Üürivõlgnevused Hollandis: mida üürileandjad saavad ja mida mitte teha

Üürivõlgnevused Madalmaades annavad üürileandjale nõudeõiguse maksetele ja kui need püsivad, aluse üürilepingu lõpetamiseks. Kuid need ei anna kunagi õigust iseseisvalt tegutseda. Ehitatud kinnisvara puhul jätab Hollandi tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek, BW) artikkel 7:231 üürilepingu lõpetamise kohtu pädevusse ning üürniku saab üürilepingust välja tõsta ainult kohtutäituri täide viidud kohtuotsuse alusel. Praktikas on umbes kolme kuu üürivõlgnevus see punkt, mille puhul ringkonnakohus (kantonrechter) on nõus üürilepingu lõpetama ja väljatõstmise määrama.

See jätab üürileandjale kitsa, kuid tõhusa tee: nõuetekohaselt tuvastada maksehäire, saata seadusest tulenevatele nõuetele vastav nõudekiri, täita eluruumide üürileandmisele kohalduvat aruandluskohustust ning seejärel esitada alamkohtule makse-, üürilepingu lõpetamise ja väljatõstmise nõue. Kõik väljaspool seda teed, alates lukkude vahetamisest kuni kütte väljalülitamiseni, muudab kehtiva nõudega üürileandja kostjaks.

See artikkel sätestab, millal on üürnik seaduslikult maksehäires, mida peab nõudmiskiri sisaldama, kuidas ringkonnakohus kohaldab BW artiklis 6:265 sätestatud erandit, kui kaua menetlus aega võtab ja kuidas raha hiljem sisse nõutakse. Samuti käsitleb see üürniku esitatavaid kaitseväiteid ja keelatud toiminguid olenemata võlgnevuse suurusest.

Kui üürnik on maksehäires

Üürnik on kohustatud tasuma üüri kokkulepitud ajal vastavalt BW artiklile 7:212. Kui üürilepingus on sätestatud kindel maksetähtpäev ja praktiliselt igas Hollandi üürilepingus on see nii, siis selle kuupäeva möödumine muudab üürniku BW artikli 6:83 alusel lepingu rikkumiseks ilma meeldetuletuseta. Viivitus on hetk, millest alates hakkab jooksma seadusjärgne intress ja millest alates vastutab üürnik viivitusega tekitatud kahju eest.

Võlgnevuste täpne kindlakstegemine on esmatähtis, sest kohus kontrollib nõutud summat. Märkige iga kuu kohta välja, mis oli tasumisele kuuluv summa, mis laekus ja mis kuupäeval, ning võrdige see pangaväljavõtetega. Eristage põhiüüri teenustasude ja kommunaalmaksete ettemaksetest, sest tasumata iga-aastane teenustasude aruanne on sagedane vaidluste allikas ja ei ole sama asi kui tasumata üür. Kui pooled on kokku leppinud maksekorralduses või ajutises vähenduses, registreerige see kirjalikult ja allkirjastage; üürnikud tuginevad dokumenteerimata järeleandmisele regulaarselt tõendina võlgnevuste aktsepteerimise kohta. Sama kehtib ka ajutise üüri kokkulepete kohta , kus lõppkuupäev ja viimase perioodi üür on sageli vaidluse all.

Üürilepingus fikseeritud maksetähtpäev tähendab, et üürnik on maksetähtaja möödumisele järgneval päeval maksehäires ilma meeldetuletuseta.

Üürileping ise ei saa neid õigusi laiendada. Hollandi üüriseadus 7. raamatu 4. jaotises BW on eluruumide üürimisel suures osas kohustuslik, seega on klausel, mis lubab üürileandjal üürileping lõpetada või kinnisvarasse uuesti siseneda ilma kohtumääruseta, tühine. Seda põhimõtet on üksikasjalikumalt kirjeldatud meie üüriõiguse sätete ülevaates.

Nõudekiri ja seadusjärgne neljateistkümnepäevane etteteatamistähtaeg

Kuigi maksehäire võib tekkida automaatselt, on praktikas kirjalik nõue siiski vajalik ja seadusega nõutav enne kohtuväliste sissenõudmiskulude sissenõudmist. Kui üürnik on tarbija, näeb BW artikkel 6:96 ette vormi: üürileandja peab kõigepealt saatma kirjaliku teate, milles antakse üürnikule vähemalt neliteist päeva alates kättesaamise päevast tasumiseks ilma lisakuludeta, ning selles teates tuleb märkida sissenõudmiskulude summa, mis lisandub makse tegemata jätmise korral. Teade, milles on periood valesti arvutatud või summa välja jäetud, ei anna üürileandjale õigust nendele kuludele ning kohtud kontrollivad seda punkti omal algatusel.

