Olete saanud kohtuotsuse. Kohus on teie nõude rahuldanud ja vastaspoolele on antud maksekäsk. Kuid võlgnik ei maksa. Kui tal on kinnisvara, võib selle vara sundmüük olla viis teie nõude sissenõudmiseks. Seda nimetatakse sundmüügiks (executoriale verkkoop). Eduka täitmise tee on aga pikk, kulukas ja ebakindel. Selles artiklis selgitame, kuidas protsess toimib ja milliste riskidega teie võlausaldajana selle käigus silmitsi seisate.
Täitedokument: alguspunkt
Täitmine vara suhtes algab alati täitmisele pööratava dokumendiga (executoriale titel). See on dokument, mille alusel seadus lubab sundtäitmist. Kõige levinum sundtäitmiseks on kohtuotsus, kuid sundtäitmiseks võib kasutada ka notariaalakti või kohtumäärust. Kohtuotsus tuleb tunnistada ajutiselt täidetavaks või edasikaebamise tähtaeg peab olema möödunud. Ilma kehtiva täitmisele pööratava dokumendita ei saa sundtäitmist alustada.
Kättetoimetamine ja maksekäsk
Enne arestimise rakendamist peab kohtutäitur kohtuotsuse võlgnikule ametlikult kätte toimetama – see tähendab selle ametlikult kätte toimetama. Seejärel annab kohtutäitur välja maksekorralduse. Hollandi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Rv) artikli 439 kohaselt antakse võlgnikule vabatahtlikuks tasumiseks vähemalt kaks päeva. Alles siis, kui see tähtaeg möödub ilma makseta, võib tegelikku sundtäitmist alustada.
See samm ei ole pelgalt formaalsus. Kui kättetoimetamine on puudulik või määrus ei ole õigesti välja antud, saab võlgnik täitmise vaidlustada. Seetõttu on oluline, et kohtutäitur teeks oma tööd hoolikalt.
Kinnisvarale suunatud täitemenetlus
Pärast maksetähtaja möödumist rakendab kohtutäitur varale täitekorralduse. See arestimine registreeritakse kinnistusameti (Kadaster) avalikes registrites (artikkel 505 Rv). Sellest hetkest alates on arestimine kolmandatele isikutele nähtav ja vara on seaduslikult koormatud. Põhimõtteliselt ei saa võlgnik enam vara müüa ega seda uute õigustega koormata. Kui nad seda ikkagi teevad, ei saa ostja ega uus piiratud õiguste omaja sellele tehingule arestimisvõlausaldaja vastu tugineda.
Kohtutäitur teavitab võlgnikku ja kõiki hüpoteegipidajaid arestimisest. Hüpoteegipidajatel on õigus sundtäitmine ise üle võtta – sellest lähemalt hiljem.
Avalik enampakkumine
Põhireegel on, et sundmüük toimub avaliku enampakkumise teel (artikkel 514 Rv jj). Enampakkumist korraldab notar, kes koostab ka enampakkumise tingimused. Vara kuulutatakse eelnevalt välja avalike registrite ja tavaliselt spetsialiseeritud enampakkumisplatvormide kaudu. Notar tegeleb avalikustamisega, koostab teabedokumendid ja viib enampakkumise ise läbi.
Enampakkumise päeval saavad huvitatud isikud pakkumisi teha. Kinnisvara antakse üle kõrgeima pakkumise tegijale, misjärel koostab notar ostu-müügilepingu. Ostuhind tuleb üldjuhul tasuda mõne nädala jooksul. Pärast tasumist toimub üleandmine notariaalse müügiaktiga, mis registreeritakse samuti kinnistusraamatus.
Eraomüük alternatiivina
Lisaks avalikule enampakkumisele pakub Hollandi tsiviilseadustiku (BW) artikkel 3:268(2) võimalust eraviisiliseks müügiks. Selleks on vaja esialgse õiguskaitse kohtuniku luba, mida taotleb võlgnik või hüpoteegipidaja, mitte arestimisvõlausaldaja ise. Kohtunik annab selle loa, kui on usutav, et eraviisiline müük annab suuremat tulu kui enampakkumine.
Praktikas valitakse seda teed üha enam, eriti kui kõik asjaosalised võlausaldajad sellega nõustuvad. Eraomandi müük sujub üldiselt sujuvamalt, toob kaasa kõrgema hinna ja säästab oksjonikulusid. Võlausaldaja jaoks on paljudel juhtudel mõistlik seda võimalust aktiivselt kaaluda.
Mis saab siis, kui võlgnik ei ole ainuomanik?
