Hollandi notar ja vara seaduslik üleandmine: juhend rahvusvahelistele ostjatele

Kui ostate maja Hollandis , ei saa te notarit vältida . Hollandi seadus ei luba omandiõiguse üleminekut eraviisiliselt: üleandmise peab vormistama Hollandi tsiviilõiguse notar ja see peab olema registreeritud avalikes registrites. Ostjatele riikidest, kus müügi mõlemad pooled palkavad oma advokaadi, on see protsessi kõige vähem tuttav osa ja see tekitab kõige rohkem kulukaid arusaamatusi.

Mis on Hollandi tsiviilõiguse notar

Hollandi notar ei ole vanemjurist templiga. Tegemist on avalik-õigusliku ametiga: notar nimetatakse ametisse kuningliku dekreediga, millega määratakse ka registreerimiskoht (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), ning notaril on õigus koostada ametlikke dokumente, kui seadus seda nõuab või kui mõni pool seda palub (art. 2 Wna). Sellisel dokumendil on eriline tõendi staatus ja seda saab sageli täita ilma kohtuotsuseta.

Kaks tagajärge on olulised:

• Notaril on kohustus tegutseda. Notar peab tegema seadusega määratud või poole poolt taotletud ülesandeid, välja arvatud piiratud erandid (artikkel 21 Wna).
• Notar ei ole kellegi poolel. Notar täidab ametit iseseisvalt ja teenib notari huve. kõik õigusakti osapooled erapooletult ja suurima võimaliku hoolega (artikkel 17 Wna).

Mille poolest erineb notar teie koduriigi advokaadist

Inglismaal, Iirimaal, Ameerika Ühendriikides ja paljudes teistes riikides juhendab tehingu kumbki pool oma erapooletut advokaati. Hollandi notar on selle vastand: üksik neutraalne avalik ametnik, kes teenindab tehingut, mitte üks pool. Välisriigi „notar”, kes paljudes riikides tunnistab vaid allkirju, omab palju kitsamat ametikohta ja pole kasulik võrdlus.

Notar uurib omandiõigust, koostab ja selgitab dokumente, hoiab raha ja registreerib ülekande – kuid ei pea läbirääkimisi hinna üle, ei anna nõu tehingu usaldusväärsuse osas ega esinda teid vaidluses.

Teavitamiskohustus ja selle piirid

Erapooletus vastavalt artiklile 17 Wna kaasneb teavitamiskohustusega: notar peab enne allkirjastamist veenduma, et iga pool mõistab dokumendi sisu ja riske – see on Saksa-Hollandi traditsioonis tuntud kui Belehrungspflicht . Kui pool on nõrgem, vähem kogenud või ei räägi keelt, muutub see kohustus nõudlikumaks ning notar, kes allkirjastab teadmisega, et ostja ei ole olulisest punktist aru saanud, riskib distsipliini ja vastutusega.

Kuid mõlema poole teavitamine ei ole esindamine. Kui ostja ja müüja on tõeliselt konfliktis – olgu siis enne tehingu lõpetamist avastatud defektide, kuupäeva muutmise surve või tingimuse tähenduse pärast –, jääb notar vahepealseks. Just siis vajab ostja kedagi, kelle ainus kohustus on ostja ees.

Millal kaasata ka oma advokaat

• Leping on mittestandardne või on müüjaks arendaja või investor, kes kasutab oma tingimusi.
• Te ostate oksjonil, pärandvaralt või ettevõttelt või rahalistes raskustes müüjalt.
• Kinnisvaraga kaasneb maarendileping (erfpacht), mälestise nimekirja kandmine või ebatavaline servituut.
• Vaidlus on defektide, ettemaksude, trahvide või kuupäevade või nende tekkimise väljavaate üle.
• Ost puudutab teie elukoha staatust, lahutust, abieluvararežiimi või piiriülest pärimist.

Need kaks täiendavad teineteist: notar vormistab ülekande, teie advokaat tagab, et tehing vastab teie ootustele.

Kaks etappi: kohustus ja üleandmine

See on Hollandi asjaõiguse kõige olulisem struktuuripunkt : see eraldab üleandmise kohustuse üleandmisest endast. Kehtivaks üleandmiseks on vaja kehtivat omandiõigust, isikut, kellel on õigus vara käsutada, ja kehtivat üleandmisakti (art 3:84 BW). Kinnisvara puhul on üleandmine Hollandi tsiviilõiguse notari juures vormistatud dokument, millele järgneb selle dokumendi registreerimine avalikes registrites (art 3:89 BW).

