Peaaegu iga Hollandis üüriv rahvusvaheline kodanik maksab tagatisraha ja paljud muretsevad, kas nad saavad selle üürilepingu lõppedes tagasi. Alates 1. juulist 2023 jõustunud hea üürileandja seadusest ( Wet goed verhuurderschap ) on reeglid selgemad: tagatisrahale on kehtestatud ülemmäär, selle tagastamise tähtaeg ja kohustus kirjalikult selgitada kõike kinnipeetud summat. See artikkel kirjeldab, mida seadus ütleb tagatisraha, teenustasude ja vahendustasude kohta ning mida saate teha vaidluse korral.
Kui suurt tagatisraha saab üürileandja küsida?
Wet goed verhuurderschapi artiklis 2 sätestatud üldiste käitumisnormide ja Hollandi tsiviilseadustiku ( Burgerlijk Wetboek ) 7. raamatu artiklile 261b lisatud reegli kohaselt ei tohi üürileandja küsida tagatisraha ( waarborgsom ), mis on suurem kui kaks korda suurem kui puhas üür . „Puhas üür” ( kale huur ) on majutuse enda üür, välja arvatud teenustasud, kommunaalkulud ja mööbli lisakulud.
Ülemmäär kehtib ainult edaspidi ja praktikas nõutakse endiselt vanemate lepingute alusel kokkulepitud suuremaid tagatisrahasid. Kui allkirjastasite lepingu enne 2023. aasta juulit, ärge eeldage, et teie tagatisraha on vaidlustamatu: ringkonnakohtud tühistasid liigseid tagatisrahasid juba enne ülemmäära kehtestamist kui tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 264 alusel ebamõistlikult koormavat tingimust. Noord-Hollandi ringkonnakohus tühistas kuuekuulise tagatisraha klausli 5. augustil 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), otsustades, et rohkem kui kahekordne kuuüür ei ole mõistlik tagatisraha, ja ringkonnakohus... Amsterdam vähendas 4. märtsil 2019 enam kui nelja kuu üüri suurust tagatisraha kahe kuu üürile (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Mõlemad on pigem esimese astme otsused kui siduvad volitused ning üheski teadaolevas kohtuasjas pole hea üürileandja standardit ennast enne 2023. aastat sissemaksele kohaldatud – kuid vanem kohtupraktika on endiselt argument, mida tuleks esitada.
Kui üürileandja küsib rohkem, ei pea te ülemäärast summat maksma, saate tagasi nõuda juba ülemakstud summa ja omavalitsus saab võtta sundtäitmise meetmeid. Pange tähele, et „kahe kuu tagatisraha pluss ühe kuu üür ette” ei ole kolme kuu tagatisraha: ettemakstud üür on üür, mitte tagatis. Tagastamatu „haldustasu” lisaks tagatisrahale ei ole üldse lubatud.
Millal tuleb tagatisraha tagastada?
Seadus seab kaks tähtaega ja nende segamini ajamine on kõige levinum viga.
- Kui üürileandja ei arva midagi maha, tuleb tagatisraha tagasi maksta neljateistkümne päeva jooksul üürilepingu lõppemisest.
- Kui üürileandja midagi maha arvab, periood on kolmkümmend päeva alates üürilepingu lõppemisest. Lisaaeg on mõeldud mahaarvamise kontrollimiseks, kvantifitseerimiseks ja dokumenteerimiseks, mitte viivitamiseks.
Kinnipidamist tegev üürileandja peab teile esitama kirjaliku selgituse kinnipeetud summade ja kinnipidamise põhjuste kohta koos täieliku jaotusega. Pelgalt avaldus, et „kahju leiti”, ei täida seda kohustust ja selle väljajätmine on iseenesest lepingu rikkumine. Üürileandja, kes ei oska veel remondi hinda määrata, peaks vaidlustamata jäägi siiski 30 päeva jooksul tagasi maksma ja täpsustama, mis on endiselt vaidluse all.
