Renoveerimine jätkuva üürilepinguga Hollandis

Üürilepingu kehtivuse ajal teostatav renoveerimine tähendab, et üürileandja teeb kinnisvaral töid üürilepingu kehtivuse ajal ja üürnik jääb elama. Hollandi seadusandlus lubab seda: Hollandi tsiviilseadustiku (Burgerlijk Wetboek) artikli 7:220 kohaselt peab üürnik taluma kiireloomulisi töid ja tegema renoveerimistöödega koostööd ainult siis, kui üürileandja on teinud mõistliku kirjaliku ettepaneku. Üürnik ei kaota aga õigust üüri alandamisele, kahju hüvitamisele ja kui kolimine on vältimatu, siis seadusjärgsele panusele kolimiskulude katteks.

See üks artikkel teebki ära suurema osa tööst selles valdkonnas. Peaaegu iga vaidlus keerleb samade kahe küsimuse ümber: kas tegemist on kiireloomulise hoolduse või renoveerimisega ja kas üürileandja ettepanek on mõistlik? Vastused määravad, kas saate keelduda, kui palju teile võlgnetakse ja milline organ otsustab. See juhend sätestab raamistiku nii üürileandjatele kui ka üürnikele. See kehtib üürikorterite kohta; äripindade puhul on olukord mitmes punktis erinev, nagu selgitab meie artikkel Hollandi äripindade üüriõiguse kohta.

Kas kiireloomulist hooldust käsitletakse renoveerimisest erinevalt?

Jah. Kiireloomulisi töid (dringende werkzaamheden) tuleb taluda, samas kui renoveerimine (renovatie) on teile siduv ainult siis, kui üürileandja kirjalik ettepanek on mõistlik. See eristus on esimene asi, mida tuleb kindlaks teha, sest iga tööde puhul kehtivad erinevad reeglid.

Kas peate laskma kiireloomulistel töödel edasi minna?

Jah, te peate neid lubama, aga üüri vähendamise ja kahjutasu nõuded jäävad teile alles. Kiireloomulised tööd on tööd, mida ei saa mõistlikult edasi lükata üürilepingu lõpuni.

Rikkis katla vahetamine, lekkiva katuse parandamine, vajumisega tegelemine, muude tööde käigus leitud asbesti eemaldamine, kulunud torustiku uuendamine: need on üürileandja hoolduskohustused. Tsiviilseadustiku artikli 7:220 lõige 1 kohustab üürnikku neid võimaldama.

Talumine ei ole sama mis tagajärgedeta nõustumine. Sama säte säilitab sõnaselgelt üürniku juba olemasolevad nõuded: üüri vähendamine, üürilepingu lõpetamine, kui naudingu kaotus on piisavalt tõsine, ja kahjutasu. Teisisõnu, te ei saa blokeerida vajalikku hooldust, kuid te ei pea kandma ka selle täielikku koormust. Üürileandjal, kes sulgeb teie vannitoa kolmeks nädalaks, on õigus tööd teha. Üürileandja, kes seejärel ootab ka täielikku üüri, ei ole kindlal pinnal.

Mis juhtub, kui üürnik lihtsalt keeldub töödest? Kiireloomuliste tööde puhul on vastus ebamugav. Üürileandja saab kohtult taotleda juurdepääsu lubavat määrust. Üürnik, kes takistab vajalikku hooldust, riskib sellega, et talle antakse korraldus see lubada, tasuda menetluskulud ja hüvitada üürileandjale viivitusest tingitud kahju, näiteks veekahjustus, mis levib lekke parandamata jätmise tõttu. Kohus saab keeldumist kaaluda ka hilisemas üürilepingu enda menetluses. Seega ei ole halvasti korraldatud kiireloomuliste tööde korral õige reageering juurdepääsu keelamine. Selle asemel nõudke kirjalikult sobivaid rajatisi ja nõudke seadusega teile juba ette nähtud trahvi vähendamist ja kahjutasu.

