Madalmaades kodu ostes peab ostu-müügileping olema kirjalik ja eraisikuna on teil kolmepäevane taganemisõigus ilma põhjust avaldamata. Te ei saa omanikuks allkirjastamisega: omandiõigus läheb üle alles siis, kui notar allkirjastab omandiõiguse üleandmise dokumendi ja see registreeritakse avalikes registrites.
Enamik Hollandi kinnisvaratehingutega seotud probleeme tekib mõnes etteaimatavas punktis: mida enne allkirjastamist kontrollitakse, mis on lepingus kirjas ja kuidas ostja ja müüja kohustused defekti ilmnemisel jagunevad. See artikkel selgitab neid punkte ja seda, kuidas nendega toime tulla.
Kuidas toimib Hollandi kinnisvaraõigus?
Hollandi omandiõigus põhineb Hollandi tsiviilseadustikul (Burgerlijk Wetboek, BW). See eristab täielikku omandiõigust ja piiratumaid õigusi maale ning nõuab nende õiguste registreerimist avalikes registrites.
Piiratud õiguste hulka kuuluvad rendiõigus (erfpacht), hoonestusõigus (opstalrecht), mis võimaldab kellelgi omada teise isiku maal asuvat hoonet, ja servituudid (erfdienstbaarheden), näiteks teeõigus. Need õigused võivad oluliselt mõjutada seda, kuidas te saate kinnisvara kasutada, seega peate enne ostmist nende kohta teadma.
Vastavalt BW artiklile 3:89 läheb kinnisvara omandiõigus üle notariaalse omandiõiguse üleminekuaktiga, mis registreeritakse kinnistusameti (Kadaster) avalikes registrites. Kuni selle ajani on teil müüja vastu ainult lepinguline nõue, mitte omandiõigus. Igaüks saab registritega tutvuda, mis muudab süsteemi ostjate ja müüjate jaoks läbipaistvaks.
Mida peaks enne ostmist kontrollima?
Kontrollige vara juriidilist staatust ja füüsilist seisukorda. Paljud probleemid tulenevad piirangutest, mis olid registrites küll nähtavad, kuid mida keegi ei vaadanud.
Alusta Kadasteri väljavõttega. See näitab omanikku, kõiki hüpoteeke ja kinnisvarale registreeritud piiratud õigusi. Eelmine üleandmisakt võib sisaldada täiendavaid kohustusi, näiteks iga uue omaniku suhtes siduvat ahelklauslit (kettingbeding). Kontrolli, kas hoone on muinsuskaitse all, kuna see piirab muudatusi.
Samuti kontrollige, mida omavalitsus sellel krundil lubab. Alates 1. jaanuarist 2024 kehtib keskkonna- ja planeerimisseadus (Omgevingswet) ning maa lubatud kasutus on sätestatud omavalitsuse keskkonnaplaanis (omgevingsplan). Kui soovite hoonet ümber ehitada või laiendada, kontrollige enne kohustuse võtmist reegleid.
Korteri puhul küsige omanike ühisuse (Vereniging van Eigenaars, VvE) dokumente: jagamisakt, määrused, hiljutised protokollid, pikaajaline hoolduskava ja reservfondi suurus. Artikli 5:126 BW kohaselt peab ühistu hoidma reservfondi tulevaste hooldustööde jaoks. Väike fond koos suuremate planeeritud töödega võib tähendada hilisemaid lisamakseid.
Kes kannab defektide riski?
Ostjana on teil kohustus uurida ja müüjal on kohustus avaldada, mida ta teab. Kui need kohustused kohtuvad, on müüja avaldamiskohustus üldiselt ostja uurimiskohustuse suhtes ülimuslik.
Artikli 7:17 BW kohaselt peab kinnisvara olema eluaseme tavapäraseks kasutamiseks kõlblik. Müüja, kes teab tõsisest defektist, näiteks lekkivast katusest või vundamendiprobleemidest, peab teid sellest teavitama, isegi kui oleksite võinud selle ise avastada. Teie seevastu ei saa tugineda defektile, mis oli ilmne või mida oleks näidanud tavaline kontroll. Ehitusinspektori poolt enne lepingu allkirjastamist teostatud konstruktsiooniülevaatus vähendab seda riski märkimisväärselt.
Mida ostu-müügileping sisaldab?
Ostulepingus on sätestatud hind, üleandmise kuupäev, müügis sisalduv ja taganemistingimused. Pärast allkirjastamist on see mõlema poole jaoks siduv, arvestades eraisikutele kehtivat taganemisperioodi.
Vastavalt BW artiklile 7:2 peab eraisiku poolt eluaseme ostmine toimuma kirjalikult. Kolmepäevane taganemisperiood algab allkirjastatud lepingu või selle koopia teile üleandmisele järgneval päeval. Sättega saate tutvuda aadressil wetten.overheid.nl . Taganemisperiood ei kehti äriklientidele ega ärikinnisvarale.