Korralikult koostatud maksenõudes on nimetatud üürnik ja kinnisvara, jaotatud võlgnevused kuude kaupa, märgitud kogusumma koos intressidega, makseperiood ja kasutatav konto, määratud sissenõudmiskulud, mis tekivad makse tegemata jätmise korral, ning teatatud kohtumenetluse algatamisest. Saatke see posti ja e-posti teel ning hoidke alles saatmistõend: teate üürnikuni jõudmise tõendamise kohustus lasub üürileandjal.

Eluruumide üürimise aruandluskohustus

Elamu üürileandjatel on eraldi seadusjärgne kohustus, mida regulaarselt eiratakse. Munitsipaalvõla abistamise seadusega (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) kehtestatud võlgade varajase tuvastamise eeskirjade kohaselt peab üürivõlgadega silmitsi seisev üürileandja pärast üürnikuga ühenduse võtmiseks ja võlgade abi pakkumiseks tehtud pingutusi teatama võlgadest omavalitsusele, et see saaks abi pakkuda. Aruanne ei peata üürileandja nõuet, kuid selle esitamata jätmise korral saab üürileandja vastu esitada hagi, kui ta hiljem palub kohtul üürileping lõpetada, just seetõttu, et kohus kaalub enne menetluse algatamist tehtud pingutusi.

Lõpetamine ja väljatõstmine käivad läbi ringkonnakohtu.

Üürileandja ei saa ehitatud kinnisvara üürilepingut kohtuväliselt lõpetada. Artikkel 7:231 BW lubab üürniku puudujäägi tõttu üürilepingu lõpetada ainult kohtuotsusega, kitsa erandiga ruumidele, mille linnapea on oopiumiseaduse alusel sulgenud. Kõik üürivaidlused, olenemata vaidluse summast, lahendatakse ringkonnakohtus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Rv) artikli 93 alusel. Juhtum algatatakse kohtukutse (dagvaarding) esitamisega kohtutäituri poolt, mitte avaldusega, ning nõue hõlmab tavaliselt kolme osa: võlgnevuste tasumine koos intresside ja kuludega, üürilepingu lõpetamine ja vara väljatõstmine.

Artiklis 6:265 BW sätestatud erand

Õigusliku testi sätestab BW artikkel 6:265: iga lepingu rikkumine annab teisele poolele õiguse leping lõpetada, välja arvatud juhul, kui lepingu rikkumine oma erilise laadi või väikese tähtsuse tõttu ei õigusta lõpetamist ja selle tagajärgi. Sellele erandile tuginemise ja põhjendamise kohustus lasub üürnikul. Ülemkohus on kinnitanud, et piisavalt olulise rikkumise eraldi künnist ei ole; kohus kaalub kõiki juhtumi asjaolusid selle erandi raames.

Üürivõlgnevuste puhul on see mõistlikult etteaimatav praktika. Kolme kuu üüri suuruseid või pikemaid võlgnevusi käsitletakse üldiselt ebaõnnestumisena, mis õigustab üürilepingu lõpetamist. Sellest tasemest madalamal tasemel sõltub tulemus asjaoludest: makseajalugu, kas üürnik reageeris nõudmisele, kas võlgnevused kustutati enne kohtuistungit või selle ajal, võlaabi olemasolu ja kodu kaotamise isiklikud tagajärjed. Üürnik, kes maksab kõik enne kohtuotsust, pääseb sageli üürilepingu lõpetamisest, kuid peab siiski kulud tasuma; üürnik, kellel on pikema aja jooksul korduvalt võlgnevusi olnud, võib kaotada kodu väiksema summaga.

Kolm kuud võlgnevusi on praktiline lõpetamise kriteerium, mitte seaduses sätestatud reegel; kohus kaalub kõiki asjaolusid BW artiklis 6:265 sätestatud erandi alusel.

