Sissejuhatus
Uue maja ostmine lahutuse ajal on Hollandis teatud tingimustel võimalik. See, kas saate maja iseseisvalt osta ja millised on selle rahalised tagajärjed, sõltub täielikult teie abieluvararežiimist ja hetkest, mil esitate kohtule lahutusavalduse.
See artikkel on mõeldud lahutavatele isikutele, kes kaaluvad lahutusmenetluse ajal uue kodu ostmist. Siit leiate vastused, olenemata sellest, kas soovite teada, kas vajate oma endise partneri nõusolekut, mis saab omandiõigustest või kuidas hüpoteeklaenuandja teie olukorda näeb. Me ei käsitle perioodi pärast lõplikku registreerimist perekonnaseisuametis, kuna siis kehtivad vallaliste isikute reeglid.
Otsene vastus: Jah, lahutusmenetluse ajal on võimalik osta uus kodu, kuid tagajärjed on väga erinevad. Kui ostate enne lahutusavalduse esitamist, loetakse vara ühisvaraks ja teie endisest partnerist saab automaatselt kaasomanik. Kui ostate pärast avalduse esitamist, on vara põhimõtteliselt täielikult teie oma.
See artikkel hõlmab järgmisi põhipunkte:
- Kuidas teie abieluvararežiim määrab, kas teie endisest partnerist saab kaasomanik
- Miks on abielulahutuse esitamise ajastus nii oluline
- Millist nõusolekut on vaja ostmiseks ja hüpoteegi saamiseks?
- Elatisraha, eluasemekulude ja maksude rahalised tagajärjed
- Praktilised sammud hüpoteegi saamiseks lahutuse ajal
Abieluvararežiimi mõistmine
Abieluvararežiim määrab, kellest saab lahutusmenetluse käigus ostetava kodu omanik. See on aluseks kõigile edasistele küsimustele nõusoleku, hüpoteekide ja vara jagamise kohta. Teadmata, millise vararežiimi alusel olete abielus, ei saa te hinnata kodu ostmise tagajärgi.
Varaühisuse abielus jagatakse vara ja võlad automaatselt. Abieluvaralepingu puhul saab seda korraldada hoopis teisiti. Selles osas on määrav teie abielulepingu täpne sõnastus.
Täielik varaühisus
Täieliku varaühisuse abielus kuulub põhimõtteliselt kõik abielu jooksul ostetud vara ühisvara hulka. See kehtib enne 1. jaanuari 2018 sõlmitud abielude, aga ka hilisemate abielude kohta ilma abieluvaralepinguta, mille puhul kuulub piiratud varaühisusse kogunenud vara.
Kodu ostmise tagajärjed:
- Enne ühisomandi lõppemist ostetud uus maja saab automaatselt ühisvaraks.
- Teie endisest partnerist saab kaasomanik, isegi kui müügilepingul on ainult teie nimi.
- Hüpoteeklaen kuulub samuti ühisusele.
- See uus kodu tuleb lahutuslepingusse lisada, kui see jagatakse.
Esmapilgul võib tunduda tark osta kiiresti kodu, kuid see loob lisavara, mis tuleb jagada. See raskendab lahutusprotsessi.
Vara lahusus
Abielueelne leping täieliku varalahususega annab teile oluliselt rohkem vabadust. Kui kodud on ühisomandist selgesõnaliselt välja jäetud, saate kodu osta iseseisvalt, ilma et teie endine partner saaks kaasomanikuks.
Selle süsteemi eelised:
- Uus kinnisvara on täielikult teie isiklik omand
- Ostu sooritamiseks ei pea te luba küsima
- Teine partner ei jaga ülejääki ega puudujääki
- Lahutusleping muutub palju lihtsamaks
Pane tähele: Paljud inimesed arvavad, et neil on täiesti eraldi varad, kuigi nende abieluleping võib sisaldada piiratud ühisvara või kokkuleppeklausleid. Kontrollige alati oma abielueelse lepingu täpset sõnastust. Kui kodud ei ole sõnaselgelt välja jäetud, kehtivad samad reeglid, mis ühisvara puhul.