Seega loob koopovereenkomst , mida sageli nimetatakse ka „ajutise“ ostulepinguks, siduva kohustuse osta ja müüa. See ei tee teist omanikku. „Ajutine“ on eksitav: pärast ooteaja möödumist seob see teid täielikult. Omandiõigus läheb üle alles siis, kui omandiõiguse üleandmise leping on registreeritud.

Pakkumisest registreerimiseni

Kirjaliku vormi nõue ja järelemõtlemisperiood

Kui ostja on füüsiline isik, kes ei tegutse oma kutse- ega äritegevuse raames, ja kinnisvara on ette nähtud elamiseks, tuleb ost vormistada kirjalikult (artikkel 7:2 BW). Käepigistus, e-kiri või WhatsAppi vestlus ei seo tarbijast ostjat.

Sama säte annab eluruumi ostjast tarbijale kolmepäevase taganemisaja. See algab allkirjastatud lepingu kättesaamisele järgneval päeval, põhjust pole vaja esitada ja hüvitist ei maksta. See peab hõlmama vähemalt kahte päeva, mis ei ole laupäev, pühapäev ega riigipüha; vastasel juhul pikeneb see aeg. Õigus kuulub ainult ostjale ja kell hakkab jooksma kättesaamisest – seega hoidke alles tõend selle kohta, millal leping teieni jõudis.

Tagatisraha või pangagarantii

Standardne ostu-müügilepingu tüüptingimus nõuab ostjalt tagatise andmist: kas sularahas tagatisraha ( waarborgsom ), mis makstakse notari kolmanda osapoole kontole, või pangagarantii ( bankgarantie ) Madalmaades asuvast pangast. NVM-i, VBO, VastgoedPRO ja Vereniging Eigen Huisi tüüplepingus on summa fikseeritud 10% ostuhinnast, mis tuleb tasuda mõned nädalad enne tehingu lõpetamist. Mudellepingus on ka leppetrahvi klausel: ostja, kes tehingut ei lõpeta, võlgneb tavaliselt tagatisrahaga võrdse summa. Sobitage finantseerimistingimus oma hüpoteeklaenu ajakavaga.

Omandiõiguse uurimine ja Kadasteri otsingud

Kadaster peab avalikke registreid, mis registreerivad registreeritud vara õigusliku staatusega seotud fakte (artikkel 3:16 BW) ja seda staatust mõjutavad toimingud on registreeritavad (artikkel 3:17 BW). See muudabki Hollandi kinnisvara ostu-müügi tehingu turvaliseks: registreeritavat fakti, mida teie omandamise registreerimisel ei registreeritud, ei saa üldiselt teie vastu kasutada, välja arvatud juhul, kui te sellest teadsite (artikkel 3:24 BW).

Tavaliselt kontrollib notar:

• müüja omandiõigus ja varasemate dokumentide ahel;
• olemasolevad hüpoteegid, mis tuleb tehingu lõppedes lunastada ja vabastada;
• arestimised ja konfiskeerimised (beslagen) müüja või vara vastu;
• servituudid, muud asjaõigused ja kvalitatiivsed või ahelkohustused;
• maarendilepingu sõlmimine (erfpacht): maarent, läbivaatamise kuupäevad ja tähtaja lõpp;
• avaliku õiguse piirangud, näiteks mälestise staatus või omavalitsuse täiteotsused;
• korteriomandi jagamise ja omanike ühisuse akt, kui tegemist on korteriga;
• mõlema poole isikusamasus, teovõime ja abielustaatus.

Sama oluline on see, mida notar ei kontrolli : ei hoone seisukorda, põrandapinda, niiskust, asbesti ega vundamente, ega seda, kas laiendusele anti luba, kui see ei kajastu registrites, ega ka väärtust. Seisukord ja planeeringule vastavus on teie vastutusel ning need tuleb lahendada enne lepingu allkirjastamist või tingimusega katmist.

Kolmanda osapoole konto ja kuidas raha liigub

Notar peab pidama ühte või mitut notari nimel olevat erikontot, kus on märgitud ka vastav võimekus ning mis on ette nähtud üksnes teiste raha jaoks (artikkel 25 Wna). See on notari kontojääk . Raha on eraldatud: see ei kuulu notarile ja on notari võlausaldajate käeulatusest väljas. Seetõttu on Hollandi omandiõiguse avaldus turvaline ilma deponeerimisagentide või vastaspoolte advokaatide vaheliste kohustusteta.