Millal peate renoveerimisel koostööd tegema?

Ainult siis, kui üürileandja on teinud mõistliku kirjaliku ettepaneku. Kui te ei nõustu, peab üürileandja paluma otsuse langetada ringkonnakohtul.

Renoveerimine on oma olemuselt teistsugune. See ei ole remont, vaid parendamine: parem isolatsioon, uus köök või vannituba, rõdu, soojuspump või hoone lammutamine ja asendamine. Parendustööd ei saa üürileandja lihtsalt peale suruda. Tsiviilseadustiku artikli 7:220 lõike 2 kohaselt peab üürileandja, kes soovib üürilepingu kehtivuse ajal renoveerida, tegema üürnikule kirjaliku ettepaneku. Üürnik peab koostööd tegema ainult siis, kui see ettepanek on mõistlik.

Mõistlikkust hinnatakse kõigi asjaolude põhjal. Nende hulka kuuluvad töö iseloom ja vajalikkus, üürileandja huvid, tagajärjed üürnikule, häirimise kestus ja intensiivsus, pakutavad mugavused ja hüvitis ning see, kas üür pärast seda tõuseb. Ettepanek soojustada katus kahe päeva jooksul üürileandja kulul on täiesti mõistlik. Ettepanek eaka üürniku korter nelja kuu jooksul ilma alternatiivse majutuseta ja olulise üüritõusuga lammutada ei ole.

Kui üürnik keeldub üürileandja mõistlikuks peetava ettepanekuga koostööd tegemast, ei saa üürileandja sisenemist sundida. Selleks pöördub ringkonnakohus (kantonrechter), mis otsustab, kas ettepanek oli mõistlik. Üürileandja peab seda tõestama. Just seetõttu peaks ettepanek olema konkreetne: mida tehakse, millistes tubades, mis kuupäevadel, milliste alternatiivsete mugavustega, mis hinnaga üürnikule ja kuidas see üüri mõjutab.

Kuidas toimib seitsmekümne protsendi reegel kümne või enama koduga kompleksides?

Kui renoveeritakse vähemalt kümmet ühe hoone moodustavat korterit, loetakse ettepanek mõistlikuks, kui sellega on nõustunud vähemalt 70% üürnikest. Üürnikul, kes ei nõustu, on seejärel kaheksa nädalat aega, et kohtult teistsugust otsust taotleda.

Enamik suuri renoveerimistöid hõlmab terveid korterelamuid, mitte üksikuid kortereid, ning tsiviilseadustiku artikli 7:220 lõige 3 näeb ette sellise olukorra jaoks mehhanismi. See kehtib juhul, kui renoveerimine hõlmab vähemalt kümmet elamu- või äripinda, mis moodustavad ühe struktuuriüksuse.

See eeldus on võimas, aga see pole veel kõik. Üürnik, kes ei nõustunud, võib paluda kohtul otsustada, et ettepanek ei ole tema puhul mõistlik. See taotlus tuleb esitada kaheksa nädala jooksul alates üürileandja kirjalikust teatest, et seitsekümmend protsenti on saavutatud. Kaheksanädalane periood on lühike ja range: kui see mööda läheb, loetakse ettepanek teie jaoks mõistlikuks. Praktiline tagajärg on see, et peate tegema koostööd.

Kaks punkti mõistetakse regulaarselt valesti. Esiteks arvestatakse seitsekümmend protsenti asjaomaste ühikute üürnike, mitte koosolekul osalenud leibkondade hulka. Üürileandja peab suutma seda arvestust tõestada. Teiseks puudutab eeldus ettepaneku kui terviku mõistlikkust. See ei välista üksiku üürniku õigust hüvitisele, üüri alandamisele tööde ajal ega kolimiskulude katmises osalemisele. Kui isiklik asjaolu muudab standardpaketi teie jaoks ebamõistlikuks, näiteks terviseseisund, mis muudab ehitusplatsil elamise talumatuks, on kaheksanädalane lahendus just selleks otstarbeks olemas.

