Omandiõigus ja pikaajaline rendileping on Hollandi õiguse kohaselt mõlemad omandiõigused ning nende erinevus seisneb selles, mis teile kuulub. Omanik omab Hollandi tsiviilseadustiku (BW) artikli 5:1 kohaselt maad ja kõike sellega püsivalt seotud. Rendileandjal ( erfpachter ) on artikli 5:85 BW kohaselt omandiõigus omada ja kasutada kellelegi teisele, tavaliselt omavalitsusele või institutsionaalsele maaomanikule, kuuluvat maad vastutasuks maarendi ( canon ) eest ja omandiõiguse dokumendis sätestatud tingimustel.
Järgnevad kolm praktilist erinevust. Esimene on aja jooksul tekkiv maksumus: makstakse maarenti ja kui rendileping on perioodiline, mitte igavene, hinnatakse rendisumma iga perioodi lõpus ümber, mis võib kaasa tuua olulise tõusu. Teine on tingimused ise. Rendilepinguga reguleeritakse, mida võib ehitada, kuidas vara võib kasutada, kas muudatuste tegemiseks on vaja nõusolekut ja mis juhtub rendiperioodi lõpus, ning need tingimused on hilisematele ostjatele siduvad. Kolmas on rahastamine: laenuandjad hindavad ajaliselt piiratud rendilepingut erinevalt täielikust omandiõigusest ning tähtaeg, mille järelejäänud aastad on lühemad kui hüpoteegi kehtivusaeg, piirab laenu saamise ulatust.
Kui rendileping lõpeb, annab artikkel 5:99 BW rendileandjale õiguse saada hüvitist maal olevate hoonete ja tööde väärtuse eest, välja arvatud juhul, kui omandiõiguse dokumendis on kehtivalt sätestatud teisiti. Seega on enne ostmist oluline lugeda omandiõiguse dokumenti, mitte müügibrošüüri.
Allpool kirjeldame mõlema poole õigusi ja kohustusi, selgitame, kuidas maarendi muutmine ja väljaostmine toimivad ning mida enne lepingu sõlmimist renditingimustes kontrollida.
Omandiõigus või rendiõigus: mis vahe neil on?
Omandiõigusega omand on teile nii maa kui ka hoone. Rendiõigusega omand on teile hoone ja õigus maad kasutada, kuid maa ise kuulub kellelegi teisele.
In Amsterdam ja mitmes teises Hollandi linnas on suur osa maast omavalitsuse poolt renditud. Kodu või äripinna ostmine tähendab seal sageli renditud maa ostmist, mitte täielikku omandiõigust. See mõjutab teie kulusid, mida te kinnisvaraga teha saate ja kui palju saate laenata. Erinevus ulatub palju kaugemale kui see, kes millise arve maksab.
Pane tähele, et ingliskeelne sõna „leasehold” võib viidata ka rentimisele. Hollandi sõna „leasehold” ( erfpacht ) ei ole rendileping: see on omandiõigus, mille saad müüa, hüpoteegiga katta ja oma pärijatele jätta. Me tuleme rentimise juurde tagasi hiljem selles artiklis.
Lühidalt: omandiõiguse ja rendiõiguse võrdlus
Tabel annab peamised erinevused lühidalt ülevaate.
| Aspekt | Omandiõigus | Rendileping (erfpacht) |
|---|---|---|
| Mis sulle kuulub | Maa ja hooned (BW artikkel 5:1) | Hoone ja õigus maad kasutada (BW artikkel 5:85) |
| Maa eest pidev maksmine | mitte ükski | Maarent, kui see pole välja ostetud |
| Kestus | piiramatu | Igavene, pidev perioodide kaupa või kindlaksmääratud tähtajaga, olenevalt dokumendist |
| Kasutamine ja muudatused | Tasuta, avaliku õiguse, näiteks tsoneerimise ja lubade raames | Tasuta, kui dokumendis pole sätestatud teisiti; dokumendid sisaldavad sageli piiranguid |
| Üleandmine ja pärimine | tasuta | Tasuta, välja arvatud juhul, kui dokumendi tingimuste täitmiseks on vaja maaomaniku nõusolekut (BW artikkel 5:91) |
| Hooldus- ja kinnisvaramaks | Omanikule | Üürniku jaoks |
| Parempoolse otsa | ei ole kohaldatav | Hüvitis hoonete eest, välja arvatud juhul, kui see on kehtivalt välistatud (BW artikkel 5:99) |
Mida tähendab omandiõigus Hollandi seaduste kohaselt?
