Kinnisvarajurist
Hollandis

Nõu või protseduurid? Küsi tasuta sissejuhatavat kohtumist.

Kas teie majaost hakkab nurjuma, kas avastasite pärast üleandmist tõsise defekti või teeb teie töövõtja kehva tööd? Hollandi kinnisvaraadvokaat aitab teid enne lepingu allkirjastamist ja vaidluse tekkimisel. Sellelt lehelt saate lugeda, millised Hollandi reeglid kehtivad kinnisvara ostmisel, üürimisel, ehitamisel ja omamisel, millised on tähtajad ja kuidas me teid abistame.

Klientide hinnang Law & More 9.6 sajast edasi Klantenvertellen, Hollandi arvustuste platvorm (81 arvustust, 2026. aasta oktoobri seisuga).

Millal on Hollandis kinnisvaraadvokaati vaja?

Kinnisvaraadvokaati on vaja siis, kui kinnisvaralepingut tuleb enne allkirjastamist kontrollida või kui tekib vaidlus kinnisvara üle. Tavapärase majaostu puhul ei ole advokaadi olemasolu seadusega kohustuslik, kuid varajane nõustamine aitab sageli vältida kulukaid vigu.

Kliendid pöörduvad meie poole sellistes olukordades nagu:

ostja või müüja soovib ostu-müügilepingust taganeda või nõutakse 10% hinnast suurust leppetrahvi;
pärast üleandmist leiate defekte, millest müüja oleks pidanud teatama, näiteks niiskus, vundamendiprobleemid või asbest;
teie töövõtja lõpetab töö hilja, annab üle kehva kvaliteediga töö või küsib lisatööd, mida te pole tellinud;
teil on üürniku või üürileandjaga vaidlus üüri, hoolduse, lepingu lõpetamise või väljatõstmise üle;
omanike ühistu teeb otsuse, mille tühistamist te soovite;
teil on naabritega konflikt piiri, teeõiguse või puude pärast;
investeerite ettevõtte kaudu Hollandi kinnisvarasse ja vajate abi tehingudokumentide koostamisel ja läbivaatamisel.

Mõned kinnisvaraõiguse tähtajad on lühikesed, näiteks üks kuu omanike ühingu otsuse vaidlustamiseks. Pärast üleandmist või üleandmist on teie läbirääkimispositsioon sageli nõrgem, seega tegutsege varakult.

Milliste seotud teenustega saame teid aidata?

Selle õigusvaldkonna konkreetsete küsimuste puhul käsitletakse neid lehti üksikasjalikumalt.

Millele peaks kinnisvara ostmisel või müümisel tähelepanu pöörama?

Eraisikust ostja poolt eluaseme ostmine peab toimuma kirjalikult (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:2). Vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 3:89 saate omanikuks alles siis, kui notariaalne üleandmisakt on registreeritud. Registreerimine toimub kinnistusraamatu (Kadaster) avalikes registrites.

Kas on olemas taganemisperiood?

Eraisikust koduostjal on pärast allkirjastatud ostu-müügilepingu kättesaamist kolmepäevane järelemõtlemisaeg. Pärast seda on ost siduv, välja arvatud juhul, kui kohaldatakse tingimust, näiteks finantseerimistingimust. Selline tingimus kehtib ainult siis, kui te seda õigeaegselt ja õigesti rakendate. Kontrollige lepingus olevaid kuupäevi hoolikalt.

Milline on notari roll?

Kinnisvara üleandmiseks on alati vaja notarit (notaris), kes koostab dokumendi ja registreerib selle. Notar on erapooletu ja tegutseb mõlema poole nimel. Kinnisvaraadvokaat seevastu tegutseb ainult teie nimel ja saab teie nimel lepingu tingimusi läbi rääkida.

Mis saab siis, kui mõni pidu ei esine?

Kui üks pool ei täida lepingut, võib teine pool esitada teate lepingu rikkumise kohta ja seejärel nõuda täitmist, lõpetamist või kahjutasu. Paljud standardsed ostu-müügilepingud sisaldavad leppetrahvi 10 protsenti ostuhinnast. Kohus võib leppetrahvi vähendada, kui täielik kohaldamine oleks selgelt vastuvõetamatu (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 6:94). Madalmaade kinnisvaraadvokaat kontrollib neid klausleid. Loe lähemalt esialgse ostu-müügilepingu ja sellega kaasnevate riskide kohta.

Mida saab teha varjatud defektidega?

Kinnisvaral peavad olema omadused, mida võisite ostu-müügilepingu alusel oodata (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:17). Kui see nii ei ole, on tegemist mittevastavusega ja võite müüjat vastutavaks pidada.