Mida saab ja mida mitte maha arvata?
Lubatud mahaarvamised on piiratud: tasumata üür, tasumata kommunaalkulud, kokkulepitud energiatõhususe tasu ja teie tekitatud kahju. Tavaline kulumine ei kuulu sellesse nimekirja ja „halduskulusid” ei saa maha arvata ainuüksi seetõttu, et üürilepingus need on mainitud.
| Võib üldiselt maha arvata | Ei tohi maha arvata |
|---|---|
| Üürivõlgnevused üürilepingu lõppedes | Tavaline kulumine (normaalne kulumine): pleekinud värv, kulunud vaip, väikesed naelaaugud |
| Tasumata teenustasud või aastaaruandes näidatud puudujääk | Püsivad haldus-, lepingu- või menetlustasud, mis ei ole seotud tegeliku kahjuga |
| Kokkulepitud energiatõhususe meetme tasu | Remondid, mis langevad üürileandjale omanikuna, sh konstruktsiooni ja välisilme hooldus |
| Teie tekitatud kahju: põletused, purunemised, plekid, volitamata muudatused, mida pole tagasi võetud, maha jäetud ja eemaldamata esemed | Ümberkujundamine lihtsalt kinnisvara uuesti üürile andmiseks ning kulud, mida üürileandja ei suuda tõendada või mida ta õigeaegselt kirjalikult ei täpsustanud. |
Enamik vaidlusi tekib kahjustuste ja kulumise vahelisel piiril. Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 218 kohaselt vastutate teie teile omistatava süü tekitatud kahju eest ja eeldatakse, et selline kahju on teie vastutusel, välja arvatud tulekahju ja hoone välisilme kahjustuste korral. See eeldus on reaalne, kuid see toimib koos artikliga 224 – ja just siin saab otsustavaks ülevaatuse aruanne.
Kontrollaruannet pole: kes peab mida tõestama?
Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikkel 224 sätestab, et kui pooled koostasid teie sissekolimisel vara kohta kirjaliku kirjelduse, peate selle tagastama selles märgitud seisukorras, välja arvatud muudatused, mida teil oli lubatud teha, ja kõik, mis on vanuse või tavapärase kasutamise tõttu halvenenud. Kui sellist kirjeldust ei koostatud, eeldatakse, et olete vara saanud üürilepingu lõppedes sellises seisukorras , nagu see on, ja üürileandja peab tõendama vastupidist.
Praktikas on sellel suur tähtsus. Allkirjastatud sisseregistreerimisaruande ja dateeritud fotodega saab üürileandja, kes leiab kõrbenud tööpinna, sellele osutada ja muutust näidata. Ilma selleta on lähtekohaks see, et kinnisvara oli juba sellises seisukorras ja üürileandja peab selle eelduse teiste tõenditega ümber lükkama – mis on pärast väljakolimist sageli keeruline.
Kuidas teenustasud ja ettemaksed toimivad?
Teenustasud ( servicekosten ) lisanduvad üürile kaupade ja teenuste eest, mis on seotud kinnisvaras elamisega: ühiskasutatavate alade koristamine, hooldaja, ühiskasutatav valgustus, aiahooldus, mööbli kasutamine. Need arveldatakse peaaegu alati igakuise ettemaksuna ( voorschot ) ja tasaarveldatakse hiljem tegelike kuludega.
Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 259 kohaselt peab üürileandja esitama teile iga-aastase detailse aruande tegelike kulude ja nende arvutamise kohta kuue kuu jooksul alates kalendriaasta lõpust – praktikas hiljemalt 1. juuliks. Kui üürileping lõpeb aasta keskel, hõlmab aruanne seda osa aastast, mille te üürisite. Artikli 261 kohaselt võib ettemaksu võtta ainult juhul, kui on kokku lepitud uutes kaupades või teenustes või pärast avaldust ja iga aruanne toetab ühte suurendamist. Artikkel 260 võimaldab kummalgi poolel paluda Huurcommissiel määrata , mis tegelikult tuleb maksta.