• Notar väljastab konto väljavõtte (märkuse), mis hõlmab hinda, ülekandemaksu, tasusid, registreerimiskulusid, teenustasude ja kohalike maksude jaotust ning tagatisraha.
• Kannate saldo üle oma nimel olevalt kontolt arveldatud vahenditena, tavaliselt hiljemalt tööpäeval enne tehingu lõpetamist; teie laenuandja maksab laenu samale kontole. Ilma arveldatud vahenditeta tehingut ei allkirjastata.
• Pärast allkirjastamist, registreerimist ja lõplikku otsingut lunastab notar müüja hüpoteegi, maksab müüjale ja tasub ülekandemaksu.

Müüjale ei maksta mitte allkirjastamise hetkel, vaid siis, kui notar kinnitab ülekande registreerimist ning arestimist või uut hüpoteeki pole tekkinud. See vahe on see, mis teid kaitseb.

Dokumentide, allkirjastamise ja keelekasutuse

Pärast dokumendi vormistamist allkirjastate tavaliselt kaks notariaalakti: omandiõiguse üleandmise dokumendi ( akte van levering või transportakte ), mis on nõutav artiklis 3:89 BW sätestatud üleandmisdokument, ja laenu võtmise korral hüpoteekdokumendi ( hypotheekakte ), mis loob teie laenuandja tagatisõiguse ja mis samuti kinnitatakse notariaalaktiga (artikkel 3:260 BW) ning jõustub avalikes registrites registreerimisega (artikkel 3:89 BW). Kohtumine võtab aega kuni tund aega. Enne allkirjastamist vaatab notar dokumendid läbi, selgitab nende sisu ja tagajärgi ning vastab küsimustele. Võtke kaasa originaalsed isikut tõendavad dokumendid; koopiaid ei aktsepteerita.

Hollandi notariaalakt koostatakse hollandi keeles: artiklid 42 Wna ja 43 Wna nõuavad dokumendi vormistamist selles keeles. Kui kohalviibival poolel puudub piisav hollandi keele oskus, on kohustuslik vandetõlgi abi vandetõlkide ja tõlkijate registrist (Rbtv) ja dokumendi tõlge ning dokumendis on selle kohta märge. Praktikas pakuvad rahvusvaheliste ostjatega kogemusi omavad bürood eelnevalt mustandite ingliskeelset tõlget ja korraldavad tõlgi. Küsige mustandu mitu päeva ette. Hollandikeelne tekst on kehtiv.

Volikirja alusel allkirjastamine

Te ei pea viibima Hollandis. Tavapärane on anda volikiri ( volmacht ), mis volitab notaribüroo töötajat teie eest allkirjastama. Volikiri ise tuleb tavaliselt allkirjastada notari ees – Hollandis või välismaal legaliseerimise või apostilliga kinnitamisega, sageli koos kinnitatud tõlkega. Korraldage see nädalaid ette; rahapesuvastaste eeskirjade kohaselt kehtib endiselt isiku tuvastamine.

Registreerimine ja omandiõiguse ülemineku hetk

Pärast allkirjastamist esitab notar dokumendi Kadasteri hallatavatele avalikele registritele, tavaliselt elektrooniliselt samal päeval; seejärel töödeldakse seda Kadasteri baasregistratsioonisüsteemis (Basisregistratie Kadaster), mis tavaliselt võtab paar tööpäeva. Kadaster võtab iga esitatud dokumendi eest kindla summa; need tasud kehtestab Kadaster igal aastal oma tariifimäärusega ja avaldab Staatscourantis, seega küsige oma hinnapakkumises kehtivat summat.

Omandiõigus läheb üle registreerimisega, mitte allkirjastamisega (art 3:89 BW). Registreerimine jõustub täpselt hetkel, mil dokument esitatakse kadastrile (art 3:19 BW), mistõttu hoitakse allkirjastamise ja registreerimise vaheline ajavahemik lühike. Seejärel viib notar enne raha vabastamist läbi viimase kontrolli.

Tasud ja notari valimine

Olemasolevad majad müüakse peaaegu alati tasuta – ostja kulud katavad omandiõiguse: ostja maksab omandiõiguse maksu ja omandiõiguse üleandmise dokumendi maksumuse. Kuna ostja maksab, valib ostja tavaliselt notari. Ärge lihtsalt nõustuge müügiagendi ettepanekuga.

