Käibemaks ja ostja kulud kinnisvara ostmisel Hollandis

Peaaegu iga Hollandi kodu reklaamitakse kui "kosten ostar" : hind on maja hind ja selle üleandmise kulud on teie enda kanda. Suurim neist kuludest on ülekandemaks, mis on 2, 8 või 10.4 protsenti, olenevalt sellest, mida ostate ja mida sellega teete. Sellel lehel on esitatud kolm määra ja nende päritolu, algkapitali maksuvabastus, praktikas olulised maksuvabastused ja muud kulud, mida eelarves arvestada. See on üldine juriidiline teave, mitte maksu- või finantsnõustamine teie enda ostu kohta; konkreetse tehingu maksustamise kohta konsulteerige maksunõustajaga.

Mida tähendab "kosten koper" ja kuidas see erineb sõnast "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , „ostja kulud”) tähendab, et reklaamitud hind ei sisalda üleandmisega seotud kulusid; need maksate teie lisaks. Von ( vrij op naam , „tasuta nimele”) tähendab, et hind sisaldab juba kinnisvara teie nimele panemise kulusid. See erinevus teeb suures osas vahet kasutatud ja uusehitiste vahel: olemasolevaid kodusid müüakse tavaliselt tasuta arendaja poolt , kuna neile lisandub käibemaks, mitte ülekandemaks, ja arendaja arvestab selle hinda.

Tasuta ostja kannab tavaliselt:

• ülekandemaks (overdrachtsbelasting);
• notari tasu omandiõiguse üleandmise akti eest (levitamissakte);
• maa-amet (Kataster) selle dokumendi registreerimise tasu;
• ja hüpoteegi korral hüpoteeklepingu notari ja Kadasteri tasud.

See ei kata müügiagendi vahendustasu, mida maksab müüja, ega ka teie enda ostuagendi, uuringu, hindamise või hüpoteeklaenu nõustamise tasu. Samuti ei tähenda vrij op naam üldse mitte mingeid kulusid: uue ehituslaenu puhul jäävad omandiõigus ja selle registreerimistunnistus teile.

Ülekandemaks (overdrachtsbelasting): kolm määra

Kinnisvara ülekandemaksuga maksustatakse Madalmaades kinnisvara ja sellega seotud õiguste, näiteks pikaajalise rendilepingu ( erfpacht ) ja hoonestusõiguse ( opstal ) omandamist. Määrad on sätestatud kinnisvaraseaduse artiklis 14 „Wet op belastingen van rechtsverkeer”.

Struktuur muutus 1. jaanuaril 2026. Kuni 2025. aasta lõpuni ei olnud eraldi määra eluruumidele, mida ostja ei ela: need kuulusid üldise 10.4% määra alla. Sellest kuupäevast alates sisaldab artikkel 14 eluruumi omandamiseks eraldi 8% määra, millest 2% jääb ostjale, kes elab selles oma peamise elukohana, ja 10.4% jääb üldiseks määraks kõige muu jaoks. Määrad on sätestatud seaduses ja neid muudetakse iga-aastase Belastingplani kaudu, seega kehtivad need kuni parlament neid muudab; Belastingdienst avaldab mis tahes kuupäeval kehtiva määra.

Vanemad kokkuvõtted, mis ikka veel viitavad 10.4%

Kolm määra on paigas: 2% eluruumi puhul, mida ostja hakkab kasutama oma peamise elukohana, 8% eluruumi puhul, mida ostja ei kasuta, ja 10.4% on üldine määr mitteelamukinnisvara puhul. Kuna 8% määr on suhteliselt uus, näitavad vanemad kokkuvõtted ja nõustajate lehed mõnikord ikka veel 10.4% üürimiseks mõeldud kinnisvara, teise kodu või puhkemaja puhul – see määr kehtis kuni 2025. aasta lõpuni, kuid mitte pärast seda toimunud omandamiste puhul.

