Igaüks, kes soovib oma äripinna üürilepingu lõpetada või keda ähvardab üürileandja üürilepingu lõpetamine, peab kõigepealt teadma, millise režiimi alla üürileping kuulub. Nagu selle seeria esimeses osas välja toodud, kehtivad 7:290 äripindadele (poed, majutus, käsitööettevõtted) ja 7:230a äripindadele (kontorid, laoruumid, praktikaruumid) põhimõtteliselt erinevad reeglid. See erinevus pole kusagil nii määrav kui üürilepingu lõpetamisel.
7:290 äripinna puhul saab üürileandja üürilepingu lõpetada ainult ammendaval hulgal seadusjärgsetel alustel ning kehtivad ranged vorminõuded. 7:230a äripinna puhul on üürileandja jaoks lävi palju madalam: lõpetamine on põhimõtteliselt ilma ametlike alusteta ja ei vaja põhjust. See artikkel käsitleb mõlemat olukorda.
7:290 äripinna lõpetamine
Formaalsed nõuded
7:290 äripinna üürilepingu lõpetamisele kehtivad ranged vorminõuded. Üürilepingu lõpetamine tuleb esitada kirjalikult kas tähitud kirjaga või kohtutäituri korraldusega. Minimaalne etteteatamistähtaeg on üks aasta. Üürilepingu lõpetamine, mis ei vasta neile nõuetele, on tühine ja sellel puudub õiguslik jõud. Seejärel jätkub üürileping lihtsalt edasi.
Üürnikuga tuleb lepingu lõpetamisest teatada enne kehtiva üüriperioodi lõppu. Kui leping lõpetatakse liiga hilja, pikeneb leping automaatselt järgmise perioodi võrra.
Üürileandja poolt ülesütlemise alused
7:290 äripinna üürileandja võib lepingu lõpetada ainult seaduses ammendavalt loetletud alustel. Esimese tähtaja (esimese viie aasta) lõpus lepingu lõpetamiseks kehtivad ainult kaks alust: üürnik ei käitu hea üürnikuna (püsivalt halb üürileping) või üürileandja vajab üüritud vara kiiresti isiklikuks kasutamiseks. Pärast esimest tähtaega lisandub kolmas alus: üürileandja huvide kaalumine lepingu lõpetamisel üürniku huvidega lepingu jätkamisel, milleks üürileandja peab tõendama veenvat huvi.
Üksikasjalikuma arutelu üksikute lõpetamise aluste ja nendega seotud kohtupraktika kohta leiate sellel veebisaidil mujal avaldatud artiklist „Äripindade üürileping (7:290 DCC): jaemüügipinna lõpetamise kaitse ja alused”.
Üürnik, kes soovib pikendada
7:290 äripinna üürnik, kes saab ülesütlemisotsuse, kuid soovib jääda, peab esitama kirjaliku vastuväite kuue nädala jooksul alates ülesütlemisotsuse kättesaamisest. Kui nad seda ei tee, lõpeb üürileping teatatud kuupäeval. Kui nad esitavad vastuväite, peab üürileandja esitama ülesütlemise avalduse ringkonnakohtule. Üürileping lõpeb ainult siis, kui kohus lõpetamisotsuse annab. Kuni selle ajani jätkub leping.
7:230a äripinna lõpetamine
Peamine reegel: vallandamine ilma aluseta
7:230a äripinna puhul on seadus üürileandja suhtes palju leebem. Üürileping lõpeb pärast ülesütlemist lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja või selle puudumisel seadusjärgse tähtaja möödumisel. Ülesütlemise põhjust ei ole vaja esitada. Üürileandja ei pea selgitama, miks ta soovib lepingut lõpetada. Üürnikul ei ole põhimõtteliselt õigust lepingu jätkamisele.
Kaitse väljatõstmise eest: edasilükkamine kohtu kaudu
Kuigi 7:230a äripinna üürnikul ei ole õigust üürilepingu pikendamisele, on tal õigus kaitsele väljatõstmise eest. See tähendab järgmist: pärast üürilepingu lõppemist ja üürileandja väljatõstmisteate esitamist võib üürnik kahe kuu jooksul alates väljatõstmise kuupäevast taotleda ringkonnakohtult väljatõstmisperioodi pikendamist. Kohus kaalub mõlema poole huve. Maksimaalne pikendamine on üks aasta taotluse kohta, kokku maksimaalselt kolm aastat.
Seega ei ole väljatõstmise kaitse õigus üürilepingu jätkuvale kasutamisele, vaid lihtsalt edasilükkamine. Pärast maksimaalse tähtaja möödumist tuleb ruumid vabastada.
