Hollandi äripindade üüriseadus: 7:290 jaemüügipinda ja 7:230a äripinda

Hollandi äripindade üüriõigus jagab üüritud äripinnad kaheks väga erinevate tagajärgedega režiimiks. Jae- ja toitlustuspinnad kuuluvad Hollandi tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek, BW) artikli 7:290 alla ja on rangelt kaitstud: seadusjärgne viie-aastane tähtaeg, lepingu lõpetamine ainult seaduses loetletud alustel ja õigus kohtu poolt üürisumma uuesti kehtestada. Kõik muu, mis ei ole eluruum, alates kontoritest ja ladudest kuni laborite ja konsultatsiooniruumideni, kuulub BW artikli 7:230a alla, kus pooled on suures osas lepinguid sõlmides vabad ja üürnikule jääb ainult üks kaitsemeede: kaitse väljatõstmise eest maksimaalselt kolmeks aastaks.

Kumb kahest variandist kehtib, otsustatakse seaduse, mitte teie lepingu pealkirja järgi. See üksainus küsimus määrab, kui kauaks olete lepinguga seotud, kuidas ja millal kumbki pool saab lepingust taganeda ning kas üüri saab üldse vaidlustada. Järgnevalt kirjeldatakse mõlemat korda, nendega kaasnevaid tingimusi ja etteteatamistähtaegu, lepingu lõpetamise seadusjärgseid aluseid, üüri läbivaatamise korda ja väljatõstmiskaitset, mis on teiste äripindade üürnike ainus reaalne kaitse.

Milline kord teie ruumidele kehtib

Artikkel 7:290 BW hõlmab hoonestatud pinda, mis on ette nähtud kasutamiseks kaupluse, restorani või kohvikuna, kaasaostu- või kullerteenusena, käsitööettevõttena (ambachtsbedrijf) või hotellina, tingimusel et kinnistul on avalikkusele ligipääsetav ala, kus kaupu või teenuseid tarnitakse otse klientidele. Telkimisettevõtted on sõnaselgelt hõlmatud. Maa, päraldised ja kõik ruumidega seotud ülalpeetavad eluruumid järgivad sama korda, mistõttu on poe kohal asuv korter tavaliselt osa samast kaitstud üürilepingust. Praktikas on see 290-bedrijfsruimte maailm : peatänav, kaubanduskeskus, restoran, hotell.

Kõik muu, mis on ehitatud kinnisvara ja ei ole eluruum, on BW artikli 7:230a kohaselt üleliigne kinnisvara . Siia kuuluvad kontorid, jaotuskeskused, avaliku letita töökojad, laoruumid, andmekeskused ning raamatupidajate, füsioterapeutide ja konsultantide praktikaruumid. Kolmandat kategooriat ja nende kahe vahelist lõhet ei ole.

Otsustavaks kriteeriumiks on poolte poolt üürilepingu sõlmimisel kokkulepitud kasutusotstarve koostoimes sellega, kuidas ruume tegelikult kasutatakse. Üürilepingu nimetamine kontoriüürilepinguks ei muuda seda selliseks, kui üürnik peab kauplust, mille lett on klientidele avatud, ning klauslil, mille kohaselt pooled valivad 7:230a režiimi, ei ole mingit mõju, kui ruumid kvalifitseeruvad objektiivselt jaemüügipinnaks. Segatud olukordades vaatab kohus üüri peamist eesmärki ja seda, kas teised osad täidavad seda eesmärki; poe taga asuv laoruum asub tavaliselt poe järel. Kuna 7:290 reeglid on BW artikli 7:291 alusel üürniku kasuks pooleldi kohustuslikud, ei saa pooled neist lihtsalt kokku leppida, kuidas neist loobuda.

Kui kaua kestab 7:290 üürileping

7:290 kohane üürileping kehtib viis aastat või pikema tähtaja, mille pooled on kokku leppinud. Artikkel 7:292 BW muudab määramata ajaks või tähtajaga, mis on pikem kui kaks, kuid lühem kui viis aastat, sõlmitud üürilepingu viieaastaseks üürilepinguks. Kui esimene tähtaeg lõpeb, jätkub üürileping seaduse alusel teiseks viieaastaseks tähtajaks; kui esimene tähtaeg oli pikem kui viis aastat, lühendatakse teist tähtaega nii, et need kokku moodustavad kümme aastat. Pärast kümmet aastat jätkub üürileping määramata ajaks, välja arvatud juhul, kui üks pooltest seda nõuetekohaselt lõpetab.

