Maja ostmine Hollandis välismaalasena

Madalmaades on kodu ostmisel kindel õiguslik vorm: pakkumine, kirjalik ostu-müügileping, seadusjärgne ooteaeg, eeltingimused, tagatisraha ja notariaalne omandiõiguse üleandmise dokument, mis on registreeritud kinnistusraamatus. Enamik rahvusvahelistele isikutele mõeldud juhiseid pärineb kinnisvaramaakleritelt ja keskendub hinnale. See artikkel kirjeldab hoopis õiguslikke samme – mis teid seob ja millal ning millest te võite ikkagi loobuda. See on õiguslik nõustamine, mitte finantsnõustamine.

Kas välismaalane saab Hollandis maja osta?

Jah. Hollandi elamukinnisvara omamisel kodakondsuse piiranguid ei ole. Registreeritud omanikuks saamiseks ei pea olema Hollandi kodanik, ELi kodanik ega Madalmaade elanik. Luba ega minimaalset elamisperioodi ei ole. Maaregistrisse (Kadaster) on kantud iga maatüki omanik, olenemata omaniku passist.

Kaks punkti aetakse tihti ekslikult keeluks, mida tegelikult ei eksisteeri. Esiteks, omandiõigus ei ole sisserändaja staatus: ostmine ei anna elamisõigust ja alalise elaniku staatus ei takista kinnisvara omamist. Teiseks piiravad mõned omavalitsused üürimiseks ostmist, mitte välismaalasi. Alates 1. jaanuarist 2022 kehtiva skeemi opkoopbescherming kohaselt võib omavalitsus määrata linnaosad, kus odavamat või keskmise hinnaklassiga kodu ei tohi pärast ostmist teatud aja jooksul ilma loata välja üürida. See sõltub sellest, mida te majaga teete, mitte sellest, kes te olete.

Mida on vaja enne pakkumise tegemist

Kodaniku teenindusnumber (BSN)

BSN väljastatakse automaatselt kõigile, kes on registreeritud Hollandi isikuandmete andmebaasis; mitteresidendid saab selle asemel sisestada mitteresidentide registrisse ja saada selle sel viisil. Omandiõigus ei sõltu BSN-i omamisest, kuid see sõltub notari esitatud ülekandemaksu deklaratsioonist ja pangad küsivad seda.

Hollandi pangakonto

Ükski seadus seda ei nõua, aga te tahate seda. Hind ja tasud kantakse notari kliendikontole ( derdengeldenrekening ) ning välismaiselt kontolt tehtavad maksed on aeglasemad ja sagedamini peatatud rahapesuvastaste tšekkide tõttu. Ülekande peatab see, kui raha ei ole ülekandepäeva hommikul laekunud.

Mida hüpoteeklaenuandja juriidilisel tasandil nõuab

• Hollandi hüpoteek on asjaõigus, mis luuakse eraldi notariaalaktiga, mis vormistatakse samal ajal kui üleandmine ja registreeritakse samades registrites.
• Laenuandja siduv kirjalik pakkumine on see, millega teie rahastamistingimus peaks olema seotud. Ajutine näidustus ei ole pakkumine ja sellele lootmine on ostjate jaoks kõige levinum viis tagatisraha kaotamiseks.
• Kui olete abielus või registreeritud kooselus, peab teie abikaasa tavaliselt olema üks osapooltest või andma nõusoleku. Välisriikide abieluvararežiimid muudavad selle keerulisemaks; tõstatage see notariga varakult.

Kinnisvaramaaklerid: kes kelle heaks tegutseb

Siin jäädakse välisostjatega kõige sagedamini hätta. Maakler, kes teile maja näitab, teie küsimustele vastab ja ostu-müügilepingu koostab, on müügiagent ( verkkoopmakelaar ) , keda juhendab ja maksab müüja ning kes tegutseb müüja huvides. Miski, mida müügiesitlusel öeldakse, ei muuda seda. Ta ei ole neutraalne, ei ole teie nõustaja ja teil ei ole kohustust hinda allapoole kaubelda ega teid nõustada tingimuste osas, millele peaksite nõudma.

Ostuagendile ( aankoopmakelaar ) annate teie ülesandeks hinnata, teha pakkumisi, kontrollida kinnisvaraomanike ühingu ja uuringu tulemusi ning aidata teil täita uurimiskohustust. Peamiste maakleriühingute kutse-eeskirjade kohaselt ei tohiks üks agent samas tehingus tegutseda mõlema poole nimel.

Pakkumine ja miks see teid veel ei seo

Küsitav hind on kutse läbirääkimisteks, mitte pakkumine. Müüja võib kõrgeima pakkumise tagasi lükata, madalama pakkumise parematel tingimustel vastu võtta või müüa mujal. Suure intressi korral võidakse kinnisvara müüa kinnisel enampakkumisel ( inschrijving ) ja müüja teeb ikkagi valiku.

Kõige olulisem õiguslik punkt on järgmine. Kui ostja on eraisik, kes ei tegutse äri- ega kutsetegevuse raames, ja kinnisvara on ette nähtud elamiseks, tuleb ost vormistada kirjalikult (artikkel 7:2 BW). Enne kui mõlemad pooled on dokumendile alla kirjutanud, ei ole siduv müük. Telefoni, e-posti või käepigistuse teel vastu võetud pakkumine ei seo teid.

Järeldus on ebamugav: see ei seo ka müüjat. Kuni allkirjani võib ta vastu võtta kõrgema pakkumise ja teil pole mingit nõuet. Ostjad, kes eeldavad, et „meie pakkumine võeti vastu“, tähendab, et maja on nende oma ja vastavalt ka kolimiskulud, on vastutusest vabastatud. Nõudke kiiresti kirjalikku omandiõigust.