Omandiõigus on isiku kõige ulatuslikum õigus varale (BW artikkel 5:1). Omanik võib vara vabalt kasutada, tingimusel et ta austab teiste õigusi ja seadust.
Maa omandiõigus hõlmab sellega püsivalt ühendatud hooneid ja rajatisi (BW artikkel 5:20). Praktikas on „vaba kasutamine” alati avaliku õigusega piiratud: keskkonna- ja planeerimiskava ( omgevingsplan ) määrab, mida võite ehitada ja kuidas võite kinnisvara kasutada, ning paljude muudatuste jaoks on vaja luba. Korteri puhul kehtivad ka jagamisakt ja omanike ühisuse ( Vereniging van Eigenaars , VvE) eeskirjad.
Omanik võib vara müüa, ära kinkida, hüpoteegiga koormata ja pärandada pärijatele ilma kellegi nõusolekuta. Omanik kannab kõik kulud: hoolduse, kindlustuse, kinnisvaramaksu ( onroerendezaakbelasting , OZB) ja korteri puhul ka VvE sissemaksed.
Mis on rendileping (erfpacht)?
Rendiõigus on omandiõigus, mis annab teile õiguse hoida ja kasutada kellelegi teisele kuuluvat maad (BW artikkel 5:85). Vastutasuks maksate tavaliselt maarendi ja peate täitma omandiõiguse dokumendis sätestatud tingimusi.
Rendiõigus luuakse notariaalse dokumendiga, mis registreeritakse kinnistusraamatus ( Kadaster ). Hollandi asjaõigus käsitleb seda asjaõigusena: see seob iga hilisemat maaomanikku ja iga hilisemat rendileandjat. Kui dokumendis ei ole sätestatud teisiti, on rendileandjal sama õigus maad kasutada kui omanikul (BW artikkel 5:89).
Millised rendilepingu liigid on olemas?
- Igavene rendileping (ebastabiilne erfpacht): õigusel ei ole lõppkuupäeva. Maarendi saab maksta igal aastal või ette ära osta. Amsterdam on alates 2016. aastast selle alusel uusi rendilepinguid väljastanud ja pakub olemasolevatele rendileandjatele üleminekuskeemi.
- Pidev rendileping (eelnev pingutuspakkumine): õigusel ei ole lõppkuupäeva, kuid maarent määratakse kindlaks teatud perioodiks, näiteks 50 või 75 aastaks, ja seda hinnatakse iga perioodi lõpus uuesti. See ümberhindamine võib kaasa tuua järsu tõusu.
- Tähtajaline rendileping: õigus lõpeb kindlaksmääratud kuupäeval. Selle lõppedes tagastatakse maa maaomanikule ja rendilevõtjal on õigus hoonete eest hüvitisele, välja arvatud juhul, kui ta on kehtiva õiguse alusel sellest õigusest välistatud.
Mis on maarent ja kuidas see muutub?
Maarent ( kaanon ) on tasu maa kasutamise eest. Seda indekseeritakse sageli igal aastal inflatsiooniga ja pideva rendiõiguse korral hinnatakse seda iga perioodi lõpus ümber, tavaliselt maa hetkeväärtuse alusel. Paljud rendiomanikud on ostnud maarendi teatud perioodiks või igaveseks, makstes ühekordse summa.
Mahaostuperiood kaitseb teid kuni selle lõppkuupäevani. Pärast seda rakendub uus maarent. Kontrollige hoolikalt praeguse perioodi lõppkuupäeva: kui see lõpeb mõne aasta jooksul, võib uus maarent oluliselt mõjutada kinnisvara väärtust ja teie igakuiseid kulusid.
Mida sisaldavad üldtingimused?