Teenustasud on mõeldud tegelike kulude edasikandmiseks, mitte kasumi teenimiseks. Mõnda teenustasu ei pruugita üldse arvestada: hooldusteenused, näiteks toitlustus või valvesignalisatsiooni teenused, ja kulud, mis langevad omaniku, mitte elaniku kanda, näiteks kinnisvaramaks. Kasutaja kanda jäävad kulud, näiteks jäätmemaks, võidakse edasi kanda. Soojusvarustusel on Warmteweti alusel oma kord.
Kommunaalkulud on jällegi eraldi kategooria. Kui kinnisvaral on oma mõõturid, siis gaasi, vee ja elektri eest tellite tavaliselt otse ise või tarnib seda üürileandja ning arveldatakse vastavalt mõõdetud tarbimisele; need on kommunaaltasud ( nutsvoorzieningen ), mitte teenustasud. Kõike kokkuvõttes saab üüri osadeks jagada soovi korral.
Teenustasu eeskirjade kaasajastamine on tulekul.
Teenustasude korra karmistamiseks on seadusandlikus protsessis tööd teinud seaduseelnõu nimega „ Wet modernisering servicekosten“ : see sisaldab suletud ja täpsemalt määratletud loetelu arveldatavatest kuludest ning kinnitust, et edasi võib kanda ainult tegelikke kulusid – mitte kunagi kasumimarginaali. See jõustub 1. jaanuaril 2027 koos teenustetasude seadusega „Besluit servicekosten“ ja „Regeling servicekosten“ ning piirab uute lepingute arveldatavaid kulusid kaheksa määratletud kategooriaga.
Agentuuritasud ja topeltarvestamise keeld
Üürilepingute sõlmimise seadus (Wet goed verhuurderschap) keelab üürileandjatel ja vahendajatel võtta topelt vahendustasu – võtta sama tehingu eest tasu nii üürileandjalt kui ka üürnikult. See lisandub tsiviilseadustiku 7. raamatu artiklites 417 ja 427 sätestatud vanemale reeglile: üürileandja nimel tegutseval agendil ei ole õigust saada tasu ka üürnikult. Kui kinnisvara on agendi enda raamatupidamises, ei tohiks te üldse midagi maksta.
Lepingutasusid ja võtmeraha ( sleutelgeld ) ei tohi üürnikult sisse nõuda. Üürileandja võib küsida tasu millegi eest, millest te tegelikult kasu saate, näiteks uksel oleva nimesildi eest, ja te võite lahkuvalt üürnikult kokkulepitud hinnaga esemeid ( overnamekosten ) osta, kuid kumbki neist ei ole viis üüritasu taaskehtestamiseks. Te maksate tasu õigesti ainult siis, kui palkasite oma otsinguagendi, kes töötab üürileandjatest sõltumatult ja leiab majutuse väljaspool oma agendi enda portfelli. Nende reeglite vastaselt võetud tasud saab tagasi nõuda.
Wet läks verhuurderschap kaugemale hoiusest
Seadus ulatub kaugemale kui raha. Artikkel 2 sätestab iga üürileandja ja üürivahendaja jaoks riiklikud käitumisreeglid. Need nõuavad üürileandjalt järgmist:
- hoiduma diskrimineerimine üürnike valimisel ja läbipaistva valikumenetluse kasutamisel;
- hoiduma hirmutamine, mis hõlmab üürnikule surve avaldamiseks ähvardamist remonditöödest keeldumise, teenuste katkestamise või tagatisraha kinnipidamisega;
- registreerima üürilepingu kirjalik leping;
- teile kirjalikult, teile arusaadavas keeles, teie olukorrast rääkida õigused ja kohustused — kuidas tagatisraha toimib ja millal see tagastatakse, kuidas teenustasusid makstakse, üürileandja kontaktandmed ja omavalitsuse aruandluspunkt (… teabekohustus). See ei piirdu ainult töömigrantidega, seega peaks praktikas rahvusvaheline üürnik selle teabe saama inglise keeles;
- järgige tagatisraha ülemmäära ja teenustasu reegleid ning ärge võtke topelt vahendustasusid;
- järgima lisareegleid, kui üürnik on ELi tööjõurändaja, sealhulgas töölepingust eraldi hoitav üürileping ja teave keeles, millest töötaja aru saab.
