Üüritõus Hollandis: mida üürileandjad võivad küsida ja mida üürnikud saavad teha

Peaaegu igas Hollandi üürilepingus tõuseb üür kord aastas. See, mida üürileandja võib küsida ja kas tõus üldse kehtib, sõltub sellest, millises kolmest segmendist kinnisvara asub, lepingu sätetest ja sellest, kas üürileandja järgis lühikesi, kuid rangeid formaalsusi. See artikkel kirjeldab, millisesse segmenti teie üürileping kuulub, kuidas arvutatakse aastane ülempiir, mida peab sisaldama kehtiv tõusuettepanek ja kuidas üürnik seda vaidlustada saab.

Kolm segmenti, kolm reeglite komplekti

Alates taskukohase üüri seaduse ( Wet betaalbare huur ) jõustumisest 1. juulil 2024 jagunevad Hollandi elamute üürid kolmeks. See, millist segmenti kohaldatakse, määratakse eluruumi hindamissüsteemi ( woningwaarderingsstelsel ) punktide arvu , mitte poolte lepingu nimetuse järgi.

• Reguleeritud sotsiaalne segment – madalaim punktivahemik. Üür ei tohi kunagi ületada punktide alusel tekkivat maksimaalset summat ja iga-aastast tõusu piirab minister igal aastal protsendimääraga.
• Keskmise turu segment (keskmise hinnaklassi rent) – keskmise punkti vahemik. Seda segmenti reguleeriti esmakordselt taskukohase üüri seadusega. Sellel on oma maksimaalne üürihind. jaalates 1. juulist 2025 oma piiratud iga-aastane tõus.
• Vabasektor (erasektor, liberaliseeritud) – kõrgeim punktivahemik. Üüri ülempiiri ei ole, kuid iga-aastane tõus on alates 2021. aastast seadusega piiratud ja seda ülempiiri on pikendatud 1. maini 2029.

Punktipiirid ja üürikünnised indekseeritakse igal aastal, seega võib eluruumi segment uue lepingu sõlmimisel muutuda. Segment fikseeritakse üürilepingu alguses ja see ei muutu lepingu keskel künnise muutumise tõttu.

Kuidas arvutatakse aastast maksimumi

Keskmise turu maksimum võib osutuda kõrgemaks kui vaba sektori oma, mis inimesi üllatab, kuid pole viga. Valemid on erinevad: keskmise turu ülemmäär on seotud kollektiivse palgaarenguga pluss üks protsendipunkt, samas kui reguleeritud ja vaba sektori ülemmäärad võtavad hinna- ja palgaarengu vahelt madalam väärtuse pluss üks protsendipunkt. Aastal, mil palgad ületavad hindu, on keskmise turu näitaja kahest kõrgema näitaja. Seaduslik alus on artikkel 7:248 BW, mis on välja töötatud artiklis 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Protsendid ise arvutatakse igal aastal ümber ja neid ei ole siin teadlikult esitatud, sest artiklis tsiteeritud arv aegub mõne kuuga. Minister määrab need, Huurcommissie ja rijksoverheid.nl avaldavad need ning need on ainus allikas, millele tasub toetuda. Pange tähele erinevaid kalendreid: reguleeritud segmendis kehtib uus maksimummäär 1. juulist jõustuvatele tõusudele, samas kui keskmise ja vabaturusektoris arvutatakse see vastavalt kalendriaastale. Eelmise aasta protsendimäära alusel uue perioodi kuupäevaks kavandatud tõus on liigne ja ületav summa on sissenõutav.

Üüritõusu ettepaneku ametlikud nõuded

Reguleeritud ja keskmise suurusega segmentides ei toimu hinnatõus automaatselt. Üürileandja peab vastavalt artiklile 7:252 BW esitama kirjaliku ettepaneku ( voorstel tot huurverhoging ) ning formaalsused on olulisemad, kui enamik üürileandjaid arvab.

• Etteteatamistähtaeg. Ettepanek peab üürnikuni jõudma vähemalt kaks täiskuud enne kavandatud jõustumiskuupäeva. 1. juulil toimuva tõusu puhul tuleb ettepanek saata hiljemalt 30. aprilliks.
• Kirjalik vorm. E-posti aadress on üldiselt aktsepteeritud, kui on võimalik esitada kviitung.
• Sisu. Art. 7:252 BW sätestab, mida ettepanek peab sisaldama: kehtiv üür, kavandatav muudatus, uus üür ja kuupäev, millest see jõustub. Kui üürileandja tugineb sissetulekust sõltuvale tõusule, tuleb lisada maksuhalduri tuludeklaratsioon. Ettepanek, millest üks neist andmetest puudub, on vigane.
• Kord iga kaheteistkümne kuu tagant. Esimese kaheteistkümnekuulise perioodi jooksul pärast üürisuhte algust võib üüri tõsta kõige rohkem üks kord ja pärast seda ainult iga järgneva kaheteistkümnekuulise perioodi lõppedes (art. 7:250 BW). Kui tõus põhineb lepingulisel klauslil, kehtib sama kaheteistkümnekuuline intervall ja klausel, mis toob kaasa rohkem kui ühe tõusu kaheteistkümne kuu jooksul, on tühine (art. 7:251 BW). Kitsas erand kehtib juhuks, kui ajutine üürisoodustus kaotatakse järk-järgult (art. 7:252c BW).