Praktikas ei ole võlgnik sageli vara ainuomanik. Tavaline olukord on kaks kaasomanikku, kellel mõlemal on võrdne, jagamatu poolosalus – näiteks partnerid, kes ostsid koos maja. Sellel on täitmisele pööramisel olulised tagajärjed.
Ühe kaasomaniku arestimisvõlausaldaja saab põhimõtteliselt arestida ja müüa ainult selle võlgniku jagamatu osa kinnisvarast, mitte kogu vara (Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 3:175). Teise kaasomaniku osa jääb täitmise ulatusest välja, kuna see isik ei vastuta võla eest. Seetõttu ei saa võlausaldaja lihtsalt kogu maja enampakkumisele panna.
Raskus seisneb selles, et jagamata poolt osalust on väga raske müüa. Vaevalt ükski ostja on nõus omandama osalust ja saama võõra kõrval kaasomanikuks koos kõigi sellega kaasnevate praktiliste keerukustega. Avalikul enampakkumisel saab selline osa, kui see üldse müüakse, vaid murdosa oma proportsionaalsest väärtusest.
Sel põhjusel soovib võlausaldaja tavaliselt ühisvara jagamist. Vastavalt BW artiklile 3:180 võib võlausaldaja, kes on arestinud kaasomaniku osa, nõuda ühisvara jagamist (verdeling) isegi teise kaasomaniku soovide vastaselt. Jagamise teel saab kogu vara müüa ja netotulu jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osadele. Seejärel saab võlausaldaja võlgnikult tulu osa sisse nõuda, samal ajal kui teise kaasomaniku osa makstakse sellele isikule välja ja see jääb võlausaldaja kättesaamatuks.
Teistsugune olukord tekib siis, kui kaasomanikud on abielus vara ühisuses (gemeenschap van goederen) ja võlg on ühisvõlg. Sellisel juhul saab kogu ühisvara – sealhulgas kogu vara – põhimõtteliselt olla regressinõudeks, kuna vastutavad mõlemad abikaasad. Sama kehtib ka muude võlgade kohta, mille eest vastutavad mõlemad omanikud ühiselt, näiteks ühislaen. Kui aga ainult üks omanikest on eravõla võlgnik, kohaldatakse selle isiku osa piirangut.
Seetõttu on võlausaldaja jaoks enne arestimise algatamist oluline kontrollida, kes on vara registreeritud omanikud ja mis alusel nad seda omavad. Kinnistusraamat (Kadaster) näitab omandiõigust. See, kas sundtäitmist saab pöörata kogu varale või ainult jagamatule osale, määrab suuresti sissenõudmise väljavaated, samuti kulud ja selleks kuluva aja.
Tulude jaotus: järjekord
Kui vara on müüdud ja ostuhinna laekunud, tuleb tulu jaotada. Kui võlausaldajaid on mitu – mis on tavaliselt vara sissenõudmise puhul – toimub järjestamine (rangregeling) (artikkel 551 Rv jj). Notar või järelevalvekohtunik määrab, millistele võlausaldajatele ja millises järjekorras makstakse.
Hüpoteegipidaja on esimeses järjekorras. Seejärel tulevad kõik eelisõigustega võlausaldajad, näiteks maksuhaldur. Pärast seda tasutakse sundtäitmise enda kulud. Järelejäänud osa jaotatakse arestimisvõlausaldajate vahel vastavalt nende arestimise kuupäeva järjekohale: see, kellel varem arestiti, on kõrgem järjekoht. Pärast täielikku jaotamist järelejäänud osa läheb võlgnikule.
Risk 1: hüpoteegipidajal on eelisõigus
Võlausaldaja jaoks on kõige olulisem risk nõudeõiguse järjekord. Pangal või muul hüpoteegipidajal on kinnisvarale hüpoteekõigus ja seetõttu on tal struktuuriline järjestus arestimisvõlausaldajast eespool. See tähendab, et hüpoteekvõlg – sealhulgas intressivõlgnevused ja kõrvalkulud – makstakse müügitulust esimesena. Võlausaldajale on kättesaadav ainult see, mis seejärel alles jääb.
Turuväärtusega võrreldes suure hüpoteeklaenuga kinnisvara puhul ei pruugi pärast hüpoteegi tagasimaksmist arestimisvõlausaldajale praktiliselt midagi alles jääda – isegi kui kinnisvara müüakse mõistliku hinnaga.
Risk 2: täitemenetlusest saadud tulu on oodatust väiksem
Avalikul enampakkumisel müüdavad kinnisvarad on struktuurilt odavamad kui avatud turul eraviisiliselt pakutavad kinnisvarad. Pakkujad teavad, et ostavad sundmüügis olevat kinnisvara: neil on piiratud võimalused seda üle vaadata, kinnisvara seisukord ei ole alati täielikult teada ja on võimalus, et endine elanik ei lahku vabatahtlikult. Kõik see kajastub madalamas pakkumishinnas.
Praktikas on sundtäitmisest saadud tulu tavaliselt 15–30 protsenti madalam kui turuväärtus, mõnikord isegi rohkem. Võlausaldajat, kes on oma arvutused rajanud ametlikule maksuväärtusele (WOZ) või hindamisaktile, võib pärast enampakkumist oodata ebameeldiv üllatus.
Risk 3: konkureerivad arestimisvõlausaldajad
Võlausaldaja on harva ainus, kes võlgniku vara jälgib. Arestimise võivad olla rakendanud ka teised võlausaldajad ning nende järjekoht määratakse kindlaks kuupäeva järgi, mil arestimine registreeriti kinnistusraamatus. Eelisjärjekord on sellel, kes arestiti varem.
Võlausaldaja, kes ilmub mängu hilja, riskib jääda nõude rahuldamise järjekorra lõppu ja selleks ajaks on saadaolev tulu ammendunud. Seetõttu on soovitatav arestimisega alustada võimalikult kiiresti pärast täitmisele pööratava dokumendi saamist.
Risk 4: kulud vähendavad tulu
Kinnisvara suhtes sundtäitmine toob kaasa märkimisväärseid kulusid: kohtutäituri tasud kättetoimetamise ja arestimise eest, notari tasud enampakkumise või eramüügi eest, kinnistusregistri registreerimise kulud ja võimalikud väljatõstmiskulud, kui võlgnik kinnisvaralt vabatahtlikult ei lahku. Kõik need kulud arvatakse müügitulust maha enne võlausaldajatele tasumist.
Kuigi täitekulud on tavalistest nõuetest suuremad, vähendavad need võlausaldajale kättesaadavat netotulu. Suhteliselt väikese väärtusega või suure hüpoteekvõlaga kinnisvara puhul võivad kulud neelata märkimisväärse osa mis tahes saadaolevast ülejäägist.
Risk 5: täitmisele pööramise menetlus
Võlgnikul on õigus vaidlustada sundtäitmine esialgse õiguskaitse kohtuniku ees sundtäitmise ettekirjutuse menetluse (executiekortgeding) kaudu (artikkel 438 Rv). Nad võivad nõuda sundtäitmise peatamist näiteks seetõttu, et nad väidavad, et nõue on juba (osaliselt) tasutud, et on toimunud sundtäitmise kuritarvitamine või et on tekkinud uued asjaolud, mis takistavad sundtäitmist.
Pelgalt maksevõimetus ei ole põhimõtteliselt piisav alus menetluse peatamiseks. Kuid ettekirjutuse menetlus maksab aega ja raha, isegi kui võlausaldajal lõpuks õigus osutub. Seetõttu võib protsess nädalaid venida ja kulud kasvavad.
Risk 6: hüpoteegipidaja poolt kohene sundtäitmine
Artikkel 3:268 BW annab hüpoteegipidajale õiguse sundtäitmisele (parate executie): nad saavad vara müüa ilma kohtumääruseta ja ilma arestimisvõlausaldaja loata. Kui ka võlgnik ei täida oma hüpoteekkohustusi, otsustab pank tavaliselt ise sundtäitmise algatada.
Sellisel juhul kaotab arestimisvõlausaldaja täielikult kontrolli. Pank määrab ajastuse, müügimeetodi ja notari. Võlausaldaja saab vaid oodata, kas pärast hüpoteeklaenu ja kõrvalkulude tasumist jääb talle midagi alles.
Risk 7: võlgniku pankrot
Kui võlgnik kuulutatakse täitemenetluse käigus pankrotti, astub pankrotihaldur võlgniku õigusi. Vara arestimine saab seejärel osaks pankrotivarast ja individuaalne sundtäitmine peatatakse põhimõtteliselt. Sellest ajast alates lahendatakse asi pankrotimenetluse käigus.
Vara müügi otsustab usaldusisik ja tulu jaotatakse vastavalt pankrotiseadusele. Tagatiseta võlausaldaja jaoks – kellel puudub hüpoteek või pandiõigus – tähendab see enamasti seda, et talle makstakse välja vaid piiratud protsent tema nõudest või üldse mitte midagi.
Risk 8: jääkvõlg ei lahenda midagi
Isegi edukas sundtäitmine ei pea tähendama nõude täielikku rahuldamist. Kui müügist saadud tulust pärast hüpoteekvõla, kulude ja muude nõuete mahaarvamist ei piisa kogu nõude katmiseks, jääb alles jääkvõlg. Võlgnik vastutab selle eest isiklikult.
Kuid võlgnikul, kes on kaotanud oma kodu ja võib olla rahalisi raskusi, on üldiselt vähe sissenõutavat vara alles. Sellisel juhul on võlausaldajal formaalselt jääknõue, kuid praktikas on selle sissenõudmise võimalus piiratud.
Risk 9: esimese astme kohtuotsuse täitmine, kui te kaotate apellatsiooni
Esimese astme kohtus tehtud kohtuotsus kuulutatakse sageli ajutiselt täidetavaks. See tähendab, et teil on lubatud täitmisele pöörata ka siis, kui apellatsioonkaebus on veel menetluses ja kohtuotsus ei ole seega veel jõustunud. See võib tunduda ahvatlev, kuna te ei pea ootama, kuid sellega kaasneb märkimisväärne risk: kui apellatsioonkaebus teie vastu lahendatakse ja kohtuotsus tühistatakse, kaob tagasiulatuva jõuga õiguslik alus, mille alusel te vara suhtes täitmist taotlesite.
Sellel võivad olla kaugeleulatuvad tagajärjed. Sellisel juhul olete täitmisavalduse esitanud ilma kehtiva omandiõiguseta ja vastutate põhimõtteliselt võlgnikule selle tagajärjel tekkinud kahju eest. Kuna vara on vahepeal müüdud ja kolmandale isikule üle antud, ei saa te seda müüki enam üldjuhul tagasi võtta: ostja, kes omandas vara heauskselt sundtäitmise enampakkumisel, on kaitstud. Seejärel peate saadud tulu tagasi maksma ja lisaks hüvitama täiendava kahju, näiteks sundtäitmise väärtuse ja vara tegeliku väärtuse vahe, kolimiskulud ja kõik muud kaudsed kahjud.
See vastutus on pealegi range ja riskipõhine: igaüks, kes pöörab täitmisele hiljem tühistatud kohtuotsuse, tegutseb omal vastutusel, isegi kui ta oli täiesti heauskne. Seega võib apellatsioonikaebuse kaotamine teile lõpuks maksma minna rohkem kui algne nõue. Sel põhjusel kaaluge alati oma hagi tugevust, seda, kas teine pool pakub tagasimaksevõimalust ja kas on mõistlik oodata apellatsiooni tulemust, mitte kohe kohtuotsust täita.
Milline on võlausaldaja jaoks parim tegutsemisviis?
Enne vara suhtes sundtäitmise algatamist on vaja teha hoolikas hindamine. Esitage endale järgmised küsimused: milline on vara praegune turuväärtus ja kui suur on hüpoteekvõlg? Kas on teisi arestimisvõlausaldajaid ja milline on nende järjekoht? Kas võlgnikul on vara või sissetulekut, mille suhtes on sundtäitmine lihtsam ja odavam? Ja kas sõbralik kokkulepe – olenemata sellest, kas sundtäitmise ohuga või mitte – on realistlik variant?
Sundtäitmise oht on praktikas mõnikord tõhusam kui sundtäitmine ise. Võlgnikud, kes teavad, et nende kodu on ohus, on sageli valmis aktsepteerima maksekokkulepet või kompromissi, millest nad varem keeldusid. Õigeaegselt esitatud nõudekiri või sundtäitmise teade võib anda soovitud tulemuse ilma, et pikka ja kulukat sundtäitmisprotsessi tuleks täielikult läbida.
Järeldus
Kinnisvara sundmüük on võlausaldaja käes võimas instrument, kuid see ei garanteeri nõude täielikku sissenõudmist. Protsessiga kaasnevad mitmed õiguslikud, rahalised ja menetluslikud riskid, mis nõuavad head ettevalmistust ja strateegilisi valikuid. Hüpoteegipidaja prioriteetsus, väiksemad sundtäitmise tulud, kohtukulud, kohtumääruse menetluse võimalus ja pankrotioht muudavad selle teekonnaks, mida ei tohiks kergekäeliselt valida.
Kas teie kui võlausaldaja sooviksite, et teie sissenõudmisvõimalused kaardistataks, või vajate nõu, kas sundtäitmine on teie olukorras õige samm? Ettevõtte juristid Law & More aitavad teid hea meelega.
Korduma kippuvad küsimused
Mida on mul vaja, et kinnisvarale sundvõõrandust rakendada?
Teil on vaja täitmisele pööratavat dokumenti: tavaliselt kohtuotsust, mis on tunnistatud ajutiselt täitmisele pööratavaks või mille apellatsioonitähtaeg on möödunud. Selle alusel saab kohtutäitur kohtuotsuse kätte toimetada, teha maksekorralduse ja seejärel rakendada võlgniku varale sundvõõrandamist.
Kui kaua võtab aega protsess arestimisest kuni tegeliku müügini?
See on erinev, kuid peaksite arvestama vähemalt kolme kuni kuue kuuga. Täitemenetluse seadusjärgsed väljakuulutamistähtajad, võlgniku võimalik kohtumäärus ja võimalikud vaidlused järjekorra korralduse üle võivad protsessi veelgi pikendada. Eelotsuse kohtuniku kaudu toimuv eraviisiline müük võib mõnel juhul toimuda kiiremini.
Kas võlgnik saab sundtäitmise peatada?
Võlgnik saab algatada täitmismääruse menetluse esialgse õiguskaitse kohtuniku ees ja taotleda täitmise peatamist. See ei õnnestu kergesti: pelgalt maksevõimetusest ei piisa. Kohtunik sekkub võimu kuritarvitamise, täitmist takistavate uute asjaolude või kohtuotsuses ilmse vea korral. Kohtumääruse menetlus aga alati viivitab protsessi, isegi kui võlgnik lõpuks edutult kohtuasja lahendab.
Mis juhtub, kui müügist saadud tulu on väiksem kui võlg?
Kui täitemenetluse käigus saadud tulust ei piisa kogu nõude rahuldamiseks, jääb alles jääkvõlg. Võlgnik jääb selle eest isiklikult vastutavaks. Praktikas on selle jääkvõla sissenõudmine aga keeruline: võlgnikul, kes on kaotanud oma kodu, on üldiselt vähe sissenõutavat vara alles. Jääknõude saab registreerida ja hiljem, kui võlgnik omandab uut vara, täitemeetmeid uuesti rakendada.
Kas pangal on võlausaldajana minu ees prioriteet?
Jah. Hüpoteegipidajal – tavaliselt hüpoteegi andnud pangal – on eelisseisund ja talle makstakse müügitulust esimesena välja. Ainult see, mis pärast hüpoteeklaenu tagasimaksmist alles jääb, läheb arestimisvõlausaldajatele, kes jaotatakse vastavalt nende arestimiskuupäeva järjekohale.
Kas mina võlausaldajana saan samuti eraviisilise müügi korraldada?
Mitte otse. Eramüügi taotluse vastavalt BW artiklile 3:268(2) peab esitama võlgnik või hüpoteegipidaja, mitte arestimisvõlausaldaja. Te võite aga aktiivselt kaasa mõelda ja oma nõusoleku anda, mis suurendab võimalust, et esialgse õiguskaitse kohtunik taotluse rahuldab. Eramüük annab üldiselt suuremat tulu kui enampakkumine, mis on ka teie huvides.
Mis saab siis, kui võlgnik omab vara koos kellegi teisega?
Sellisel juhul saate põhimõtteliselt pöörata täitmisele ainult võlgniku enda jagamatu osa, mitte teise omaniku osa, kes ei vastuta võla eest. Kuna murdosa on vaevu müüdav, saab arestimisvõlausaldaja nõuda ühisvara jagamist vastavalt BW artiklile 3:180, nii et kogu vara müüakse ja te saate tulu sisse nõuda võlgniku osast. See on teisiti juhul, kui vastutavad mõlemad omanikud, näiteks abikaasad, kes on abielus ühisvaras, millel on ühisvõlg; sellisel juhul saab kogu vara olla regressinõudeks.
Mis juhtub, kui võlgnik läheb sundtäitmise ajal pankrotti?
Võlgniku pankroti korral astub usaldusisik tema õigusi ja individuaalne sundtäitmine peatatakse põhimõtteliselt. Vara saab osaks pankrotivarast. Usaldusisik müüb vara ja jaotab tulu vastavalt pankrotiseadusele. Tagatiseta võlausaldajana – ilma tagatisõiguseta – olete siis järjekorra lõpus ja täieliku sissenõudmise võimalus on väike.
Kas kinnisvara suhtes sundtäitmine on alati parim valik?
Mitte definitsiooni järgi. Vara suhtes sundtäitmine on keeruline ja kulukas meede. Mõnel juhul on muud sissenõudmisviisid – näiteks pangakontode arestimine või palga arestimine – kiiremad ja odavamad. Lisaks võib sundtäitmise oht olla piisav, et võlgnikku sõbraliku kokkuleppe poole kallutada. On tark eelnevalt konsulteerida advokaadiga, kes saab hinnata teie konkreetses olukorras sissenõudmisvõimalusi.