Artikkel 3 nõuab, et üürileandjatel ja vahendajatel, kes äritegevuse käigus üürile annavad, oleks kirjalik poliitika eluaseme diskrimineerimise vältimiseks ning et nad selle avaldaksid ja kohaldaksid.
Munitsipaalaruannete punkt ja jõustamine
Alates 1. jaanuarist 2024 on iga omavalitsus pidanud korraldama aruandluspunkt (aruandluspunkt) artikli 4 alusel: madala lävega, tasuta ja avatud anonüümsetele teadetele soovimatu üürikäitumise kohta. Eindhoven ja Amsterdam mõlemad haldavad ühte. Aruanne ei ole rahaline nõue – meldpunt ei käsi teie tagatisraha tagasi maksta –, kuid see käivitab omavalitsuse järelevalverolli.
Täitmine toimub samm-sammult. Esimese rikkumise korral antakse tavaliselt hoiatus koos märkusega, et edasine rikkumine võib kaasa tuua trahvi ja rikkuja andmete avaldamise. Korduvate või tõsiste rikkumiste korral võidakse määrata ettekirjutus koos karistusmakse ( last onder dwangsom ) või haldussunniga ning trahvidega. Wet goed verhuurderschap'i artikkel 19 piirab trahvi neljanda kategooriaga, mis tõuseb viienda kategooriani üürileandja puhul, kes kordab sama rikkumist nelja aasta jooksul; iga kategooriaga seotud summa on sätestatud kriminaalkoodeksi ( Wetboek van Strafrecht ) artiklis 23 ja seda korrigeeritakse perioodiliselt, seega kontrollige sealset praegust numbrit, mitte tuginege mujal toodud numbrile. Viimase abinõuna võib omavalitsus võtta üle vara haldamise ja artikli 5 alusel võib see nõuda ka üüriluba määratud aladel.
Millist marsruuti peaksite valima?
Üürnikud ja üürileandjad valivad sageli vale kohtualluvuse ja kaotavad selle pärast kuid. Need kolm teed täidavad erinevaid eesmärke ja neid saab kasutada koos.
| Marsruut | Kasutage seda | Mida see pakub |
|---|---|---|
| Munitsipaalaruannete punkt | Käitumisreeglite rikkumised: liigne tagatisraha, kirjaliku spetsifikatsiooni puudumine, aastaaruande puudumine, diskrimineerimine, hirmutamine, topeltagentuuritasud | Järelevalve ja jõustamine, sh hoiatused ja trahvid. Rahalist toetust ei määrata. |
| Huurkomisjon | Teenustasud ja kommunaalteenuste ettemaksed, üüritase, hooldusvead ja kõik üürid | Siduv otsus makstava summa kohta, välja arvatud juhul, kui üks pool pöördub kohtusse; kohaldub väike tasu. |
| Alampiirkonna kohus (kantonrechter) | Tagatisraha tagasinõudmine, kahjutasu, vaidlustatud mahaarvamised, ebaseaduslike tasude tagasinõudmine ja kõik, mis ei kuulu Huurcommissie pädevusse | Täitmisele pööratav kohtuotsus tasumise kohta koos intressi ja üldiselt kuludega |
Tagatisraha nõue, kui seda ei õnnestu lahendada, kuulub ringkonnakohtu pädevusse; seal ei ole vaja advokaati. Teenustasu vaidlused on halduskomisjoni pädevuses ja odavamad: tasu ( leges ) on üürniku või muu eraisiku jaoks tagasihoidlik fikseeritud summa ning üürileandja või muu juriidilise isiku jaoks oluliselt kõrgem. Kehtivad määrad on kehtestatud ministri määrusega ja need avaldab halduskomisjon, seega kontrollige neid enne taotluse esitamist sealt. Pärast halduskomisjoni otsust võib rahulolematu pool pöörduda asjaga ringkonnakohtusse kaheksa nädala jooksul ; kui esimees otsustas üksi, saab vastuväite ( verzet ) esitada kolme nädala jooksul.