Küsimus, millist süsteemi kohaldatakse, määrab lähtepositsiooni. Kuid isegi ühisvara puhul on oluline hetk, mil olukord muutub: lahutusavalduse esitamine.
Lahutusavalduse ajastus
Hetkel, mil teie või teie endine partner esitate kohtule lahutusavalduse, määratakse uue kodu omandiõigus. Alates 2012. aastast on see olnud seaduslik viitekuupäev: sel kuupäeval lõpetatakse varaühisus. Sellel on tagasiulatuv mõju kõigile pärast seda kuupäeva tehtud ostudele.
Enne petitsiooni esitamist
Seni kuni lahutusavaldust pole veel esitatud, olete oma partneriga varaliselt täielikult seotud. seadusKodu ostmisel selles etapis on kaugeleulatuvad tagajärjed.
Mis juhtub:
- Uus kinnisvara saab automaatselt ühisvara osaks.
- Teie endisest partnerist saab kaasomanik, olenemata sellest, kes müügilepingu allkirjastab.
- Laen kuulub ka ühisvara hulka ja mõlemad partnerid vastutavad selle eest põhimõtteliselt.
- Järgneva jagamise ajal tuleb kindlaks teha, kes selle vara saab või kas see müüakse.
Riskid:
- Loote täiendava vara, mis tuleb jagada.
- Teine partner võib nõuda poole tulevasest lisaväärtusest
- Ka teie endise partneri võlausaldajad saavad oma nõuded sellelt varalt ühisvara kaudu sisse nõuda.
- Konflikt jaotuse üle võib süveneda
Praktikas on seetõttu harva tark osta kodu enne lahutusavalduse esitamist. Lõppude lõpuks kogute vara, mida teil võib tekkida ühine vajadus.
Pärast petitsiooni esitamist
Alates hetkest, mil kohus saab lahutusavalduse, on varaühisus lõppenud. See muudab olukorda põhimõtteliselt.
Omanikule avalduvad tagajärjed:
- Uus kodu, mille ostate, kuulub nüüd teie eravara hulka
- Teie endisest partnerist ei saa kaasomanikku
- Võlg on samuti privaatne; teine partner ei vastuta
- See vara ei pea olema abieluvara jagamisse kaasatud.
Hüpoteegi oluline nüanss: Kuigi saate ise kodu osta, võite hüpoteegi võtmiseks siiski vajada oma endise partneri nõusolekut. Seni kuni lahutus pole ametlikult perekonnaseisuametis registreeritud, loevad mõned laenuandjad teid ikkagi abielus olevaks. Kui teie partner keeldub, saate kohtult loa taotleda.
Erandeid
On erandeid, kus vara võib jääda kogukonnast väljapoole juba enne taotluse esitamist.
Omavahendite reinvesteerimine: Kui finantseerite vara täielikult eraomandist – näiteks kingitusest, millel on välistamisklausel, või pärandist –, võib vara jääda ühisvara režiimist välja. Kehtivad ranged tingimused:
- Vähemalt 50% ostuhinnast peab tulema tõendatavatest isiklikest vahenditest.
- See tuleb notariaalselt vormistada
- Raha päritolu peab olema kontrollitav
Seda erandit on praktikas raske rakendada, kui vajate ka laenu. Sellisel juhul pöörduge alati juriidilise nõustamise poole.
Praktilised tagajärjed ja protseduur
Kodu ostmise juriidiline võimalikkus on üks asi; praktiline teostatavus on hoopis teine asi. Hüpoteeklaenuandjad on lahutusolukordades ettevaatlikud ja rahalised tagajärjed ulatuvad kaugemale pelgalt ostuhinnast.
Hüpoteeklaenu taotlus lahutuse ajal
Hüpoteeklaenu saamine lahutusprotsessi ajal on võimalik, kuid see nõuab põhjalikku ettevalmistust. Pangad soovivad kindlust teie finantsolukorra kohta pärast lahutust.