Kuidas protseduur toimib

Pärast hagi kättetoimetamist antakse üürnikule võimalus vastata, millele järgneb tavaliselt suuline ärakuulamine, kus kohus uurib enne otsuse tegemist kokkulepet. Esimese astme kohtuotsus tasumata üüri ja väljatõstmise kohta tehakse tavaliselt mõne kuu jooksul ning kohus kuulutab selle peaaegu alati ajutiselt täidetavaks, seega edasikaebamine iseenesest täitmist ei peata. Kohtuotsusega määratakse tähtaeg, mille möödudes peab üürnik olema lahkunud, ja väljatõstmise viib läbi kohtutäitur, kes esmalt toimetab kohtuotsuse kätte ja annab välja korralduse väljakolimiseks. Praktilist järjestust, sealhulgas kohtutäituri rolli ja toimingu kulusid, on kirjeldatud meie artiklis juriidilise väljatõstmisprotsessi kohta.

Esialgse õiguskaitse menetlust (kort geding) saab kasutada juhul, kui olukord ei saa oodata, kuid see ei ole otsetee tavaliste võlgnevuste korral. Esialgse õiguskaitse kohtunik ei saa üürilepingut lõpetada ja annab väljatõstmismääruse ainult siis, kui on väga tõenäoline, et põhimenetluses menetlev kohus seda teeb ja kui üürileandjal on tõeline kiireloomuline huvi, näiteks seetõttu, et võlgnevused on seotud ebameeldivuste või allüürimisega. Lihtsa võlgnevuste juhtumi puhul on sisuline menetlus allringkonnakohtus lõppkokkuvõttes nii kiirem kui ka turvalisem.

Raha tagasinõudmine

Üürilepingu lõpetamine lõpetab küll üürilepingu, kuid võlgnevusi ei maksta. Seadusjärgset intressi arvestatakse vastavalt artiklile 6:119 BW alates maksehäire tekkimise hetkest; ettevõtete vahel kohaldatakse artikli 6:119a BW kõrgemat kommertsintressi. Kohtuvälised sissenõudmiskulud vastavad valitsuse määrusega kehtestatud seadusjärgsele skaalale, mis arvutatakse põhisumma põhjal ja mille suhtes kohaldatakse eespool tarbijate jaoks kirjeldatud 14-päevast etteteatamistähtaega. Kohus määrab ka osa kohtukuludest, mis on kehtestatud fikseeritud määrade alusel.

Pärast kohtuotsuse langetamist võib kohtutäitur arestida palga, toetused, pangakontode jäägid ja vallasvara, arvestades võlgnikule jäävat kaitstud miinimumsissetulekut. Kui on reaalne oht, et vara kaob enne kohtuotsuse langemist, võib üürileandja taotleda esialgse õiguskaitse kohtunikult luba rakendada eelnevat kaitsearesti. Tagatisraha võib võlgnevuste katteks tasaarvestada, kuid kohaldatakse hea üürileandja seaduse (Wet goed verhuurderschap) reegleid: tagatisraha ei tohi ületada kahe kuu üüri ja see tuleb tagastada või arveldada seaduses ette nähtud lühikeste tähtaegade jooksul. Kui üürnik võetakse seadusjärgsesse võla restruktureerimisse, kuuluvad enne sellesse lubamist tekkinud võlgnevused selle skeemi alla ja neid ei saa enam eraldi sisse nõuda, samas kui hiljem tekkiv üür jääb täielikult tasumisele.

Mida üürileandja ei tohi teha

Ükski võlgnevuste summa ei anna õigust iseabiks. Lukkude vahetamine, ukse eemaldamine, juurdepääsu blokeerimine, üürniku asjade õue panemine või vee, elektri või kütte lahtiühendamine on BW artikli 6:162 kohaselt ebaseaduslikud teod ning üürikorterisse ilma loata sisenemine võib samuti olla kriminaalkoodeksi (Wetboek van Strafrecht) artikli 138 kohaselt ebaseaduslik sisenemine (huisvredebreuk). Selliste meetmetega silmitsi seisev üürnik saab esialgse õiguskaitse menetluses juurdepääsu taastamise mõne päeva jooksul koos kahjutasu ja viivisega ning üürileandja peab tasuma kulud. Üürileandja, kes on õiguse oma kätesse võtnud, saabub ka hilisemal lahutusistungil märkimisväärselt nõrgemas positsioonis.