Teie võimalused sõltuvad müüja avalikustamiskohustusest ja ostja uurimiskohustusest. Müüja peab teatama teadaolevatest defektidest. Ostja peab uurima seda, mida ta mõistlikult avastada saaks, näiteks hoone ülevaatuse käigus. Lepingus olev vanuseklausel või asbestiklausel võib teie õigusi piirata.

Te peate müüjat sellest mõistliku aja jooksul pärast avastamist teavitama (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:23). Tarbija jaoks, kes ostab professionaalselt müüjalt, on kahekuuline teatamine igal juhul õigeaegne. Nõue aegub põhimõtteliselt kaks aastat pärast teatamist. Hollandi kinnisvaraadvokaat hindab, vajadusel koos ehituseksperdiga, kas defekt oli teile nähtav.

Millised reeglid kehtivad elamu- ja äripindade üürile?

Hollandi tsiviilseadustiku 7. raamatus sätestatud üüriõigus tõmbab selge piiri elamu- ja ärikinnisvara vahele. Elamuüürnikel on ulatuslik kaitse: üürileping lõpeb ainult siis, kui üürnik sellega nõustub või kui ringkonnakohus nii otsustab (artiklid 7:272 ja 7:274).

Alates 1. juulist 2024 on eluruumide üürilepingud põhimõtteliselt tähtajatud vastavalt tähtajaliste üürilepingute seadusele (Wet vaste huurcontracten). Samast kuupäevast laiendas taskukohase üüri seadus üüriregulatsiooni suurele osale keskmise hinnaklassiga üüripindadest. Üürileandjad peavad järgima ka 1. juulist 2023 kehtivat hea üürileandja seadust, mis piirab tagatisraha kahe kuu põhiüüriga.

Jaemüügipind või kontoripind?

Kommertskinnisvara puhul on kaks režiimi:

Jaemüügi-, majutus- ja käsitööpinnad kuuluvad Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:290 reguleerimisalasse. Üürilepingu tähtaeg on põhimõtteliselt viis pluss viis aastat ja üürileandja saab lepingu lõpetada ainult seadusjärgsetel alustel.
Kontorid ja muud äripinnad kuuluvad Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:230a reguleerimisalasse. Üürnikul on pärast üürilepingu lõppemist väljatõstmise eest vaid piiratud kaitse.

Sellel erinevusel on nii üürileandjale kui ka üürnikule suured rahalised tagajärjed. Hollandi kinnisvarajurist kontrollib kõigepealt, milline kord kohaldub. Paljud äripindade rendilepingud kasutavad ROZ-mudelit, mille üldsätted erinevad kohati seadusest. Meie juristid vaatavad rendilepingud enne allkirjastamist üle ja lahendavad üüri, defektide ja väljatõstmisega seotud vaidlusi. Seadusjärgsed rendireeglid on leitavad aadressilt wetten.overheid.nl (7. raamat, hollandi keeles).

Millised on teie õigused ehituse ja renoveerimise käigus?

Ehituslepingu alusel kohustub töövõtja ehitama ja töö üle andma (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:750). Alates 1. jaanuarist 2024 kehtib ehituskvaliteedi tagamise seadus (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Töövõtja vastutab nüüd ka pärast töö üleandmist defektide eest, mida ei avastatud üleandmise ajal, välja arvatud juhul, kui neid ei saa temale omistada.

Erakliendi heaks töötav töövõtja peab esitama töö valmimisdokumentatsiooni (artikkel 7:757a). Eraklient võib notarile deponeerida maksimaalselt 5 protsenti lepingu hinnast (artikkel 7:768). See deposiit tagab üleandmisel avastatud puuduste parandamise. Ehitusdefekti nõue aegub hiljemalt kakskümmend aastat pärast üleandmist (artikkel 7:761).

Lisatööd on tööd väljaspool algset tellimust. Põhimõtteliselt võib töövõtja rohkem küsida ainult siis, kui ta on teid õigeaegselt hoiatanud (artikkel 7:755). Erandiks on lisakulud, millest te oleksite pidanud ise aru saama. Fikseerige muudatused ja nende hind alati kirjalikult.

Äriprojektides kasutatakse sageli UAV 2012 või UAV-GC 2005 standardtingimusi. Nendega suunatakse vaidlused tavaliselt vahekohtusse Hollandi Ehitustööstuse Vahekohtusse (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Hollandi kinnisvaraadvokaat hindab, kas vahekohus või kohus on parem tee.

Mida tähendavad teie jaoks omanike ühendused, rendiõigus ja naabriõigus?