Üks tahtlik väljumine on olemas. Artikkel 7:301 BW võtab kaheaastase või lühema tähtajaga üürilepingu, mis jääb täielikult artiklites 7:291 kuni 7:300 BW sätestatud kaitserežiimi alt välja, mis teeb sellest standardvahendi hüpikpoodide ja proovikohtade jaoks. Lõks peitub teises lõigus: kui üürnik kasutab ruume ka pärast kahe aasta möödumist, kohaldatakse täielikku kaitserežiimi ja see kehtib üürilepingu algusest peale, mitte kahe aasta möödumise kuupäevast. Lühikese üürilepingu vaikselt edasilükkamine loob seega üürileandjatele kogemata kümneaastase kohustuse.

Üürniku kahjuks kaitse-eeskirjadest kõrvalekalduvad klauslid ei ole automaatselt tühised, kuid need vajavad kantonrechteri (alamkohtu) eelnevat heakskiitu. Ilma selle heakskiiduta saab üürnik nende tühisusele tugineda hiljem, mõnikord isegi aastaid pärast üürilepingu sõlmimist. Seetõttu taotlevad kogenud pooled kõrvalekalduva klausli heakskiitmist allkirjastamise hetkel, selle asemel et eeldada, et allkiri lahendab asja.

7:290 üürilepingu lõpetamine: etteteatamine, alus ja kohus

Kaitstud jaemüügipinna üürileping ei lõpe lihtsalt. See tuleb lõpetada etteteatamisega ning artikkel 7:293 BW näeb ette vormi: kohtutäituri määrus (exploot) või tähitud kiri, mille etteteatamistähtaeg on vähemalt üks aasta. Üürileandja, kes esitab ülesütlemise teate, peab teates endas märkima ülesütlemise alused; artikkel 7:294 BW muudab alusetu teate tühiseks ja aluseid ei saa hiljem menetluses parandada.

Kui üürnik ei nõustu kuue nädala jooksul kirjalikult lepingu lõpetamisega, jätkub üürileping seaduse alusel. Seejärel peab üürileandja esitama kantonrechterile hagi vastavalt artiklile 7:295 BW, paludes kohtul määrata üürilepingu lõppemise kuupäev, ning kohus saab kontrollida ainult teates esitatud aluseid. Kuni kohtuotsus on lõplik, jääb üürnik üürilepinguga paigale. Üürileandjad alahindavad sageli, kui palju aega see võtab: aasta etteteatamist pluss vaidlustatud menetlus lükkab tegeliku üleandmise kergesti kaks või kolm aastat pärast esimest kirja. Meie ülevaade ärirendilepingu lõpetamisest käsitleb seda ajajoont üksikasjalikumalt.

Esimese tähtaja lõppedes on üürileandjal vastavalt BW artiklile 7:296 lõikele 1 ainult kaks alust. Esimene on see, et üürnik ei ole äritegevust korraldanud nii, nagu hea üürnik peaks, mis hõlmab hoone üürivõlgu, loata muudatusi või lubatud kasutuse püsivat rikkumist. Teine on kiireloomuline isiklik vajadus: üürileandja vajab ruume oma püsivaks kasutamiseks, mis hõlmab renoveerimist, mida ei saa teha ilma üürilepingut lõpetamata. Isiklik kasutamine hõlmab ka abikaasa, registreeritud partneri, esimese astme veresugulase või kasulapse poolt kasutamist.

Sama artikli lõige 2 lisab ooteaja, mis tabab paljusid üürikinnisvara ostjaid. Üürileandja, kes omandas ruumid, ei saa loota kiireloomulisele isiklikule kasutusele enne, kui on möödunud kolm aastat alates üürniku kirjalikust teavitamisest omanikuvahetusest. Seega ei lühenda hoone ostmine selle kasutamiseks sellega kaasnevat üürniku kaitset.

Alates teise üüriperioodi lõpust on üürileandjal rohkem ruumi. BW artikli 7:296 lõiked 3 ja 4 lisavad kaks täiendavat alust: üürnik keeldub mõistlikust uue üürilepingu pakkumisest, tingimusel et pakkumine ei puuduta üüri muutmist, ja üürileandja soovib kinnisvara kasutada viisil, mida kehtivad planeerimiseeskirjad lubavad. Lisaks sellele võib kohus üürilepingu lõpetada, kaaludes otseselt üürileandja huvi lepingu lõpetamise vastu ja üürniku huvi lepingu jätkamise vastu. Kui üürileping lõpeb muudel põhjustel kui üürniku enda käitumine, lubab BW artikkel 7:297 kohtul mõista üürnikule välja hüvitise kolimis- ja ümberehituskulude eest.

Üürniku pool on lihtsam. Üürnik võib lepingu tähtaja lõppedes üheaastase etteteatamisega üles öelda ja ei pea seda üldse põhjendama.

