Viis kõige kallimat viga Hollandi ehitusõiguses

Viis kõige kulukamat viga Hollandi ehitusõiguses on kõik samade kahe reformi tagajärjed. Alates 1. jaanuarist 2024 on keskkonna- ja planeerimisseadus (Omgevingswet) asendanud lubade süsteemi, mida enamik juhiseid endiselt kirjeldab, ja ehituskvaliteedi tagamise seadus (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) on tühistanud töövõtja vastutuse defektide eest, mida üleandmisel ei avastatud. Projektid satuvad raskustesse, kui lähtuda 2024. aasta eelsetest eeldustest lubade, vastutuse, hoiatuste, kindlustuse ja vaidluste lahendamise kohta.

Allpool kirjeldatud vead Hollandi ehitusõiguses tulenevad kõik sellest. See artikkel kirjeldab seaduse praegust seisu ja seda, mida teha teisiti. See on kirjutatud arendajatele, töövõtjatele, tellimustöölistele ja rahvusvahelistele osapooltele, kes ehitavad Hollandis, ning see ei eelda mingit tuttavust Hollandi süsteemiga.

Mis muutus 1. jaanuaril 2024 ja miks see on oluline

Samal päeval jõustusid kaks reformi. Omgevingswet koondas umbes kakskümmend kuus varasemat seadust, sealhulgas Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet ja Wet naturbescherming, üheks füüsilise keskkonna süsteemiks. Samal kuupäeval asendati Bouwbesluit 2012 seadusega Besluit bouwwerken leefomgeving, mis sisaldab nüüd ehitustehnilisi nõudeid. Iga allikas, mis käsib teil kohaldada Wabot, Bouwbesluit 2012 või Wet naturbeschermingit, kirjeldab seadust, mis enam ei kehti.

Lisaks sellele muutis ehitusnormide eelnõu (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek) 7. raamatus sätestatud töövõtu reegleid ja kehtestas erasektori kvaliteedikontrolli kõige kergema tagajärgede klassi ehitustööde jaoks, alustades uusehitistest ja lõpetades renoveerimisega eraldi etappidena. Selle süsteemi kohaselt asendatakse munitsipaaltehniline hindamine teatise ja sõltumatu ehitusinspektori järelevalvega, kes peab tööde valmimisel kinnitama, et need vastavad tehnilistele eeskirjadele.

Need kaks reformi on omavahel seotud. Loamenetlus määrab, mida ehitada võib; eraõiguslikud muudatused määravad, kes maksab, kui see osutub defektseks. Vanema mudeli alusel koostatud lepingud on endiselt ringluses ja standardtingimused tuli vastavusse viia, nagu näitab UAV 2012 muudetud versiooni avaldamine 2025. aasta veebruaris. Selle kontrollimine, milline versioon millistest tingimustest teie lepingule kehtib, on nüüd pigem esmajärguline küsimus kui formaalsus.

Esimene viga: keskkonnaloa käsitlemine ühe heakskiiduna

Omgevingsweti kohaselt on vana integreeritud ehitusluba jagatud. Ehitusprojekt võib nõuda tehnilist ehitusluba, asukoha kasutamiseks vajalikku omgevingsplani tegevusluba või mõlemat ning neid kahte hindavad potentsiaalselt erinevad ametiasutused erinevate kriteeriumide alusel. On täiesti võimalik, et üks on olemas ja teine ​​puudub ning lünk avastatakse alles siis, kui jõustaja kohale jõuab.

Lisaks sellele võib projekt vajada luba veega seotud tegevuseks, kaitsealust loodusobjekti või kaitsealust liiki mõjutavaks tegevuseks, kaitsealuse mälestise töötlemiseks või omavalitsuse tegevusloa saamiseks. Igal neist on oma menetlus ja oma ettevalmistusaeg ning standardne ettevalmistusmenetlus kehtib keerukamate taotluste puhul, mille seadusjärgne otsustusperiood on tavapärasest oluliselt pikem. Loastrateegia lisamine programmi, mitte selle käsitlemine haldusetapina enne kohapeal alustamist, hoiab ajakava realistliku. Meie artikkel keskkonnaloa kohta keskkonna- ja planeerimisseaduse alusel sätestab menetlused ja otsustusperioodid.

