Hollandi kinnisvara omandamisel rakendatav ülekandemaks on erineva määraga, olenevalt sellest, kes ja miks ostja on. Soodsam määr kehtib kodule, mida ostja hakkab kasutama oma peamise elukohana, algajate maksuvabastus kehtib noorematele esmakordsetele ostjatele teatud väärtuse piires ja oluliselt kõrgem üldine määr kehtib investeeringuks või üürimiseks soetatud kinnisvarale. Määrad ja väärtuse piirmäär kehtestatakse igal aastal, seega on oluline see summa, mis kehtib ülekande kuupäeval.
Enim vaidlusi tekitavad kaks punkti. Soodustatud määr sõltub kirjalikust deklaratsioonist kavandatava peamise elukoha kohta, mis on tehtud enne üleandmist ja mida hinnatakse hiljem tegeliku asukoha alusel. Ja määr määratakse notari ees üleandmise hetkel, mitte ostu-müügilepingu allkirjastamise hetkel – mis muudab valmimiskuupäeva nii finants- kui ka praktiliseks otsuseks.
Need kaks meedet
Arve ülalkirjeldatud eesmärgi saavutamiseks tehakse alates 2021. aastast siirdemaksu valdkonnas kaks muudatust või vähemalt meedet. Eeldatavasti suurendab see alustavate ostjate eluasemetehingute arvu ja vähendada investorite eluasemetehinguid.
Esimene meede selles kontekstis kehtib starteritele ja kokkuvõttes hõlmab üleminekumaksust vabastamist. Teisisõnu, alustajad ei pea 1. jaanuarist 2021 enam võõrandamismaksu maksma, nii et kodu ostmine muutub nende jaoks palju odavamaks. Erandi tulemusel kodu ostmisega seotud kogukulud olenevalt kodude väärtuse tõusust tõepoolest vähenevad.
Pange tähele: maksuvabastus on ühekordne ja alates 1. aprillist 2021 ei tohi eluaseme hind ületada 400 000 eurot. Lisaks kehtib maksuvabastus ainult juhul, kui vara üleandmine toimub notari juures 1. jaanuaril 2021 või hiljem ning ostu-müügilepingu allkirjastamise hetk ei ole määrav.
Teine meede puudutab investoreid ja tähendab, et nende soetamist maksustatakse alates 1. jaanuarist 2021 kõrgema üldmääraga. Nimetatud kuupäeval tõstetakse see määr 6%-lt 8%-le. Erinevalt alustajatest muutub investoritele kodu soetamine seega kallimaks. Nende jaoks suurenevad müügimaksumäära tõusu tulemusena kodu ostmisega kaasnevad kogukulud.
Muide, selle määraga ei maksustata mitte ainult mitteeluruumide, sealhulgas äriruumide soetamist, vaid ka selliste eluruumide soetamist, mida ei kasutata või kasutatakse ainult ajutiselt põhielukohana. Selles kontekstis tuleb võõrandamismaksu korrigeerimise eelnõu seletuskirja kohaselt arvestada näiteks puhkemajaga, majaga, mille vanemad oma lapsele ostavad, ja maju, mida ei osta füüsilised, vaid juriidilised isikud. isikud, näiteks elamukorporatsioonid.
Starter või investor?
Kuid millist meedet peaksite silmas pidama? Teisisõnu, kas olete alustaja või investor? Sellele küsimusele vastamisel võiks lähtuda sellest, kas keegi siseneb omanike eluasemete turule päriselt esimest korda ega ole kunagi varem kodu soetanud.
Kes aga stardivabastusele kvalifitseerub ja kellele käibemaksumäära tõus, seda selle kriteeriumi alusel ei määrata. Maksuvabastuse puhul ei ole oluline, kas olete ostjana juba omanud kodu. Teisisõnu, erandi saamiseks ei pea maja olema teie esimene omaniku kasutuses olev kodu.
