Peaaegu iga Hollandis üüriv rahvusvaheline kodanik maksab tagatisraha ja paljud muretsevad üürilepingu lõppedes, kas nad seda enam ei näe. Alates hea üürileandja seaduse ( Wet goed verhuurderschap ) jõustumisest 1. juulil 2023 on reeglid selgemaks muutunud: tagatisrahale on kehtestatud ülemmäär, selle tagastamise tähtaeg ja kohustus kirjalikult selgitada kõike kinnipeetud summat. See artikkel sätestab, mida seadus ütleb tagatisraha, teenustasude ja vahendustasude kohta ning mida kumbki pool vaidluse korral teha saab.
Tagatisraha: kui palju üürileandja võib küsida
Wet goed verhuurderschapi artiklis 2 sätestatud üldiste käitumisnormide ja Hollandi tsiviilseadustiku ( Burgerlijk Wetboek ) 7. raamatu artiklisse 261b lisatud sätte kohaselt ei tohi üürileandja nõuda tagatisraha ( waarborgsom ), mis on suurem kui kaks korda suurem kui puhas üür . „Puhas üür” ( kale huur ) on majutuse enda üür, millest on välja arvatud teenustasud, kommunaalkulud ja mööbli lisakulud.
Ülemmäär kehtestati seadusega 1. juulil 2023 ja vanemate lepingute alusel kokkulepitud suuremaid tagatisrahasid täidetakse praktikas endiselt. Sellise lepingu alusel olev üürnik ei tohiks eeldada, et summa on vaidlustamatu. Juba ammu enne ülemmäära kehtestamist tühistasid allringkonnakohtud liigsed tagatisrahad kui ebamõistliku hüve Hollandi tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 264 alusel: Rechtbank Noord-Holland tühistas kuuekuulise tagatisraha 5. augustil 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), leides, et rohkem kui kahekordne kuuüüri tagatisraha ei ole mõistlik, ja Rechtbank Amsterdam vähendas 4. märtsil 2019 enam kui nelja kuu üüri suurust tagatisraha kahele (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Need on pigem esimese astme otsused kui siduv volitus ning ükski teadaolev otsus ei näi veel kohaldavat hea üürileandja standardit enne 2023. aasta juulit kokkulepitud tagatisrahale. See vanem argument on siiski olemas.
Kui üürileandja küsib rohkem, ei pea üürnik ülemäärast summat maksma, saab nõuda enammakstud summa tagasimaksmist ja omavalitsus saab selle sundtäitmisele pöörata. Pane tähele, et „kahe kuu tagatisraha pluss ühe kuu üür ette” ei ole kolme kuu tagatisraha: ettemakstud üür on üür, mitte tagatis. Tagastamatu „haldustasu” lisaks tagatisrahale ei ole üldse lubatud.
Tagatisraha tagasi saamine: kaks tähtaega
Seadus seab kaks tähtaega ja nende erinevus on punkt, mida kõige sagedamini valesti mõistetakse.
- Kus üürileandja ei tee mahaarvamisi, tuleb tagatisraha tagasi maksta neljateistkümne päeva jooksul üürilepingu lõppemisest.
- Kui üürileandja midagi maha arvab, periood on kolmkümmend päeva alates üürilepingu lõppemisest. Pikem periood on olemas selleks, et üürileandja saaks mahaarvamist kontrollida, kvantifitseerida ja dokumenteerida.
Kinnipidamist tegev üürileandja peab andma üürnikule kirjaliku selgituse kinnipeetud summade ja kinnipidamise põhjuste kohta koos täieliku jaotusega. Pelgalt väide, et „kahju on leitud”, ei täida seda kohustust ja selle puudumine on iseenesest rikkumine. Kolmekümnepäevane periood ei ole õigus viivitada: üürileandja, kes ei oska veel remondi hinda määrata, peaks vaidlustamata jäägi tagasi maksma ja täpsustama, mis on veel vaidlusalune.