Üürnike jaoks on praktiline nõuanne pigem varakult tegutseda kui oodata. Kui lävi on saavutatud, on teie kaitsepositsioon ja te töötate tähtaja vastu. Enne seda punkti on end organiseerivatel üürnikel reaalne mõju ajakava, mugavuste ja hüvitise üle. Meie ülevaade üürnike õigustest Hollandis näitab, mida te nõuda saate.

Kas üürileandja saab üürilepingu lõpetada, et hoopis renoveerida?

Ainult kohtu kaudu ja ainult siis, kui renoveerimine pole üürnikuga võimalik. Üürilepingu lõpetamine renoveerimise eesmärgil on erinev viis kui renoveerimine jätkuva üürilepinguga ning tagatised on oluliselt rangemad.

Madalmaades ei lõpe eluruumi üürileping üürileandja ülesütlemisega. Ülesütlemine jõustub ainult siis, kui üürnik sellega nõustub või kui kohus üürilepingu lõpetab. Kohus võib seda teha ainult ühel tsiviilseadustiku artiklis 7:274 loetletud alusel. Üks neist alustest on kiireloomuline omakasutus. Artikli 7:274 lõige 3 sätestab sõnaselgelt, et omakasutus hõlmab ka eluruumi renoveerimist, mis ei ole võimalik ilma üürilepingu lõpetamiseta.

Sõnad „pole võimalik” ongi võtmetähtsusega. Sellest ei piisa, et vaba valdus oleks odavam, kiirem või mugavam. Üürileandja peab veenvalt tõendama, et kavandatud töid ei saa üürniku juuresolekul tõepoolest teostada. Konstruktsioonide lammutamine ja ümberehitamine kvalifitseeruvad tavaliselt. Köökide ja vannitubade väljavahetamine tavaliselt mitte, sest seda saab ajutiste rajatiste abil etappide kaupa korraldada. Lisaks peab kohus olema veendunud, et üürnik saab hankida muud sobivat majutust, ning kaalub mõlema poole huve.

Kui üürileping lõpetatakse sel alusel, määrab kohus üürniku kolimis- ja renoveerimiskulude katteks osamakse. On veel üks kaitsemeede, mida on lihtne tähelepanuta jätta. Kui plaanitakse renoveeritud kinnisvara sisuliselt muutmata tingimustel uuesti üürile anda, ei ole tegemist üldse oma tarbeks üürimisega. Üürileandja peaks sel juhul valima renoveerimistee mõistliku ettepanekuga, mitte lõpetamise tee. Kohtud suhtuvad kriitiliselt katsetesse kasutada renoveerimist hoovana üürniku reguleeritud üüriga väljatõstmiseks. Üüritud kinnisvara väljatõstmisprotsess toimub alati ainult kohtu kaudu. See ei toimu kunagi ainult üürileandja ja mitte kunagi Huurcommissie (üürikomisjoni) kaudu, millel ei ole mingit võimu üürilepingu jätkamise üle.

Millist raha saab üürnik nõuda?

On kolm eraldi õigust: kolimiskulude katteks toetus, üüri alandamine ja kahju hüvitamine. Neid aetakse sageli omavahel segi, kuid need võivad eksisteerida koos ja neid nõutakse erineval viisil.

Millal tuleb kolimiskulude katteks sissemakse tasuda?

See makstakse välja siis, kui renoveerimine tingib üürniku väljakolimise hädavajalikuks. Eraldi seisvate kodude puhul on seadusega kehtestatud miinimumsumma.

Tsiviilseadustiku artikli 7:220 lõige 5 kohustab üürileandjat panustama kolimisega kaasnevatesse kuludesse. Eraldi seisvate elamute seadusjärgne miinimum kehtestatakse ministri määrusega ja seda kohandatakse igal aastal 1. märtsil vastavalt tarbijahinnaindeksile. Kasutage kolimise aasta kohta avaldatud arvu, mitte vanemas artiklis või üürileandja kirjas tsiteeritud numbrit. Igasugune üürniku poolt sama kolimise eest omavalitsuselt saadud sissemakse võib sellega tasaarvestada.