Belastingdiensti hinnakirja lehed kehtivad. Kontrollige oma tehingu kuupäeval kehtivat olukorda ja paluge notaril enne allkirjastamist määr kinnitada.

Starteri maksuvabastus (startersvrijstelling)

Ostja, kes vastab kõigile tingimustele, ei maksa üldse ülekandemaksu. Vabastus on sätestatud artiklis 15 (Wet op belastingen van rechtsverkeer), deklareerimisnõue artiklis 15a. Täidetud peavad olema kõik järgmised tingimused:

• Vanus Ostja peab olema vähemalt 18-aastane ja mitte veel 35-aastane omandiõiguse lepingu allkirjastamise ajal. Test kehtib iga ostja kohta eraldi: kui üks kahest ühisostjast on 35-aastane või vanem, on maksust vabastatud ainult kvalifitseeruva ostja osa.
• Ainult üks kord. Ostja ei tohi olla varem vabastust taotlenud. Kodu varasem omamine ei diskvalifitseeri teid; vabastuse kasutamine küll.
• Omaniku kasutuses olev elukoht. Ostja peab eluruumi kasutama oma peamise elukohana, välja arvatud ajutiselt. Üürileandmiseks, renoveerimiseks ja edasimüügiks või teiseks koduks ostmine ei kvalifitseeru.
• Väärtuse lävi. Eluruumi ja selle juurde kuuluvate asjade väärtus ei tohi ületada võidusõiduautodSeda lävendit indekseeritakse iga 1. jaanuarikuu seisuga ja selle avaldab Belastingdienst, seega otsige seda oma tehingu aasta järgi. See on kaljupiir, mitte vahemik: ühe euro võrra üle selle kaob maksuvabastus täielikult, kusjuures 2% tuleb tasuda kogu väärtuselt, mitte seda ületava summa pealt.

Lävi indekseeritakse ja muutub iga 1. jaanuari seisuga, seega läviväärtusele lähedal oleva ostu puhul võib juba tehingu kuupäev tulemust muuta.

Kirjalik deklaratsioon ja mis juhtub, kui see on vale

Ei 2% määr ega ka alustaja maksuvabastus rakendu automaatselt. Artikkel 15a nõuab ostjalt kirjalikus avalduses selget, kindlat ja reservatsioonideta kinnitust, et ta kasutab eluruumi oma peamise elukohana muul viisil kui ajutiselt – ning alustaja maksuvabastuse saamiseks, et ta ei ole seda varem kasutanud. Belastingdienst avaldab tüüpvormid ja allkirjastatud avaldus peab notari kätte jõudma enne üleandmist.

Deklaratsioon puudutab teie kavatsust omandamise hetkel, mitte lubadust, et midagi ei muutu: kui te tõesti kavatsete seal elada ja asjaolud sunnivad teid hiljem kolima või üürile andma, siis maksusoodustus ei kao tagasiulatuvalt. Lubatud ei ole deklareerida kavatsust, mida teil tegelikult pole. Kui deklaratsioon osutub ebaõigeks, võib maksuamet määrata vahe ja intressi ulatuses täiendava maksu ( naheffingsaanslag ) ning määrata trahvi, kui maksumaksja on süüdi. Ebaõige või mittetäieliku deklaratsiooni esitamise eest kohaldatakse karistusi, mis on sätestatud AWR artiklites 67d ja 67e; kahe aasta jooksul tehtud vabatahtlik parandus hoiab sellise karistuse põhimõtteliselt ära.