Enamik lepinguid sisaldab otsustavaid tingimusi (ontbindende voorwaarden). Tuntuimad neist on finantseerimistingimus, mis võimaldab teil laenu taganeda, kui te ei saa hüpoteeklaenu, ja rahuldava hoone ülevaatuse tingimus. Kontrollige, et nendes tingimustes olevad tähtajad oleksid realistlikud, sest pärast nende möödumist olete kohustatud täitma kohustusi. Tavaliselt nõuab leping ka tagatisraha või pangagarantiid ning määrab trahvi, kui üks pool lepingut ei täida.
Eluaseme puhul saab notar registreerida ostu-müügilepingu avalikes registrites (BW artikkel 7:3). See kaitseb teid kuue kuu jooksul näiteks teise müügi või müüja võlausaldajate poolt enne üleandmist arestimise eest.
Mida teeb tsiviilõiguse notar?
Notar (notaris) koostab ja vormistab üleandmisakti ning registreerib selle. Notar on erapooletu ja tal on hoolsuskohustus mõlema poole ees.
Enne üleandmist kontrollib notar registreid, veendudes, et müüjal on õigus müüa ning et vara ei ole avalikustamata hüpoteekide ega arestitud. Ostuhind kantakse notari kolmanda osapoole kontole (derdengeldenrekening) ja see vabastatakse müüjale alles pärast üleandmise registreerimist. Kuna notar ei tegutse ühe poole nimel, on keerulise või suure väärtusega tehingu puhul, eriti ärikinnisvara ostmisel, tark lasta oma advokaadil leping üle vaadata.
Milliseid kulusid peaksite lisaks hinnale ootama?
Ostjana maksate tavaliselt omandiõiguse maksu (overdrachtsbelasting), notari tasusid ja kinnistusameti tasusid. Omandiõiguse maksu määr sõltub kinnisvara tüübist ja sellest, kas te ise selles elama hakkate.
Äsja ehitatud kinnisvara puhul võetakse ülekandemaksu asemel tavaliselt käibemaksu. Noored esmakordsed ostjad võivad teatud tingimustel saada maksuvabastuse. Kehtivad määrad ja tingimused leiate valitsuse lehelt business.gov.nl . Rahvusvaheliste ostjate puhul võivad rolli mängida ka küsimused maksuresidentsuse ja pärimise kohta; suuname nad maksunõustaja poole.
Millised on teie kohustused pärast ostu sooritamist?
Omanikuna peate hoidma kinnisvara sellises seisukorras, et see ei ohustaks naabreid ega möödujaid. Kortermajas vastutab omanike ühisus ühiskasutatavate osade korrashoiu eest, mida rahastatakse igakuiste sissemaksetega.
Kui te kinnisvara üürite, on teil üürniku ees lisakohustused, sealhulgas kohustus teha remonti. Kodu müües või üürides peate põhimõtteliselt esitama energiamärgise. Artikli 5:37 BW kohaselt ei tohi te oma naabritele ebamõistlikke ebamugavusi tekitada, näiteks müra või lõhnade kaudu.
Kuidas lahendatakse omandivaidlusi?
Enamiku vaidlusi saab lahendada esmalt rääkides, võimalusel vahendaja abiga. Kui see ebaõnnestub, otsustab kohus ja mõne vaidluse puhul kehtivad ranged tähtajad.
Kui avastate pärast üleandmist defekti, teavitage müüjat sellest kirjalikult mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist, nagu on nõutud BW artiklis 7:23. Liiga kaua ootamise korral võite oma õigused kaotada, isegi kui müüja oli süüdi. Paljud omavalitsused pakuvad naabritevaheliste vaidluste lahendamiseks naabrite vahendust (buurtbemiddeling). Omanike ühenduse otsuseid saab vaidlustada ringkonnakohtus (kantonrechter), kuid ainult lühikese seadusjärgse tähtaja jooksul. Vaidlused omavalitsusega lubade üle lahendatakse vastuväidete ja apellatsiooni vormis haldusmenetluse teel.
Tüüpiline näide: ostja avastab keldrist niiskuse paar kuud pärast üleandmist. Kui müüja teadis probleemist ja ei maininud seda, võib ostja nõuda hüvitist või tõsistel juhtudel ostust taganeda. Tulemus sõltub sellest, mida müüja teadis, mis oli nähtav ja mida leping varjatud defektide kohta ütleb.
Kokkuvõtvalt
- Eraisikust ostja peab kodu ostma kirjalikult ja kolmepäevase taganemisperioodiga (BW artikkel 7:2).
- Omandiõigus läheb üle alles notariaalse omandiõiguse üleminekuakti registreerimisega (BW artikkel 3:89).
- Enne allkirjastamist kontrollige Kadasterit, piiratud õigusi, keskkonnaplaani ja korterite puhul ka omanike ühisust.
- Müüja avalikustamiskohustus on üldiselt tähtsam kui teie uurimiskohustus.
- Teatage veast kirjalikult mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist.
At Law & More Nõustame ostjaid ja müüjaid ostu-müügilepingute, defektide ja omandivaidluste küsimustes inglise ja hollandi keeles. Pole kindel, milles seisab? Rääkige meile oma olukorrast. Anname teile teie võimalustest teada ühe tööpäeva jooksul.
Kuidas Law & More saab teid sellega aidata, on selgitatud meie lehel kinnisvarajurist lehel.