Enamik omavalitsusi kasutab üldisi rendilepingu tingimusi ( algemene bepalingen ), mille kohaldatavaks tunnistab omandiõigusakt. Need sisaldavad sageli reegleid järgmise kohta:
- lubatud kasutusotstarve, näiteks ainult elamiseks või mitte majutus- ja toitlustusettevõttena;
- nõusolek muudatuste, laienduste või kasutusotstarbe muutmiseks, mõnikord lisatasu eest;
- maarendi indekseerimine ja ümberhindamine;
- hoone hooldamise ja kindlustamise kohustused;
- trahvid või töölt vabastamine tingimuste rikkumise korral.
Sõltuvalt üürilepingu sõlmimise ajast kehtivad üldtingimuste erinevad versioonid. Kontrollige alati, milline versioon kehtib ostetavale kinnisvarale.
Kuidas õigused ja kohustused praktikas erinevad?
Rendileandja on praktikas peaaegu omanik: ta kannab hoonega seotud kulud ja riskid, saab selle müüa ja edasi pärandada. Erinevus seisneb maarendis ja maaomaniku seatud tingimustes.
Kontroll vara üle
Omanik võib avaliku õiguse raames kinnisvara muuta. Põhimõtteliselt võib rentnik teha sama (BW artikkel 5:89), kuid omandiõiguse dokument nõuab sageli maaomaniku nõusolekut laiendamiseks, kasutusotstarbe muutmiseks või kinnisvara korteriteks jagamiseks. Nõusolekuta tegutsemine võib kaasa tuua trahvi või rasketel juhtudel lepingu lõpetamise.
Kulud ja kohustused
Nii omanik kui ka rentnik maksavad hoolduse ja kindlustuse eest. Rentnik maksab ka maarendi. Omanike kinnisvaramaksu (OZB) maksab isik, kellele vara kuulub omandiõiguse või muu omandiõiguse alusel, seega rendiõiguse puhul maksab seda rentnik. Vana arusaam, et rentnikul on „piiratud hoolduskohustused“, on rentimisel põhinev arusaamatus; Hollandi rendiõiguse kohaselt on hooldus rentniku kanda.
Üleandmine ja pärimine
Rendiõigust saab müüa, hüpoteegiga koormata ja pärida nagu omandiõigust. Üleandmiseks võib dokumendis olla nõutav maaomaniku nõusolek (BW artikkel 5:91). Kui maaomanik keeldub ilma mõjuva põhjuseta, võib ringkonnakohus selle nõusoleku asendada. Pärimise korral läheb rendiõigus pärijatele üle; nõusolekut pole vaja. Välisriikide ostjate puhul on reeglid samad; piiriüleste aspektide kohta vaadake meie artiklit rahvusvahelise äriõiguse kohta.
Kas maaomanik saab rendilepingu lõpetada?
Ainult piiratud juhtudel. Vastavalt BW artiklile 5:87 võib maaomanik lepingu lõpetada ainult siis, kui rendileandja ei ole kahel järjestikusel aastal maarendi tasunud või rikub oluliselt muid kohustusi. Sellisel juhul peab maaomanik tasuma rendileandjale rendiõiguse väärtuse, millest on maha arvatud rendileandja võlgnevused. Rendileandja võib rendiõiguse ise lõpetada, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
Rendilepingu lõppedes on endisel rendileandjal õigus saada hüvitist allesjäänud hoonete väärtuse eest (BW artikkel 5:99). Rendilepinguga saab selle hüvitise välistada ainult erijuhtudel, näiteks kui maa ei olnud ette nähtud elamuehituseks või kui rendileping lõpeb seetõttu, et rendileandja selle üles ütles.
Kuidas mõjutab rendileping finantseerimist ja makse?
Renditud kinnisvara saab finantseerida hüpoteegiga, kuid laenuandjad vaatavad tingimusi hoolikalt. Maarent on fikseeritud kulu, mis vähendab teie laenuvõimet, ja lühike järelejäänud tähtaeg võib olla probleemiks.