Kas ümberpaigutamine on tõepoolest vajalik, on faktiküsimus. See pole vajalik ainult seetõttu, et töö on ebameeldiv. See on vajalik siis, kui olulised vahendid, nagu köök, vannituba või küte, on pikema aja jooksul kasutuseta. Üürileandja, kes pakub ajutist asenduskodu (wisselwoning), on ikkagi sissemakse võlgu, sest seadusjärgne miinimum katab kolimise ja sisustamise kulud, mitte asenduskodu üüri.

Üks praktiline asi ajutise kodu kohta väärib märkimist. Tavaliselt antakse see kättesaadavaks eraldi kasutuslepingu, mitte uue üürilepingu alusel, nii et teist üürilepingut ei teki ja algne üürileping lihtsalt jätkub. Lugege see dokument enne allkirjastamist läbi. See peaks sätestama, et teie kehtiv üürileping jääb jõusse, et te naasete oma koju pärast tööde lõpetamist ja kes tasub vahepeal ajutise majutuse tegevuskulud.

Millal saab tööde ajal üüri alandamist taotleda?

Niipea kui üürileandja saab naudingu kaotusest teada, võite nõuda proportsionaalset vähendust. Teatage sellest kirjalikult, sest see määrab alguskuupäeva.

Kui vara kasutamise õigust vähendab puudus, annab tsiviilseadustiku artikkel 7:207 üürnikule õiguse üüri proportsionaalsele vähendamisele. Vähendamine hakkab kehtima hetkest, mil üürileandjat nõuetekohaselt teavitati või ta oli muul viisil piisavalt teadlik probleemist. Kirjalik teatamine ei ole seega formaalsus; see määrab kindlaks kuupäeva, millest alates vähendus hakkab kehtima.

Siin on olulised kaks tähtaega ja mõlemad on ranged. Üürnik, kes soovib, et üürikomisjon kehtestaks ajutise vähenduse, peab esmalt andma üürileandjale puuduse kõrvaldamiseks kuus nädalat. Taotlus ise tuleb esitada kuue kuu jooksul alates teate saamisest. Kui see tähtaeg ületatakse, ei saa vähendust enam kogu perioodi eest nõuda: see on piiratud kuue kuuga enne kuupäeva, mil nõue või taotlus tegelikult esitati. Üürnik, kes veedab enne sammu astumist aasta aega korteriühistuga kirjavahetuses, võib sel viisil kaotada suurema osa nõudest.

Kuidas kahju ja lisakulusid hüvitatakse?

Tavaliste kahjude hüvitamiseks, kviitungite alusel, mitte Huurcommissie kaudu. Üürileandja vastutab, kui kahju on omistatav üürileandjale või tema kaasatud töövõtjatele.

Kahju hüvitamine on jällegi eraldi asi ja see järgib tavalisi reegleid. Kahjustatud mööbel, rikutud põrandakate, ehitustolmu poolt hävinud sülearvuti, köögi kasutuskõlbmatuks oleku ajal väljas söömise lisakulud, talvel avatud seina tõttu lisanduvad küttekulud: kõik need nõutakse kahjutasuna. Huurcommissie'l puudub nende üle jurisdiktsioon.

Sotsiaalmajutuses on suur osa sellest eelnevalt sotsiaalplaanis (sotsiaalplaan) kokku lepitud. See on pakett, mille üle korteriühistu enne suurprojekti üürnike organisatsiooniga läbirääkimisi peab: fikseeritud ebamugavuste hüvitis, kolimistoetus, ajutise kodu pakkumise tingimused ja garantii, et üürnikud võivad tagasi pöörduda. Selline plaan on pigem kokkuleppe küsimus kui seadusjärgne kohustus. Just seetõttu tasub selle sisu üle läbi rääkida ja üürnike organisatsioon on oluline. Sotsiaalplaan ei saa ära võtta seadusjärgset miinimumi kolimiskulude katteks.