Korteri ostmisel omandate korteriõiguse ja saate automaatselt korteriühistu (Vereniging van Eigenaars, VvE) liikmeks. Jagamisleping ja selle eeskirjad määravad, millised osad on eraomandis ja kuidas kulud jagatakse.

Omanikeühistu peab igal aastal reserveerima raha suuremate hooldustööde jaoks (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 5:126). Reserv järgib pikaajalist hoolduskava või on vähemalt 0.5 protsenti ümberehitusväärtusest. Kui te ei nõustu koosoleku otsusega, võite ühe kuu jooksul taotleda ringkonnakohtult selle tühistamist (artikkel 5:130). Enne ostmist paluge juristil üle vaadata ühistu dokumendid, protokollid ja reservid.

Millised teiste õigused võivad teie omandiõigust piirata?

Omandiõigust saab piirata teiste isikute õigustega, mis registreeritakse avalikes registrites ja lähevad müügi korral uuele omanikule üle. Reeglid on sätestatud Hollandi tsiviilseadustiku 5. raamatus.

Rendileping (erfpacht) annab õiguse kasutada kellegi teise maad, tavaliselt iga-aastase maarendi eest (artikkel 5:85). Kontrollige tähtaega ja muutmise kuupäevi, eriti ... Amsterdam, kus suur osa maast on rendile antud. Hollandi kinnisvaraadvokaat loeb enne üleandmist renditingimusi.
Hoonestusõigus (opstalrecht) annab õiguse omada hooneid või rajatisi kellegi teise maal, sees või kohal (artikkel 5:101), näiteks päikesepaneele teisele katusele.
Servituudiõigus (erfdienstbaarheid) on ühele krundile teise krundi kasuks seatud koormis, näiteks teeäärne teeõigus (artikkel 5:70).

Naabrite seadus on samuti viiendas raamatus. Te ei tohi oma naabritele tekitada ebaseaduslikku häirimist, näiteks müra või lõhna (artikkel 5:37). Puud peavad põhimõtteliselt seisma piirist vähemalt kahe meetri kaugusel, hekid ja põõsad poole meetri kaugusel (artikkel 5:42).

Mida peaksid investorid ja ettevõtted Hollandi kinnisvaraadvokaadilt küsima?

Välisinvestorid ja ettevõtted omavad Hollandi kinnisvara sageli osaühingu (BV) kaudu. Tehingu struktuuril, olgu see siis aktsiate või varade tehing, on tagajärjed nii äriühinguõiguse kui ka maksuõiguse seisukohast. Kinnisvaraõigus ja äriühinguõigus kohtuvad seejärel ühes tehingus, kus tehakse hoolsuskohustust omandiõiguse, rendilepingute, lubade ja kohustuste osas.

Äriühinguõiguse pool hõlmab ettevõtte struktuuri, aktsiate ostu-müügilepingut ja garantiisid. Ostja maksab tavaliselt omandiõiguse maksu (overdrachtsbelasting), mille notar kogub. Omaniku kasutuses olevate kodude, investorite ostetud kodude ja mitteeluruumide puhul on määrad erinevad ning need muutuvad regulaarselt. Noored esmakordsed ostjad võivad saada maksuvabastuse, mille väärtus on piiratud. Teeme nendes küsimustes koostööd teie maksunõustajaga.

Planeerimine ja load kuuluvad haldusõiguse, mitte tsiviilõiguse alla. Madalmaade kinnisvarajurist ühendab arendajate juhendamisel kinnisvaraõiguse haldusõigusega. Alates 1. jaanuarist 2024 reguleerib tsoneerimist ja lube keskkonna- ja planeerimisseadus (Omgevingswet) ning keskkonnaõigus kehtestab tingimused pinnase, müra ja energia kohta. Loaotsuse peale saab tavaliselt esitada vastuväite kuue nädala jooksul. Maad müüv omavalitsus peab põhimõtteliselt andma kõigile huvitatud isikutele võrdsed võimalused. See tuleneb Ülemkohtu 26. novembri 2021. aasta Didami otsusest.

Kuidas töötab koos Law & More tööd?

Meie advokaadibüroos töötab kinnisvaraadvokaat Hollandis neljas etapis. Igas etapis arutame eelnevalt läbi, mida me teeme ja kui palju see ligikaudselt maksab.