Hüpoteek
Laenuandjad võtavad laenusumma arvutamisel arvesse maarendi. Tähtajalise rendilepingu või peagi lõppeva väljaostetud perioodi puhul nõuavad paljud laenuandjad, et tähtaeg oleks vähemalt sama pikk kui hüpoteek. Püsiva rendilepingu ja igaveseks väljaostetud maarendi korral käsitletakse kinnisvara tavaliselt peaaegu täieliku omandiõigusena.
Maks
Teie elukoha puhul on perioodilised maarendi maksed Hollandi tulumaksus teie enda kodu kuludena ( eigen woning ) maha arvatavad. Ühekordne summa maapealse üüri ostmiseks ei ole maha arvatav. Kui laenate raha maapealse üüri ostmiseks, võib selle laenu intressi põhimõtteliselt hüpoteeklaenu intressina maha arvata. Kontrollige oma olukorda maksunõustajaga; me ei nõusta maksustruktureerimise osas.
Mida tähendab see valik eraisikutele ja ettevõtetele?
Enamiku ostjate jaoks pole valik vaba: see, kas kinnisvara müüakse omandiõiguse või rendiõigusega, sõltub maast. Tegelik küsimus on selles, kas renditingimused ja maarent on vastuvõetavad ning mida see hinna seisukohalt tähendab.
Üksikisikutele
Renditud kodu on sageli odavam osta kui võrreldav täielikult omanduses olev kodu, kuid maksate maarendi või olete tasunud väljaostuhinna. Võrrelge kogukulusid perioodi jooksul, mille jooksul kavatsete seal elada, sh eeldatav maarent pärast ümberhindamist. Kaaluge ka hilisemat müümist: ebasoodsa maarendiga või peagi lõppeva perioodiga renditud kinnisvara võib müümise raskemaks muuta.
Ettevõtetele
Ettevõtted, kes ostavad rendimaalt ruume, peaksid pöörama erilist tähelepanu omandiõiguse dokumendis märgitud lubatud kasutusotstarbele. Kontorist elamuks või majutuseks muutmine nõuab sageli nõusolekut ja mõnikord ka kõrgemat maarendi. Tööstusalade puhul võib maaomanik kehtestada tegevusele ja keskkonnamõjule eritingimusi.
Üüripind ei ole üürile antav
Paljud ettevõtted kasutavad terminit „rendileping“ ruumide rentimise tähistamiseks. Hollandi õiguses on see rendileping ( huurovereenkomst ), mitte rendiõigus. Üürnik ei omanda omandiõigust ega kanna hoone kulusid. Jae- ja toitlustuspindade puhul on üürnikel tugev kaitse, sealhulgas minimaalne tähtaeg viis pluss viis aastat (artikkel 7:292 BW); kontorite puhul on kaitse piiratum (artikkel 7:230a BW).
Ruumide üürimise ja ostmise vahel valimine on äriline otsus. Üürimine nõuab vähem kapitali ja annab paindlikkust näiteks kiiresti kasvavale idufirmale. Ostmine, olgu see siis omanduses või rendilepingu alusel, annab kontrolli ja stabiilsuse ning kinnisvara väärtus on teie enda kanda. See kehtib nii riskide kui ka eeliste kohta.
| Kriteerium | Omanikuks ostmine | Renditud omandiõigusega ostmine | Rentimise |
|---|---|---|---|
| Alginvesteering | Kõrge | Kõrge, sageli mõnevõrra madalam kui omandiõigus | Madal |
| Maa või ruumide eest pidev maksmine | mitte ükski | Maarent, kui see pole välja ostetud | Rent |
| Omakapitali suurendamine | Jah | Jah, olenevalt tingimustest | Ei |
| Hooldus | omanik | Üürnik | Suures osas üürileandja, olenevalt kokkuleppest |
| Paindlikkus lahkuda | Müük vajalik | Müük vajalik | Üürilepingu lõpetamine |
Mida peaks enne rendilepinguga kinnisvara ostmist kontrollima?
Akt, üldised tingimused ja maarendi olukord. Notar registreerib omandiõiguse ülemineku, kuid teie ülesanne on kontrollida, kas tingimused vastavad teie plaanidele, ning ostu-müügileping allkirjastatakse tavaliselt enne notari sekkumist.