Kas üür võib pärast renoveerimist tõusta?

Jah, parendused võivad õigustada kõrgemat üüri. Reguleeritud ja keskmise üürihinnaga kodude puhul on hinnatõus piiratud punktisüsteemiga ja saate lasta Huurcommissiel ettepanekut hinnata.

See on hetk, mil paljud üürnikud esimest korda mõistavad, kui palju renoveerimine neile pikas perspektiivis maksma läheb. Reguleeritud kodude puhul ja kuna taskukohase üüri seadus (Wet betaalbare huur) jõustus 1. juulil 2024 ka keskmise üürihinnaga kinnisvara segmendis, tuleneb maksimaalne üürihind eluaseme hindamissüsteemist (woningwaarderingsstelsel). See punktisüsteem annab kodule hinde pindala, mugavuste, energiamärgise ja muude omaduste põhjal. Isolatsioon, uus köök või parem energiamärgis lisavad punkte ja tõstavad seega maksimaalset üürihinda. Sellest reguleeritud vahemikust ülespoole ei sea punktisüsteem üüri ülempiiri, kuid üürilepingu tingimused seda siiski teevad.

Üüritõus üürilepingu ajal on ettepanek, mitte otsus. Reguleeritud või keskmise hinnaklassiga kodu üürnik, kes ei nõustu kavandatava tõusuga pärast parendusi, saab esitada oma seisukoha Huurcommissie'le. See hindab tõusu punktisumma ja kohaldatavate reeglite alusel. Samuti on kehtestatud iga-aastane maksimaalne tõusuprotsent. Valitsus määrab selle igal aastal ja avaldab selle enne tavapärast tõusukuupäeva, seega kontrollige, mis kehtib käesoleval aastal, selle asemel et tugineda vanema allika numbrile. Üürileandja ei tohi seada kõrgemat üüri tingimuseks töödele, mis on tegelikult kiireloomulised hooldustööd. Hooldus on kohustus, mitte parendus ja see iseenesest ei õigusta tõusu.

Vabastatud üüripindade üürnikud on üüri osas nõrgemas olukorras ja peaksid oma lepingut hoolikalt lugema, sest seal määrab indekseerimisklausl suuresti selle, mis juhtub. Nagu meie lepinguid käsitlevas õigusnõustamise märkuses välja tuuakse, on selle klausli ülevaatamine enne allkirjastamist odavaim saadaolev kaitse.

Mida peab üürileandja tööde ajal korraldama?

Kodu peab olema elamiskõlblik, olulised rajatised peavad töötama või need tuleb välja vahetada ning häiringuid tuleb mõistlikult piirata. Need tavapärased kohustused ei peatu projekti käimasoleku tõttu.

Vesi, elekter, küte ja kanalisatsioon on olulised vahendid. Kui nende pakkumine katkeb, peab üürileandja pakkuma toimiva alternatiivi või leppima üüri alandamisega. Ka ligipääsu kodule ei tohi pidada enesestmõistetavaks. Üürileandjal ja töövõtjatel ei ole õigust siseneda ilma üürniku nõusolekuta, välja arvatud hädaolukorras, ja kohtumised tuleks sõlmida kirjalikult. Võtmete andmine töövõtjale ilma selge kokkuleppeta on sagedane konflikti allikas.

Müra, tolmu ja tööaega reguleerivad ehitustööde keskkonnaeeskirjad ja mis tahes loale lisatud tingimused. Praktikas piiravad need tavaliselt lärmakat tööd päevasel ajal tööpäevadel. Lisaks neile eeskirjadele peab üürileandja piirama häirimist nii palju kui mõistlikult võimalik: tolmuvõrgud, kaetud käigutee, ajutine köök, mööbli hoiuruum. Kas piisavalt on tehtud, sõltub konkreetsest olukorrast ja kohus vaatab tähelepanelikult läbi, mida ettepanekus lubati. Töö enda kvaliteet ja ohutus on Hollandi ehitusõiguse küsimus . Üürileandja vastutab üürniku ees kaasatud ettevõtete käitumise eest; meie praktiline juhend ehitajatele ja töövõtjatele kirjeldab selle suhte teist poolt.