Puuduliku ettepaneku tagajärg on lihtne ja üürileandjate jaoks kulukas: tõus ei jõustu. Seda ei vähendata, korrigeerita ega lükata seaduse alusel edasi. Üür jääb samaks ja üürileandja peab uuesti alustama uue, nõuetele vastava ettepaneku ja uue kahekuulise etteteatamistähtajaga – praktikas maksab see sageli terve aasta indekseerimist. Juba maksnud üürnikud saavad vahe tagasi nõuda.

Kuidas ja millal üürnik vastuväiteid esitab

Marsruut sõltub lõigust ja kaks marsruuti toimivad vastassuundades.

Reguleeritud ja keskmise suurusega ettevõtetele suunatud pakkumised vastavalt BW artiklile 7:252

Üürnik kirjutab üürileandjale enne kavandatud jõustumiskuupäeva, öeldes oma vastuväite ja põhjendades seda. Seejärel ei ole üürnikult enam midagi vaja. Kui üürileandja soovib edasi liikuda, peab ta taotlema Huurcommissielt otsust kuue nädala jooksul alates kavandatud jõustumiskuupäevast (art. 7:253 BW). Kui see ajavahemik möödub, siis hinnatõus lihtsalt ei jõustu – see on kõige kasulikum asi, mida vastuväite esitanud üürnik teada saab.

Indekseerimine lepingulise klausli alusel (keskmise suurusega ja vabasektor)

Kui hinnatõus tuleneb indekseerimisklauslist, mitte BW artikli 7:252 kohasest ettepanekust, esitab üürnik avalduse otse üürnikekomisjonile nelja kuu jooksul alates hinnatõusu jõustumise kuupäevast (BW artikkel 7:248). Selle neljakuulise tähtaja möödalaskmine on vaidlustamisele saatuslik, seega tuleb see päevikusse registreerida. Kui klausli tulemusel tekkis suurem kahju, piirab üürnikekomisjon hinnatõusu seadusjärgse maksimummäärani.

Indekseerimisklauslid: vaba sektor ja ebaõiglaste tingimuste probleem

Keskmise suurusega ja vabaturusektoris puudub seadusjärgne õigus iga-aastasele üüritõusule. Kõik sõltub lepingust. Kui üürileping ei sisalda üldse üüritõusu klauslit, ei tohi üürileandja üüri igal aastal tõsta – punkt. Kui see sisaldab klauslit, mis määrab protsendimäära alla seadusjärgse ülemmäära, on ülimuslik lepinguline summa. Kui see määrab protsendimäära ülemmäära, on ülimuslik ülemmäär.

Selle seadusliku kihi kohal asub Euroopa tarbijaõigus ja just siin on kaalul suur summa raha. Eraisikutega sõlmitud eluruumide üürilepingud on tarbijalepingud, seega kehtivad ebaõiglaste tingimuste reeglid ja kohtud peavad üüritõusu klausleid omal algatusel kontrollima.

Peamine allikas on Hoge Raadi 29. novembri 2024. aasta eelotsuse otsus, ECLI:NL:HR:2024:1780, mis on tehtud Rechtbanki esitatud küsimustele. Amsterdam 11. jaanuaril 2024. See puudutas väga levinud vabasektori valemit „THI indekseerimine pluss lisatasu“. Kohus otsustas kokkuvõttes:

• Indekseerimiselementi ja lisatasu elementi hinnatakse eraldi, isegi kui need esinevad ühes lepingulauses. Neil on erinevad eesmärgid: üks kompenseerib valuuta odavnemist, teine ​​aga inflatsioonist suuremat kulude suurenemist.
• Tarbijahinnaindeksi indekseerimist sätestav klausel iseenesest ei ole ebaõiglane.
• Klausel, mis lisab tarbijahinnaindeksi indekseerimisest kuni 3% suuruse fikseeritud lisatasu, on mitte ebaõiglane, kui puuduvad erilised asjaolud: rahalised tagajärjed on ettenähtavad, üürileandjal on õigustatud huvi ja üürnik saab lepingu lõpetada.
• Kui lisatasu klausel is ebaõiglane, tuleb see kohaldamata jätta tervikunaKohus ei pruugi seda vähendada vastuvõetava 3%ni. Üürnik taastatakse olukorda, milles ta oleks olnud ilma klauslita, ja tal on õigus nõuda ülemakstud hinnatõusude hüvitamist.