Tavapärasest sissenõudmisest kaugemale ulatuv surve on eraldi reguleeritud. Hea üürileandja seadus kohustab üürileandjaid hoiduma hirmutamisest ja nõuab, et iga omavalitsus haldaks teavituspunkti, kus üürnikud saavad kaebusi esitada; omavalitsused saavad järelevalvet teostada haldusmeetmete ja trahvidega. Seega loovad korduvad külastused, ähvardused või sõnumid, mille eesmärk on üürniku lahkumine, riski, mis pigem kaasneb tsiviilhagiga kui seda soodustab. Ka üürileandja ülalpidamiskohustused jäävad samaks: üürivõlgnevused ei peata puuduste kõrvaldamise kohustust, nagu meie üürniku õiguste ülevaade selgitab.

Ainult kohtuotsuse alusel tegutsev kohtutäitur võib üüritud kinnisvara arestida; kõik muud teed on ebaseaduslik tegevus.

Üürniku poolt esitatavad kaitsemeetmed

Kaitse ettenägemine on osa nõude ettevalmistamisest. Kõige levinum on kinnisvara defekt. Üürnik, kes on defektist teatanud ja seda ei kõrvaldata, saab taotleda üüri hindamise komisjonilt (Huurcommissie) üüri ajutist vähendamist ning artikkel 7:207 BW lubab esitada nõude üüri vähendamiseks alates defektist teatamise hetkest. Üürnik ei saa lihtsalt maksmise lõpetada ja vähendamine ei ole sama mis kinnipidamisõigus, kuid hästi dokumenteeritud defekt vähendab regulaarselt kohtu poolt aktsepteeritud võlgnevusi.

Vaidlused üüri taseme või teenustasu aruande üle toimivad samamoodi: Huurcommissie'l on jurisdiktsioon üüri taseme üle reguleeritud ja keskmise suurusega segmentides ning iga-aastaste teenustasu aruannete üle ning tema otsus on siduv mõlemale poolele, välja arvatud juhul, kui üks neist pöördub õigeaegselt ringkonnakohtusse. Kui võlgnevused tekkisid kinnisvaral tehtavate tööde käigus, reguleerivad olukorda renoveerimiseeskirjad, mitte tavaline maksekohustus; tasakaal üürileandja renoveerimisettepaneku ja üürniku õiguse vahel üürihinna alandamisele on sätestatud meie artiklis renoveerimise kohta jätkuva üürilepingu korral.

Äripindade üürilepingud järgivad sama menetluskorda ringkonnakohtusse, kuid sisuline kaalumine erineb: eluasemehuvi, mida kaitsta, ei ole ning kohus vaatleb peamiselt ärisuhet ja maksete ajalugu. Leppetrahvi klauslid on nendes üürilepingutes tavalised ja kohus saab neid vastavalt BW artiklile 6:94 muuta, kui trahv on ebaproportsionaalne. Erinevate äripindade kategooriate eristamist ja sellest tulenevat selgitatakse meie kinnisvara- ja äriüüriõiguse võrdluses.

Mida kõigepealt teha

Tegutse varakult ja kirjalikult. Määrake võlgnevused iga kuu kohta, saatke nõudekiri, mis vastab BW artikli 6:96 nõuetele, esitage aruanne omavalitsusele, kus üüripind asub, ja registreerige kõik maksekorraldused allkirjastatud dokumendis, milles on märgitud tavapärane üür pluss võlgnevuste katteks olev summa ja mis juhtub, kui osamakse tasumata jääb. Kui võlgnevused ulatuvad umbes kolme kuu üürini ja toimivat kokkulepet pole, koostage makse-, üürilepingu lõpetamise ja väljatõstmise nõue ning laske hagi esitada. Pikem ootamine parandab harva võlgnevuse tekkimise võimalust, sest üürniku reaalselt tasumisele kuuluvad võlgnevused vähenevad kasvades.

Law & More Nõustame üürileandjaid ja üürnikke üürivõlgade, nõudekirjade ja sissenõudmise, üürilepingu lõpetamise ja väljatõstmise menetluste osas ringkonnakohtus, teenustasude ja üüritaseme vaidluste ning halduskomisjoni menetluste osas. Hindame toimikut, osutame, mida kohus tõenäoliselt üürilepingu lõpetamise aluseks aktsepteerib, ning viime läbi menetluse ja sellele järgneva sundtäitmise. Kui teil on üürivõlg, kontakt Law & More arutada seisukohta enne tagasivõtmatute sammude astumist.

Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel üüriõiguse jurist lehel.