Millised on ajapiirangud?
Teenustasude osas lubab tsiviilseadustiku 7. raamatu artikkel 260 esitada Huurcommissiele taotluse, mis hõlmab iga kulukategooria kohta kuni kahtteist kuud ja mis on esitatud kahekümne nelja kuu jooksul alates aastaaruande esitamise tähtajast. Kui see tähtaeg mööda läheb, suletakse Huurcommissie menetlus.
Tagatisraha tagastamise nõue on tavaline nõue, millele kehtib tsiviilseadustiku 3. raamatu artiklis 307 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg. Viis aastat kõlab heldelt, kuid viivitus maksab teile tõendeid, seega esitage oma nõue viivitamatult kirjalikult; kirjalik nõue katkestab ka aegumistähtaja.
Üürnikele
- Enne allkirjastamist võrdle tagatisraha kahe kuu üürisummaga ning küsi üle kõik lepingu-, haldus- või üüritasud.
- Nõua registreerimisaruannet (opnamestaat) mõlema poole allkirjaga, tehke igast toast dateeritud fotod ja registreerige arvesti näidud.
- Hoidke tagatisraha ja iga ettemaksu tasumise tõendit ning andke üürileandjale väljakolimisel kirjalikult oma uus aadress ja pangarekvisiidid.
- Märgi oma päevikusse eelmise aasta teenustasude aruande jaoks 1. juuli ja pane tähele Huurcommissie jaoks 24-kuulist akent.
- Kui tähtaeg möödub, saatke kirjalik nõue lühikese ja selge maksetähtajaga; kui see ei toimi, teatage sellest meldpuntile ja kaaluge kohtusse pöördumist.
Üürileandjatele
- Hankige oma dokumendid: kirjalik leping ja infoleht tagatisraha, teenustasude, teie kontaktandmete ja meldpunti kohta – inglise keeles, kui üürite välismaistele reisijatele.
- Ära kunagi võta uue üürilepingu puhul rohkem kui kahe kuu üürisummat ja ära tee ülejäävast summast eraldi tasu.
- Kontrollida üürilepingu alguses ja lõpus kirjalikult ja eelistatavalt üürniku juuresolekul.
- Kui te midagi maha ei arva, makske tagasi neljateistkümne päeva jooksul; kui te maha arvate, makske tagasi vaidlustamata jääk ja saatke täielik kirjalik jaotus koos arvetega kolmekümne päeva jooksul. Ärge esitage tasu kulumise ega rutiinse ümberehituse eest.
- Saatke detailselt ja tegelike kulude põhjal aastaaruanne hiljemalt 1. juuliks ning jälgige eespool kirjeldatud teenustasu reeglite ajakohastamist.
Kokkuvõtvalt
- 1. juulil 2023 või hiljem sõlmitud üürilepingu tagatisraha ei tohi ületada kahekordset puhast üüri; vanemaid ja suuremaid tagatisrahasid on sageli võimalik vaidlustada.
- Tagatisraha tuleb tagastada neljateistkümne päeva jooksul, kui midagi ei ole maha arvatud, või kolmekümne päeva jooksul koos täieliku kirjaliku selgitusega, kui midagi on maha arvatud.