Ehitamise tagajärjed ilma nõuetekohase loata on enamasti pigem halduslikud kui kriminaalsed ja just seetõttu neid alahinnatakse. Pädev asutus võib nõuda tööde peatamist, määrata iga päeva või iga rikkumise eest trahvi, määrata haldustrahvi ja nõuda ebaseadusliku töö tühistamist. Trahvimäärad ja trahvid määrab järelevalveasutus igal üksikjuhul eraldi seadusjärgsete ülemmäärade piires, seega ei ole avaldatud vahemik usaldusväärne; ennustatav on see, et lammutamise ja viivituse maksumus ületab loa maksumuse suurusjärgu võrra.

Tagantjärele legaliseerimine on mõnikord võimalik ja ametiasutus on üldiselt kohustatud seda enne täitmist kaaluma, kuid see ei ole õigus. Kui tegevus ei vasta üldplaneeringule, on vastus tavaliselt eitav.

Teine viga: standardtingimuste allkirjastamine ilma nende sisu läbi lugemata

Hollandi ehitus toimub standardsete tingimuste, mitte eritellimusel koostatud kavandite alusel ning nende vahel valides jaotatakse risk enne ühtse klausli üle läbirääkimisi. Mehitamata õhusõidukid (UAV), mis on tööde teostamise ühtsed haldustingimused, sobivad traditsioonilise mudeliga, kus tellija esitab projekti ja töövõtja teostab selle. Mehitamata õhusõidukite üldtingimused (UAV-GC), mis on integreeritud lepingute tingimused, sobivad projekteerimise ja ehitamise põhimõtetega, kus töövõtja vastutab ka projekteerimise eest ning teda hinnatakse pigem toimivusnõuete kui jooniste alusel.

Sellest valikust tulenevad kolm tagajärge. Traditsioonilise mudeli kohaselt kannab tellija oma esitatud projektis esinevate vigade ja puuduste riski ning töövõtja hoiatamiskohustus on tellija peamine kaitse. Integreeritud mudeli kohaselt kannab töövõtja projekteerimisriski, mis kajastub hinnas ja kutsealase vastutuskindlustuse tasemes, mida ta peab omama. Ja variatsioonide mehhanism on erinev: traditsioonilises mudelis on variatsioon ametlik juhis, integreeritud mudelis hinnatakse seda toimivusspetsifikatsiooni alusel, mis on koht, kus kipuvad tekkima vaidlused selle üle, kas midagi oli üldse variatsioon.

Kumbki komplekt ei kohaldu iseenesest. Need tuleb kuulutada kohaldatavaks ja üle anda ning kui neid kasutatakse üldtingimustena, kehtivad neile tuginemise õigust omava vastaspoole suhtes tavapärased Hollandi reeglid ebamõistlikult koormavate klauslite kohta. Meie üldtingimuste märkus selgitab, millal saab komplekti kõrvale jätta, ja meie ehituslepingu juhend käsitleb põhikonstruktsiooni.

Kõige levinum praktiline viga on ebajärjekindlus. Leping, mis deklareerib mehitamata õhusõiduki kohaldatavuse, lisab seejärel teise režiimi jaoks koostatud muudatuste ajakava ja lõpuks spetsifikatsiooni, mis sisaldab oma prioriteetsuse klauslit, annab samale küsimusele kolm vastust. Fikseerige prioriteetsuse järjekord lepingus endas ühes kohas ja veenduge, et muudetud tingimustes sisalduvate teadete, muudatuste ja nõuete esitamise tähtajad vastaksid teie projektimeeskonna tegelikele tööülesannetele.

Kolmas viga: eeldades, et tarne lõpetab töövõtja vastutuse

See on muudatus, mis enamikku inimesi tabab. Vana vaikimisi reegli kohaselt vabanes töövõtja vastutusest defektide eest kauba üleandmisel, mille peakontor oleks pidanud mõistlikult avastama sel hetkel. Alates 1. jaanuarist 2024 on tsiviilseadustiku artikli 7:758 lõike 4 kohaselt olukord vastupidine: töövõtja jääb vastutavaks defektide eest, mida ei avastatud kauba üleandmisel, välja arvatud juhul, kui neid defekte ei saa talle omistada. Vastutuskoormis on muutunud.

Pooled võivad sellest reeglist kõrvale kalduda, kuid mitte ettekavatsetult. Kõrvalekaldumine peab olema lepingus sõnaselgelt kokku lepitud ja kui esindatav ei tegutse oma kutse- või äritegevuse raames, ei saa reeglit üldse välistada. Ettevõtetevahelises lepingus ei piisa välistamise matmisest üldtingimustesse; see peab olema tingimus, mida pooled tegelikult käsitlesid. Just see muutis tüüptingimuste vanema sõnastuse kasutuskõlbmatuks ja ajendas muudetud versiooni avaldamist 2025. aasta veebruaris.