Mida võib ja mida mitte maha arvata
Lubatud mahaarvamised on piiratud: tasumata üür, tasumata kommunaalkulud, kokkulepitud energiatõhususe meetme tasu ja üürniku tekitatud kahju. Tavaline kulumine ei kuulu nimekirja ja „halduskulusid” ei saa maha arvata ainult seetõttu, et leping seda sätestab.
| Võib üldiselt maha arvata | Ei tohi maha arvata |
|---|---|
| Üürivõlgnevused üürilepingu lõppedes | Tavaline kulumine (normaalne kulumine): pleekinud värv, kulunud vaip, väikesed naelaaugud |
| Tasumata teenustasud või aastaaruandes näidatud puudujääk | Püsivad haldus-, lepingu- või menetlustasud, mis ei ole seotud tegeliku kahjuga |
| Energiatõhususe meetme kokkulepitud tasu | Üürileandjale kui omanikule langevad remonditööd, sh konstruktsiooni ja välisilme hooldus |
| Üürniku tekitatud kahju: põletused, purunemised, plekid, volitamata ümberehitused, mida ei ole taastatud, mahajäetud esemete äravedu | Ümberüürimine lihtsalt uue üürimise eesmärgil ning kulud, mida üürileandja ei suuda tõendada või mida ta õigeaegselt kirjalikult ei täpsustanud. |
Enamik vaidlusi tekib kahjustuste ja kulumise vahelisel piiril. Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 218 kohaselt vastutab üürnik tema süül tekkinud kahju eest ning eeldatakse, et kahju on tekkinud selliselt, välja arvatud tulekahju ja ehitatud kinnisvara puhul välisilme kahjustuste korral. See eeldus on reaalne, kuid see toimib koos artikliga 224 – just seal saab otsustavaks ülevaatuse aruanne.
Kontrollaruanne ja mis juhtub, kui seda pole
Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikkel 224 sätestab, et kui pooled koostasid alguses vara kohta kirjaliku kirjelduse, peab üürnik selle tagastama selles märgitud seisukorras, välja arvatud seaduslikud muudatused ja kõik, mis on vananemise või tavapärase kasutamise tõttu halvenenud. Kui sellist kirjeldust ei koostatud, eeldatakse, et üürnik on vara saanud seisukorras, milles see on üürilepingu lõppedes , välja arvatud üürileandja õigus vastupidist tõendada.
Praktiline mõju on ilmne. Allkirjastatud sisseregistreerimisaruande ja dateeritud fotodega saab üürileandja, kes leiab kõrbenud tööpinna, osutada aruandele ja näidata muutust. Ilma selleta on lähtekohaks see, et kinnisvara oli juba oma praeguses seisukorras ja üürileandja peab selle eelduse muude tõenditega ümber lükkama. Üürileandja, kes jättis sisseregistreerimise ülevaatuse vahele, avastab sageli, et mahaarvamist ei saa jätkata.
Teenustasud ja ettemaksed
Teenustasud ( servicekosten ) lisanduvad üürile kaupade ja teenuste eest, mis on seotud kinnisvara kasutamisega: ühiskasutatavate alade koristamine, majahoidja, ühisvalgustus, aiahooldus, mööbli kasutamine. Need arveldatakse peaaegu alati igakuise ettemaksuna ( voorschot ) ja tasaarveldatakse tegelike kuludega.
Tsiviilseadustiku 7. raamatu artikli 259 kohaselt peab üürileandja esitama üürnikule iga-aastase detailse aruande tegelike kulude ja nende arvutamise kohta kuue kuu jooksul alates kalendriaasta lõpust – praktikas 1. juuliks. Kui üürileping lõpeb aasta keskel, katab see aasta möödunud osa. Artikli 261 kohaselt võib ettemaksu võtta ainult juhul, kui on kokku lepitud uutes kaupades või teenustes või pärast avaldust ja iga aruanne toetab ainult ühte suurendamist. Artikkel 260 lubab mõlemal poolel paluda Huurcommissiel määrata makstava summa.
Teenustasud on tegelike kulude edasikandumine, mitte kasumiüksus. Mõnda teenustasu ei pruugita üldse arvestada: hooldusteenused, näiteks toitlustus või valvesignalisatsiooni teenused, ja omaniku, mitte elaniku kanda jäävad tasud, näiteks kinnisvaramaks. Elanikule langevad tasud, näiteks jäätmemaks, võidakse edasi kanda. Soojusvarustust reguleerib eraldi Warmtewet.
Kommunaalteenustega on jällegi teisiti. Kui kinnisvaral on oma mõõturid, siis gaasi, vee ja elektri eest tellib tavaliselt otse üürnik või varustab üürileandja ning arveldatakse mõõdetud tarbimise alusel; need on kommunaaltasud ( nutsvoorzieningen ), mitte teenustasud. Kõike kokku koondava üüri saab soovi korral osadeks jagada.