Siirdemaksu korrigeerimise arve kasutab täiesti erinevat lähtepunkti. See, kas teid võib liigitada starteriks ja kas teil on seega võimalus starterile erand teha, sõltub kolmest kumulatiivsest kriteeriumist. Kriteeriumid on järgmised:
- Omandaja vanus. Alustajaks saamiseks peate olema 18–35-aastane. Arves kasutatakse ülempiiri 35, sest AFMi uurimine on näidanud, et alla 35-aastasel ostjal on keskmiselt raskem kulusid kanda. Lisaks kehtib 18-aastase alampiiriga vabastuse kohaldamisel nõue, et olete täisealine.
- Selle alampiiri eesmärk on vältida stardivabastuse mittesihipärast kasutamist: seaduslikel esindajatel ei ole võimalik maksuvabastust kasutada alaealise lapse nimele eluaseme ostmisel. Lisaks tuleb vanusepiiranguid kohaldada omandaja kohta ka juhul, kui ühe kodu omandavad mitu omandajat ühiselt. Kui üks omandajatest on vanem kui 15 aastat, kehtib selle ostja kohta järgmine: tema enda vabastus puudub.
- Omandaja ei ole seda erandit varem rakendanudNagu mainitud, saab idufirma maksuvabastust kasutada ainult üks kord. Selle reegli rikkumise vältimiseks peate kirjalikult selgelt, kindlalt ja tingimusteta kinnitama, et te ei ole varem idufirma maksuvabastust taotlenud. Seejärel tuleb see kirjalik avaldus esitada notarile, et taotleda ülekandemaksu vabastust.
- Põhimõtteliselt saab tsiviilnotar sellele kirjalikule avaldusele tugineda, välja arvatud juhul, kui ta teadis, et see avaldus on tehtud valesti. Kui tagantjärele ilmneb, et olete omandajana olenemata väljastatud avaldusest erandit varem kohaldanud, tehakse siiski täiendav hinnang.
- Maja kasutamine omandaja poolt muuks kui ajutiseks peamiseks elukohaks. Teisisõnu, alustajate erandi ulatus on piiratud omandajatega, kes hakkavad tegelikult selles kodus elama. Seoses selle tingimusega on vajalik ka teil kui omandajal kirjalikult selgelt, kindlalt ja reservatsioonideta deklareerida, et maja kasutatakse muul viisil kui ajutiselt ja põhielukohana, ning esitada käesolev kirjalik avaldus. tsiviilõiguslik notar enne omandamist, kui omandamine toimub tema kaudu.
- Ajutine kasutamine tähendab näiteks maja üürimist või selle kasutamist puhkemajana. Põhiliseks elukohaks on aga kogudusse registreerumine ja sealse elu ülesehitamine (sh sporditegevus, kool, palvela, lastehoid, sõbrad, perekond). Kui te omandajana ei kavatse 1. jaanuarist 2021 uut kodu oma põhielukohana kasutada või ainult ajutiselt, maksustatakse teid ikkagi üldise 8% maksumääraga.
Nende kriteeriumide hindamine ja seega vastus küsimusele, kas kvalifitseerute erandi kohaldamiseks, toimub maja omandamisel. Täpsemalt on see hetk, kui notari juures vormistatakse müügikiri. Vahetult enne notariaalakti täitmist tuleb notarile esitada ka kirjalik avaldus teise ja kolmanda tingimuse kohta. Ostulepingu allkirjastamise hetk ei ole kirjaliku avalduse väljaandmisel asjakohane, nagu ka alustajate maksuvabastuse saamiseks.
Kodu ostmine on oluline samm nii alustajale kui ka investorile. Kas soovite teada, millisesse kategooriasse te kuulute ja milliseid meetmeid peate alates 2021. aastast arvesse võtma? Või vajate abi maksuvabastuse saamiseks vajaliku avalduse tegemisel? Sellisel juhul võtke ühendust Law & More'iga. Meie juristid on kinnisvara- ja lepinguõiguse eksperdid ning pakuvad teile hea meelega abi ja nõu. Meie juristid abistavad teid hea meelega ka järelmenetluses, näiteks ostu-müügilepingu koostamisel või kontrollimisel.