Sama seadusega kaasnesid veel kolm eraõiguslikku muudatust. Töövõtja kohustus hoiatada projekti, materjalide või tellija antud juhiste puuduste eest tuleb nüüd esitada kirjalikult ja ühemõtteliselt, selgitades tagajärgi, ning see kohustus kehtib nii olemasolevate kui ka uute lepingute kohta. Tarbijale tehtava töö puhul peab töövõtja klienti kirjalikult teavitama kehtivast kindlustusest või garantiikaitsest. Samuti on karmistatud tarbija õigust pidada kinni hinnast viimane viis protsenti, nii et töövõtja peab kliendi aktiivselt sellisesse olukorda panema, et ta saaks seda teostada, ja igasugune asendustagatis peab olema samaväärne.

Praktikas tähendab see seda, et mõlemad pooled vajavad paremat arvestust. Töövõtja, kes hoiatas suuliselt ehitusplatsi koosolekul, ei ole alates 2024. aastast üldse hoiatanud. Töövõtja, kes võtab töö vastu ilma dokumenteeritud kontrollita, on küll tugevamas positsioonis kui varem, kuid peab siiski õigeaegselt kaebuse esitama, kui defekt ilmneb. Meie artiklid ehitusdefektide ja vastutuse ning varjatud defektide tähtaegade kohta sätestavad, kuidas need perioodid kulgevad, ning meie juhend selle kohta, mida teha, kui töövõtja annab üle halva kvaliteediga töö, hõlmab praktilisi samme.

Neljas viga: kindlustuse ja turvalisuse jätmine lõppu

Hollandi ehituses on kindlustus korraldatud pigem tööde kui osapoolte ümber ning lüngad tekivad õmblustes. Ehituse kõikide riskide kindlustus kaitseb töid, materjale ja ajutisi rajatisi ehituse ajal tekkivate füüsiliste kahjustuste eest ning selle sõlmib tavaliselt peatöövõtja või peatöövõtja kõigi asjaosaliste nimel. See ei kata defektset tööd kui sellist: see katab kahju ja defekti põhjustanud kahju parandamise kulud on tavaliselt välja jäetud.

Selle lünga täidab projekteerijate ja projekteerimis- ja ehitustöövõtjate kutsealane vastutuskindlustus ning üldine vastutuskindlustus kolmandatele isikutele ja nende varale tekitatud kahju eest. Kui töövõtja kannab integreeritud lepingu alusel projekteerimisvastutust, ei ole projektile vastava tasemega kutsealane vastutuskindlustus valikuline ning lepingus tuleks täpsustada kindlustussumma, periood, mille jooksul kindlustuskaitse peab pärast valmimist kehtima, ja kohustus esitada selle kohta tõendid.

Varjatud defektide ja käivitamise viivituse kindlustuskaitse on olemas ja neid tasub suuremate projektide puhul kaaluda, kuid need on lepinguga kaetud, seega soovib kindlustusandja näha vastutusrežiimi, milles te tegelikult kokku leppisite. See on veel üks põhjus, miks mitte jätta seadusjärgsest vastutusreeglist kõrvalekaldumist läbirääkimiste hilisemasse etappi: see muudab riski, mida kindlustusandjalt oodatakse.

Tagatise küsimus on teine ​​pool. Pangagarantii, emaettevõtte garantii või tagatisega tagatise andmise kokkulepe on see, mis annab vastutusrežiimile väärtuse, kui vastaspool muutub maksejõuetuks, ja maksejõuetus ehituses pole haruldane. Lepige dokument, selle sõnastus ja kehtivusaja lõpp kokku samaaegselt vastutusklausliga, mitte hiljem.

Viies viga: vale foorumi valimine või foorumi puudumine

Ehitusvaidlused ei kuulu Hollandis vaikimisi tavakohtute pädevusse. Tüüptingimuste kohaselt suunatakse vaidlused vahekohtusse Raad van Arbitrage in bouwgeschillenis, mis on spetsialiseerunud ehitusvaidluste vahekohtuinstituut, mille vahekohtunikeks on juristid ja tehnilised eksperdid. See on tavaliselt eelis: vahekohus mõistab teemat ja saab määrata oma eksperdi. See on ka kohustus, sest vahekohtuklausel välistab tavakohtu ja otsuse saab tühistada ainult kitsastel alustel.