- Ilma allkirjastatud sisseregistreerimisaruandeta eeldatakse, et kinnisvara on kogu aeg olnud üürilepingu lõppemise seisukorras, mistõttu on üürileandjal raske „kahjude” eest mahaarvamisi teha.
- Teenustasud tuleb tasuda detailse aastaaruande alusel iga aasta 1. juuliks ning vaidlused nende üle lähevad halduskomisjonile, mitte ringkonnakohtule.
- Valige õige foorum: käitumisrikkumiste korral meldpunt, teenustasude korral Huurcommissie ja raha, näiteks tagatisraha, sissenõudmiseks ringkonnakohus.
Kas üürileandja saab Hollandis minu tagatisraha kinni pidada?
Ainult piiratud põhjustel: üürivõlgnevused, tasumata kommunaalmaksed, kokkulepitud energiatõhususe tasu ja teie poolt tavapärasest kulumisest suuremad kahjud. Kõik kinnipeetud summad tuleb selgitada kirjalikus spetsifikatsioonis koos täieliku jaotusega, mis saadetakse 30 päeva jooksul alates üürilepingu lõppemisest. Üürileandja, kes peab kinni ilma spetsifikatsioonita või kulumise tõttu, rikub lepingut.
Kui suurt tagatisraha saab üürileandja küsida?
Alates 1. juulist 2023 sõlmitud lepingute puhul mitte rohkem kui kahekordne üürisumma – üür ilma teenustasude, kommunaalkulude ja mööbli lisakuludeta. Ülemmäär muutub koos teie üüriga, mitte ei ole fikseeritud eurosumma. Kui teilt küsiti rohkem, ei pea te ülejääki maksma ja saate selle tagasi nõuda.
Millal tuleb minu tagatisraha tagastada?
Neljateistkümne päeva jooksul alates üürilepingu lõppemisest, kui üürileandja ei tee midagi kinni. Kui üürileandja teeb kinnipidamise, on see periood kolmkümmend päeva ja kinnipidamisele tuleb lisada kirjalik täpsustus. Pikem periood on kinnipidamise kvantifitseerimiseks ja tõendamiseks, mitte maksmise edasilükkamiseks: vaidlustamata osa tuleks ikkagi õigeaegselt tagasi maksta.
Mis siis, kui sissekolimisel polnud ülevaatuse aruannet?
Seadus eeldab seejärel, et saite vara kätte samas seisukorras, nagu see oli üürilepingu lõppedes, seega ei saa üürileandja lihtsalt väita, et kahju on teie. Üürileandja võib ikkagi vastupidist tõestada, näiteks varasemate fotode või töövõtja tõenditega, kuid see on sageli keeruline. Kui on olemas allkirjastatud sisseregistreerimisaruanne, on see võrdlusaluseks.
Mu üürileandja pole kunagi teenustasu aruannet saatnud. Mida ma teha saan?
Üürileandja peab esitama detailse aastaaruande kuue kuu jooksul alates kalendriaasta lõpust, seega hiljemalt 1. juuliks. Küsige seda kõigepealt kirjalikult. Kui see ei saabu või arvud tunduvad valed, võite paluda Huurcommissiel määrata kindlaks makstava summa – kulukategooriate kaupa, kuni kaheteistkümne kuu jooksul ja kahekümne nelja kuu jooksul alates aruande esitamise tähtajast. Samuti saate teatada aruande esitamata jätmisest meldpuntile.
Kas peaksin oma tagatisraha pärast pöörduma maksukomisjoni või kohtusse?
Kohtusse. Üürikomisjon lahendab üüri-, hooldus- ja teenustasuvaidlusi; see ei mõista tagatisraha tagasi. See nõue läheb ringkonnakohtusse, mis võib teha täitmisele pööratava kohtuotsuse koos intressiga. Üürileandja samaaegne teavitamine meldpuntist on sageli otstarbekas, sest täitev surve tagab mõnikord makse ilma menetluseta.
Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.
Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel üüriõiguse jurist lehel.