Uued reeglid alates 1. jaanuarist 2027
Teenusekulude seadus „ Wet modernisering servicekosten“ jõustub 1. jaanuaril 2027 koos teenusekulude seadustega „Besluit servicekosten“ ja „Regeling servicekosten“. See asendab praeguse avatud lähenemisviisi kaheksa kategooriaga arveldatavate teenusekulude suletud loeteluga, kinnitab, et arveldada võib ainult tegelikke kulusid ja kasumit ei tohi võtta, ning sätestab, kuidas neid arvutatakse. Teenusekulude seaduses „Besluit servicekosten“ esitatud loetelu on ammendav ja lõplik aruanne peab üürnikuni jõudma hiljemalt 1. juuliks pärast kalendriaastat, mille kohta see on seotud. Ühiskasutatavad spordisaalid ja basseinid jäävad loetelust välja. Huurcommissie läbivaatamisvolitusi laiendatakse. Reegleid kohaldatakse alates 1. jaanuarist 2027 sõlmitud lepingutele ja üürileandja võib neid kohaldada üürniku lepinguga olemasolevatele üürilepingutele.
Agentuuritasud ja topeltarvestamise keeld
„Wet goed verhuurderschap” keelab üürileandjatel ja üürivahendajatel võtta topelt vahendustasu – võtta sama tehingu eest tasu nii üürileandjalt kui ka üürnikult. See lisandub tsiviilseadustiku 7. raamatu artiklites 417 ja 427 sätestatud vanemale reeglile: üürileandja nimel tegutseval agendil ei ole õigust üürnikult tasu saada. Kui vara on agendi enda raamatupidamises, ei tohiks üürnik üldse midagi maksta.
Lepingutasusid ja võtmeraha ( sleutelgeld ) ei tohi üürnikult sisse nõuda. Üürileandja võib küsida tasu millegi eest, millest üürnik tegelikult kasu saab, näiteks uksel oleva nimesildi eest, ja üürnik võib osta lahkuvalt üürnikult kokkulepitud hinnaga esemeid ( overnamekosten ), kuid kumbki neist ei ole viis üüritasu taaskehtestamiseks. Üürnik maksab tasu õigesti ainult siis, kui ta on ise palganud üürileandjast sõltumatult töötava otsinguagendi ja leiab majutuse väljaspool selle agendi portfelli. Nende reeglite vastaselt makstud tasud saab tagasi nõuda.
Wet läks verhuurderschap kaugemale hoiusest
Seadus on laiem kui lihtsalt raha. Artikkel 2 sätestab iga üürileandja ja üürivahendaja jaoks riiklikud käitumisreeglid. Need nõuavad üürileandjalt järgmist:
- hoiduma diskrimineerimine üürnike valimisel ja läbipaistva valikuprotseduuri kasutamisel;
- hoiduma hirmutamine, mis hõlmab üürnikule surve avaldamiseks ähvardamist remonditöödest keeldumise, teenuste katkestamise või tagatisraha kinnipidamisega;
- registreerima üürilepingu kirjalik leping;
- teavitama üürnikku kirjalikult üürnikule arusaadavas keeles oma õigused ja kohustused — kuidas tagatisraha toimib ja millal see tagastatakse, kuidas teenustasusid makstakse, üürileandja kontaktandmed ja omavalitsuse aruandluspunkt (… teabekohustus). Keelenõue ei piirdu ainult töömigrantidega, seega tähendab see rahvusvahelise üürniku jaoks praktikas seda, et teave tuleb esitada inglise keeles;
- järgige tagatisraha ülemmäära ja teenustasu reegleid ning ärge võtke topelt vahendustasusid;
- järgida lisareegleid, kui üürnik on ELi tööjõurändaja, sealhulgas töölepingust eraldi üürileping ja nõutav teave keeles, millest töötaja aru saab.
Artikkel 3 nõuab, et üürileandjad ja vahendajad, kes äritegevuse käigus üürile annavad, omaksid kirjalikku töömeetodit eluaseme diskrimineerimise vältimiseks ning selle avaldamist ja kohaldamist.
Munitsipaalaruannete punkt ja jõustamine
Alates 1. jaanuarist 2024 peab iga omavalitsus haldama aruandluspunkt (aruandluspunkt) artikli 4 alusel: madala lävega, tasuta ja avatud anonüümsetele teadetele soovimatu üürikäitumise kohta. Eindhoven ja Amsterdam mõlemad haldavad ühte. Aruanne ei ole rahaline nõue – meldpunt ei käsi teie tagatisraha tagasi maksta –, kuid see käivitab omavalitsuse järelevalverolli.