Praktilisi vigu on kahte tüüpi. Esimene on vahekohtuklausli kokkuleppimine seda teadmata, kuna see sisaldub ostutellimuses kohaldatavaks kuulutatud standardtingimustes. Teine on vastuoluliste klauslite kokkuleppimine lepingute ahelas, nii et põhileping läheb vahekohtusse ja alltöövõtulepingud kohtusse, mis muudab võimatuks poolte ühendamise ühte menetlusse ja tekitab vastuoluliste järelduste riski samas tehnilises küsimuses. Ühtlustage vaidluste lahendamise klauslid ahelas allapoole või leppige sellega, et vaidlustate sama defekti kaks korda kohtus.

Olenemata sellest, millist foorumit kohaldatakse, on kiireim vahend sageli ajutine meede. Lühike menetlus vahekohtuniku või kohtu ees esialgse õiguskaitse menetluses võib tagada makse, tühistada tööde peatamise või sundida juurdepääsu ehitusplatsile nädalate jooksul ning see lahendab sageli ka aluseks oleva vaidluse. Eksperthinnangul ja vahendusel on oma koht, eriti kui pooled peavad jätkama koostööd, kuid need vajavad klauslit, mis sätestab, mis juhtub, kui nad ebaõnnestuvad.

Sõna standardsete etteteatamistähtaegade kohta. Nii tingimuste kogum kui ka tsiviilseadustik näevad ette lühikesed tähtajad defektide vaidlustamiseks ja nõuete esitamiseks. Defekt, mis avastatakse ja mille üle seejärel mitteametlikult kuus kuud vaieldakse, ei pruugi enam olla vaidlustatav. Esitage kaebus kirjalikult samal päeval, kui defekt avastate, ja reserveerige oma õigused selgesõnaliselt; see üksi säilitab rohkem nõudeid kui ükski teine ​​samm.

Keskkonna- ja pinnasetingimused: risk, mida harva õigesti jaotatakse

Alates Omgevingsweti jõustumisest leidub pinnase, vee, müra, heitkoguste ja kaitstava looduse eeskirju suures osas selles seaduses ja selle alusel antud määrustes, peamiselt Besluit activiteiten leefomgevingis ja Besluit kwaliteit leefomgevingis ning munitsipaalses omgevingsplanis. Wet milieubeheer on endiselt olemas, kuid selle ulatus on kitsam kui varem. Projekti praktiline mõte on see, et konkreetsele asukohale kohaldatavad eeskirjad sõltuvad nüüd suuresti kohalikust omgevingsplanist, mis on omavalitsusti erinev ja mida paljudes neist alles väljatöötamisel on üleminekuperioodil.

Saastunud pinnas, plahvatamata lõhkekehad, arheoloogilised leiud ja kaitsealused liigid on klassikalised viivituse põhjused ning lepingus on harva selgelt öeldud, kes nende eest vastutab. Traditsioonilistes tingimustes annavad pinnase tingimused, mis erinevad sellest, mida töövõtja oleks võinud mõistlikult eeldada, talle üldiselt õiguse saada lisatasu ja lisaaega; integreeritud lepingute puhul sõltub jaotus poolte kokkulepitud riskigraafikust ja mittetäielik graafik toob kaasa vaidluse. Ehitusplatsi uuring enne lepingu sõlmimist on odavam kui pärast seda toimuv vaidlus ning selle tulemused peaksid olema lepingu lisas koos selgesõnalise selgitusega, kes vastutab, mida see tegi ja mida mitte.

Lämmastiku sadestumine on endiselt piirang, mis peatab projektid otsekohe, mitte ei lükka neid edasi. Kui projekt võib mõjutada Natura 2000 kaitsealust ala, on vaja hindamist ja loa andmisest võib keelduda. See on valdkond, kus kohtupraktika on korduvalt muutunud, seega ei ole varasema projekti kohta koostatud hindamine usaldusväärne juhend käimasoleva projekti kohta. Küsige spetsialistidelt ökoloogilist ja juriidilist nõu teostatavusuuringu etapis, mitte pärast projekti valmimist.

Kui tööd mõjutavad naaberkinnisvara, kohaldatakse lisaks loale üldist deliktiõigust ning erieeskirju häirimise ja vajumise kohta. Luba ei ole kahju tekitamise luba: see annab avaliku õiguse tegevuseks ja jätab naabrite ees tekkiva eraõigusliku vastutuse täielikult puutumata. Meie artikkel vundamendikahjustuste kohta käsitleb selle probleemi kõige kulukamat versiooni.

