Hollandis äsjaehitatud kodude defektid: vastutus, tähtajad ja õiguskaitsevahendid

Hollandi äsjaehitatud maja puhul vastutab ehitusdefektide eest ehitustöövõtja, mitte krundi müüja, ning alates 1. jaanuarist 2024 hõlmab see vastutus ka defekte, mida te üleandmisel ei märganud, välja arvatud juhul, kui töövõtja tõestab, et need ei ole tema süü. Teie positsiooni praktikas määrab üleandmisaruanne, see, kui kiiresti te kirjalikult kaebuse esitate, ja see, kas maja on kaetud garantiiskeemiga, näiteks Woningborg või SWK. Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:761 sätestab piirväärtused: nõue aegub kaks aastat pärast teie protesti esitamist ja hoone puhul igal juhul kakskümmend aastat pärast üleandmist.

See artikkel kirjeldab, kuidas on Hollandi ehitusseaduste kohaselt korraldatud vastutus äsjaehitatud kodude defektide eest , millised on tähtajad, mida muutis ehitusnormide (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) seadus ja mida peaksite tegema defekti ilmnemisel.

Kuidas uue hoone ostu sooritatakse

Uusehitusega maja ostetakse peaaegu alati koopen aannemingsovereenkomst alusel: see on üks dokument, mis sisaldab kahte erinevat lepingut. Krundi ost on kinnisvara müük, mis hiljem notariaalselt kinnitatakse, ja maja ehitamine on töövõtuleping, mida reguleerivad Hollandi tsiviilseadustiku artiklid 7:750 ja järgnevad. See jaotus on oluline, sest kahe poole suhtes kehtivad erinevad reeglid ja erinevad vastaspooled. Küsimused maa, omandiõiguse ja piiride kohta kuuluvad müüjale ja kinnisvaraõiguse alla ; küsimused maja enda kohta kuuluvad ehitustöövõtjale.

Kuna müügitehing puudutab tarbija ostetud eluruumi, peab see olema kirjalik ja Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:2 annab ostjale kolmepäevase seadusjärgse järelemõtlemisaja pärast allkirjastatud lepingu koopia kättesaamist. Enamik uusehitiste puhul kasutatavaid tüüplepinguid pikendab seda perioodi. Kasutage seda: kui järelemõtlemisaeg on lõppenud, on tehniline kirjeldus, joonised ja maksegraafik fikseeritud ning need on mõõdupuuks, mille alusel hinnatakse iga hilisemat kaebust. Ülevaatus enne allkirjastamist on oluliselt väärtuslikum kui hilisem vaidlus.

Üks hoiatus paberimajanduse kohta. Olemasoleva maja müügiga seotud klauslid, näiteks vanusega seotud kulumise eest vastutust piirav ouderdomsclausule või müüja poolt kasutatav niet-zelfbewoningsclausule, ei sobi uue ehituslepinguga kokku ja neid ei tohiks sinna kopeerida. Kui leiate need klauslid veel ehitamata maja esialgsest ostu-müügilepingust , küsige, miks need seal on.

Mis loetakse uue maja defektiks

Defekt on igasugune, mille poolest üle antud töö ei vasta sellele, mida leping, arvestades kehtivaid ehituseeskirju, teile õigustas. Uusehitiste jaoks ei ole eraldi seadusjärgset defektide kataloogi; mõõdupuuks on leping ise, eelkõige tehniline kirjeldus ja joonised, mida täiendavad avalik-õiguslikud ehitusnõuded. Need nõuded on nüüd sätestatud ehitusnormide seaduses (Besluit bouwwerken leefomgeving), mis asendas 2012. aasta ehitusnormid (Bouwbesluit 2012) 1. jaanuaril 2024, kui jõustus ehitusnormide seadus (Omgevingswet). Maja, mis vastab joonistele, kuid mitte ehituseeskirjadele, on ikkagi defektne.

