Äripindade puudused põhjustavad sageli vaidlusi üürniku ja üürileandja vahel. Siiski ei ole iga üüripinnaga seotud puudus juriidilises mõttes puudus. Seadus määratleb artiklis 7:204 DCC puuduse kui vara mis tahes seisundit või omadust või mis tahes muud asjaolu, mis ei ole üürniku süüks pandud ja mille tõttu vara ei saa pakkuda üürnikule naudingut, mida tal oli õigus lepingu sõlmimisel oodata.
See definitsioon on laiem, kui esmapilgul paistab. See ei hõlma ainult füüsilisi kahjustusi, nagu lekkiv katus või katkine keskküttesüsteem. Ka väljaspool ruume olev asjaolu, näiteks tõsine mürasaaste, mis on põhjustatud töödest, mille eest üürileandja vastutab, võib olla defekt. Otsustavaks on see, kas üürniku mõistlikult oodatav nauding on kahjustatud. Tavapärase kasutamisega kooskõlas olev väike kulumine ei ole defekt.
Kes vastutab: üürileandja või üürnik?
Peamine reegel
Artikli 7:206 DCC peamine reegel on selge: üürileandja on kohustatud üürniku nõudmisel puudused kõrvaldama. See kohustus kehtib välja arvatud juhul, kui puuduste kõrvaldamine on võimatu või kui üürileandjalt ei saa mõistlikult nõuda nende katmist. Seega ei saa üürileandja lihtsalt remondikohustusest kõrvale hiilida, nõudes kulude hüvitamist.
Väiksemate remonditööde puhul kehtib erand. Remonditöid, mis seaduse või tava kohaselt tuleb teha üürniku kulul, ei pea üürileandja tegema. Mõelge näiteks katkise ukselingi vahetamisele, kahjustatud põrandaliistu parandamisele või väiksemate defektide kõrvaldamisele, mille tegemist üürnikelt mõistlikult oodatakse. Piir „üürniku jaoks väikese remondi” ja „üürileandja jaoks suure hoolduse” vahel ei ole alati selge ja viib praktikas regulaarselt aruteludeni.
Lepingulised kõrvalekalded ROZ-i tingimuste kaudu
Praktikas sõlmitakse äripindade üürilepingud peaaegu alati Kinnisvara Nõukogu (ROZ) tüüpvormide alusel. ROZ-i äripindade üldsätted sisaldavad kaugeleulatuvaid kõrvalekaldeid seadusjärgsest põhireeglist: paljud hoolduskohustused kantakse lepinguga üürileandjalt üürnikule.
Seega jääb ROZ-mudelites üürniku kanda sellised asjad nagu siseruumide korrashoid, seadmete hooldus, kulunud osade väljavahetamine ja mõnikord isegi suuremad remonditööd. See on põhimõtteliselt lubatud, kuna 7:230a kord ja kohtu loal ka 7:290 kord lubavad seadusest kõrvale kalduda. Piirid määratakse mõistlikkuse ja õigluse ning ebamõistlikult koormavate klauslite reeglite alusel.
Seetõttu on enne üürilepingu allkirjastamist oluline üldsätted hoolikalt läbi lugeda ja mõista, millised hoolduskohustused lasuvad teil üürnikuna.
Üürniku õigused äripindade defektide korral
Nõudlik abinõu
Esimene samm defekti ilmnemisel on veateate esitamine: kirjalik nõue üürileandjale vea kõrvaldamiseks mõistliku aja jooksul. Ilma veateateta ei ole üürileandja veateadet rikkunud ja teil üürnikuna ei ole õigust seadusjärgsetele õiguskaitsevahenditele. Veateates tuleb konkreetselt kirjeldada, milles defekt seisneb, millise aja jooksul tuleb see parandada ja milliseid tagajärgi te vea parandamata jätmise korral seostate.
Üüri vähendamine
Kui üürileandja ei kõrvalda puudust vaatamata teatele lepingu rikkumise kohta, on üürnikul õigus artikli 7:207 DCC alusel proportsionaalsele üüri alandamisele puuduse esinemise perioodi eest. Allahindlus arvutatakse üürniku tegelikult saadava kasutusõiguse ja selle kasutusõiguse suhte alusel, mis tal oleks olnud ilma puuduseta. Üürnik saab seda vähendust nõuda ringkonnakohtu kaudu.
