja kohtu sekkumise taotlemine

Hollandi õigus eristab kahte puudust. Otsus, mis on vastuolus seaduse või jagamisaktiga, on tühine: seda ei ole kunagi olemas olnud ja sellele ei kohaldata tähtaega. Otsus, mis on tehtud menetlusnormi rikkumisega või mis on mõistlikkuse ja õigluse standardite kohaselt vastuvõetamatu, on tühistatav: see jääb kehtima kuni kohus selle tühistab.

Otsuse tühistamiseks peate esitama avalduse ringkonnakohtule ühe kuu jooksul alates päevast, mil te otsusest teada saite või oleksite võinud sellest teada saada (artikkel 5:130 BW koos BW artiklis 2:15 sätestatud juriidilise isiku otsuste üldnormiga). See kuu on lühike ja saatuslik: omanikud, kes ootavad protokolli või peavad kõigepealt juhatusega läbirääkimisi, kaotavad regulaarselt õiguse kaebust esitada. Tühistamine vaidlustab juba tehtud otsuse; asendusvolitus asendab keeldutud otsuse.

Uinuv VvE ja kuidas seda üles äratada

Paljud ühistud, eriti väikestes sõjaeelsetes elamukvartalites, mis on jagatud kaheks või kolmeks korteriks, eksisteerivad paberil, kuid ei tee midagi: pole juhatust, koosolekuid, raamatupidamist, reservfondi ja mõnikord ka ühist hoonete kindlustust. See on slapende VvE . See ei ole seaduslik ja blokeerib üha enam müüki ja refinantseerimist. Taasaktiveerimine selleks, et:

• Hankige kinnistusregistrist jagamis- ja krundijagamisakt ning tehke kindlaks, millised tüüpmäärused kehtivad.
• Kutsuge kokku üldkoosolek vastavalt eeskirjadele ja protokollige see nõuetekohaselt; kui juhatus ei tegutse, võivad omanikud selle tavaliselt ise kokku kutsuda.
• Määrake juhatus ja vajadusel ka administraator, registreerige mõlemad kaubanduskojas ning avage ühingu nimel pangakonto ja eraldi reservkonto.
• Korralda või kontrolli hoonete kindlustust, võrdle kindlustussummat rekonstrueerimisväärtusega, telli hooldusplaan ja määra selle alusel sissemaksed.
• Kui kaasomanik keeldub koostööst, saab neid kohustusi kohtu kaudu sundtäitmisele pöörata.

Mida ostja peaks enne allkirjastamist kontrollima

• Jagamis- ja joonimisakt ning kohaldatavad tüüpmäärused – enne pakkumise tegemist lugege läbi era-/ühispiiri reegleid.
• Kasutuspiirangud: ainult elamiseks, tubade üürimise või lühiajalise peatumise keeld, reeglid lemmikloomade, põrandakatte ja ümberehituste kohta.
• Majareeglid ja viimase kolme koosoleku protokollid – kiireim test, kas ühing toimib.
• Kontod, eelarve ja reservfondi jääk ning kas reserv asub eraldi kontol.
• MJOP: selle kuupäev, hõlmatud periood ja kas sissemaksed vastavad sellele – väike sissemakse õhukese reserviga on edasilükatud arve.
• Kõik otsused suuremate tööde või erimaksu kohta – pärast valmimist on need teile siduvad – ja kõik laenamised.
• Notari avaldus võlgnevuste kohta ja kinnitus, et notar tasub need võlgnevuse lõppedes (artikkel 5:122 BW).
• Hoonete kindlustus ja rekonstrueerimisväärtus, registreering kaubanduskojas ning jagatava hoone puhul ka jagamise dokument.

Kui dokumente õigeaegselt ei esitata, lisage ostu-müügilepingusse otsustav tingimus, et saaksite lepingust taganeda, kui toimik on esitatust halvemas seisukorras.