Madalmaades ei saa üürileandja kunagi üürnikku omal algatusel välja tõsta. Väljatõstmiseks on vaja kohtu otsust ja seda võib teha ainult kohtutäitur (gerechtsdeurwaarder) – isegi kui üürnik on selgelt oma kohustusi rikkunud. Enne kui kohus loa annab, peab üürileandja kõigepealt olema üürilepingu lõpetanud kas lõpetamise või ülesütlemise teel.
See rangus on tahtlik. Väljatõstmine on mõlema poole jaoks drastiline meede: üürnik on sunnitud kinnisvaralt lahkuma koos kõigi oma asjadega ja üürileandja, kes eksib, võib lõpuks olla kahjutasu võlgu. Järjestuse mõistmine on olulisem kui ühegi reegli tundmine.
Miks ei saa üürileandja üürnikku ilma kohtu loata välja tõsta?
Isegi kui üürnik rikub lepingut selgelt – kuude kaupa üürivõlgades , tekitab tõsiseid probleeme või kasutab kinnisvara millekski, mida üürileping ei luba –, ei tohi üürileandja lukke vahetada ega üürniku asju tänavale panna. Üürileandja, kes võtab asjad enda kätte, tegutseb üldiselt üürniku suhtes ebaseaduslikult ja üürnik saab seejärel nõuda tekkinud kahju hüvitamist. Kohtu luba on luba kinnisvara väljatõstmiseks, mitte selleks, et seda isiklikult teha.
Kuidas saab üürileandja enne väljatõstmist üürilepingu lõpetada?
Väljatõstmine on viimane, mitte esimene samm: enne kui kohus kinnisvara vabastab, tuleb üürileping tühistada. Hollandi seadus pakub üürileandjale selleks kaks võimalust.
Lahustumine
Üürilepingu lõpetamine (ontbinding) eeldab üürnikupoolset üürilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmist – tavalised näited on üürivõlgnevused ja ebaseaduslik häirimine. Puudujääk peab olema piisavalt tõsine, et lõpetamist õigustada; ühest hilinenud maksest ei piisa. Eluruumide ja keskmise suurusega äripindade puhul saab üürilepingu lõpetada ainult kohtu kaudu, mitte kunagi üürileandja kirjaliku taotluse alusel.
Lõpetamise teade
Teine võimalus on lepingu lõpetamise teade (opzegging) ning nõuded sõltuvad üüritavast esemest. Eluruumide ja keskmise suurusega äripindade puhul on üürnik kaitstud: ülesütlemist saab teha ainult Hollandi tsiviilseadustiku artiklites 7:274 ja 7:296 loetletud alustel, millest üks on vara kiireloomuline isiklik kasutamine. Lisaks aluse täitmisele peab üürileandja järgima ka mitmeid formaalsusi ja tähtaegu; formaalsuste täitmata jätmine teates ei lõpeta üürilepingut.
Mis siis, kui tegemist on 230a äripinnaga?
Mitte iga äripinna üürileping ei ole sama kaitse all. Kui üüripind ei ole ei elamu ega keskmise suurusega äripind – praktikas tuntud kui 230a äripind vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 7:230a –, ei ole üürnikul eespool kirjeldatud üürikaitset ja üürileandja saab üürilepingu suhteliselt kiiresti lõpetada.
See ei ole sama mis kiire väljatõstmise võimalus. 230a üürnikul on õigus väljatõstmiskaitsele: kahe kuu jooksul alates kirjaliku väljatõstmisteate kättesaamisest võib ta kohtult taotleda väljatõstmisperioodi pikendamist. Kohus võib anda esimese pikenduse kuni üheks aastaks ja üürnik, kes on juba ruumist lahkunud või selle tühjendanud, võib selle taotluse siiski esitada.
Kohus kaalub mõlema poole huve ja annab pikenduse, kui väljatõstmine kahjustaks oluliselt üürniku huve ja need huvid kaaluvad üles üürileandja huvi kinnisvara kasutamise vastu. Kui kohus taotluse tagasi lükkab, ei ole selle otsuse peale põhimõtteliselt võimalik edasi kaevata ega kassatsiooni esitada, peamiseks erandiks on juhud, kui kohus kohaldas artiklit 7:230a valesti või jättis selle üldse kohaldamata.
Kas edasikaebamine peatab väljatõstmise?
Tavaliselt jah: apellatsiooni esitamine peatab tavaliselt kohtuotsuse ja koos sellega ka väljatõstmise, kuni apellatsioonikohus on otsuse teinud. On üks oluline erand – kui kohus kuulutas väljatõstmisotsuse edasikaebamisest hoolimata täidetavaks, siis üürniku apellatsioonkaebus midagi ei peata ja üürileandja võib menetlust jätkata.