Täitmine süveneb. Esimese rikkumise korral tehakse tavaliselt hoiatus, milles märgitakse, et edasine rikkumine võib kaasa tuua trahvi ja rikkuja andmete avaldamise. Korduvate või tõsiste rikkumiste korral võidakse määrata karistusmakse ( last onder dwangsom ) või haldussundi, samuti rahatrahvid. Wet goed verhuurderschap'i artikkel 19 sätestab maksimaalseks neljanda kategooria trahvi, mis tõuseb viienda kategooria trahvini üürileandja puhul, kes rikub sama reeglit uuesti nelja aasta jooksul. Iga kategooriaga seotud summa on kindlaks määratud Hollandi kriminaalkoodeksi (Wetboek van Strafrecht) artiklis 23 ja seda korrigeeritakse perioodiliselt, seega tuleks praegust arvu lugeda sealt, mitte võtta mujalt tsiteeritud arvust. Viimase abinõuna võib omavalitsus vara haldamise üle võtta . Artikli 5 kohaselt võib see nõuda ka üüriluba määratud aladel.
Millist marsruuti valida
Üürnikud ja üürileandjad valivad sageli vale kohtualluvuse ja kaotavad kuid. Need kolm teed täidavad erinevaid eesmärke ja neid saab kasutada paralleelselt.
| Marsruut | Kasutage seda | Mida see pakub |
|---|---|---|
| Munitsipaalaruannete punkt | Käitumisreeglite rikkumised: liigne tagatisraha, kirjaliku spetsifikatsiooni puudumine, aastaaruande puudumine, diskrimineerimine, hirmutamine, topeltagentuuritasud | Järelevalve ja jõustamine, sh hoiatused ja trahvid. Rahalist karistust ei määrata. |
| Huurkomisjon | Teenustasud ja kommunaalteenuste ettemaksed, üüritase, hooldusvead ja kõik üürid | Siduv otsus makstava summa kohta, välja arvatud juhul, kui üks pool pöördub kohtusse; kohaldub väike tasu. |
| Alampiirkonna kohus (kantonrechter) | Tagatisraha tagasinõudmine, kahjutasu, vaidlustatud mahaarvamised, ebaseaduslike tasude tagasinõudmine ja kõik, mis ei kuulu Huurcommissie pädevusse | Täitmisele pööratav kohtuotsus tasumise kohta koos intressi ja põhimõtteliselt ka kohtukuludega |
Tagatisraha nõue kuulub juhul, kui seda ei ole võimalik lahendada, allringkonnakohtu pädevusse; sealne menetlus ei vaja advokaati. Teenustasu vaidlused on halduskomisjoni pädevuses ja palju odavamad: tasu (leges) on üürniku või muu füüsilise isiku jaoks tagasihoidlik fikseeritud summa ning üürileandja või muu juriidilise isiku jaoks oluliselt kõrgem. Määrad kehtestab ministri määrus ja need avaldab halduskomisjon, seega kontrollige enne taotluse esitamist seal kehtivat summat. Pärast halduskomisjoni otsust võib rahulolematu pool esitada kaheksa nädala jooksul hagi allringkonnakohtule; kui esimees otsustas üksi, võib kolme nädala jooksul esitada vastuväite ( verzet ).
Tähtajad
Teenustasude osas lubab tsiviilseadustiku 7. raamatu artikkel 260 esitada Huurcommissiele taotluse, mis hõlmab iga kulukategooria kohta kuni kahtteist kuud ja mis on esitatud kahekümne nelja kuu jooksul alates aastaaruande esitamise tähtaja lõppemisest. Kui see tähtaeg mööda läheb, suletakse Huurcommissie tee.
Tagatisraha tagastamise nõue on tavaline täitmise nõue, millele kohaldatakse tsiviilseadustiku 3. raamatu artiklis 307 sätestatud viieaastast aegumistähtaega. Viis aastat on küll helde tähtaeg, kuid viivitus nõuab tõendeid, seega nõudke viivitamatut kirjalikku tasumist; nõue katkestab samuti aegumise.
Praktiline juhendamine
Üürnikele
- Enne allkirjastamist võrdle tagatisraha kahe kuu üürisummaga ja küsi üle kõik lepingu-, haldus- või üüritasud.
- Nõua registreerimisaruannet (opnamestaat) mõlema poole allkirjaga, tehke igast toast dateeritud fotod ja registreerige arvesti näidud.
- Hoidke alles tagatisraha ja iga ettemaksu tasumise tõend ning andke üürileandjale lahkudes kirjalikult oma uus aadress ja pangarekvisiidid.
- Eelmise aasta teenustasude aruande jaoks märkige üles 1. juuli ja pange tähele 24-kuulist perioodi.