Üüri läbivaatamine vastavalt BW artiklile 7:303

Ainult 7:290 alusel on üüri ülevaatamine seadusjärgselt võimalik. Artikkel 7:303 BW lubab kummalgi poolel taotleda kantonrechterilt uue üüri määramist pärast kokkulepitud tähtaja möödumist ja kõigil muudel juhtudel iga kord, kui poolte kokkulepitud või kohtu määratud viimase üüri jõustumise päevast on möödunud vähemalt viis aastat. Teisisõnu: üks kord viie aasta jooksul, mitte rohkem.

Võrdlusaluseks ei ole praegune küsitav hind. Kohus võrdleb üüri samas piirkonnas võrreldavate äripindade üürihindade keskmisega viimase viie aasta jooksul enne nõude esitamist, mis on ümber arvestatud selle hetke hinnatasemele. Viie aasta keskmise arvutamine tasandab tahtlikult ükskõik millise aasta tipp- või langustaseme, mistõttu üürihinna läbivaatamine annab harva lootust, mida kumbki pool lootis.

Artikkel 7:304 BW lisab menetlusliku filtri, mis otsustab enamiku juhtumeid enne nende algatamist. Üüri muutmise nõue on vastuvõetav ainult siis, kui sellega on kaasas ühe või mitme poolte poolt ühiselt määratud eksperdi nõuanne uue üüri kohta. Kui pooled ei suuda eksperdi osas kokku leppida, võib kumbki neist paluda kantonrechteril see määrata, praktikas sageli kaubanduskoja juures tegutsevaks bedrijfshuaradviescommissie'ks. Taotluse esitamise päeva loetakse nõude esitamise päevaks, mis määrab nii viieaastase võrdlusperioodi kui ka reeglina kuupäeva, millest alates uus üür hakkab kehtima. Seega on varajasel esitamisel otsene rahaline väärtus ja eksperdi valiku vahelejätmine toob kaasa nõude vastuvõetavuse tõttu tagasilükkamise.

7:230a suuruse ruumi üürnikel puudub samaväärne õigus. Seal on üür lepingus sätestatud summa, mida tavaliselt korrigeeritakse igal aastal indekseerimisklausliga, mis on seotud Hollandi Statistikaameti (CBS) avaldatava tarbijahinnaindeksiga. Väljaspool seda klauslit nõuab muudatus kokkulepet või artikli 6:258 BW kitsast teed ettenägematute asjaolude korral, mida kohtud kohaldavad harva.

Artikkel 7:230a: väljatõstmiskaitse tähtajalise kaitse asemel

Muude äripindade puhul reguleerib leping. Tähtajaline üürileping lõpeb selle tähtaja möödumisel ilma etteteatamistähtajata, välja arvatud juhul, kui pooled on kokku leppinud teisiti; määramata ajaks sõlmitud üürileping lõpeb etteteatamisega lepingus ettenähtud viisil ja etteteatamistähtajaga. Üürileandjal ei ole vaja seadusjärgset alust ja kohus ei kontrolli lõpetamise põhjust.

Üürnikul on aga kaitse väljatõstmise eest. Kui üürileping on lõppenud ja üürileandja on üürnikule teatanud, et ruumid tuleb vabastada, võib üürnik paluda kantonrechteril pikendada väljatõstmise perioodi. Taotlus tuleb esitada kahe kuu jooksul alates päevast, mil puhkust nõutakse, ja selle esitamine peatab väljatõstmise kohustuse kuni kohtu otsuseni. Selle kahekuulise akna möödalaskmine on saatuslik; pärast selle möödumist pole tagasiteed.

Kohus annab pikenduse, välja arvatud juhul, kui edasine kasutamine kahjustaks üürileandja huve tõsisemalt kui üürniku huve ja väljatõstmine kahjustaks allüürniku huve. Kohus lükkab taotluse tagasi, kui üürnik ei ole käitunud nii, nagu hea üürnik peaks. Iga pikendus kestab maksimaalselt ühe aasta. Üürnik võib esitada veel kaks taotluse, seega ei tohi sel viisil ostetud koguperiood ületada kolme aastat alates puhkuse esmakordsest nõudmisest. Kohus võib määrata ka selle, kui palju üürnik peab pikendatud perioodi eest maksma, ja otsuse peale ei saa edasi kaevata.

Kolm olukorda välistavad kaitse täielikult: üürnik esitas teate, üürnik andis selgesõnalise nõusoleku lepingu lõpetamiseks või üürileping lõpetati üürniku maksehäirete tõttu. Seega riskib üürivõlgades üürnik kaotada korraga nii üürilepingu kui ka väljatõstmiskaitse. Samuti tasub selgelt välja selgitada, milles kaitse seisneb: see annab aega alternatiivsete ruumide leidmiseks ja sisustamiseks. See ei ole õigus jääda üürilepingusse ja see ei taasta üürilepingut.