Üüri vähendamine jõustub puuduse üürileandjale teatamise hetkest, mitte ainult kohtuotsuse tegemise hetkest. Seetõttu on soovitatav puudustest alati kirjalikult ja võimalikult kiiresti teatada, et vähendamise alguskuupäev oleks hästi dokumenteeritud.
Hüvitis
Kui defekt on omistatav üürileandjale, näiteks seetõttu, et ta ei teinud vajalikku hooldust ajal, mil ta teadis või oleks pidanud teadma, et defekt on kohe ilmnemas, võib üürnik nõuda täiendavat hüvitist vastavalt artiklile 7:208 DCC. See kahju võib seisneda kaudses kahjus, näiteks defekti tõttu saamata jäänud käibest või kuludest, mida üürnik on pidanud oma äritegevuse jätkamiseks kandma.
Iseparandus ja tasaarvestus
Kui üürileandja ei kõrvalda puudust pärast nõuetekohast teatamist lepingu rikkumisest ja määratud tähtaja möödumist, on üürnikul põhimõtteliselt õigus lasta remont ise teha ja mõistlikud kulud üürist maha arvata (Art. 7:206(3) DCC). Sellel õigusel on aga piirid.
Esiteks peab see tegelikult puudutama puudust, mille üürileandja on kohustatud kõrvaldama. Igaüks, kes parandab hoolduskohustust, mis lasub lepinguliselt temal kui üürnikul, ja kannab kulud edasi, ei saavuta midagi. Teiseks peab üürnik suutma tõendada, et ta andis üürileandjale eelnevalt võimaluse puudus kõrvaldada ja et üürileandja seda ei teinud. Kolmandaks ei tohi tekkinud kulud olla ebaproportsionaalsed.
Üüri tasaarvestamine ilma nende tingimuste täitmiseta võib kaasa tuua üürivõlgade menetluse. Seetõttu on enne tasaarvestuse alustamist soovitatav pöörduda õigusnõustaja poole.
Ülalpidamine, ROZ tingimused ja vabastusklauslid
ROZ-i üldsätted jagavad hoolduse välishoolduseks (üürileandja jaoks) ja sisehoolduseks (üürniku jaoks), kuid täpne piir erineb lepingu versiooniti. Lisaks sisaldavad üldsätted regulaarselt vabastusklausleid: sätteid, millega üürileandja välistab või piirab vastutust teatud kahjude eest.
Vabastamine ei ole alati kehtiv. Kui kahju tuleneb üürileandja tahtlusest või teadlikust hoolimatusest või kui vabastamine on antud asjaoludel mõistlikkuse ja õigluse standardite kohaselt vastuvõetamatu, võib kohus klausli tühistada. Sama kehtib ka juhul, kui vabastamine kvalifitseerub ebamõistlikult koormavaks klausliks artikli 6:233 DCC tähenduses. Tarbijate puhul on see kiiresti nii; äriüürnike puhul on latt kõrgem, kuid ka siin on piirid.
Enne hoolduskulude jagamise ja kohustustest vabastamise klauslite allkirjastamist laske oma üürileping üle vaadata, eriti suurte ruumide või kõrgete üürihindade puhul. Õigusnõustamise hind on tavaliselt piiratud võrreldes finantsriskidega, mida te võtate, kui allkirjastate lepingu üldsätteid tundmata.
Üüri ülevaatamine aja jooksul
Seadus pakub ka 7:290 äripinna puhul üüri ülevaatamise võimalust. Pärast kokkulepitud üüriperioodi lõppemist või pikaajalise lepingu korral viie aasta möödudes võib kumbki pool taotleda ringkonnakohtult üüri kohandamist võrreldava äripinna üüri keskmisega samas piirkonnas viimase viie aasta jooksul (Art. 7:303 DCC). See nõuab kohustuslikku eksperdiarvamust: kohus määrab ühe või mitu eksperti, kes määravad kindlaks turutingimustele vastava üüri.