Kes mille eest ahelas vastutab

Põhitöövõtja sõlmib lepingu peatöövõtjaga, peatöövõtja alltöövõtjatega ja projekteerimise eest vastutab arhitekt või inseneribüroo, keda võib palgata kumbki neist. Kui midagi ebaõnnestub, reguleerib iga suhet oma leping ja puudub üldine reegel, et vastutus liigub automaatselt ahelas allapoole.

Tavaliselt esitab peatöövõtja nõue oma töövõtja vastu, mis tähendab, et peatöövõtja vastutab tema kaasatud alltöövõtjate töö tulemuslikkuse eest. Seejärel peab peatöövõtja nõude alltöövõtulepingu alusel edasi andma ja see toimib ainult siis, kui alltöövõtulepingu ulatus, etteteatamistähtajad ja vastutuse piiramine peegeldavad põhilepingut. Kahekordne võlgnevus, mille puhul peatöövõtja võlgneb rohkem, kui ta saab sisse nõuda, on ehituses üks kulukamaid projekteerimisvigu ning see on nähtamatu kuni nõude saabumiseni.

Disainerid tegutsevad tavaliselt oma kutsetingimuste alusel, mis tavaliselt piiravad vastutust tasu alusel ja lühendavad nõuete esitamise perioodi. See, kas see piirang on jõustatav palju suurema kahju kandnud põhimehe vastu, sõltub asjaoludest ja tõsine puudus võib piirava klausli tühistada. Kui sama puudus hõlmab nii projekteerimist kui ka teostust, siis on oodata vaidlust vastutuse jagamise üle ning eeldada, et see lahendatakse ekspertiisi, mitte lepingu teksti abil. Meie artikkel äsjaehitatud kodude puuduste kohta näitab, kuidas need vaidlused praktikas toimivad, ja äsjaehitatud kinnisvara ostjad peaksid lugema ka meie juhendit korteriõiguste ja omanike ühisuse kohta , mis on tegelikult koht, kus jagatud hoone vastutus seisneb.

Mida teha enne allkirjastamist

Neli kontrolli kajastavad suuremat osa välditavast riskist. Tuleb kindlaks teha, kes annab Omgevingsweti alusel projekti vajadustele nõusoleku ja kes iga variandi kohta taotluse esitab, ning lisada programmi otsustusperioodid. Tuleb kindlaks teha, milline standardtingimuste kogum kehtib ja millises versioonis ning tutvuda muudatuste ajakavaga, et leida sisemisi vastuolusid. Tuleb kindlaks teha, mida leping ütleb vastutuse kohta puuduste eest, mida ei avastatud üleandmisel, ning kas seadusjärgsest normist kõrvalekaldumine on sõnaselgelt kokku lepitud ja jõustatav. Samuti tuleb kindlaks teha, et põhilepingu ja alltöövõtulepingute vaidluste lahendamise klauslid osutavad samale kohtule.

Seejärel korraldage projekt nii, et dokumendid oleksid vajadusel olemas: kirjalikud hoiatused, kirjalikud variatsioonijuhised, kirjalikud kaebused, üleandmisaruanne ja valmimisdokument. Hollandi ehitusvaidlused lahendatakse dokumentide põhjal ja tavaliselt võidab punkti see pool, kellel on parem maine, olenemata sellest, kellel oli ehitusplatsil õigus.

Kuidas Law & More aitab

Law & More Nõustame peatöövõtjaid, arendajaid, töövõtjaid ja alltöövõtjaid Hollandi ehitusõiguse küsimustes ning eespool nimetatud Hollandi ehitusõiguse vigade vältimise osas. Vaatame läbi ja koostame ehituslepinguid ja tüüptingimuste muudatusi, nõustame keskkonna- ja planeerimisseaduse kohase loamenetluse osas, tegeleme vastutuse ja puudustega seotud nõuetega pärast ehituse üleandmist ning tegutseme vahekohtus ehitusvaidluskomisjonis ja esialgse õiguskaitse menetlustes. Töötame inglise ja mitmes teises keeles rahvusvahelistele osapooltele, kes ehitavad Hollandis. Meie praktilised juhised sektorile on kogutud meie artiklis ... Hollandi ehitusseadus ehitajatele ja töövõtjatele ja meie Hollandi kinnisvaraõiguse juhendid. Rääkige meile oma olukorrastAnname teile teie valikuvõimalustest teada ühe tööpäeva jooksul.

Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel kinnisvarajurist lehel.