Üürilepingu edasiandmine: asendamine ja allüürimine

7:290 suuruse ruumi üürnik, kes annab äritegevuse üle, saab tehingut sundida. Artikkel 7:307 BW lubab sellel üürnikul paluda kantonrechteril asendada üürnikuks kolmas isik, isegi üürileandja tahte vastaselt, tingimusel et üürnikul on üleandmises oluline huvi ja kavandatav üürnik pakub piisavaid tagatisi üürilepingu täielikuks täitmiseks ja ettevõtte sujuvaks toimimiseks. Ilma selle sätteta oleks poe või restorani maine väga vähe väärt, sest asukoht on tavaliselt ettevõte.

7:230a tüüpi ruumi üürnikel sellist õigust ei ole. Seal vajab üürniku vahetuseks üürileandja nõusolekut või lepingu ülevõtmist vastavalt BW artiklile 6:159 ning enamiku tüüpüürilepingute üldsätted keelavad loovutamise ja allüürimise ilma kirjaliku loata. See on üks praktilisi põhjuseid, miks klassifitseerimise küsimus on ettevõtte müügis sama oluline kui üürilepingu läbirääkimistel.

Mida enne allkirjastamist kontrollida

Alustage klassifikatsioonist, sest kõik muu tuleneb sellest, ja registreerige lubatud kasutus täpselt, mitte laias sõnastuses, millele kumbki pool ei saa toetuda. Seejärel töötage läbi äritingimused, teades, milline kord kehtib. Enamik Hollandi äripindade rendilepinguid põhineb Hollandi Kinnisvaranõukogu avaldatud ROZ-tüüpi rendilepingul , millel on eraldi mudelid 7:290 ja 7:230a ruumidele. Need mudelid on koostatud üürileandja vaatenurgast: üldsätted nihutavad suure osa hooldusest üürnikule, välistavad enamiku üüri alandamisest ja tasaarvestusest ning annavad üürileandjale laialdased õigused teenustasude osas.

Punktid, mis määravad, kui palju üürileping teile kogu selle eluea jooksul maksma läheb, on hooldus- ja remondikohustuste jaotus, indekseerimise ja üüri läbivaatamise mehhanism, pangagarantii või deposiidi vormis nõutav tagatis, vara üleandmise seisukord ja kohustus see lahkumisel taastada, üürniku sisustuse ja parenduste käsitlemine ning kes kannab hoone energia- ja jätkusuutlikkuse nõuete koormat. Lepingu lõpetamise võimalused väärivad eraldi tähelepanu: 7:290 üürilepingus erineb üürileandja kasuks esitatud lepingu lõpetamise klausel seadusjärgsest kaitsest ja vajab kohtu heakskiitu, samas kui üürniku jaoks lepingu lõpetamise võimalus seda ei vaja. Hollandi valitsus annab kasuliku praktilise ülevaate äripindade rentimisest ning enne lepingu sõlmimist tasub kaaluda äripindade rentimise, ostmise või liisimise alternatiive.

Kõige kallimad vead

Enamiku vaidlustest, mida me näeme, põhjustavad neli viga. Üürileandjad eeldavad, et jaemüügipinna üürileping lõpeb tähtaja möödudes ja avastavad etteteatamisnõude alles siis, kui üürnik keeldub lahkumast. Üürileandjad esitavad ka ülesütlemise ilma põhjendust esitamata või lisavad põhjenduse hiljem ja kaotavad kohtuasja ainult BW artikli 7:294 alusel. Teiste äripindade üürnikud lasevad BW artikli 7:230a kohase kahekuulise akna mööda ja leiavad end tänavalt ilma igasuguse kaitseta. Ja mõlemad pooled allkirjastavad klausli, mis kaldub kõrvale 7:290 korrast, küsimata kantonrechterilt selle heakskiitu, mis jätab klausli tühistamisele avatuks kogu üürilepingu kehtivuse ajaks.

Viies, vaiksem viga on käsitleda tüüplepingut neutraalse standardina. See on lähtepunkt ja peaaegu iga üldsätete tingimus on läbiräägitav, kui see tõstatatakse enne allkirjastamist, mitte pärast seda.

Law & More Nõustab üürileandjaid, jaemüüjaid, majutusettevõtteid ja rahvusvahelisi ettevõtteid Hollandi ärirendilepingute küsimustes: ruumide klassifitseerimine, üürilepingute ja erandklauslite koostamine ja läbirääkimised, lepingu lõpetamise ja väljatõstmise menetlused, üüri läbivaatamine vastavalt BW artiklile 7:303 ja üürnike asendamine. Rääkige meile oma olukorrast. Anname teile teie võimalustest teada ühe tööpäeva jooksul.

Milline kord teie ruumidele kehtib, on selgitatud meie artiklis 7:290 versus 7:230a äriruumide kohta.

Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel üüriõiguse jurist lehel.