Erfpacht: ostjatele selgitatud pikaajaline maarendilepingu sõlmimine Hollandis

Kui olete kodu ostmine Hollandisja eriti Amsterdam, võivad üksikasjad öelda, et vara on erfpachtistSellisel juhul ei osta te maad ennast, vaid piiratud asjaõigust kellegi teise maale tingimustel, mille see maaomanik on kirjutanud, mõnikord isegi sajand tagasi. Need tingimused määravad, kui palju te maksate, kui kauaks ja kas pank üldse laenu annab.

Mis on erfpacht Hollandi kinnisvaraõiguses?

Kinnisvaraõigus (Erfpacht) on piiratud asjaõigus ( beperkt recht ), mis annab selle omanikule, erfpachterile ( kinnisvarahaldurile ), õiguse omada ja kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisvara (art 5:85 BW). Maaomanik jääb maa omanikuks. Kinnisvarahalduri õigus on asjaõigus, mitte lepinguline õigus: see on registreeritud kinnistusraamatus (Kadaster), seda saab müüa, hüpoteegiga koormata ja pärida ning see jääb kehtima ka pärast maa müüki.

Akt võib kohustada elamukinnisvara omanikut (erfpachter) maksma perioodilist summat, kaanonit ehk maarendi (art 5:85 BW). Kaanon ei ole seadusega nõutav, kuid peaaegu kõigil elamukinnisvara omanikul on see olemas. Vastasel juhul on elamukinnisvara omanikul laias laastus sama kasutusõigus, mis omanikul oleks olnud (art 5:89 BW), sealhulgas vara viljad ja õigus seda üürile anda, ning remont langeb tema kanda. Ta ei tohi aga muuta vara otstarvet ega teha töid, mille tingimused on reserveeritud omaniku nõusolekule.

Täisomand ( volle eigendom ) on igavene, selle säilitamine ei maksa midagi ja see allub ainult üldisele seadusele. Erfpachti teostatakse teise isiku maal, seda reguleerivad selle omaniku tingimused ning seda võib muuta või see võib lõppeda. Jooksva kaanoniga erfpachti all olev korter on tavaliselt väärt vähem kui sama täisomandis olev korter ja see vahe ei ole alati müügihinnas nähtav.

Erfpacht, opstal ja hoone rent

• Erfpacht annab õiguse omada ja kasutada teise isiku maad (art. 5:85 BW). Krundil olevad hooned moodustavad üldiselt osa erfpacht-õigusest.
• Opstal, hoonestusõigus (art. 5:101 BW) annab õiguse omada või omandada hooneid, rajatisi või haljastust teise isiku maal, selle peal või kohal, rikkudes reeglit, et hoone kuulub maa omanikule. Sellega võib kaasneda tasu, mida nimetatakse kättemaksja see antakse sageli sõltuva õigusena koos erfpachti või rendilepinguga – kaabli või päikesepaneelide puhul –, kuigi see võib eksisteerida ka iseseisvalt. Erfpachti käsitlevad seaduses sätestatud sätted kehtivad vastavalt ka hoonestusõiguse kohta (art. 5:104 BW).
• Üüri, hoone või eluruumi üürileping, on leping, mitte asjaõigus: registreeritavat intressi ega hüpoteeki ei ole ning kehtivad BW 7. raamatu üürireeglid. Üürnik maksab elamiseks üüri; erfpachter maksab kaanonit omandiõiguse eest, mida ta omab ja mida ta saab müüa.

Akt ja üldised tingimused

Erfpacht-õigus luuakse notariaalaktiga ja registreeritakse avalikes registrites. Erfpacht -õiguses määratakse kindlaks üksikud tingimused – krunt, tähtaeg, esialgne kaanon, lubatud kasutus – ja seejärel kuulutatakse peaaegu alati kohaldatavaks algemene bepalingen . Need üldtingimused on tehingu sisu: läbivaatamise mehhanism, väljaostureeglid, nõusoleku nõuded, hüvituskord, lõpetamisvolitused.