Hüpoteeklaenu taotlemise sammud:
- Hinnake oma rahalist olukorda – Kaardistage oma sissetulekud, võlad, eluasemekulud ja kõik ülalpidamiskohustused
- Hankige lahutuslepingu (mustand) – See sisaldab kokkuleppeid ühise eluaseme, lisaväärtuse või jääkvõla jagamise ja elatise kohta
- Saage selgust vana maja kohta – Pank tahab teada, kas müüte abielukodu maha või jääb üks teist sinna elama.
- Taotle hüpoteeklaenu nõustajaga esmast konsultatsiooni – Arvutage oma maksimaalne laenuvõime koos elatisega ja ilma
Vajalikud dokumendid:
- Allkirjastatud või lahutuslepingu eelnõu
- Kokkulepped praeguse omaniku kasutuses oleva elukoha jagamise kohta
- Sissetuleku ja elatise tõend
- Ülevaade olemasolevatest hüpoteeklaenu kuludest ja muudest kohustustest
Lahutusleping on ülioluline. Ilma korralike kokkulepeteta vana kodu ja elatise kohta ei tee hüpoteeklaenuandja sageli siduvat pakkumist. Pank soovib arvestada kõigi tulevaste kuludega.
Rahaliste tagajärgede võrdlus
| Stsenaarium | Omandi staatus | Hüpoteeklaenu vastutus | Alimentide mõju |
| Ost enne lahutusavaldust | Liigend (50/50) | Mõlemad partnerid vastutavad | Eluasemekulud lähevad arvesse mõlema puhul |
| Ost pärast lahutusavaldust | Täiesti privaatne | Ainult ostja vastutab | Uue eluaseme hinnad mõjutavad ostja finantsvõimekust |
| Partneri nõusolekul | Selged kokkulepped | Vastavalt lepingule | Ennustatav arvutus |
| Ilma nõusolekuta (enne taotlust) | Ühiselt vaatamata vastuseisule | Ühine vastutus | Võib põhjustada konflikte |
Suuline tõlge: Parim alguspositsioon on osta pärast taotluse esitamist koos allkirjastatud lepinguga, mis sisaldab selgeid kokkuleppeid teie enda kodu, abikaasa ülalpidamise ja vara jagamise kohta. See annab hüpoteeklaenuandjale kindlustunde ja hoiab ära teise partneri ootamatu kaasomanikuks saamise.
Ostuhetke valikul on ka maksumõjud. Lisalaenu skeem tähendab, et peate vana kodu omakapitali uude koju panustama, et säilitada täielik hüpoteeklaenu intressisoodustus. Keerulise jagamise korral võib seda olla keeruline arvutada.
Levinumad probleemid ja lahendused
Praktika näitab, et lahutuse ajal kodu ostmine läheb harva sujuvalt. Need on kõige levinumad probleemid.
Endine partner keeldub nõusolekust
Mõnikord keeldub lahkuv või allesjäänud partner hüpoteegi osas koostööst, kas siis vastumeelsusest või finantsvõimenduse loomiseks.
Lahendus: Võite kohtult taotleda luba oma partneri nõusoleku asendamiseks. Kohtunik kaalub asjaomaseid huve: kas ost on mõistlik? Kas vajate kinnisvara eluaseme jaoks (nt laste jaoks)? Kas teine partner võtab ebamõistliku riski?
Mõistliku kinnisvaraostu ja selge rahalise põhjenduse korral annab kohus tavaliselt loa. See võtab aga aega ja toob kaasa kohtukulusid.
Hüpoteeklaenuandja kehtestab lisanõudeid
Pangad on ranged. Ilma lõpliku lahutuslepinguta või kui vana kodu osas on ebakindlust, võidakse rahastamine blokeerida.
Lahendused:
- Tehke oma endise partneriga ühise kodu osas võimalikult kiiresti selged kokkulepped.
- Lepingus tuleb selgesõnaliselt märkida, et mõlemad partnerid annavad teineteisele loa osta teine kodu.
- Kui menetlus võtab liiga kaua aega, kaaluge ajutist rentimist
- Küsi hüpoteeklaenuandjalt, milliseid lisatagatisi nad aktsepteerivad (nt täiendavad isiklikud vahendid, käendused või väiksem laenusumma).
Mõned pangad kasutavad teatud tingimustel tehtud „ajutist pakkumist“, mis jõustub pärast lepingu allkirjastamist.