Kes on maksukohustuslane ja kuidas maksu makstakse

Üleandmismaksu maksustab omandaja ehk ostja; müüja ei ole kohustatud seda tegema. See on isearvestatav, kuid tavalise ostu puhul ei pea te ise midagi esitama: kui üleandmine toimub notariaalse dokumendiga, nagu see on kohustuslik registreeritud vara puhul, esitab ja maksab notar teie eest digitaalselt. Seega kajastub maks notari tehingu lõpuleviimise aruandes: kannate enne tehingu lõpuleviimist kogu summa notari kolmanda osapoole kontole ja notar tasub sellelt maksu, Kadasteri tasud ja oma tasu. Ainult juhul, kui notariaalakti ei ole, peab ostja esitama ja maksma isiklikult ühe kuu jooksul alates omanikuks saamisest; vastuväite saab esitada kuue nädala jooksul alates maksmisest.

Praktikas olulised vabastused ja leevendused

Omandamine vahetult pärast eelmist omandamist

Artikkel 13 pakub maksuvabastust juhuks, kui sama vara omandatakse uuesti kuue kuu jooksul pärast eelmist omandamist kellegi teise poolt. Teise omandamise maksubaasi vähendatakse summa võrra, millelt esimeselt omandamiselt arvestati ülekandemaksu ehk mittemahaarvatavat käibemaksu, seega maksustatakse teist ostjat ainult väärtuse suurenemise pealt.

See on kasulik ostjale, kes ostab kinnisvara kelleltki, kes ostis selle hiljuti, ja just see muudab lühiajalise edasimüügi kaupleja või arendaja poolt teostatavaks. Kergendus kehtib kinnisvara ja kuuekuulise akna kohta, mitte edasimüüja identiteedi kohta, seega küsige, millal müüja kinnisvara omandas.

Perekonna ülekanded, lahutus ja pärimine

Pärimise teel või abieluvaraõiguse alusel omandamine ei ole maksustatav omandamine, seega ei teki omandiõiguse üleminekul kinnisvara pärimisel või vara üleminekul teile abieluvaraühisuse kaudu omandiõiguse üleminekul maksu; selle asemel võib tekkida pärandimaks. Lahutuse korral on abieluvaraühisuse või ühisomandis oleva vara jagamine endiste partnerite vahel hõlmatud artiklis 15 sätestatud eranditega, seega kui perekonna kodu antakse ühele abikaasale, ei tule omandiõiguse üleminekul maksu maksta. Vallaliste kooselupartnerite olukord on kitsam ja sõltub sellest, kuidas ühisomand tekkis.

Vastupidiselt laialt levinud arvamusele ei ole pereliikmete vahelised ülekanded üldiselt maksuvabad. Lapsele müüva vanema puhul kehtib tavarežiim: 2%, kui laps hakkab seal elama, või mitte midagi, kui ta kvalifitseerub alustavaks pereliikmeks. Artiklis 15 sätestatud peremaksuvabastus on suunatud ettevõtte pärimisele, mitte perekodule. Kui kodu müüakse suhtelisele alla turuhinna, võib tekkida ka kinkemaks ning ülekandemaksu baasiks on turuväärtus, mitte kokkulepitud hind.

Uusehitis: käibemaks ülekandemaksu asemel

Uusehitisi ei maksustata kaks korda. Kui tarne on käibemaksuga maksustatav – üldiselt uushoone, mis tarnitakse enne esmast kasutuselevõttu või kahe aasta jooksul pärast seda, ja ehitusmaa –, siis artiklis 15 sätestatud maksuvabastus vabastab ülekandemaksu kohaldamisest, seega maksab ostja 21% käibemaksu ja mitte 2% ega 8%. See ongi käibemaksuvaba maksuvabastus.

Seepärast on uusehitiste puhul märgitud nimi vabalt : 21% on arendaja hinna sees, mitte ei lisandu sellele. Maksuvabastus ei kehti juhul, kui ostja saab käibemaksu tagasi, seega vajavad investorid ja ettevõtted eraldi nõustamist. Ja ehitusmaa ei ole elamu: kui võõrandamismaksu kohaldatakse krundile, mitte majale, on see määr 10.4%.

Teise ostja kulud

Notari tasud ei ole seadusega fikseeritud ja erinevad büroode ja linnade lõikes, seega küsige kaks või kolm hinnapakkumist. Kadasteri registreerimistasu on fikseeritud ja notar kannab selle omahinna alusel edasi.