Notari tasud ei ole seadusega fikseeritud ja on büroodes erinevad, seega küsige kirjalikke hinnapakkumisi ja võrrelge neid sarnastega. Hinnapakkumises tuleks eraldi välja tuua omandiõiguse üleandmise akti ja hüpoteegilepingu tasud, Kadasteri registreerimistasud, otsingukulud ning tõlke, tõlgi või volikirja tasud. Üleandmismaks ( overdrachtsbelasting ) on ​​eraldi maks ja see tuleb tasuda maksuhaldurile. Määrad on sätestatud maksuameti seaduses „Wet op belastingen van rechtsverkeer“ ja neid kohandatakse iga-aastase Belastingplani kaudu: vähendatud määr ostjale, kes elab kinnisvaras peamise elukohana, ühekordne vabastus kvalifitseeruvatele noortele ostjatele igal aastal indekseeritava väärtuse piires, kõrgem määr eluruumile, mida ostja ei asusta, ja eraldi määr mitteeluruumidele. Belastingdienst avaldab määrad ja kehtiva väärtuse piirmäära; kontrollige neid selle aasta kohta, mil te vormi täidate, ja lugege meie artiklit omandiõiguse maksu ja ostja kulude kohta.

Kui müüja on rahalistes raskustes

Kui müüja on ülevõlgades või pankroti äärel, muutub lepingu ja vara üleandmise vaheline ajavahemik ohtlikuks: võlausaldaja võib registreerida arestimise või müüja kuulutatakse pankrotti enne, kui teie omandiõigus registreeritakse, jättes teile nõude maksejõuetu müüja vastu, mitte maja vastu.

Hollandi seadusandlus pakub spetsiifilist kaitset: ostu ennast saab registreerida avalikes registrites (art. 7:3 BW), seda etappi nimetatakse tavaliselt Vormerkungiks . Kui see on registreeritud, ei saa teatud hilisemaid sündmusi – sealhulgas arestimist ja müüja pankrotti – teie vastu piiratud seadusjärgse aja jooksul esitada, eeldusel, et üleandmine toimub selle aja jooksul. See ei ole automaatne: selle peab korraldama notar, arvestades teatud tingimusi ja tähtaegu. Kui otsingute käigus selgub, et arestimine või hüpoteek ületab hinda, pöörduge kohe eraldi nõu saamiseks.

Rahapesu eeskirjad, tuvastamine ja aruandlus

See üllatab kõige rohkem välismaiseid ostjaid. Notarid kuuluvad Hollandi rahapesuvastase seaduse Wwft (artikkel 1a Wwft) alla ja peavad teostama kliendi hoolsuskohustuse auditit (artikkel 3 Wwft): tuvastama ja kontrollima teie isikut, tuvastama ettevõtte puhul tegeliku kasusaaja, tegema kindlaks suhte eesmärgi ja olemuse ning jälgima tehinguid pidevalt.

Praktikas nõuab notar originaalseid isikut tõendavaid dokumente ja esitab küsimusi, mis võivad tunduda pealetükkivad: kust raha pärineb, kuidas te selle kogusite, miks raha saabub konkreetsest riigist või kontolt ja kes kontrollib ostjat. Eeldage pangaväljavõtete, teise kinnisvara müügi tõendite, kinkekirja või töösuhte andmete esitamist. Kolmandalt osapoolelt, väljastpoolt ELi või seletamatul viisil saadud raha tõmbab tähelepanu ja lükkab tehingu lõpuleviimist edasi.

Notaril on ka seadusjärgne kohustus teatada ebatavalistest tehingutest Hollandi rahapesu andmebüroole FIU-Nederland (artikkel 16 Wwft). Notar ei pruugi teile teatada, et teade on esitatud. Miski sellest pole isiklik ega läbiräägitav: esitage notarile kohe alguses dokumenteeritud aruanne oma rahaliste vahendite kohta ja protsess sujub ladusalt.

M Law & More saab teha

Notar vormistab ülekande; meie hoolitseme teie positsiooni eest selles. Law & More Vaatame ostu-müügilepingu üle enne allkirjastamist või enne järelemõtlemisperioodi lõppu, kontrollime finantseerimis- ja ülevaatustingimusi, tagatisraha ja trahviklauslit ning anname nõu olukordades, kus maarendileping, omanike ühing, mälestise nimekirja kandmine või rahalistes raskustes müüja asja keerulisemaks teeb. Tegutseme ka siis, kui defektid, viivitus või ebaõnnestunud valmimine muutuvad vaidluseks. Kui ostate Hollandis ja soovite, et dokumente loeks läbi ainult teie nimel tegutsev jurist, võtke meiega ühendust.