Alates 1. juulist 2023 on hea üürileandja seadusega (Wet goed verhuurderschap) lisatud rida põhistandardeid. Seadus nõuab üürileandjatelt ja üürileandjatelt üürnike kirjalikku teavitamist nende õigustest ja kohustustest. See keelab diskrimineerimise ja hirmutamise, reguleerib tagatisraha ja selle tagastamist ning nõuab teenustasude täpsustamist. Jõustamise eest vastutab omavalitsus, kes peab haldama teavituspunkti ja võib kehtestada karistusi. Omavalitsused võivad kehtestada ka üürileandmiseks loanõude. Seda tasub teada, sest seadust kirjeldatakse sageli valesti: see ei anna üürnikele renoveerimisplaanide üle vetoõigust ja seda ei jõusta Huurcommissie. Renoveerimise kontekstis on see oluline nii teabe kui ka käitumise seisukohast. Üürileandja, kes kasutab tööde väljavaadet üürniku lahkumiseks survestamiseks, tegutseb selle seadusega vastuolus.

Tagatisraha väärib eraldi sõna. See on ette nähtud üürniku tekitatud kahjude katmiseks. Seda ei tohi kasutada tööde rahastamiseks ega töövõtjate tekitatud kahjude katmiseks. Kodu seisukorra dokumenteerimine enne tööde algust koos dateeritud fotode ja eelistatavalt ühise ülevaatusaruandega kaitseb mõlemat poolt. See hoiab ära ka selle, et vaidlus selle üle, kes mida põhjustas, muutub lahendamatuks.

Kas on vahet, kas üürileandja on korteriühistu või eraomanik?

Seadusjärgsed reeglid on iga üürileandja jaoks samad. Erinevus seisneb nendega seotud konsultatsiooniprotsessis, mis on sotsiaalkorterites palju arenenum.

Tsiviilseadustiku artikli 7:220 formaalsed eeskirjad kehtivad igale üürileandjale, alates kümne tuhande koduga elamuühistust kuni ühe korteriga eraomanikuni. Sotsiaalsektoris annab üürnike ja üürileandjate konsultatsiooniseadus (Wet op het overleg huurders verhuurder) tunnustatud üürnike organisatsioonile õiguse saada teavet, olla konsulteeritud ja anda nõu üürnikke mõjutavate poliitikate kohta. See hõlmab otseselt ulatuslikke hooldus- ja renoveerimistöid. Elamuühistu, mis esitab üksikutele üürnikele plaani ilma seda protsessi läbimata, on ühe etapi vahele jätnud. Üürnike organisatsioonid saavad seda kasutada paketi täiustamiseks enne seitsmekümne protsendilise loendamise tegemist. Ühistud töötavad ka eespool kirjeldatud sotsiaalplaaniga ning nende otsuseid saab vaidlustada sisemise kaebuste menetluse kaudu ja mõnel juhul ka piirkondlikus vaidluste komisjonis.

Eraüürnikel on samad seadusjärgsed õigused, kuid tavaliselt peavad nad neid teostama individuaalselt ning samasugust konsulteerimiskohustust ei ole. See muudab kirjaliku ettepaneku veelgi olulisemaks dokumendiks, mille suhtes kõike muud mõõdetakse. Sama plaaniga mõjutatud eramaja üürnikud saavad siiski mitteametlikult organiseeruda ja seda tasub teha. Seitsmekümne protsendi reegel kehtib ka kümne või enama ühikuga eramajade kompleksidele, seega võivad vaikivad üürnikud leida, et plaan lahendatakse ilma nendeta. Meie ülevaade teie õigustest üürnikuna kehtib mõlemas sektoris ning elamu- ja äriüüride erinevused on välja toodud meie kinnisvaraõiguse ja äriüüriõiguse võrdluses.