- Kui tähtaeg möödub, saatke kirjalik nõue lühikese ja selge maksetähtajaga; kui see ei õnnestu, teatage sellest meldpuntile ja kaaluge kohtusse pöördumist.
Üürileandjatele
- Vii oma dokumendid korda: kirjalik leping pluss infoleht, mis sisaldab tagatisraha, teenustasusid, sinu kontaktandmeid ja meldpunti – inglise keeles, kui sa üürid välismaistele reisijatele.
- Ära kunagi võta uue üürilepingu puhul rohkem kui kahe kuu üürisummat ja ära muuda ülejäävat summat tasuks.
- Kontrolli kirjalikult nii alguses kui ka lõpus ja eelistatavalt üürniku juuresolekul.
- Kui te ei tee mingeid mahaarvamisi, makske tagasi neljateistkümne päeva jooksul; kui te teete mahaarvamisi, makske tagasi vaidlustamata jääk ja saatke täielik kirjalik jaotus koos arvetega kolmekümne päeva jooksul. Ärge esitage kulumise ega rutiinse ümberehituse eest tasu.
- Saatke detailselt ja tegelike kulude põhjal koostatud aastaaruanne hiljemalt 1. juuliks ning valmistuge suletud nimekirjaks, mis jõustub 1. jaanuaril 2027.
Kas üürileandja saab Hollandis minu tagatisraha kinni pidada?
Ainult piiratud põhjustel: üürivõlgnevused, tasumata kommunaalmaksed, kokkulepitud energiatõhususe tasu ja teie poolt tavapärasest kulumisest suuremad kahjud. Kõik kinnipeetud summad tuleb selgitada kirjalikus spetsifikatsioonis koos täieliku jaotusega, mis saadetakse 30 päeva jooksul alates üürilepingu lõppemisest. Üürileandja, kes peab kinni ilma spetsifikatsioonita või kulumise tõttu, rikub lepingut.
Kui suurt tagatisraha saab üürileandja küsida?
Lepingute puhul, mis on sõlmitud alates 1. juulist 2023, mitte rohkem kui kahekordne üürisumma – üür ilma teenustasude, kommunaalkulude ja mööbli lisakuludeta. Ülemmäär muutub koos teie üürisummaga, mitte ei ole fikseeritud eurosumma. Kui teilt küsiti rohkem, ei pea te ülejäävat summat maksma ja saate selle tagasi nõuda.
Millal tuleb minu tagatisraha tagastada?
Neljateistkümne päeva jooksul alates üürilepingu lõppemisest, kui üürileandja ei tee midagi kinni. Kui üürileandja teeb kinnipidamise, on see periood kolmkümmend päeva ja mahaarvamisele tuleb lisada kirjalik täpsustus. Pikem periood on mahaarvamise kvantifitseerimiseks ja tõendamiseks, mitte maksmise edasilükkamiseks: vaidlustamata osa tuleb ikkagi tagasi maksta.
Mis siis, kui sissekolimisel polnud ülevaatuse aruannet?
Seadus eeldab seejärel, et saite vara kätte samas seisukorras, nagu see oli üürilepingu lõppedes, seega ei saa üürileandja lihtsalt väita, et kahju on teie. Üürileandja võib siiski vastupidist tõestada, kasutades varasemaid fotosid või töövõtja tõendeid, kuid see on sageli keeruline. Kui on olemas allkirjastatud sisseregistreerimisaruanne, on see võrdlusaluseks.
Mu üürileandja pole kunagi teenustasu aruannet saatnud. Mida ma teha saan?
Üürileandja peab esitama detailse aastaaruande kuue kuu jooksul alates kalendriaasta lõpust, seega hiljemalt 1. juuliks. Küsige seda kõigepealt kirjalikult. Kui seda ei tule või arvud tunduvad valed, võite paluda Huurcommissiel määrata kindlaks makstava summa – kulukategooriate kaupa, kuni kaheteistkümne kuu jooksul ja kahekümne nelja kuu jooksul alates aruande esitamise tähtajast. Samuti saate teatada aruande esitamata jätmisest meldpuntile.
Kas peaksin oma tagatisraha pärast pöörduma maksukomisjoni või kohtusse?
Kohtusse. Üürikomisjon lahendab üüri-, hooldus- ja teenustasuvaidlusi; see ei mõista tagatisraha tagasi. See nõue läheb ringkonnakohtusse, mis võib teha täitmisele pööratava kohtuotsuse koos intressiga. Üürileandja paralleelne teavitamine meldpunt'ist on sageli otstarbekas, sest täitev surve tagab mõnikord makse ilma menetluseta.
