Väljatõstmine Hollandis: menetlus kohtukutsest kohtutäiturini

Hollandis on väljatõstmine kohtu poolt kontrollitav protsess. Üürileandja ei saa seda ise lõpetada ja üürnik pannakse harva üleöö välja. Esimese tasumata makse ja kolimisauto vahele jäävad nõudekiri, kohtukutse, ärakuulamine, kohtuotsus ja kohtutäituri teadaanne. See artikkel sätestab selle järjekorra, ajastuse, kulud ja kummagi poole tegutsemisruumi.

Põhireegel: väljatõstmine ilma kohtu korralduseta keelatud

Üürileandja ei tohi kunagi omal algatusel üürilepingut välja tõsta. Üürilepingu lõpetamine ja kinnisvara väljatõstmine on eraldi otsused ja mõlemad kuuluvad kohtu pädevusse. Kuni kohtunik on väljatõstmisotsuse teinud ja kohtutäitur selle täitmisele pööranud, võib üürnik jääda üürilepingusse, olenemata võlgnevustest ja lepingu sätetest.

Ta ei tohi:

• vaheta lukud või paigalda kett;
• lülitada välja vesi, gaas, elekter või küte, et üürnik välja sundida;
• üürniku asjad ära viia, hoiule panna või utiliseerida;
• siseneda eluruumi ilma loata, olenemata sellest, kas see kuulub talle või mitte.

Hollandi seadus nimetab seda eneseabi eigenrichtinguks ja see on ebaseaduslik. Üürnik saab algatada esialgse ettekirjutuse ( kort geding ) ja on tavaliselt mõne päeva jooksul tagasi, kusjuures üürileandja on kohustatud taastama juurdepääsu igapäevase trahvi ähvardusel ja vastutama tekkiva kahju eest. Eluruumi sisenemine elaniku tahte vastaselt võib samuti olla kriminaalkuritegu huisvredebreuk ( artikkel 138 Sr). Üürileandja, kes lukud vahetab, muudab kohtuasja, mille ta oleks tõenäoliselt võitnud, selliseks, mille ta kindlasti kaotab.

Kaks marsruuti: opzegging ja ontbinding

Lõpetamine etteteatamisega (opzegging)

Opzegging on eluruumi üürilepingu lõpetamine kirjaliku teatega, mis saadetakse tähitud postiga ühel seadusjärgsest loetelust. Need esinevad BW 7. raamatu 4. jaotise 5. paragrahvis (artiklid 271–282 BW) üürilepingu lõpetamist käsitlevates artiklites: üürnik ei ole käitunud hea üürnikuna, üürileandja vajab vara kiiresti enda tarbeks (dringend eigen gebruik ), üürnik keeldub uue lepingu mõistlikust pakkumisest ja vara on vaja lammutamiseks või ümberehitamiseks.

Etteteatamistähtaeg on alla aastase üürilepingu puhul kolm kuud, pikenedes iga järgneva aasta kohta ühe kuu võrra maksimaalselt kuue kuuni. Ainuüksi etteteatamistähtaeg ei lõpeta midagi: kui üürnik ei anna kirjalikku nõusolekut, jätkub üürileping seaduse alusel kuni kohtu otsuseni teisiti ja üürileandja peab kohtusse kaebama. Tähtajalisi eluruumide lepinguid lühendas ka 1. juulist 2024 kehtiv seadus „Wet vaste huurcontracten“, mis taastas tähtajatu üürilepingu peamise reeglina, seega võib üürileandja, kes eeldas, et tema leping lõpeb, olla tähtajatu üürilepinguga.

Lepingu lõpetamine rikkumise korral (siduv)

Artikkel 6:265 BW sätestab, et iga lepingu rikkumine annab teisele poolele õiguse lepingu lõpetada, välja arvatud juhul, kui lepingu rikkumine oma erilise iseloomu või väikese tähtsuse tõttu ei õigusta lõpetamist. Eluruumide puhul, mida ei teostata kirjalikult, jätab artikkel 7:231 BW hoonestatud ruumidega üürilepingu lõpetamise kohtu pädevusse. Erandiks on vara halduslik sulgemine vastavalt oopiumiseaduse artiklile 13b või omavalitsuste seaduse artiklile 174a, mille puhul üürileandja võib lepingu lõpetada kohtusse pöördumata.

Üürivõlgade puhul on peaaegu alati õige tee kohtusse pöörduda. Eelnevalt ei alga etteteatamistähtaega, faktid ei pea mahtuma suletud nimekirja ja üürileandja saab rahalise nõude, üürilepingu lõpetamise ja väljatõstmise ühendada ühte kohtukutsesse. Sama lähenemisviis kehtib ka tüütute isikute, loata allüürimise ja kanepi kasvatamise puhul.

Kui palju on piisav? Taluvuse lävi

Üürniku peamine kaitseargument on sõnad „välja arvatud juhul, kui rikkumine oma erilise iseloomu või väheolulise tähtsuse tõttu ei õigusta üürilepingu lõpetamist“. Oma 28. septembri 2018. aasta eelotsuses (ECLI:NL:HR:2018:1810) kinnitas Hoge Raad, kuidas test toimib. See on peamine reegel erandiga: iga rikkumine annab põhimõtteliselt õiguse üürilepingu lõpetada; üürileandja tõendab rikkumist ja üürnik peab esitama erandi. Erand ei piirdu seaduses nimetatud teguritega – kaaluda võib kõiki asjaolusid, sealhulgas üürniku huvi oma kodu säilitada, ja kohus peab neid kaaluma isegi kohtuistungil taganemise korral.

Seega üks hilinenud makse või väike jääksumma ei too kaasa väljatõstmisotsust. Kuid puudub ka kuude arv, mille möödudes üürileandja võlgnevus lõpetab: ükski seadus ega kohtute riiklik suunis seda ei kehtesta. Mitmekuulised võlgnevused on praktikas see punkt, mil üürileandjad esitavad hagi ja mil nõude esitamisel on reaalne võimalus, kuid see arv iseenesest ei otsusta midagi – kohus peab ikkagi kaaluma rikkumist kõige suhtes, mida Hoge Raad temalt nõuab, ning ta võib võlgnevuste korral võlgnevusest keelduda või väiksemate võlgnevuste korral seda lubada.

Piiripealsed juhtumid sõltuvad nii käitumisest kui ka aritmeetikast: kas üürnik vastas nõudekirjale, kas pakuti kokkulepet ja kas seda rikuti ning kas otsiti võlgade korral abi.

Tavaline protseduur samm-sammult

Üürivaidlused lähevad lahendamisele ringkonnakohtusse ( kantonrechter ), olenemata vaidluse suurusest, ja algavad kohtutäituri kutsega ( dagvaarding ). Advokaadi kaasamine ei ole kohustuslik, kuigi see on tavaliselt üürileandja poolel ja sageli üürniku poolel otsustav.

Kaitsjateta võlgnevuste kohtuasi kestab tavaliselt kolm kuni viis kuud. Seda ja kõiki tabelis olevaid intervalle tuleks käsitleda pigem praktikana kui õigusena: peale väljatõstmise minimaalse etteteatamistähtaja ei ole ükski neist perioodidest seadusega fikseeritud. Kohus määrab oma otsuses väljatõstmise kuupäeva ning istungi ja otsuse tegemise aeg järgib allringkonnakohtute menetluseeskirju ja konkreetse kohtu töökoormust, millest Rechtspraak oma avaldatud läbilaskevõime näitajates annab teada. Kaitsjateta kohtuasi või selline, kus üürnik peab kinni kokkuleppest, võtab kauem aega ja lõpeb sageli ilma väljatõstmiseta.

Esialgne täitmisele pööratavus ja edasikaebamine

Väljatõstmisotsus kuulutatakse tavaliselt artikli 233 Rv alusel ajutiselt täidetavaks ( uitvoerbaar bij voorraad ). See on punkt, millest üürnikud kõige sagedamini valesti aru saavad: edasikaebus, mida reguleerivad artiklid hoger beroep, sealhulgas artikkel 350 Rv, iseenesest ei peata täitmist. Üürileandja võib väljatõstmise ajal teostada.

Üürnik võib apellatsioonikohtult taotleda täitmise peatamist piiratud kriteeriumi alusel, mis üldiselt nõuab õiguslikku või faktilist viga või hädaolukorda, mida esimene kohtunik ei saanud kaaluda. Teise võimalusena võib ta esitada ajutise õiguskaitse kohtunikule täitmise vaidlustamise ( executiegeschil ) vastavalt artiklile 438 Rv, väites, et kohtuotsuse praegune täitmine on õiguse kuritarvitamine. Kumbki variant ei ole kohtuasja uuesti läbivaatamine. Mõlemad eeldavad õigeaegselt esitatud apellatsioonkaebust ja periood on lühike: kolm kuud alates kohtuotsuse tegemise päevast tavalises kohtuasjas, kuid ainult neli nädalat alates kohtuotsusest in kort geding (artikkel 339 Rv).

Vahepealne ettekirjutus (kort geding)

Kort geding on kokkuvõtlik menetlus esialgse õiguskaitse kohtuniku ( voorzieningenrechter ) ees vastavalt artiklitele alates artiklist 254 Rv. See teeb esialgse otsuse, tavaliselt nädalate jooksul, kuid ei saa lepingut lõpetada. See on peamine piirang: üürileandja ei saa kort gedingus siduvat otsust, vaid ainult korralduse korteri vabastamiseks.

See on üürileandjale kättesaadav ainult juhul, kui nõue on kiireloomuline ja tavapärase menetluse tulemus ei ole tõsiselt kahtluse all – tõsine häirimine, vara kuritegelik kasutamine, kasutuse jätkumine pärast üürilepingu lõppemist või kasutusõiguseta kasutamine. Lihtne võlgnevuste juhtum kvalifitseerub harva: üürniku huvi oma kodu vastu kaalub üles üürileandja huvi kiire menetluse vastu.

Üürnike jaoks on see vähemalt sama kasulik: see on vahend üürileandja vastu, kes on lukud vahetanud, ja väljakuulutatud väljatõstmise peatamiseks, kui asjaolud on otsustavalt muutunud.

Skvotterid, äripinnad ja omandiõiguseta elanikud

Kükitajad

Kodu väljatõstmine on kriminaalkuritegu ja sellel on kaks võimalust: omaniku tsiviilhagi või prokuröri luba. Oma 28. oktoobri 2011. aasta otsuses (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) leidis Hoge Raad, et kriminaalkorras karistatav väljatõstmine on nii tõsine sekkumine Euroopa inimõiguste konventsiooni artiklis 8 sätestatud õigusesse kodu austamisele, et see nõuab eelnevat kohtulikku läbivaatamist: ametivõimud peavad sellest kirjalikult teatama, ette nägema vähemalt seitse päeva väljatõstmise läbivaatamiseks ja ootama kohtuniku otsust, välja arvatud erandlikel asjaoludel, näiteks avaliku julgeoleku ohustamise korral.

Äripinnad

Jae- ja toitlustuspindade üürnikel vastavalt BW artiklitele 290 ja järgnevatele on oma tingimuste ja lõpetamise aluste kord. Muude äripindade, peamiselt kontorite ja tööstuspindade üürnikud kuuluvad BW artikli 7:230a alla; erinevus on sätestatud meie artiklis äripindade rendilepingute kohta vastavalt artiklitele 290 ja 230a : kui üürileping on lõppenud ja väljatõstmisteade on esitatud, võib üürnik taotleda allringkonnakohtult väljatõstmise perioodi pikendamist ning väljatõstmine peatatakse kuni taotluse menetlemiseni. Taotlus tuleb esitada kahe kuu jooksul alates väljatõstmise väljakuulutatud kuupäevast ja kohus võib pikendada tähtaega maksimaalselt kolm korda ühe aasta võrra.

Tiitlita elanikud

Keegi, kes viibib kinnisvaras ilma lepinguta – endise üürniku mahajäetud partner, külaline, kes ei lahku, aegunud üürilepingu alusel elanik –, ei oma omandiõiguse tagatist ja need on kõige selgemad üürilepingu rikkumise juhtumid. Ettevaatust väärib see, et üürilepingut, mida nimetatakse üürilepinguvastaseks, peetakse faktide põhjal mõnikord üürilepinguks koos sellega kaasneva kaitsega.

Kohtutäitur, teadaanne ja asjad

Ainult kohtutäitur ( gerechtsdeurwaarder ) võib väljatõstmisotsuse täitmisele pöörata ning ta on avalik teenistuja, mitte üürileandja töötaja. Ta toimetab kohtuotsuse kätte, käsib üürnikul korterist lahkuda ja seejärel kuulutab välja väljatõstmise edasise ärakasutamise teel. Sundväljatõstmist reguleerivad gedwongen ontruiming'u artiklid, artiklid 555–562 Rv. Artikkel 555 Rv sätestab minimaalse kolmepäevase perioodi nimetatud korralduse ja väljatõstmise vahel; see lühike seadusjärgne miinimum ei ole kohtuotsuses sätestatud pikem vabatahtlik periood.

Sel päeval võib kohtutäitur kutsuda politsei sissepääsu saamiseks ja korra hoidmiseks ning lukksepa. Üürileandja korraldab ja tasub esmalt kolijate eest ning mahajäetud asjad viiakse välja. See, mis nendega edasi saab, ei ole enam kohaliku tava küsimus. Omavalitsus peab asjad ära viima ja hoiustama kohtuotsuse täitmisele pöörava poole kulul ning sellele hoiustamisele kohaldatakse haldustäitmise eeskirju (artikkel 556 Rv, viidates artiklitele 5:29 ja 5:30 Awb). Hoiustamine kestab kuni kolmteist nädalat, pärast mida võib asjad müüa või hävitada; müügi korral säilitab endine omanik nõude tuludele kolm aastat. Omaniku jaoks mõistliku väärtuseta asjad ja kõik ohtlik või kergesti riknev võib kohe ära viia. Kulud jõuavad üürnikuni üürileandja kaudu, mitte omavalitsuse arve kaudu.

Väljatõstmist saab edasi lükata kuni viimase hetkeni. Kohtutäiturid peatavad selle tavaliselt siis, kui võlgnevused ja kulud on täielikult tasutud või kui lepitakse kokku kokkuleppes ja üürileandja annab korralduse väljatõstmiseks. Kuid paindlikkus langeb järsult pärast kolijate broneerimist.

Kulud ja kes lõpuks maksab

Kohtukulud ( griffierecht ) allringkonnakohtuasjades sõltuvad nõude väärtusest ja sellest, kas hageja on äriühing, eraisik või piiratud vahenditega isik, kes maksab enamikus vahemikes madalat kindlat määra. Vahemikud ja summad on seadusega kindlaks määratud, neid kohandatakse alates iga aasta 1. jaanuarist ja need avaldatakse Rechtspraaki peetavas tabelis; kohaldatav määr on see, mis kehtib kohtuasja algatamise ajal. Kohtukuludele käibemaksu ei lisandu.

Lisaks lisanduvad kohtutäituri tasud, mille kehtestab kohtutäituri kohtutäitur Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders ja mis indekseeritakse alates iga aasta 1. jaanuarist. Täitmisele pööratava kohtuotsuse täitmisele pööratava tasu suurus on tagasihoidlik; sundväljatõstmine ise maksab seda mitu korda rohkem. Kehtivad tariifid avaldatakse koos selle määrusega ja kohtutäitur esitab neile taotluse korral hinnapakkumise. Kolimine, ladustamine ja üürileandja enda advokaaditasud lisanduvad neile tariifidele ja neid ei ole millegagi fikseeritud, seega sõltub kogusumma kinnisvara suurusest ja seisukorrast, milles see on jäetud.

Kaotanud pool tasub võitja kulud, kuid Hollandi kohtukulude määramisel on tegemist kindla suurusega sissemaksega, mitte täieliku hüvitisega ja tavaliselt on see tegelikest kohtukuludest tunduvalt madalam. Üürileandja jaoks on edukas väljatõstmine sageli ikkagi rahaline kahju, sest nii määrus kui ka võlgnevused pööratakse täitmisele üürniku vastu, kellel definitsiooni järgi pole raha. Üürniku jaoks tähendab kaotamine lisaks elukoha leidmisele ka võlgnevusi, intresse, kohtu- ja kohtutäituritasusid, kolimist ja hoiustamist – ning võlg jääb pärast väljatõstmist kehtima.

Haavatavas olukorras olevad üürnikud

Laste olemasolu ei anna üürnikule õigust elada, kuid see on asjaolu, mida kaalutakse artiklis 6:265 BW sätestatud erandi alusel, ja tugev põhjus, miks kohtunik peaks mõlemat poolt kokkuleppele survestama. Kohtud teevad sageli „viimase võimaluse“ otsuse: lahutus ja väljatõstmine määratakse, kuid neid ei täideta seni, kuni üürnik täidab kokkulepitud ajakava.

Seadusjärgse võla restruktureerimise kokkuleppega kaasatud üürnik on veelgi tugevam, kuna moratoorium piirab seda, mida üksikud võlausaldajad võivad sundtäitmisele pöörata. Pankrotiseaduse artikli 305 kohaselt ei tohi üürileandja üürilepingut lõpetada ega üürivõlgade alusel välja tõsta ning juba käimasolev vana võla väljatõstmine peatatakse seaduse alusel. Kaitse on tingimuslik: üürnik peab alates sellest ajast iga langeva üüriosa õigeaegselt tasuma ning uus võlgnevus taastab üürileandja õiguse üürileping lõpetada ja üürileandja välja tõsta. Väljatõstmisega silmitsi seisev üürnik peaks viivitamatult taotlema munitsipaalvõlaabi; üürileandja peaks kontrollima, kas taotlus on juba menetluses.

Alates 1. jaanuarist 2021 on Hollandis kehtimas riiklik varajase hoiatamise süsteem. Üürileandjad, energiatarnijad, vee-ettevõtted ja tervisekindlustusandjad peavad maksevõlgnevustest omavalitsusele teatama ilma üürniku nõusolekuta, kui nende endi sissenõudmispüüdlused ei ole tulemusi andnud. Vastavalt seadusele „Wet gemeentelijke schuldhulpverlening“ peab omavalitsus igale signaalile vastama esimese vestluse pakkumisega; nimetatud seaduse artiklid 3 ja 4 nõuavad seda nelja nädala jooksul või kolme tööpäeva jooksul, kui olukord on kiireloomuline – standardnäide on peatne väljatõstmine. Elamuühistud käsitlevad teavitamist menetluse eeltingimusena.

Praktiline juhendamine

Üürileandjatele:

• Ära kunagi võta asju enda kätte.
• Dokumenteeri kõik: üüriarve, meeldetuletused, nõudekiri, kokkuleppepakkumised, naabrite dateeritud kaebused.
• Esita enne kohtusse kaebamist kirjalik maksehäire teatis ja lase võlgnevustel selgelt ületada taluvusläve, selle asemel, et varakult kohtusse kaevata ja erandi tõttu kaotada.
• Vajadusel teatage võlgnevustest omavalitsusele ja suutke seda tõestada.

Üürnikele:

• Ära ignoreeri kohtukutset; kaitsjaga esitatud kohtuasi on väga erinev tagaseljaotsusest.
• Osale ärakuulamisel või esita eelnevalt kirjalik vastuväide; see on tasuta ja ei vaja advokaati.
• Taotle kohe omavalitsuse võlaabi, too kohtuistungile tõendid kaasa ja maksa järjepidevalt midagi, isegi kui sa ei suuda kõike maksta.
• Kui üürileandja on lukud vahetanud või kommunaalteenused välja lülitanud, küsi samal päeval nõu.
• Mõista, et apellatsioonkaebus iseenesest väljatõstmist ei peata.

Law & More Tegutseme üürileandjate ja üürnike eest väljatõstmismenetluses alamkohtus ja väljatõstmisasjades alates nõudekirjast kuni kohtutäiturini. Kuna vastuväite esitamine erineb kohtukutse või väljatõstmisteate saabumisest oluliselt ning edasikaebamine iseenesest väljatõstmist ei peata, võtke meiega ühendust niipea, kui kutse või väljatõstmisteade on saabunud.