Mis on mahaarvatav ja mis mitte

Eristusjoon on lihtne: kinnisvara omandamise kulud ei ole mahaarvatavad, laenu korraldamise kulud aga on. Vastavalt artiklile 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001 on teie enda kodu hüpoteegi ühekordsed finantseerimiskulud mahaarvatavad tekkimise aastal – hüpoteekleping, selle registreerimine, nõustaja, laenu hindamine ja NHG tasu. Ülekandemaksu, üleandmislepingu, selle registreerimise, teie ostuagendi ja ülevaatuse puhul ei kohaldata mahaarvamist.

Riiklik hüpoteekgarantii ( Nationale Hypotheek Garantie ) on valikuline ja saadaval ainult kuni laenu ülempiirini. NHG määrab nii ühekordse garantiitasu ( borgtochtprovisie ), mis on väike protsent laenust, kui ka selle ülemmäära, mis on kõrgem, kui hüpoteegiga rahastatakse energiasäästumeetmeid. Mõlemad määratakse igal aastal ja avaldatakse Voorwaarden en Normenis ning kehtib versioon, mis kehtis hüpoteekpakkumise tegemise ajal, seega kontrollige oma pakkumise aasta, mitte valmimisaasta numbreid. Laenuandjad pakuvad tavaliselt vastutasuks madalamat intressimäära, seega tasub garantii sageli ennast ära.

Kadasteri tasu omandiõiguse registreerimise eest määrab kindlaks Tarievenregeling Kadaster ning see on sama nii omandiõiguse üleandmise kui ka hüpoteegilepingu puhul. Kadaster kehtestab tariifid igal aastal ja need avaldatakse Staatscourantis. Elektrooniline esitamine Kadasteri poolt automaatselt töödeldaval kujul, mis on lihtsa eluaseme ostmise puhul tavaline viis, on odavam kui paberkandjal dokument. Küsige hinnapakkumises olevaid kehtivaid summasid; notar edastab need soetusmaksumusega.

Mida eelarvesse planeerida: soovituslik ülevaade

Allolevad arvud on vaid soovituslikud : need on ülaltoodud komponentidest koostatud ülevaade, mitte tsitaat. Seadusega on fikseeritud ainult maksuelement.

• Esmakordse ostja tingimustele vastav kodu, mis jääb alla lävendi: ligikaudu 1.5% kuni 3.5% — puudub ülekandemaks, seega notari- ja Kadasteri tasud, finantseerimiskulud ning teie valitud agendi või ülevaatuse tasud.
• Omanik-elanik maksab 2%: ligikaudu 4% kuni 6%Rusikareegel „umbes 5% peale” sobib selle ja ainult selle juhtumi puhul.
• Ostja, kes ei ela sisse, maksab 8%: ligikaudu 10% kuni 12% — madalam kui sama ostu puhul enne 2026. aastat, mil määr oli 10.4%.
• Mitteeluruumide osakaal 10.4%: ligikaudu 12% kuni 14%, sageli rohkemgi, kuna hoolsuskohustus on suurem.
• Uusehitis, nimele vastav: 21% käibemaks on juba hinnas, seega arvesta eelarves ainult hüpoteegiga seotud kuludega.

Kui tegelete ostu enda, mitte ainult selle maksumusega, siis meie Hollandis maja ostmise juhendis on sätestatud leping, taganemisperiood ja tingimused.

Kaks hoiatust. Hollandi laenuandjad üldiselt ostja kulusid ei finantseeri, kuna laenu ülempiir sõltub kinnisvara väärtusest, seega tuleb ostja sissetulek tavaliselt säästudest. Ja kui ostate ühisosaluse kellegagi, kes ei kvalifitseeru alustavaks ettevõtjaks, arvestage iga osa maksu eraldi.