Üürileandjad, kes annavad üürile ajutiselt või konkreetse ajutise korra alusel, peaksid enne tööle asumist oma olukorda kontrollima, kuna lepingu lõpetamise ja tagastamise pakkumise reeglid erinevad. Praktilised punktid on kogutud meie artiklis ajutise kinnisvara üürimise kohta . Portfelli hindavad investorid peaksid hindamisel arvestama ka üürniku positsiooniga – punkti, mida me käsitleme oma arutelus Hollandi kinnisvara ja Hollandi kinnisvaraõiguse levinud lõksude üle.

Kus lahendatakse renoveerimisvaidlusi?

Reguleeritud ja keskmise üürihinnaga kodude üüritasemed, üüritõusud, teenustasud ja ajutised üürialandused lähevad halduskomisjonile. Kõik muu läheb ringkonnakohtule. Õige kohtu valimine on oluline, sest kahel organil on teravalt jagatud pädevus.

Üürikomisjon tegeleb üüri ja reguleeritud ning keskmise hinnaklassiga kodude puudustega: üüri tase, kavandatav hinnatõus, teenustasud ja üüri ajutine alandamine puuduse tõttu. Ta võtab tasu, mis tagastatakse üürnikule, kui üürnik on otsuse võitnud. Komisjoni otsused on mõlema poole jaoks siduvad, välja arvatud juhul, kui üks neist kaebab asja otsuses määratud tähtaja jooksul ringkonnakohtusse. Menetlus kestab kuid, mitte nädalaid, mis on veel üks põhjus, miks mitte lasta üüri alandamise kuuekuulisel perioodil lõppeda.

Ülejäänu otsustab ringkonnakohus: kas renoveerimisettepanek on mõistlik, kas üürnik peab tegema koostööd, kas üürilepingut võib lõpetada, kahjunõuded, lepingute jõustamise ja taotlused ebaseaduslikult tehtavate tööde peatamiseks. Esialgset õiguskaitset (kort geding) saab taotleda kiireloomulise olukorra korral, mis on oluline siis, kui on alustatud töödega, mida poleks tohtinud alustada. Subsideeritud õigusabi võib olla saadaval sõltuvalt sissetulekust; küsige selle kohta kohe alguses, mitte pärast kulude tekkimist. Kui teie kaebus puudutab menetluse enda menetlemise viisi, mitte tulemust, on kohtu kohta kaebuse esitamiseks eraldi võimalus.

Nende kahe vahel on läbirääkimised, mis selles valdkonnas on sageli kõige produktiivsem tee. Paljud renoveerimisvaidlused on pigem ajakava, ruumide ja raha kui põhimõtete ümber ning need kipuvad lahenema kiiremini laua taga kui menetluse teel. Vahendus on realistlik variant, kui suhe peab jätkuma aastaid pärast seda, mis üürilepingu puhul peaaegu alati nii on.

Kuidas sa oma faili üles ehitad?

Alusta enne, kui seda vaja läheb: olenemata sellest, millist teed valid, sõltub tulemus sellest, mida suudad tõestada. Hoia kirjalik ettepanek ja kõik sellega seotud kirjad ja e-kirjad alles.

Pildista kodu seisukorda enne tööde algust ja tööde ajal teatud ajavahemike tagant koos kuupäevadega. Pea lühikest logi päevade kohta, mil olulised vahendid polnud saadaval, kuna hinnaalanduse nõue sõltub perioodist, mitte üldisest muljest, et töö oli ebameeldiv. Säilita kviitungid iga tööga seotud kulu kohta. Kinnita suulisi lubadusi lühikese e-kirjaga samal päeval, sest lubadus, mida keegi pole kirja pannud, kipub kaduma just siis, kui see on oluline.