Sellises olukorras tegutsemine kujutab endast üürileandjale reaalset riski. Kui apellatsioonikohus hiljem teistsugusele seisukohale jõuab, on väljatõstmine juba toimunud ja üürileandjale võidakse esitada nõue väljatõstmise tagajärgede eest, mida poleks kunagi tohtinud toimuda. See on otsus, mis tuleks langetada läbimõeldult, mitte refleksiivselt.
Mis juhtub, kui kohus on loa andnud?
Kohtuotsus määrab kuupäeva, millest alates võib kinnisvara välja tõsta, ja üürileandja peab selle täitmiseks kaasama kohtutäituri. Kohtutäitur toimetab üürnikule väljatõstmisotsuse kätte, mis praktikas annab üürnikule viimase võimaluse vabatahtlikult lahkuda; enamik väljatõstmisi lõpeb sellega.
Kui üürnik ei lahku, toimub väljatõstmine ja selle kulud kannab üürnik. Tavaliselt peab üürileandja need kulud ette maksma ja hiljem sisse nõudma, mis on veel üks põhjus, miks hästi ettevalmistatud toimik on oluline: aluseks oleva kohtuotsuse tugevus määrab, kui suur osa sellest kulust on reaalselt sissenõutav.
Kokkuvõtvalt
- Üürileandja ei saa kunagi üürnikku ise välja tõsta; väljatõstmiseks on alati vaja kohtuotsust, mille viib täide kohtutäitur.
- Üürileping peab esmalt lõppema kas lõpetamise või etteteatamise teel ühel seadusjärgsel alusel (Hollandi tsiviilseadustiku artiklid 7:274 ja 7:296).
- 230a äripinna üürnikel puudub üürikaitse, kuid neil on väljatõstmiskaitse: nad saavad kahe kuu jooksul kohtult taotleda kuni ühe aasta pikkust pikendust.
- Apellatsioonkaebus peatab tavaliselt väljatõstmise, välja arvatud juhul, kui kohus kuulutas kohtuotsuse edasikaebamisest hoolimata täidetavaks.
- Üürileandja, kes tõstab korteri välja ilma kohtuotsuseta või kohtutäiturita, tegutseb üldiselt ebaseaduslikult ja riskib kahjunõudega.
Korduma kippuvad küsimused
Kas mind saab ainuüksi üürivõlgade tõttu välja tõsta?
Mitte automaatselt. Üürileandja peab esmalt saama kohtult üürilepingu lõpetamise otsuse, misjärel kohus hindab, kas võlgnevused on selle õigustamiseks piisavalt suured. Alles pärast lepingu lõpetamist ja eraldi väljatõstmisloa saamist saab kohtutäitur vara tühjendada.
Kui palju aega peab üürnik enne kohtutäituri saabumist ette teatama?
Kohtuotsuses on märgitud kuupäev, millest alates on väljatõstmine lubatud, ja kohtutäitur toimetab korralduse enne selle täideviimist kätte. Puudub ühtne seadusjärgne tähtaeg, mis kehtiks iga juhtumi kohta; see tuleneb kohtu otsusest.
Kas üürileandja saab äripinna üürniku kiiresti välja tõsta?
230a äripinna üürilepingu lõpetamine on suhteliselt lihtne, kuid väljatõstmine mitte. Üürnik saab kahe kuu jooksul alates kirjalikust väljatõstmisteatest taotleda kohtult väljatõstmisperioodi pikendamist kuni ühe aasta võrra ning kohus kaalub enne otsuse langetamist mõlema poole huve.
Mida saab teha üürnik, kes on juba ebaseaduslikult välja tõstetud?
Üürileandja, kes tõstab korteri välja ilma kohtuotsuseta või kes viib väljatõstmise läbi ise, mitte kohtutäituri kaudu, tegutseb üldiselt ebaseaduslikult. Üürnik saab üürileandjat pidada vastutavaks tekitatud kahju eest, sealhulgas hoiustamise, ajutise majutuse ja kahjustatud asjade kulude eest.
Õigusabi väljatõstmise korral
Olenemata sellest, kas olete üürileandja, kes soovib vara tagasi saada, või üürnik, kellele on esitatud väljatõstmisotsus, sõltub tulemus tavaliselt sellest, milliseid samme astutakse enne kohtutäiturini jõudmist. Meie juristid nõustavad üürnike õiguste küsimustes Hollandis , üüritribunali menetluste ja väljatõstmismenetluse enda osas. Meie üürijuristid nõustavad nii üürileandjaid kui ka üürnikke selles osas, kas ja kuidas saab väljatõstmist taotleda, ning menetluse põhjalikum käsitlus on esitatud meie artiklis väljatõstmise kohta Hollandis.
Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.