Vastuvõtt. Tasuta sissejuhatava kohtumise käigus arutame teie olukorda ja tähtaegu. Küsime olulisi dokumente, näiteks ostu-müügilepingut, üürilepingut või jagamislepingut.
Nõustamine. Hindame teie õigusi ja kohustusi ning selgitame teie riske ja võimalusi inglise või hollandi keeles.
Läbirääkimised. Anname teate lepingu rikkumisest või peame teist poolt vastutavaks ning juhime läbirääkimisi. Paljud varalised vaidlused lõpevad kokkuleppega (vaststellingsovereenkomst), mis on siduv leping, mis lahendab vaidluse.
Menetlus. Kui kokkulepet ei saavutata, pöördume kohtusse alamkohtus, ringkonnakohtus või vahekohtumenetluses, sealhulgas kokkuvõtliku menetluse ja apellatsiooni teel.

Üüriasjad lähevad alati ringkonnakohtusse. Muud varalised nõuded kuni 25 000 euro ulatuses lähevad ringkonnakohtusse ja üle selle 25 000 euro suurused nõuded ringkonnakohtusse, kus advokaadi kaasamine on kohustuslik. Kohtuotsuse peale saab kolme kuu jooksul edasi kaevata apellatsioonikohtusse.

Kui palju maksab kinnisvaraadvokaat Hollandis? Law & More?

Advokaat aadressil Law & More tunnihind on 250–350 eurot ilma käibemaksuta; partnerhind on 300–400 eurot ilma käibemaksuta. Arutame hinna ja kulude kalkulatsiooni alati eelnevalt läbi.

Sissejuhatav kohtumine on tasuta. Ühekordne nõustamiskohtumine ilma edasise abita maksab 300 eurot koos käibemaksuga. Law & More ei tööta riigi rahastatava õigusabi toel. Meie advokaadibüroo asub aadressil Marconilaan 13 in Eindhoven, on külastuskohas Amsterdam ja töötab klientide heaks kogu Hollandis.

Kes teie juhtumiga tegeleb?

Teie juhtumiga tegeleb Ruby van Kersbergen. Tema tausta kohta saate lähemalt lugeda meie meeskonna lehelt.

Millised artiklid aitavad teid veelgi?

Korduma kippuvad küsimused

Millal peaksin Hollandis kinnisvaraadvokaadi palkama?

Palka kinnisvaraadvokaat enne lepingu allkirjastamist või kohe, kui tekib vaidlus ostu, üürimise, ehitamise või omandiõiguse üle. Varajane nõustamine aitab vältida lühikeste tähtaegade möödalaskmist, näiteks ühekuulise üürilepingu sõlmimise otsuse vaidlustamiseks.

Kas ma saan ikka majaostust raha taganeda?

Eraisikust ostjana on teil pärast allkirjastatud lepingu kättesaamist kolm päeva mõtlemisaega. Pärast seda saate lepingust taganeda ainult tingimuslikul alusel, näiteks finantseerimistingimusel või kui müüja ei täida oma kohustusi. Mõjuva aluseta taganemine võib teile kaasa tuua trahvi, sageli 10 protsenti ostuhinnast.

Kas müüja vastutab pärast üleandmist avastatud puuduste eest?

See on võimalik, kui vara omadustest puuduvad need, mida võisite oodata, ja müüja teadis puudusest ilma sellest teatamata. Teil oli ka kohustus seda ise uurida. Teatage puudusest müüjale kirjalikult niipea kui võimalik pärast selle avastamist.

Kas kinnisvara ostmiseks on vaja advokaati või notarit?

Notar on üleandmiseks kohustuslik, kuna ainult notar saab dokumendi koostada ja registreerida. Advokaadi kaasamine pole kohustuslik, kuid ostja palgatud kinnisvaraadvokaat Hollandis saab lepingu üle vaadata ja vaidluses teie eest üksi tegutseda.

Kas mu töövõtja saab ilma minu nõusolekuta lisatöö eest tasu võtta?

Põhimõtteliselt mitte. Töövõtja peab teid õigeaegselt hoiatama, et muudatus tõstab hinda, välja arvatud juhul, kui te oleksite pidanud sellest ise aru saama. Enne töö alustamist registreerige iga muudatus ja selle hind kirjalikult.

Kas Law & More töötad õigusabi raames?

No, Law & More ei tööta riigi rahastatava õigusabi raames. Töötame tunnihinna alusel, mille lepime teiega eelnevalt kokku, ja sissejuhatav kohtumine on tasuta.

Kas kahtlete oma olukorras? Rääkige meile oma olukorrast. Anname teile ühe tööpäeva jooksul teada, millised on teie võimalused. Kontakt, helistage numbril +31 40 369 06 80 või saatke e-kiri info@lawandmore.nl.

See leht annab üldist teavet ega asenda teie konkreetse olukorra kohta antud nõuandeid.