- Mis tüüpi rendilepinguga on tegemist: tähtajatu, tähtajatu või tähtajatu?
- Milline on praegune maarent, kas see on ära ostetud ja kui kaua?
- Millal praegune periood lõpeb ja kuidas arvutatakse uus maarent?
- Millised üldtingimused kehtivad ja milline versioon?
- Milline kasutus on lubatud ja kas see vastab teie plaanidele?
- Kas muudatuste, jagamise või kasutusotstarbe muutmiseks on vaja nõusolekut?
- Kas üleandmiseks on vaja nõusolekut?
- Kas maarendi saab ära osta või saab üle minna alalisele rendiõigusele või täielikule omandiõigusele? Mitmed omavalitsused pakuvad selliseid skeeme.
- Kas teie laenuandja nõustub renditingimustega?
Lisage ostu-müügilepingusse tingimus, mis võimaldab teil lepingust taganeda, kui rendilepingu tingimused osutuvad teile teatatust erinevaks. Tarbijal, kes ostab kodu, on pärast allkirjastatud ostu-müügilepingu üleandmist ka kolmepäevane taganemisperiood (BW artikkel 7:2).
Kokkuvõtvalt
- Omanik omab maad ja hoonet; rentnik omab hoonet ja omandiõigust kasutada kellegi teise maad (BW artiklid 5:1 ja 5:85).
- Rendilepingu alusel maksate maarendi, mida võidakse iga perioodi lõpus ümber hinnata, välja arvatud juhul, kui see on välja ostetud.
- Üürnik kannab hooldus- ja kinnisvaramaksu ning saab üürilepingut müüa, hüpoteegiga katta ja pärijatele jätta, kui omandiõigus on omandiõiguse dokumendis sätestatud.
- Maaomanik saab lepingu lõpetada ainult kahe aasta pikkuse tasumata maarendi või tõsise rikkumise korral ning peab seejärel rendileandjale hüvitist maksma.
- Enne ostu-müügilepingu allkirjastamist lugege läbi omandiõigus ja üldtingimused ning kontrollige maarendi olukorda ja laenuandja nõudeid.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on peamine erinevus omandiõiguse ja rendiõiguse vahel?
Omandiõigusega omand on teile nii maa kui ka hoone. Rendiõigusega (erfpacht) omand on teile nii hoone kui ka õigus kasutada kellelegi teisele, tavaliselt omavalitsusele, kuuluvat maad maarendi eest ja omandiõiguse dokumendis sätestatud tingimustel.
Kas rendileping on Hollandis levinud?
Jah, eriti mõnes linnas. AmsterdamNäiteks annab suure osa oma maast rendile ja alates 2016. aastast on uued rendilepingud tähtajatud. Ka teised omavalitsused kasutavad rendilepingut ning mitmed pakuvad skeeme maatüki rendi ostmiseks või täielikuks omandiks muutmiseks.
Kes maksab rendilepingu alusel hoolduskulusid ja kinnisvaramaksu?
Üürnik. Hollandi rendilepingu alusel kannab üürinik hoone hooldus- ja kindlustuskulusid ning maksab lisaks maarendile ka kinnisvaramaksu. Perioodiline maarent kodu eest, kus te elate, on tulumaksust mahaarvatav; ühekordne väljaost mitte.
Kas ma saan renditud kinnisvara oma pärijatele müüa või jätta?
Jah. Rendiõigust saab müüa, hüpoteegiga koormata ja pärida. Müügiks võib olla vajalik maaomaniku nõusolek; kui maaomanik keeldub ilma mõjuva põhjuseta, võib ringkonnakohus selle nõusoleku asendada (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 5:91). Pärimiseks ei ole nõusolekut vaja.
Kuidas me saame aidata?
Meie kontoritest Eindhoven ja Amsterdam, Law & More nõustab eraisikuid ja ettevõtteid kinnisvara ostmise, renditingimuste, maaomanikega peetavate vaidluste ja ärirendilepingute küsimustes. Lisateavet leiate meie veebisaidilt peamine kohas, või võtke ühendust Law & More otse.
Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.
Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel üüriõiguse jurist lehel.