Üürileandjatele, kes kasutavad valemit „indeks pluss kuni 5%” või „pluss kuni 7%”, on tagajärjed tõsised. Lisatasu ei kärbita; see kaob kogu üürilepingu kehtivusajaks ja varasemad lisatasud muutuvad tagasimakstavaks. Standardmalliga portfelliüürileandja puhul on risk iga ühiku ulatuses kumulatiivne. Kohtuvaidlused üle 3% lisatasude üle jätkuvad ringkonnakohtutes ja kuna kohaldatav standard on Euroopa standard ebaõiglaste tingimuste kohta, pole Euroopa Liidu Kohtusse pöördumise võimalus kuhugi kadunud. Nii lisatasuklauslile tuginev üürileandja kui ka selle alusel makstud summa tagasinõudev üürnik peaksid enne seisukoha võtmist kontrollima kohtupraktika seisu.

Kaks nüansipunkti on olulised. Otsus puudutab klauslit , mitte ülemmäära: isegi õiglane klausel ei saa pakkuda rohkem kui sel aastal kehtiv seadusjärgne ülempiir. Ja ebaõiglast klauslit ei saa heastada sellega, et üürileandja küsib lubatust vähem; testitakse sõnastust.

Üüritõus pärast renoveerimist või parendust

Pärast tööde tegemist toimuv hinnatõus on iga-aastane hinnatõus eraldi teema ja sellele ei kohaldu aastane protsendipiirang. Enamiku vaidluste lahendav tegur on erinevus parendamise ja hooldamise vahel : füüsilised muudatused või juurdeehitused, mis suurendavad eluruumi naudingut – sisseehitatud seadmed, uus vannitoa sisustus, isolatsioon ja muud energiameetmed – võivad hinnatõusu õigustada. Asendamine ja remont aga mitte, sest üür katab juba kinnisvara korrashoiu.

Kui üürileandja soovib asustatud eluruumi renoveerida, nõuab artikkel 7:220 BW mõistlikku ettepanekut : kirjalikku paketti, milles on välja toodud tööd, häired, võimalik hüvitis ja pakutav uus üür. Üürnikku, kes mõistlikust ettepanekust keeldub, saab sundida renoveerima; üürnikku, kellele on esitatud ebamõistlik ettepanek, ei saa.

Kui pooled ei suuda üüri tagajärje osas kokkuleppele jõuda, võib kumbki neist paluda üürikomisjonil kolme kuu jooksul alates tööde valmimisest otsustada, kas kavandatav hinnatõus on mõistlik. Üürikomisjon saadab uurija, kes kontrollib, kas tööd tõepoolest tähendavad parendust, ja võrdleb hinnatõusu tegelikult kantud kuludega. See võimalus eksisteerib nii reguleeritud kui ka keskmise suurusega ettevõtetes (artikkel 7:255 BW) ja vabas sektoris (artikkel 7:255a BW), kuigi vabas sektoris ei ole tulemuse hindamiseks punktide ülemmäära.

Sissetulekust sõltuv täiendav tõus

Ainult reguleeritud sotsiaalvaldkonnas võib üürileandja pakkuda teatud sissetulekupiirist kõrgematele leibkondadele suuremat hinnatõusu (artikkel 7:252a BW), mis on väljendatud kindla eurosummana kuus, mitte protsendina.

• Tavapärasest künnisest kõrgemal on kaks sissetulekuvahemikku, millel mõlemal on oma fikseeritud kuumakse, mitte protsent.
• Sissetuleku piirmäärad, igakuised summad ja võrdlusaasta kehtestatakse igal aastal ning avaldatakse Huurcommissie poolt; maksustamine toimub varasema maksuaasta leibkonna sissetuleku, mitte käesoleva aasta sissetuleku alusel.
• Alla 23-aastaseks saanud lapse sissetulekut ei arvestata, kui lapse kogutulu (verzamelinkomen) jääb avaldatud piirmäärast allapoole.
• Krooniliselt haigete ja puuetega üürnike määratud rühmad on vabastatud.