Klassikaline eristus tehakse nähtavate ja varjatud defektide vahel ning see eristus sõltub pigem kauba kohaletoimetamise hetkest kui probleemi tõsidusest. Pragunenud plaat, valesti paigaldatud uks, kriimustus aknaraamil: need on asjad, mida mõistlikult tähelepanelik ostja majas ringi jalutades märkab. Vigane juhtmestik kipsplaadi taga, lekkiv toru põrandatasanduskihis, ebapiisav tugevdus vundamendis: need on varjatud defektid , mis ilmnevad alles hiljem, mõnikord aastaid hiljem. Kus piir antud juhul langeb, on faktiküsimus ja selle otsustab suuresti see, mis on kirjas üleandmisaruandes.

Mitte iga ebatäius ei ole defekt, mis annab õiguse lahendusele. Töö peab olema eluruumina tavapäraseks kasutamiseks sobiv ja vastama kokkulepitule, kuid väikesed kõrvalekalded, mis ei mõjuta kasutamist, väärtust ega ohutust, õigustavad harva enamat kui remonti. Skaala teises otsas on tõsised defektid : vajumine ja vundamendi liikumine, mittetoimivad kandekonstruktsioonid, ohustatud katusekonstruktsioonid, vee sissetung ebaõnnestunud detailide või membraanide kaudu ja ohtlikud paigaldised. Nendel juhtudel on pikad seisakuajad ja garantiiskeemid olulised.

Krundi enda puhul on kriteeriumiks vastavus: Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:17 nõuab, et üleantud kinnisvaral oleksid omadused, mida ostjal oli õigus oodata. See on lahendus selliste probleemide korral nagu saastunud pinnas või omandiõiguse piirang, mitte lekkiva katuse korral. Pange tähele, et Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:23 kahekuuline kaebuse esitamise reegel kehtib vallasasjade tarbijaostude, mitte maja ostmise korral; maja puhul on standard, et kaebus tuleb esitada mõistliku aja jooksul.

Mida Wet kwaliteitsborging voor het bouwen muutis

Uusehitiste ostjate jaoks jõustus 1. jaanuaril 2024 uusehitiste kvaliteediseadus (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ehk Wkb) kõige olulisem muudatus aastate jooksul. Sellel on avalik-õiguslik ja eraõiguslik pool ning neil on erinev ulatus.

Avaliku õigusega kehtestati sõltumatu kvaliteeditagamine. 1. tagajärgede klassi kuuluvate hoonete puhul, mis hõlmavad tavalisi ühepereelamuid ja väiksemaid äripindu, on munitsipaalhoonete tehniline hindamine asendatud sõltumatu kwaliteitsborgeriga, kes kontrollib ehituse ajal ja väljastab valmimisel aruande. Selle korra laiendamine renoveerimistöödele on edasi lükatud ja kuupäeva pole määratud; süsteemi hindamine on kavandatud 2027. aastaks. Seni jätkub renoveerimine eelmise munitsipaalkorra alusel.

Eraõiguslik pool on see osa, mis muudab teie õigusi, ja see kehtib ehituslepingute kohta üldiselt, mitte ainult 1. klassi tagajärgede korral. Ostja jaoks on olulised neli muudatust.

• Vastutus puuduste eest, mida ei avastatud kauba kohaletoimetamisel. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:758 lõike 4 kohaselt jääb töövõtja pärast kauba üleandmist vastutavaks defektide eest, mida kauba üleandmise hetkel ei avastatud, välja arvatud juhul, kui neid defekte ei saa talle omistada. Seega lasub vastutuskohustus töövõtjal ja tarbija jaoks on see reegel kohustuslik: sellest ei saa loobuda.
• Üleandmisfail. Artikkel 7:757a kohustab töövõtjat andma kliendile pärast töö valmimist toimiku, mis näitab, et töö vastab kokkulepitud nõuetele, sealhulgas joonised, arvutused ning teave materjalide ja paigalduse kohta.
• Kirjaliku hoiatuse kohustus. Artikkel 7:757b nõuab, et töövõtja hoiataks tööülesande ebatäpsuste eest kirjalikult, ühemõtteliselt ja õigeaegselt ning juhtiks tähelepanu tagajärgedele.
• Teave turvalisuse kohta. Artikkel 7:765a nõuab, et töövõtja teavitaks tarbijast klienti kirjalikult sellest, kas ja kuidas töö on kindlustatud või muul viisil defektide ja maksejõuetuse vastu kaitstud.