Üürileandjad peaksid säilitama sama toimiku peegelpildi: ettepaneku, tõendid selle saatmise ja saaja kohta, nõusoleku dokumendi seitsmekümne protsendi ulatuses, teavituskirjad, kohtumiste ajaloo ja ülevaatusaruanded. Hästi dokumenteeritud projekti on lihtsam kaitsta ja sellega kaasneb tavaliselt vähem vaidlusi. Nagu meie märkus kinnisvaraõiguse spetsialistidega koostöö kohta selgitab, on spetsialisti nõuanded sageli kõige kasulikumad ettevalmistusetapis, mitte kohtuvaidlustes.

Mis on järgmine samm?

Kontrollige, millises olukorras te olete, võrdsustage ettepanekut tsiviilseadustiku artikliga 7:220 ja pange iga samm kirja. Seadusandja on juba leidnud tasakaalu üürileandja ja üürniku vahel; enamik probleeme tekib siis, kui üks pool käsitleb mingit sammu formaalsusena.

Üürileandja võib kinnisvara hooldada ja parendada ning ei vaja selleks iga üürniku nõusolekut. Üürnik ei tohi takistada vajalikke töid, kuid tal on õigus saada mõistlik ettepanek, tööde tegemise ajal mugavused, üüri alandamine, kui nauding on häiritud, kahju hüvitamine ja seadusjärgne sissemakse, kui kolimist ei ole võimalik vältida. Tüüpilised vead on liiga ebamäärane ettepanek, et seda testida, tähtaja ületamine ja kirja panemata jätmine.

Nõustame üürileandjaid, korteriühistuid ja üürnikke renoveerimistöödel, mis jätkuvad üürilepinguga. See hõlmab ettepaneku hindamist või koostamist, 70% menetluse läbiviimist, sotsiaalplaani üle läbirääkimisi, üüri alandamise ja kolimiskulude taotlemist või sellele vastuväite esitamist ning menetluste läbiviimist Huurcommissie's või ringkonnakohtus. Kui olete saanud renoveerimisettepaneku või koostate seda, saavad meie üüriõiguse juristid selle enne seisukoha kinnistumist teiega koos läbi vaadata. Lisateavet meie lähenemisviisi kohta Hollandi kinnisvara- ja üüriõigusele saate lugeda meie praktika lehelt.

Kokkuvõtvalt

• Kiireloomulisi töid tuleb tsiviilseadustiku artikli 7:220 lõike 1 alusel taluda, kuid teie säilitate oma nõuded üüri vähendamiseks, lepingu lõpetamiseks ja kahjutasuks.
• Renoveerimine seob teid ainult siis, kui üürileandja kirjalik ettepanek on mõistlik; kümne või enama ühikuga kompleksis loob 70% kokkulepe mõistlikkuse eelduse, mida saate kaheksa nädala jooksul vaidlustada.
• Üürilepingu lõpetamine renoveerimiseks on võimalik ainult kohtu kaudu ja ainult siis, kui töid ei saa üürniku juuresolekul teha (artikkel 7:274, lõige 3).
• Kolimiskulud, üüri vähendamine ja kahjutasud on eraldi nõuded; teatage puudustest kirjalikult ja jälgige kuue nädala ja kuue kuu pikkust perioodi Huurcommissie jaoks.
• Reguleeritud ja keskmise üürihinnaga kodude üür ja ajutised üürivähendused lähevad halduskomisjonile; mõistlikkuse, lepingu lõpetamise ja kahjude hüvitamise küsimused lähevad ringkonnakohtule.

Korduma kippuvad küsimused

Üürileandjad peavad enne renoveerimise alustamist järgima teatud juriidilisi samme ning üürnikel on selged õigused teabele, elamiskõlblikele tingimustele ja hüvitisele. Allolevad vastused võtavad kokku, kuidas Hollandi üüriseadus käsitleb etteteatamist, hüvitist ja vaidlusi.

Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.

Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel üüriõiguse jurist lehel.