See menetlus on avatud nii üürileandjale, kes leiab, et üür on muutunud liiga madalaks, kui ka üürnikule, kes arvab, et ta maksab liiga palju. Tulemus on siduv, välja arvatud juhul, kui pooled otsustavad vastastikusel kokkuleppel teisiti. Äripinna puhul, mis on 7:230a, seda seadusjärgset õigust üüri läbivaatamiseks ei ole. Üüri kohandamine on seal võimalik ainult lepingu alusel, tavaliselt indekseerimisklausli kaudu.
Üürihinna läbivaatamine viib lõpule äripindadega seotud õigusliku dünaamika ringi: kohaldatav kord määrab lisaks pindadele juurdepääsule ja lepingu lõpetamisele ka makstava hinna.
Rohkem sellest sarjast ärirendiõiguse kohta
See artikkel on osa meie kolmeosalisest ärirendiõigust käsitlevast sarjast. Loe ka teisi osi:
- 1. osa: 7:290 või 7:230a DCC? Milline üüriõigus teie äripinnale kehtib?
- 2. osa: Ärirendilepingu lõpetamine: etteteatamistähtajad, alused ja lõksud
Loe ka: 7:290 või 7:230a DCC? Milline üüriõigus teie äripinnale kehtib ja Ärirendilepingu lõpetamine: etteteatamistähtajad, alused ja lõksud.
Järeldus
Äripindade defektid on sagedane ja kohati kulukas probleem. Olgu selleks siis lekkiv katus, defektne küttesüsteem või äritegevust takistav hilinenud hooldus: üürnikuna on teil konkreetsed õigused, kuid peate neid õigusi aktiivselt kasutama ja järgima õiget protseduuri. Teatage defektidest alati kirjalikult, esitage veateade ja registreerige kõik.
Üürileandjana on soovitatav pidada selget hooldusplaani ja mitte lasta defektidel püsida. Vastutus kaudsete kahjude eest võib kiiresti märkimisväärseks kasvada.
Law & More Nõustab nii äripindade üürnikke kui ka üürileandjaid defektide, hoolduse jagamise, üüri ülevaatamise ja muude seonduvate küsimuste osas. Võtke meiega ühendust kohustusteta vestluse saamiseks.
Korduma kippuvad küsimused
Kas mul on õigus saada üüri alandamist oma äripinna defekti tõttu?
Jah. Kui esineb DCC artikli 7:204 tähenduses puudus ja üürileandja ei kõrvalda seda pärast rikkumisteate saamist õigeaegselt, võite vastavalt DCC artiklile 7:207 nõuda proportsionaalset üüri vähendamist. See vähendamine jõustub puuduse kirjaliku teatamise hetkest.
Millised väiksemad remonditööd on minu kui üürniku konto jaoks olulised?
Väiksemad remonditööd on sellised, mis seaduse või tava kohaselt on mõistlikult üürniku kanda, näiteks katkiste lülitite vahetamine, vuukide väikeste vahede tihendamine või igapäevase kasutamise tõttu kulunud osade parandamine. Piir suurema hooldusega, mis lasub üürileandjal, võib praktikas olla ebaselge ja seda on mõnikord lepinguliselt täpsemalt kirjeldatud üürilepingu sätetes.
Kas ma võin lasta defekti ise parandada ja kulud üürist maha arvata?
See on võimalik, aga ainult siis, kui on täidetud seadusest tulenevad tingimused: on saadetud maksehäire teatis, üürileandja on lasknud tähtaja mööduda, tegemist on puudusega, mille üürileandja on kohustatud kõrvaldama, ja kulud on mõistlikud. Tasaarvestus ilma nende tingimuste täitmata võib kaasa tuua üürivõlgade menetluse.
Kas ma saan üürnikuna üüri üle vaadata?
7:290 äripinna puhul saate pärast kokkulepitud üüriperioodi või viie aasta möödumist taotleda ringkonnakohtult üüri kohandamist võrreldava pinna turuhinnale vastava üürihinnaga samas piirkonnas (artikkel 7:303 DCC). 7:230a äripinna puhul seda seadusjärgset õigust ei ole.