Samuti karmistas Wkb tagatisraha käsitlevat reeglit. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:768 kohaselt võib tarbija, kes ehitab maja, hoida notari juures deposiidikontol lepinguhinnast viimased viis protsenti; töövõtja peab nüüd ostjat kirjalikult teavitama, et see summa vabastatakse ainult siis, kui ostja ei esita vastuväiteid, ja notar peab ostjalt küsima, mida sellega teha. Selle viie protsendi üleandmine üleandmise päeval võtab ära teie tugevaima praktilise vahendi, seega suhtuge sellesse küsimusse tõsiselt.

Kohaletoimetamine: hetk, mis fikseerib teie positsiooni

Hollandi keeles on üleandmine hetk, mil töövõtja kinnitab töö valmimist ja klient selle vastu võtab. Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:758 seob vastuvõtmisega kaks tagajärge: töö risk läheb üle kliendile ja töövõtja vabaneb vastutusest puuduste osas, mida klient oleks pidanud mõistlikult sel hetkel avastama. Alates 1. jaanuarist 2024 ei laiene see vabanemine enam puudustele, mida ei avastatud, kuid mõte jääb samaks, et kõik, mida näete, on teie kohustus jäädvustada.

Suhtu ülevaatlusse tõsiselt ja ära tee seda üksi. Sõltumatu ehitusinspektor, kes koos sinuga maja vaatab, näeb asju, mida esmakordne ostja ei näe, ja selle ülevaatuse maksumuse määrab pigem turg kui seadus, seega tasub hinnapakkumisi võrrelda. Testi paigaldisi, keera kraanid lahti, ava iga aken ja uks, kontrolli viimistlust ja tasapinda tehnilise kirjelduse alusel ning pildista kõike. Kui maja pole veel valmis, on enne seinte sulgemist tehtud ülevaatus palju informatiivsem kui pärast.

Iga leitud punkt kantakse üleandmisaruandesse ehk menetlusetahvlile, millele mõlemad pooled alla kirjutavad. See dokument on hilisema vaidluse tõenduslik selgroog: see fikseerib nähtava, millised tööd olid kokku lepitud tegemata ja millal need parandatakse. Ärge allkirjastage veatut aruannet ainult seetõttu, et töövõtja lubab asjad mitteametlikult lahendada, ega aktsepteerige aruannet, mis kirjeldab defekte ebamääraselt. Kui defektid on nii tõsised, et maja ei saa mõistlikult kasutada, võite üleandmisest täielikult keelduda, kuid see on rahaliste tagajärgedega otsus ja seda ei tohiks teha ilma nõu pidamata.

Hollandi uusehitusturul kasutatavate tüüplepingute kohaselt järgneb üleandmisele kolmekuuline hooldusperiood. Selle aja jooksul peab töövõtja kõrvaldama üleandmisaruandes loetletud punktid ja kõik edaspidi ilmnevad puudused. Hooldusperiood on lepinguline mugavus, mitte aegumistähtaeg: selle lõppedes jätkuvad teie seadusjärgsed õigused ja võimalik garantiikaitse. See on ka etapp, kus hoolsuskohustus tasub end ära ning kus arendaja ja töövõtjate vahelised kokkulepped määravad, kelle poole peaksite tegelikult pöörduma.

Kui kaua töövõtja vastutab

Kaks eraldi kellaaega käivad ja nende segi ajamine on hea nõude ebaõnnestumise kõige levinum põhjus.

Esimene on kaebuse esitamise kohustus. Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 6:89 nõuab, et esitaksite protesti mõistliku aja jooksul pärast defekti avastamist või pärast seda, kui te oleksite mõistlikult pidanud selle avastama. Siin ei ole kindlat kahekuulist tähtaega; see, mis on mõistlik, sõltub defekti olemusest, selle uurimisest ja töövõtja seisukohast. Kindel on see, et vaikimine on saatuslik: ostja, kes elab lekkega kaks aastat enne selle tõstatamist, näeb vaeva, olenemata selle põhjendatusest.

Teine on aegumine. Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7:761 sätestab, et igasugune nõue seoses tarnitud töö defektiga aegub kaks aastat pärast kliendi protesti esitamist. Kui määrate töövõtjale defekti kõrvaldamiseks tähtaja, hakkab see kaheaastane periood algama alles siis, kui tähtaeg möödub või kui töövõtja teeb selgeks, et ta ei paranda puudust. Lisaks sellele on pikk peatumistähtaeg: nõue aegub igal juhul kakskümmend aastat pärast hoone üleandmist ja kümme aastat pärast üleandmist kõigil muudel juhtudel. Jooksva aegumistähtaja saab katkestada kirjaliku nõudmisega vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 3:317 ja kui kuupäeva osas on kahtlusi, on katkestamine odav, nõude kaotamine aga mitte.

Pane tähele, mida need perioodid ei ole. Need ei ole lubadus, et töövõtja vastutab kahekümne aasta jooksul millegi eest; need tähistavad vaid välispiiri, mille piires saab esitada olemasoleva nõude. See, kas nõue üldse eksisteerib, sõltub ikkagi sellest, kas töö jäi puudulikuks ja kas defekti saab omistada töövõtjale.

Woningborgi ja SWK garantiiskeemid

Enamik Hollandis ehitatud uusi maju müüakse garantiiasutuse, praktikas Woningborgi või SWK, kindlustusega. See on lepinguline kaitse lisaks seadusjärgsetele eeskirjadele, mitte nende asendaja, ja see ei ole automaatne: kontrollige lepingust, kas maja on registreeritud, ja küsige sertifikaati.

Selline skeem teeb kahte asja. Garantii kaitseb teid, kui töövõtja muutub enne maja valmimist maksejõuetuks, korraldades valmimise või hüvitades kahju. Garantii katab valminud maja defektid. Woningborgi uusehituse määruse kohaselt algab kvaliteedigarantii kolm kuud pärast maja üleandmist, kui hooldusperiood on lõppenud, ja kestab seejärel enamiku elementide puhul kuus aastat. Tõsiste defektide korral, mis st mõjutavad konstruktsiooni vastupidavust või muudavad eluruumi elamiskõlbmatuks, kehtib garantii kümme aastat. Garantii läheb järgmisele omanikule üle, kui maja selle aja jooksul müüakse.

Kaks praktilist punkti. Esiteks on garantiil oma teavitamismenetlus ja tähtajad, mis on seadusjärgsetest sõltumatud, seega ei säilita skeemi alusel esitatud kaebus iseenesest teie nõuet töövõtja vastu ja vastupidi kehtib samamoodi. Teiseks on skeemide alusel palju välistatud: tavapärane kulumine, teie või kolmanda isiku enda tehtud töö ja kaudsed kahjustused jäävad tavaliselt kindlustuskaitse alt välja. Lugege oma sertifikaadile kohaldatavat määrust, mitte selle üldist kokkuvõtet.

Defekti teatamine ja nõude esitamine

Alusta kirjalikult ja varakult. Kirjelda defekti, selle ilmumise aega ja viisi, viita tehnilisele kirjeldusele või joonisele, millest see erineb, ning määra konkreetne ja mõistlik remondiperiood. Selline kiri on Hollandi tsiviilseadustiku artikli 6:82 kohaselt lepingu rikkumise teade ja see loeb töövõtja lepingu rikkumiseks, kui tähtaeg möödub ja toiminguid ei toimu. Saada see tähitud postiga või e-posti teel koos kohaletoimetamise kinnitusega ja säilita kogu toimik: kuupäevadega fotod, kirjavahetus, üleandmisaruanne ja üleandmistoimik.

Kui töövõtja vaidlustab põhjuse, on tavaliselt otsustavaks sõltumatu eksperdiarvamus, sest enamik ehitusvaidlusi tugineb pigem põhjuslikule seosele kui seadusele. Kui ühe poole saadud aruannet tõenäoliselt ei aktsepteerita, võimaldab Hollandi menetlus teil taotleda kohtult esialgset ekspertiisi ning kui faktid sõltuvad kohapeal öeldust või tehtust, saab tunnistaja eelkuulamisega tõendeid enne menetluse algust tagada.

Kui lepingu rikkumine on toimunud, võite nõuda parandamist, teha töö ise ja nõuda kulude hüvitamist kahjutasuna vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 6:74 või tõsistel juhtudel lepingu lõpetada vastavalt artiklile 6:265. Samuti võite peatada tasumata osamaksete tasumise, mis on uue ehitusprojekti puhul sageli kõige tõhusam võimalik surve avaldamise viis.

Vaidluse lahendus sõltub lepingust. Uute ehituslepingute puhul on tavaliselt määratud Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, ehitusvaidluste vahekohus või Geschillencommissie garantiiskeemi alusel. Tarbija ei ole sellise klausliga lihtsalt seotud: Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 6:236 nõuab, et tarbijale antaks vähemalt üks kuu tavakohtute valimiseks. Kui kiirus on oluline, näiteks aktiivse vee sissetungi korral, jääb tsiviilkohtus esitatav esialgse õiguskaitse menetlus mis tahes vahekohtumenetluse kõrval kättesaadavaks. Laiemate valikute kohta vaadake meie ülevaadet vaidluste lahendamisest Hollandis ja sellest, kuidas Hollandi ehitusõigus võrdub rahvusvaheliste standarditega.

Vead, mis ostjatele nende nõude maksma lähevad

Korduvad vead on pigem protseduurilised kui tehnilised. Esimene on suulise lubaduse alusel veatu üleandmisaruande allkirjastamine, sest see annab töövõtjale argumendi, et midagi polnud valesti. Teine on viieprotsendilise tagatisraha vabastamine üleandmise päeval. Kolmas on eeldus, et kehtib kahekuuline reegel või vastupidi, et kehtib kahekümneaastane tingimusteta kaitse; tegelik tähtaeg on kaks aastat pärast teie protesti.

Kaks täiendavat viga puudutavad paberimajandust. Ostjad pöörduvad rutiinselt arendaja poole, kui ehituskohustus lasub töövõtjal või vastupidi, ja kaotavad sellega kuid; koopen aannemingsovereenkomst ütleb teile, kumb on kumb. Ja ostjad, kes üürivad kinnisvara varsti pärast üleandmist välja, avastavad, et üürnik raskendab juurdepääsu remondiks ning üürniku õigused piiravad seda, mida ja millal saab teha. Kui plaanitakse üürida, korraldage puuduste kõrvaldamine enne üürilepingu algust.

Lõpuks, ärge käsitlege lepingut mallina. Vastutuse ülempiirid, kaudse kahju välistamine ja lepingutingimuste riski ümberpaigutamise klauslid on levinud ning kuigi tarbijat ei saa ilma jätta artikli 7:758 lõikes 4 sätestatud kohustuslikust kaitsest, on palju muud läbiräägitavat. Tarbijakaitse eeskirjad lepingutes ja üldine lepingute läbivaatamine, nagu on kirjeldatud meie Hollandi lepinguõiguse juhendis, kehtivad siin samamoodi nagu ärilepingute puhul ning sihipärane lepingute läbivaatamine enne allkirjastamist on palju odavam kui kohtuvaidlus.

Mida teha, kui ilmneb defekt

Tegutse kohe, kui defekti märkad. Pildista defekt, pane kuupäev kirja ja saada töövõtjale kirjalik kaebus, milles kirjeldad viga ja mida sa teha tahad, mõistliku tähtajaga. Ära vabasta tagatisraha, kui probleem on lahendamata, ja ära lase mitteametlikul lubadusel kirjalikku kinnitust asendada. Kui töövõtja vaidlustab põhjuse, telli ekspert enne, kui olukord hääbub.

Olukord pole erinev, kui ostsite kinnisvara ühiselt või Hollandisse uustulnukana. Meie juhised maja ühise ostmise ja Hollandis kodu ostmise kohta välismaalasena toovad välja punktid, mis ostjaid kõige sagedamini häirivad, ning kinnisvaraadvokaat saab teile ühe kohtumise jooksul öelda, kas puuduse korral tasub nõuet esitada ja kelle vastu. Kui menetlus muutub vältimatuks, juhib kinnisvaraadvokaat nõude menetlemist alates maksehäire teatest kuni vahekohtu või kohtuni.

Korduma kippuvad küsimused

Hollandis on äsjaehitatud kodude ostjatel defektide ilmnemise korral spetsiifilised seadusjärgsed kaitsemeetmed ja lepingulised garantiid. Allolevad küsimused hõlmavad praktikas kõige sagedamini esile kerkivaid punkte.