Väljalaskeaasta tingimused kehtivad

See on punkt, mida kõige sagedamini ei märgata ja mis on otsustav. Omavalitsusel ei ole üks tingimuste kogum, vaid erinevatel aastatel välja antud tingimuste seeria, millest igaüks reguleerib selle alusel eraldatud krunte. Amsterdamseeriad on tähistatud aasta järgi – nende hulgas on AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ja 2016, millest AB 1994, AB 2000 ja AB 2016 on tänapäeval kõige sagedamini kohatavad seeriad. Erinevused ei ole kosmeetilised: vanemad komplektid võivad anda omanikule laia valikuvabaduse ja kitsad hüvitise saamise õigused.

Küsimus pole kunagi „millised on selle linna kinnistu tingimused?“, vaid „milline komplekt sellele krundile kehtib ?“. Vastus on kadastris: asutamisaktis ja kõigis hilisemates muutmisaktides on tingimused nimetatud aastate kaupa. Paluge notaril hankida akt ja nende tingimuste täistekst ning need läbi lugeda – mitte kokkuvõtet ega esindaja lõiku.

Maarent (kaanon)

Kaanon on perioodiline makse maa kasutamise eest. Tavapärane struktuur on kaanoni protsent, mida rakendatakse maa hinnatud väärtusele ja mis tuletatakse jääkidena, kas kinnisvara väärtuse osakaalust või tabelist. Amsterdam See tegur on tänavahind, mis väljendab maa väärtust proportsionaalselt kõnealuse tänava kinnisvara väärtusega.

Revisjonide vahel indekseeritakse kaanonit enamiku tänapäevaste tingimuste kohaselt igal aastal tarbijahinnaindeksiga. Indekseerimine ei ole revisjon: see jälgib inflatsiooni ja on prognoositav, samas kui revisjon lähtestab alusmaa väärtuse ja võib kaanonit mitmekordistada. Maksmata jätmine võib lõppkokkuvõttes rendileandjale õiguse enda maksmata jätta.

Kolm tüüpi erfpachti

Inglise keele partikulaarides tõlgitakse nii „ voortdurend “ kui ka „eeuwigdurend “ kui „igavene“. Need ei ole samad asjad ja erinevus on väga raha väärt. Ka kestval igavesel õigusel võib olla kaanon, mis on lunastatud ainult teatud perioodiks: kestus ja lunastus on eraldi küsimused.

Perioodi lõpus toimuv korrigeerimine: suurim finantsrisk

Jätkuva erfpachti puhul on perioodi lõpp aeg, mil maaomanik võib kaanoni lähtestada praegusele maa väärtusele. Kuna perioodid kestavad aastakümneid ja Hollandi linnamaa väärtused on järsult tõusnud, võib uus kaanon olla vanast mitu korda suurem.

• See ei ole järkjärguline. Suurenemine saabub ühe sammuga, aastakümneid varem kindlaksmääratud kuupäeval.
• Mehhanism asub vanades tingimustes. Mõnede vanemate komplektide puhul on omaniku kaalutlusõigus lai ja vaidlustamine piirdub pigem hindamismenetluse kui kohtuga.
• Laenuandjad vaatavad tulevikku. Läheneva muutmise kuupäeva saabumine mõjutab nii teie laenu kui ka edasimüügiturgu, millega te silmitsi seisate.

Enne allkirjastamist tuleb kindlaks määrata käesoleva perioodi lõppkuupäev, läbivaatamise kord ja – kui avaldatakse soovituslikud arvud – millised oleksid reeglid tänase läbivaatamise korral. Kui läbivaatamine on käimas, tuleb tutvuda pakkumisega ja vastuväidete esitamise tähtajaga.

Üüri ostmine kohapeal (afkoop)

Kaanoni maksmise asemel võib erfpachter selle kapitalisumma eest ära osta. Perioodiline afkoop maksab kaanoni ette ülejäänud jooksva perioodi eest; kui see periood lõpeb, taastub kohustus muudetud tingimustel, seega võib vara, mida reklaamitakse kui „maha ostetud kaanon”, olla kaetud ainult kuni üsna lähedal oleva kuupäevani. Eeuwigdurende afkoop kustutab kaanoni igaveseks, ilma edaspidise muutmiseta.