Ennetähtaegne lõpetamine ja katkestamisvõimaluste roll
Nii paragrahvi 7:290 kui ka paragrahvi 7:230a alusel asutatud äripinna puhul võib leping sisaldada lepingu lõpetamise klauslit: lepinguline säte, mis annab pooltele õiguse üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Paragrahvi 7:290 alusel asutatud äripinna puhul peab selline klausel olema proportsionaalne üürnikule seadusega pakutava kaitsega; säte, mis annab üürileandjale sisuliselt õiguse leping igal ajal lõpetada, võib olla vastuolus režiimi kohustusliku iseloomuga.
Igaüks, kes kasutab lepingu lõpetamise klauslit, peab järgima täpseid protseduurilisi nõudeid: õige tähtaeg, õige vorm (registreeritud või kohtumäärusega) ja õige kuupäev, millal leping lõpetatakse. Üks päev liiga hilja tähendab, et lõpetamisel pole jõudu ja leping jätkub järgmiseks perioodiks.
Samuti on tähelepanuväärne vaikimisi pikendamine. Kui üürileping lõpeb ja kumbki pool seda ei lõpeta, pikendatakse lepingut enamasti vaikimisi algseks perioodiks või määramata ajaks, olenevalt lepingu sõnastusest. Kontrollige aegsasti, kas pikendamist soovitakse.
Levinud vead lõpetamisel
Praktikas näeme äripindade lõpetamisel korduvaid vigu:
- Liiga hilja lõpetamine, nii et üheaastane etteteatamistähtaeg on ületatud ja üürileping jätkub automaatselt järgmiseks perioodiks.
- Lepingu lõpetamine ilma seaduses nõutud vormita (tavalise e-kirja või telefoni teel tähitud kirja või kirjaliku kirja asemel), mis muudab lepingu kehtetuks.
- Üürileandjana 7:290 äripinna tunnustatud aluseta ülesütlemine, mille järel üürnik pöördub ringkonnakohtusse ja ülesütlemine tühistatakse.
- Üürnikuna äripinna 7:290 lõpetamisele õigeaegselt vastuväite esitamata jätmine, mistõttu õigus jätkamisele aegub.
- Kohustuse unustamine: isegi kui ülesütlemine on kehtiv, võib üürnik vastutada kahju eest, mis tekib ruumide mittelepingujärgses seisukorras tagastamisega.
- 7:230a äripinna puhul jäeti kahekuuline tähtaeg väljatõstmise vastase kaitse taotluse esitamiseks, mille järel see õigus lõplikult aegub.
Järeldus
Äripinna üürilepingu lõpetamine tundub lihtne, kuid lähemal vaatlusel on sellel lugematu arv formaalseid ja sisulisi lõkse. Olenemata sellest, kas olete üürnik või üürileandja: protseduuriline viga võib kaasa tuua soovimatu jätkuva üürisuhte või kaotada kaitseõigused, mida oleksite võinud kasutada. Enne üürilepingu lõpetamise saatmist või saamist kontrollige alati aegsasti tähtaegu, nõutavat vormi ja kohaldatavat korda.
Üüriõiguse juristid Law & More Aitame teid lepingu lõpetamise menetluse kõikides etappides, alates esimesest kirjast kuni menetluseni ringkonnakohtus. Võtke meiega ühendust mittesiduva vestluse saamiseks.
Korduma kippuvad küsimused
Kui pikk on äripindade etteteatamistähtaeg?
7:290 äripinna puhul on seadusjärgne minimaalne etteteatamistähtaeg üks aasta. Lepingu lõpetamine tuleb esitada kirjalikult tähitud kirja või kohtutäituri korraldusega. 7:230a äripinna puhul kehtib lepingus kokkulepitud tähtaeg; seadusjärgset miinimumtähtaega ei ole.
Kas üürileandja saab poe üürilepingu lihtsalt üles öelda?
Ei. Äripinna puhul, mis on paragrahvi 7:290 alusel, võib üürileandja lepingu lõpetada ainult seaduses ammendavalt loetletud alustel, näiteks tungiva isikliku vajaduse või püsivalt halbade üüritingimuste korral. Lepingu lõpetamisel ilma tunnustatud aluseta ei ole õiguslikku tagajärge.
Mis on kaitse väljatõstmise eest vastavalt paragrahvile 7:230a?
Pärast üürilepingu lõppemist võib 7:230a äripinna üürnik taotleda ringkonnakohtult väljatõstmisperioodi pikendamist. See taotlus tuleb esitada kahe kuu jooksul alates teatatud väljatõstmiskuupäevast. Maksimaalne pikendus on kokku kolm aastat.
Mis on üürilepingus öeldud üürilepingu lõpetamise klausel?
Üürileping lõpetada on lepingutingimus, mis annab ühele või mõlemale poolele õiguse üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Äripinna puhul, mis on paragrahvi 7:290 alusel, peavad sellised klauslid olema kooskõlas üürniku kohustusliku seadusjärgse kaitsega.
Rohkem sellest sarjast äripindade üüriõiguse kohta
See artikkel on osa meie kolmeosalisest äripindade üüriõigust käsitlevast sarjast. Loe ka teisi osi:
