Rent Tribunal (Huurcommissie): menetlus ja tähtajad

Kui teie üür on liiga kõrge, teie kommunaalmaksete aruanne on vale või teie üürileandja ei paranda tõsist viga, võite kohtu asemel sageli pöörduda üürikomisjoni (Huurcommissie). Üürnik maksab 25 euro suurust tasu, kuid tähtajad on ranged ja Huurcommissie saab lahendada ainult neid vaidlusi, mis seadusega talle ette nähtud on.

Selle otsus on mõlema poole jaoks siduv, välja arvatud juhul, kui üks neist annab vaidluse kaheksa nädala jooksul edasi ringkonnakohtusse (kantonrechter). Allpool selgitame, milliseid vaidlusi Huurcommissie menetleb, millised on tähtajad, kulud, kuidas menetlus kulgeb ja millal on parem pöörduda kohtu poole.

Mis on Huurcommissie ja mis see ei ole?

Üürnike komisjon on sõltumatu riiklik organ, mis teeb siduvaid otsuseid elamukinnisvara üürnike ja üürileandjate vahelistes vaidlustes. See ei ole kohus.

Selle ülesanded ja volitused tulenevad üüri (rakendus)seadusest (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) koos Hollandi tsiviilseadustiku (BW) 7. raamatu üürisätetega. Praktikas on olulised kolm punkti:

• See ei ole kohus. Kohtukutset ei ole ja menetlus on loodud nii, et saate seda kasutada ilma advokaadita. Otsus ei ole kohtuotsus.
• Sellegipoolest on selle otsused siduvad. Kui üks pooltest ei pöördu õigeaegselt ringkonnakohtu poole, kehtivad mõlemad pooled otsuse kohta nii, nagu oleksid nad sellega nõustunud (BW artikkel 7:262).
• Tema pädevus on seadusega piiratud. Ta saab lahendada ainult talle määratud vaidluste liike. Lepingu lõpetamine, väljatõstmine, kahjud, häiringud ja tagatisrahad kuuluvad mujale.

Milliseid vaidlusi saab Huurcommissie otsustada?

Peamiselt vaidlused elamukinnisvara üüri, teenustasude ja hooldusdefektide üle. Alates 1. juulist 2024 hõlmab see palju suuremat osa üüriturust.

Selle jurisdiktsioon piirdus varem suures osas reguleeritud (sotsiaal)sektoriga ning liberaliseeritud kodude üürnikel oli esialgse üüri hindamiseks kitsas aeg. Alates 1. juulist 2024 jõustunud taskukohase üüri seadus (Wet betaalbare huur) lõi reguleeritud keskmise turu segmendi. Kodud, mis saavad eluaseme hindamise süsteemi (woningwaarderingsstelsel) alusel punktisumma 144–186, jäävad nüüd reguleeritud vahemikku, kusjuures maksimaalne üürisumma on seotud punktisummaga. Tagajärjed on märkimisväärsed:

• Üürnik, kelle leping sõlmiti 1. juulil 2024 või hiljem ja kelle kodu punktisumma ei ületa 186 punkti, saab üüri, kommunaalkulude ja defektide üle vaidlusi esitada tavapärasel viisil.
• Alates 1. jaanuarist 2025 peavad üürileandjad uue üürilepinguga esitama punktiarvestuse, mis teeb maksimaalse üüri kontrollimise palju lihtsamaks.
• Alates 1. jaanuarist 2025 saavad omavalitsused võtta ka täitemeetmeid, kui üürileandja küsib maksimaalsest summast rohkem. See toimib paralleelselt Huurcommissiega, mitte selle asemel.

Punktipiirist kõrgema punktisummaga (vabasektor) kodu üürnikul on piiratum juurdepääs. Peamine viis on esialgse üüri hindamine esimese kuue kuu jooksul. Kui see hindamine näitab, et kodu punktisumma jääb reguleeritud vahemikku, tuleb üüri alandada.

Millised on peamised kohtuasjade tüübid?

Kõige levinumad juhtumid puudutavad esialgset üüri, iga-aastast üüritõusu, teenustasude väljavõtet, hooldusdefekte ja koguüüri. Igal neist on oma tingimused ja tähtajad.

Esialgne üür

Te palute üürikomisjonil võrrelda kokkulepitud üüri punktisüsteemi alusel määratava maksimaalse üüriga (artikkel 7:249 BW). Kui kokkulepitud üür on kõrgem, siis seda vähendatakse põhimõtteliselt üürilepingu algusest peale. Äsja saabunud üürniku jaoks on see kõige väärtuslikum avaldus ja see läheb tähtaja tõttu kõige sagedamini kaotsi.

Aastane üüritõus

Üürileandja võib seadusjärgsetes piirides üüri üks kord aastas tõsta. Kui leiate, et tõus on ebaseaduslik või liiga kõrge, võite esitada vastuväite. See, kumb pool peab seejärel üürikomisjoni poole pöörduma, sõltub segmendist; vaadake allolevat tabelit ja meie üüritõusu käsitlevat lehte.

Teenustasude väljavõtted

Üürileandja peab teile saatma iga-aastase kommunaalmaksete aruande (jaarafrekening) enne 1. juulit eelmise kalendriaasta kohta (artikkel 7:259 BW). Kui te vaidlustate selle või ei ole seda kunagi saanud, võite paluda Huurcommissiel see hinnata. Kommunaalteenuste igakuist ettemaksu saab hinnata samal viisil.

Hooldusvead ja üüri vähendamine

Kui üürileandja olulist puudust ei kõrvalda, võib üürikomisjon üüri ajutiselt alandada, kuni see on parandatud (artikkel 7:257 BW). Puudused liigitatakse üürikomisjoni puuduste käsiraamatus kategooriatesse A, B ja C. Sõltuvalt kategooriast saab üüri vähendada 20, 30 või 40 protsendini kehtivast üürist. Üüri alandamine on surve avaldamise vahend: see lõpeb puuduse parandamise kuule järgneva kuu esimesest päevast.

Kõik üürihinnad

Kui teie lepingus on üüri ja kommunaalkulude eest kokku lepitud üks summa, võite taotleda selle jagamist. Esmalt saadate üürileandjale jagamise ettepaneku. Kui üürileandja keeldub või ei vasta, saab jagamise teha üürikomisjon.

Kes saavad kandideerida ja millal?

Sõltuvalt vaidluse tüübist algatab kohtuasja üürnik või üürileandja. Tähtajad on lühikesed ja ranged ning enamik tagasilükatud taotlusi lükatakse tagasi õigeaegselt.

Esindaja võib teie nimel tegutseda kirjaliku volituse alusel; advokaadil seda vaja ei ole. Allolev tabel näitab peamisi tähtaegu.

Kaks punkti väärivad rõhutamist. Esiteks on mitmed avaldused vastuvõetamatud, välja arvatud juhul, kui saatsite esmalt üürileandjale kirjaliku ettepaneku või teate ja ootasite seadusjärgse perioodi möödumist: Huurcommissie on teine, mitte esimene samm. Teiseks, defektide puhul määrab teate kuupäev, millal vähendamine algab, seega veenduge, et see oleks dateeritud, täpne ja alles hoitud.

Kuidas kandideerida ja kui palju see maksab?

Avalduse vormi esitate veebis MijnHuurcommissie kaudu või posti teel. Iga juhtumi liigi jaoks on eraldi vormid ja tasute tasu (leges) ette.

Kui teavet on puudu, küsib Huurcommissie seda ja annab teile selle esitamiseks lühikese tähtaja, seega täitke vorm hoolikalt. Tasu on üürnikule 25 eurot ja üürileandjale 500 eurot. Üürileandja, kes kaotab sarnase kohtuasja nelja aasta jooksul uuesti, maksab Huurcommissie andmetel järk-järgult suuremat tasu.

Tasu suurus sõltub tulemusest: selle kannab eksinud pool. Kui teie võidate, tagastatakse teie tasu; kui mõlemad pooled on osaliselt õiged, jagatakse kulud. Seega ei ole üürileandja jaoks korduv vastuseisu jätmine kulutu.

Kuidas protseduur toimib?

Pärast avalduse esitamist saab teine ​​pool vastata, uurija vaatab sageli kodu üle ja juhtum otsustatakse dokumentide põhjal või pärast ärakuulamist. Lühidalt:

• Dokumentide registreerimine ja vahetamine. Taotlus registreeritakse, tasu makstakse ja teisel poolel palutakse kirjalikult vastata. Mõlemad pooled saavad dokumente esitada.
• Uurimine. Üüri, defektide ja koduste parandustöödega seotud juhtumite korral kontrollib uurija (onderzoeker) tavaliselt kodu ja kirjutab aruande. Teile teatatakse vähemalt kolm nädalat ette. Üürnik peab andma juurdepääsu kogu kodule; kui juurdepääs keelatakse ilma õigeaegse ja põhjendatud edasilükkamistaotluseta, otsustatakse juhtum dokumentide põhjal. Teenustasude juhtumite puhul põhineb aruanne dokumentidel ja standardsummadel iga kuluartikli kohta.
• Vastus aruandele. Mõlemad pooled saavad aruande kätte ja võivad vastata kahe nädala jooksul alates selle saatmise kuupäevast. Nende kahe nädala jooksul telefoni teel esitatud taotluse korral on võimalik üks kord kahe nädala võrra pikendada.
• Kirjalik otsus või ärakuulamine. Kui juhtum on selge, võib esimees selle kirjalikult otsustada ilma ärakuulamiseta (voorzittersuitspraak). Vastasel juhul toimub ärakuulamine kolme inimese ees: esimehe ja kahe liikme ees. Ärakuulamised toimuvad veebis või kohapeal.
• Otsus. Pärast ärakuulamist saate otsuse tavaliselt umbes kuus nädalat hiljem e-posti teel.

Isik, kes kohtuistungil ei osale, ei saa oma seisukohta selgitada ja ebaselged punktid võidakse tema kahjuks lahendada. Menetlus tervikuna võtab sageli mitu kuud aega.

Mis juhtub pärast otsuse langetamist?

Otsus on siduv. Kui te ei nõustu, peate vaidluse esitama ringkonnakohtule kaheksa nädala jooksul alates otsuse saatmisest (artikkel 7:262 BW); vastasel juhul peate selle täitma nii, nagu oleksite sellega nõustunud.

Kohtu esimehe otsuse peale ilma istungi korraldamata tuleb esmalt esitada vastuväide (verzet) halduskomisjonile (Hurcommissie) kolme nädala jooksul alates otsuse saatmisest. Seejärel läheb juhtum täiskomisjonile. Kaheksanädalane kohtusse pöördumise tähtaeg hakkab kulgema komisjoni otsusest.

Täitmine on kõige sagedamini valesti mõistetud punkt. Otsus on pooltele siduv, kuid see ise ei ole täitmisele pööratav dokument, seega ei saa kohtutäitur seda täitmisele pöörata. Kui üürileandja ignoreerib üüri vähendamise otsust või ei maksa tagasi ülemakstud teenustasusid, peab üürnik algatama menetluse allringkonnakohtus, kasutades otsust nõude alusena. See on tugev lähtepositsioon, kuid mitte selline, mis iseenesest täitmisele pöörab.

Millal peaksite otse ringkonnakohtusse pöörduma?

Kui vaidlus puudutab üürisuhet ennast, mitte üüri, kommunaalmakseid või ajutist üüri alandamist, ei ole üürikomisjonil nendes küsimustes võimu.

Pöörduge otse ringkonnakohtusse, kui vaidlus puudutab järgmist:

• üürilepingu lõpetamine või lõpetamisteate vaidlustamine;
• väljatõstmine, olgu see siis üürivõlgade, häirimise või loata kasutamise tõttu;
• kahjutasu, trahviklauslid või tagatisraha tagastamine;
• korraldus, mis kohustab üürileandjat remonti tegema, mitte ajutine üüri alandamine;
• äripinnad või majutus väljaspool Huurcommissie seadusjärgset pädevust;
• otsuse täitmine, mida teine ​​pool ei täida.

Kui teed kattuvad, satuvad nad sageli kokku: üürileandja, kes soovib valdust, ja üürnik, kes soovib üüri alandamist, satuvad sageli sama kohtuniku ette. Kohtumenetlus on kallim ja nõuab tavaliselt õigusabi, kuid kohus saab määrata õiguskaitsevahendeid, mida Huurcommissie ei saa.

Mida omavalitsus teha saab?

Omavalitsus jõustab üürileandjatele käitumisreegleid, kuid ei otsusta teie üüri üle ega määra tagasimakseid. Alates 1. juulist 2023 on hea üürileandja seadus (Wet goed verhuurderschap) kehtestanud riiklikud reeglid kirjalike lepingute, tagatisraha, teenustasude läbipaistvuse, diskrimineerimise, hirmutamise ja võõrtöötajate positsiooni kohta.

Igal omavalitsusel peab olema teavituspunkt (meldpunt), kuhu üürnikud saavad teatada üürileandjast või üüriagendist, kes neid reegleid rikub. Omavalitsused võivad kehtestada ka üürikorterite loanõude. Jõustamisvahendite hulka kuuluvad hoiatus, haldustrahv ja viimase abinõuna kinnisvara haldamise ülevõtmine.

Kolmel marsruudil on erinevad eesmärgid ja need võivad kulgeda kõrvuti:

• Üürikomisjon otsustab, milline on teie ja üürileandja vaheline tegelik üür, kommunaalkulud või puuduste olukord.
• Omavalitsus jõustab avalikes huvides käitumisnorme, sealhulgas reguleeritud segmendis ülemääraste üüride kehtestamist alates 1. jaanuarist 2025. See ei määra teile midagi.
• Üürisuhte üle otsustab ja täitmisele pööratavaid otsuseid langetab ringkonnakohus ise.

Ebaseadusliku üüri, ohtliku kodu ja hirmutava üürileandjaga silmitsi seisev üürnik võib vajada kõiki kolme. Nende kasutamise järjekord on oluline, seega küsige enne alustamist nõu, eriti kui on võimalik lepingu lõpetamine.

Millised tõendid otsustavad neid juhtumeid?

Need protseduurid otsustatakse dokumentide ja kontrolli korral uurija nähtu põhjal. Hoolikas arvestuse pidamine tagab nende toimimise.

• Vananenud fotod. Pildista defektid siis, kui need tekivad, mitte siis, kui otsustad tegutseda. Jäädvusta nii kogu ruum kui ka detailid ja säilita originaalfailid.
• Kirjavahetus. Teatage puudustest ja saatke ettepanekud kirjalikult; piisab e-kirjast ja seda on lihtsam tõestada kui vestlust. Hoidke vastused ja vaikus alles: vastuseta jäänud ettepanek on iseenesest fakt, mis käivitab kuue nädala pikkuse perioodi.
• Kontrollaruanne. See on tavaliselt otsustav dokument. Lugege see kohe pärast saabumist läbi ja kasutage vastamisperioodi, et parandada faktivigu põrandapinna, rajatiste, energiamärgise või defekti seisukorra kohta koos tõenditega. Punkte võidetakse ja kaotatakse ruutmeetrite ja sisustuse pealt.
• Leping ja väljavõtted. Hoidke alles üürileping, sellega kaasas olnud punktide arvutamise vorm, kõik teenustasude väljavõtted ja maksetõend.
• Kuupäevad. Pange kirja üürilepingu alguskuupäev ja iga teate ning ettepaneku kuupäev. Peaaegu iga tähtaeg hakkab kulgema ühest neist kuupäevadest.

Kokkuvõtvalt

• Elamute üüri-, teenustasude ja hooldusdefektidega seotud vaidlusi lahendab elamute, sealhulgas alates 1. juulist 2024 keskmise turuhinnaga kinnisvara puhul, vaidlustab üür, teenustasud ja hooldusdefektid.
• Tähtajad on ranged; esialgse üüri tasumiseks on teil üürilepingu algusest arvates aega kuus kuud.
• Tasu on üürnikule 25 eurot ja üürileandjale 500 eurot ning selle kannab süüdiolev pool.
• Otsus on mõlema poole jaoks siduv, välja arvatud juhul, kui üks neist pöördub kaheksa nädala jooksul ringkonnakohtusse.
• Kohtutäitur ei saa otsust täitmisele pöörata; kui üürileandja seda ei tee, on vaja pöörduda ringkonnakohtusse.

Korduma kippuvad küsimused

Law & More nõustab üürnikke ja üürileandjaid üürivaidluste lahendamisel nii üürikomisjonis kui ka ringkonnakohtu menetlustes.

Pole kindel, milles seisad? Räägi meile oma olukorrast. Anname sulle ühe tööpäeva jooksul teada, millised on sinu võimalused.

Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel kinnisvarajurist lehel.