Maa ostmine ei ole ostmine: omandiõigus jääb omanikule, lõpeb ainult maksekohustus ning kasutamist ja nõusolekut reguleerivad endiselt tingimused. See, kas väljaostu tuleb pakkuda, kuidas seda arvutatakse ja kas seda saab teha perioodi keskel, sõltub tingimustest, mitte üldisest õigusest. See vormistatakse notariaalselt ja registreeritakse. Maksukäsitlus järgib sama eristust ja see ei ole perioodilise kaanoni ja kapitaliostu puhul sama, seega laske valitud teekonna tagajärjed maksunõustajal kinnitada, enne kui sellega kohustute.

Amsterdamjätkuvast igaveseks erfpachtiks

Amsterdam Seepärast on see teema enamiku rahvusvaheliste ostjate jaoks oluline: suur osa linna elamufondist asub munitsipaalrendimaal, kus ajalooliselt on rendilepingud perioodiliste muudatustega jätkunud.

Alates 2016. aastast hakkas omavalitsus uute toetuste saamiseks väljastama püsivaid erfpacht'e uute üldtingimuste alusel ning avas skeemi, mis võimaldab olemasolevatel jätkuvatel rendileandjatel üürilepingut vahetada ( overstappen ). Rendileandja taotleb pakkumist, milles on märgitud igavene kaanon või igavene väljaostusumma, mis arvutatakse maa väärtuse põhjal võrdlushetkel; vastuvõtmine viib muudatusakti koostamiseni, mis registreeritakse Kadasteris.

Rahaliselt on oluline võrdluskuupäev ja allahindlus. Enne 8. jaanuari 2020 esitatud taotluste puhul arvutati taotlusi soodsamatel tingimustel kui hilisemate puhul: see kuupäev on võrdluskuupäev, mis reguleerib soodsa üleminekupreemia ja maa väärtuse allahindluse saamise õigust, kusjuures maa väärtus ise tuletatakse kinnisvara väärtusest buurtstraati hinnakirja kaudu. Sellest ajast alates on järgnenud teise võimaluse korraldused neile, kes selle kuupäeva maha magasid, igaühel oma tingimustel ja oma lõppkuupäevaga ning need on kehtestatud ainult omavalitsuse, mitte seadusega. Seega tuleb enne kohustuse võtmist omavalitsuse avaldatud skeemi põhjal kindlaks teha, kas konkreetse kinnisvara puhul on võimalik pakkumist teha ja millise arvutuse alusel: küsige müüjalt juba tehtud pakkumist ja kontrollige omavalitsusega otse praegust tähtaega. Erinevus ühe arvutusaluse ja teise vahel ulatub kümnete tuhandete eurodeni.

Sellest tulenevad kolm praktilist punkti:

• Tehke kindlaks, mida müüja omab. Jätkuv erfpacht; jätkuv erfpacht, mille vahetust on taotletud, kuid mis pole lõpule viidud; indekseeritud kaanoniga igavene erfpacht; ja igavesti välja ostetud igavene erfpacht on neli erinevat vara nelja hinnaga.
• Pakkumine ei ole vahetus. Kuni muudatusakt on allkirjastatud ja registreeritud, jääb vara endise režiimi alla. See, kas ostja saab kehtiva pakkumise üle võtta ja millal, sõltub skeemi tingimustest.
• Munitsipaalskeemid muutuvad. Amsterdam'i erfpachti poliitika on vaidlustatud ja seda on korduvalt muudetud; tähtajad, allahindlused, maa väärtuse tegurid ja kaanoniprotsendid on aastati erinevad. Miski siin ei ole ostupäeval kehtiv olukord.

Eraomandis olevad omanikud: arendajad, ettevõtted ja institutsionaalsed omanikud

Maad rendivad pikaajalisele rendile ka arendajad, eluasemeühingud, institutsionaalsed investorid, heategevusfondid ja eramaaomanikud. Seadus on sama; tingimused sageli erinevad.

Erasektori tingimused kipuvad olema äratuntavatel viisidel vähem soodsad: lühemad või fikseeritud tähtajad ilma jätkumiseta; läbivaatamine lühemate intervallidega, mõnikord iga viie või kümne aasta tagant; läbivaatamine on seotud pigem kinnisvara kui maa väärtusega, seega rentniku enda parendused toetavad hinnatõusu; hüvitis on välistatud või piiratud; laialdased nõusolekunõuded üürileandmise, muutmise ja müügi osas. Mõned esmakordsetele ostjatele turustatavad skeemid, kus müüja jätab maa hinna alandamiseks endale, on seda tüüpi erfpacht-konstruktsioonid.

Omavalitsus on püsiv institutsioon, millel on poliitilised piirangud ja huvi toimiva eluasemeturu vastu; eraomanikul on investeering. Eraomandis olev maaomanik ei ole sel põhjusel halb, kuid ärge kunagi eeldage, et selle tingimused sarnanevad munitsipaaltingimustega, millest ostja on lugenud.

Hüvitis rendilepingu lõppedes

Kui erfpacht-õigus lõpeb, on endisel erfpachteril põhimõtteliselt õigus saada hüvitist hoonete, tööde ja haljastuse väärtuse eest, mille ta ise püstitas või oma eelkäijalt tasu eest omandas (artikkel 5:99 BW) ning ta võib vara säilitada kuni hüvitise maksmiseni (artikkel 5:100 BW).

Olulised on kaks tingimust. Õigust saab dokumendiga seadusega lubatud piirides piirata või välistada ning vanemad eraõiguse tingimused seda sageli teevadki. Ja see on hüvitis hoonete eest, mitte rendiõiguse ja vabaomandi väärtuse vahelise vahe eest: rendiõiguse omanik, kelle ajutine õigus aegub, ei saa kodu turuväärtust. Kui tingimustes räägitakse „hoonete väärtusest“, otsustab hindamise alus kõik.

Hüpoteeklaenuandja seisukoht

Renditud varale saab hüpoteegi seada ja enamik Hollandi laenuandjaid annab laenu renditud varale. See, kas laenuandja annab teie varale laenu, sõltub peaaegu täielikult üldistest tingimustest. Laenuandjad hindavad õiguse liiki ja kui see on ajutine, siis laenuperioodi lõpuni jäänud tähtaega; kas tingimus on fikseeritud, indekseeritud või muudetav ning millal toimub järgmine muutmine; kas lepingu lõpetamine võib tagatise hävitada; kas laenuandjat tuleb teavitada ja tal tuleb lubada maksehäire kõrvaldada; ning kas lepingu lõppedes makstav hüvitis jääb kehtima.

Selle toimimiseks sobivad kaks asja. Suurte omavalitsuste standardtingimused on üldiselt peamiste laenuandjate poolt aktsepteeritud, seega tekitab nende ostmine harva rahastamisküsimusi. Eraomandis olev erfpacht on keerulisem juhtum, kuna tingimused on sellised, nagu maaomanik on koostanud. Seal tuleb ehitise vastuvõetavus kindlaks teha just nende tingimuste alusel, nii laenuandja kui ka hüpoteekgarantii andjaga, kui see on kaasatud. Riikliku hüpoteekgarantii (NHG) taotlemisel avaldatakse seisukoht. NHG tingimused ja standardid, mida avaldatakse igal aastal uuesti, aktsepteerivad traditsioonilist erfpachti, kuid need kehtestavad nõuded rendilepingu ülejäänud tähtaja suhtes, mida mõõdetakse laenu tähtaja suhtes, ning need nõuded on rangemad õiguste puhul, mis loodi enne 1. jaanuari 1992, mil jõustus seadusjärgne õigus hoonete hüvitisele. Mittetraditsiooniline ehitis ja mis tahes vormis ostja toetus ( koperssteun ) peab olema NHG enda poolt aktsepteeritud ning NHG avaldab nimekirja ehitistest, mida ta on aktsepteerinud. Ehitust, mis ei ole selles nimekirjas, NHG ei rahasta.

Finantseerimistingimus ( financieringsvoorbehoud ) ei kaitse midagi, kui taotlus koos renditingimustega ei ole laenuandjani jõudnud.

Müümine: nõusolek ja võlgnevused

Erfpacht-õigus on üleantav, kuid dokumendi koostamisel võib olla nõutav maaomaniku nõusolek üleandmiseks või jagamiseks (art. 5:91 BW); kui nõusolekust keeldutakse, lubab seadus selle asendada kohtu loaga. Enamiku omavalitsuste puhul on nõusolek formaalsus, kuid ärge kunagi eeldage seda: ajakava peab sobima valmimisega ja tingimused võivad nõuda, et ei oleks võlgnevusi ega lahendamata rikkumisi.

Võlgnevused järgnevad õigusele: omandaja ja müüja vastutavad solidaarselt kaanoni eest, mis muutus sissenõutavaks viie aasta jooksul enne üleandmist (art. 5:92 BW). Notar peaks saama maaomanikult kirjaliku avalduse kaanoni olukorra, võlgnevuste, süüdistuste ja väidetavate rikkumiste kohta.

Maaomaniku poolt lepingu lõpetamine

Maaomanik võib erfpachti ( opzegging ) lõpetada, kui kaanon on kaks aastat järjest tasumata jäänud või erfpachter on lepingut oluliselt rikkunud (art. 5:87 BW). Formaalsused on ranged ja kaitsevad laenuandjat: lõpetamine jõustub kohtutäituri korraldusega vähemalt üks kuu enne kuupäeva, mille suhtes see anti, kui alus on maksejõuetus, ning see tuleb kaheksa päeva jooksul kätte toimetada kõigile, kes on registreeritud hüpoteegipidajana või muu piiratud õiguse omajana, et pank saaks sekkuda ja võlgnevused tasuda (art. 5:87, art. 5:88 BW). Eraldi, kui erfpachti loomisest on möödunud 25 aastat, võib kumbki pool taotleda kohtult selle muutmist või lõpetamist ettenägematute asjaolude tõttu (art. 5:97 BW) – kitsas tee, mitte õiguskaitsevahend kaanoni vastu, mis on lihtsalt kalliks muutunud.

Mida ostja peaks enne allkirjastamist kontrollima

• Registreeritud asutamisakt ja kõik hilisemad muutmis- või ostuaktid.
• Millised üldtingimused kehtivad aastate kaupa ja nende täistekst.
• Kas õigus on ajutine, jätkuv või alaline ning täpne kehtivusaja lõpp- või perioodi lõppkuupäev.
• Kehtiv kaanon, selle indekseerimise alus ja kas see on ostetud – kui jah, siis millal.
• Järgmise muutmise kuupäev ja mehhanism ning kõik käimasolevad muutmis- või vahetusmenetlused.
• Kas üleandmiseks on vaja maaomaniku nõusolekut ja kui kaua see aega võtab.
• Maaomaniku kirjalik avaldus võlgnevuste, süüdistuste ja väidetavate rikkumiste kohta.
• Laenuandja kirjalik kinnitus, et ta annab laenu nendel tingimustel.
• Korterite puhul: kuidas üüriõigus suhtleb omanike ühisusega ja kes maksab üüritasu.
• eest Amsterdam: omavalitsuse avaldatud seisukoht vahetamise kohta ostu sooritamise päeval.

Rendiõiguse omamine ei ole defekt. Teie ees olevate dokumentidega on see tingimuslikum viis vara hoidmiseks ja see võib olla täiesti korrektne. Vigu teevad ostjad, kes käsitlevad rendiõiguse paragrahvi mallina.