Üürileandja peab saama Belastingdienstilt sissetulekute näitaja ja lisama selle ettepanekule. Selle esitamata jätmine muudab ettepaneku puudulikuks, mille tavapärase tagajärjena tõuseb tulu. Maksimaalseid tõuse ei saa akumuleerida: üürileandja võtab kas tavalise protsendi või sissetulekust sõltuva summa, mitte mõlemat. Kuna piirmäärad ja summad muutuvad igal aastal, kontrollige Huurcommissie avaldatud tabelit selle aasta kohta, mil tõus peaks jõustuma.

Üüri langus: peegelpilt ja sageli tugevam muutus

Üürnikud kipuvad iga-aastase hinnatõusu suhtes kaitsvalt mõtlema, kuigi parem küsimus on selles, kas üür oli kunagi seaduslik. Reguleeritud ja keskmise suurusega segmentides ei tohi üür ületada eluruumi punktide põhjal saadavat maksimaalset summat. Kui see ületab, ei tohiks üürnik mitte ainult tõusule vastu seista, vaid ka ettepaneku langetamiseks.

Artikli 7:254 BW kohane menetlus peegeldab üüritõusu menetlust. Üürnik saadab kirjaliku ettepaneku, milles on märgitud kehtiv üürisumma, pakutav madalam üür, üüri alandamine ja jõustumiskuupäev, mis ei tohi olla varasem kui kaks täiskalendrit pärast ettepaneku saatmist. Kui üürileandja keeldub või ei vasta, palub üürnik üürikomisjonil otsus teha ja peab seda tegema kuue nädala jooksul alates pakutud üüri alandamise kuupäevast. Üürnik jätkab kehtiva üüri maksmist kuni otsuse langetamiseni.

Kui punktid näitavad olulist ülemäärast hinda, on see meetod väärt palju rohkem kui indekseerimise protsendipunkt ja seda saab kombineerida defektide hüvitamise nõudega. Punktide kontrollimine peaks olema esimene samm alati, kui reguleeritud või keskmise suurusega üürnik seab oma üüri kahtluse alla.

Mida üürileandja ei tohi teha

• Suurenda rohkem kui üks kord kaheteistkümne kuu jooksul. Teine palgatõus sama kaheteistkümnekuulise perioodi jooksul on kehtetu (artikkel 7:251 BW), olenemata lepingu sätetest.
• Suurendamine fikseeritud tähtaja jooksul ilma lepingulise aluseta. Keskmise suurusega ja vabaturu sektorites tähendab indekseerimisklausli puudumine iga-aastast tõusu kogu tähtaja jooksul.
• Suurendage uuendamisest keeldumise teel. Hollandi tähtajatu eluruumi üürileping ei lõpe ja seda ei saa üürileandja valikul uute tingimustega "pikendada". Üürnikule kõrgema üüri ja lahkumise vahel valiku pakkumine ei ole seaduslik viis üüritõusuks: üürilepingu lõpetamiseks on vaja seadusjärgset alust ja kui üürnik sellega ei nõustu, siis kohtu korraldust.
• Taastage tõus läbi teenustasud. Üüri lisamine teenustasudesse või kogu hinnasse ei pea vastu kontrollile.
• Ignoreeri vastuväidet. Reguleeritud ja keskmise suurusega ettevõtetes ei saa üürileandja vastuväidet ühepoolselt tagasi lükata; ainus viis edasiliikumiseks on pöörduda kuue nädala jooksul üürileandja poole.

Praktiline juhendamine

Üürnike puhul. Kontrollige esmalt segmenti, seejärel aritmeetikat ja seejärel formaalsusi – selles järjekorras, sest vormiline viga tühistab hinnatõusu olenemata protsendist. Pange paika kaks tähtaega: esitage reguleeritud ja keskmise turu segmendi puhul vastuväited enne jõustumiskuupäeva ning taotlege Huurcommissielt nelja kuu jooksul lepingujärgset indekseerimist. Kui teie vabasektori üürileping lisab indekseerimisele üle 3% lisatasu, pidage enne maksmist nõu. Ja tehke punktide kontroll isegi siis, kui hinnatõus tundub õige.

Üürileandjatele. Auditeerige oma malli: enne Hoge Raadi 2024. aasta otsust koostatud lisatasu klausel on reaalajas kohustus. Saatke ettepanekud varakult kirjalikult, märkides ära kehtiva üüri, uue üüri, jõustumiskuupäeva ja vastuväidete esitamise viisi, ning hoidke saatmistõend alles. Lisage maksuhalduri avaldus sissetulekust sõltuva tõusu kohta. Kui üürnik esitab vastuväite, märkige koheselt kuue nädala pikkune Huurcommissie tähtaeg – selle mittetäitmine maksab terve aasta.