Mõju hooldus- ja eluasemekuludele
Uus hüpoteeklaen mõjutab teie võimet maksta abikaasatoetust. Kohus võtab arvesse mõistlikke eluasemekulusid; ambitsioonika ostuga seotud äärmiselt kõrgeid kulusid ei arvestata täielikult.
strateegiad:
- Osta kodu, mille eluasemekulud on proportsionaalsed sinu sissetulekuga
- Arvutage hoolduse mõju eelnevalt Trema standardite abil
- Arvestage topeltkuludega, kui vana kodu pole veel müüdud
- Optimaalse tasakaalu osas konsulteeri finantsabinõustajaga lahutusasjades
Kalli uue kodu valimine võib suurendada teie ülalpidamiskohustust või vähendada teie elamispinda. Kaaluge seda hoolikalt.
Järeldus ja järgmised sammud
Uue kodu ostmine lahutuse ajal on seaduslikult lubatud, kuid tagajärjed sõltuvad teie abieluvararežiimist ja ennekõike ostmise ajast. Kui ostate enne lahutusavalduse esitamist, loetakse kodu ühisvaraks ja teie endisel partneril on sellest osa. Kui ostate pärast avalduse esitamist, on vara ainult teie oma. Hüpoteegi jaoks võib aga siiski olla vaja nõusolekut, kui lahutus ei ole veel lõplikult vormistatud ja registreeritud.
Kiireloomulised sammud:
- Kontrollige, millise abieluvararežiimi alusel olete abielus – küsige advokaadilt abieluvaralepingut.
- Abielulahutuse esitamise osas pidage nõu advokaadi või vahendajaga, et jõuda õigele viitekuupäevale.
- Tehke selged kokkulepped praeguse ühise kodu kohta ja märkige need lahutuslepingusse.
- Lepi kokku kohtumine hüpoteeklaenu nõustajaga, et arvutada välja oma laenuvõime, sealhulgas ülalpidamiskohustused
- Vajadusel esitage kohtule loataotlus, kui teie endine partner ei tee koostööd.
Seotud teemad, mis võivad olla asjakohased: lisalaenu skeem lisaväärtuse katteks, hüpoteeklaenu intresside mahaarvamine pärast lahutust ja abikaasatoetuse arvutamine.
Korduma kippuvad küsimused
Kas ma saan enne lahutusprotsessi lõppu maja osta? Jah, saate küll. Otsustav hetk ei ole lõplik lahutus, vaid kuupäev, mil lahutusavaldus kohtule esitati. Sellest hetkest alates on varaühisus lõppenud ja uus maja asub põhimõtteliselt väljaspool varaühistut.
Mis juhtub, kui mu endine partner ei anna oma nõusolekut? Pärast varaühisuse lõpetamist ei vaja te ostu sooritamiseks nõusolekut. Hüpoteegi puhul võib see aga teisiti olla. Kui teie partner keeldub, võite kohtult loa taotleda. Kohus hindab, kas ost on mõistlik ja kas teie endine partner on sattunud ebamõistlikku riski.
Kas uus hüpoteeklaen mõjutab minu elatist? Jah. Teie uued eluasemekulud arvestatakse teie abikaasatoetuse maksmise võime arvutamisel. Kohus võtab siiski arvesse mõistlikke eluasemekulusid; ülikallist eluaset täielikult ei hüvitata.
Kas ma saan oma soodsa hüpoteeklaenu intressimäära uude koju üle kanda? Enamasti mitte. Abieluaseme hüpoteeklaenu peab tagasi maksma või üle võtma isik, kes sinna jääb. Te võtate uue hüpoteegi kehtiva intressimääraga. Mõned pangad pakuvad ülekantavat hüpoteeklaenu oma portfelli piires kolimisel, kuid see pole lahutuse korral tavapraktika.
Mis saab siis, kui ostan maja enne taotluse esitamist? Seejärel läheb see kodu ühisvara alla ja teie endisest partnerist saab kaasomanik. See kehtib ka juhul, kui dokumendil on ainult teie nimi. Kodu peab olema jagamisse kaasatud, mis teeb protseduuri keerulisemaks.