Ostuakt (koopovereenkomst)

Peaaegu iga olemasolev kodu müüakse maakleriühingute ja tarbijaorganisatsioonide ühiselt koostatud standardse ostu-müügilepingu alusel. Selle kasutamine ei ole kohustuslik, kuid kõrvalekalded väärivad kahtluse alla seadmist: mudel on tahtlikult tasakaalustatud, seega sellele lisatud klausel soosib tavaliselt müüjat. Kontrollige vähemalt järgmist:

• Katastrikirjeldus ja see, kas maa on vabaomandis või rendilepingu alusel.
• Liikuvate esemete ja sisustuse loetelu – vaidlused köökide ja põrandate üle on välditavad.
• Üleandmise kuupäev ja tööle asumise kuupäev, mis võivad erineda.
• Eeltingimused, nende tähtajad ja kuidas neile tugineda.
• Tagatisraha või pangagarantii ja millal see tuleb esitada.
• Lisatud klauslid: vanuseklausl, olemasoleva toote klausl, asbestiklausl või klausl, mis kinnitab, et müüja pole seal kunagi elanud.
• Koormatised: servituudid, kvalitatiivsed kohustused ja omavalitsuste piirangud.

Laske enne allkirjastamist dokument üle vaadata: kui järelemõtlemisperiood on lõppenud ja tingimused on aegunud, muutuvad selle tingimused lihtsalt teie lepinguks.

Seadusjärgne ooteaeg

Eraisikust eluruumi ostjal on seadusjärgne kolmepäevane ooteaeg, mille jooksul võib ostu lõpetada (artikkel 7:2 BW).

• See algab järgmisel päeval pärast allkirjastatud dokumendi või selle koopia kättesaamist. Küsi dateeritud kviitungit.
• Vähemalt kaks kolmest ei tohi olla laupäev, pühapäev ega riigipüha; vastasel juhul lisatakse üks päev.
• Põhjendust pole vaja esitada ja hüvitist ei maksta. See kaitseb ainult ostjat; müüjal ei ole samaväärset õigust.
• Lahustage kirjalikult ja tagage etteteatamise jõuab müüja või müügiesindaja ettenähtud aja jooksul – saadeti viimasel päeval, kuid laekus liiga hilja.

Tingimused pretsedendid (ontbindende voorwaarden)

Eeltingimuseks on tehingus kokkulepitud pääseteed – ostja kõige väärtuslikum kaitse ja esimene asi, mis konkurentsitihedal turul ohverdatakse. Nendest loobumine pakkumiskonkursi võitmiseks muudab rahastamata ostu isiklikuks kohustuseks, mis moodustab umbes kümme protsenti hinnast.

Rahastamistingimus

• Määrake realistlik tähtaeg. Neli kuni kuus nädalat on tavaline tähtaeg; laenuandja, kes tegeleb välismaalt pärit sissetuleku või katseajalise tööga, võib vajada kauem aega.
• Täpsustage summa ja võimaluse korral tingimused, mille alusel finantseerimine peab olema kättesaadav.
• Tavaliselt nõuab näidisdokument, et kutsumine oleks dokumenteeritudKirjalik teade õigeaegselt, millele on lisatud laenuandjate kirjalikud keeldumised. Põhjendamata väide finantseerimise ebaõnnestumise kohta lükatakse rutiinselt tagasi.
• Kui tähtaega ei täideta, taotlege kirjalikult pikendust enne see aegub ja hankige müüjalt kirjalik nõusolek. Vaikimine ei ole pikendamine.

Konstruktsiooniuuringu tingimus

See võimaldab teil lepingu lõpetada või uuesti läbi rääkida, kui uuring näitab, et remondikulud ületavad kokkulepitud läve. Kaks asja peavad olema õiged: lävi ja millised kulud selle hulka arvestatakse – tingimus, mis arvestab ainult „koheselt vajalikke“ remonditöid, on palju kitsam kui tingimus, mis arvestab kõiki leitud defekte.

Riikliku hüpoteeklaenu käenduse tingimus

Riiklik hüpoteekgarantii ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) vähendab laenuandja riski ja tavaliselt ka intressimäära ning kaitseb laenuvõtjat kindlaksmääratud asjaoludel jääkvõla eest. Tagatava laenu ülemmäära, kõrgema ülemmäära, mida kohaldatakse energiasäästumeetmete rahastamiseks sellega, ja ühekordse tasu määrab igal aastal Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ning avaldab selle oma veebisaidil; küsige oma laenuandjalt oma taotluse esitamise kuupäeval kehtivaid numbreid. Kuna NHG on seotud laenuga, mitte majaga, peaks sellele lootmav ostja ostu sooritama tingimuslikuks NHG-lt rahastamise saamise , mitte ainult rahastamise saamise.

Olenemata tingimusest on reegel sama: sellele tuleb tugineda õigeaegselt, kirjalikult ja lepingus ette nähtud vormis. Halvasti esitatud tingimusel pole mingit väärtust.

Tagatisraha või pangagarantii

Tavaliselt nõuab dokument teilt pärast tingimuste lõppemist kindlaksmääratud aja jooksul tagatisraha tasumist notari kliendikontole või pangagarantii esitamist. NVM-i, VBO, VastgoedPRO ja Vereniging Eigen Huisi ostu-müügilepingu tüüplepingus on selleks määraks 10% ostuhinnast . Teie pank väljastab tasu eest tagatise, millega välditakse sularaha sidumist; notar hoiab tagatisraha ja tasaarvestab selle ülekandehinnaga. Mõlemad tagatised tagavad trahvi, mida peaksite maksma lepingu mittetäitmise korral. Selle mittetäitmine on iseenesest rikkumine ja see on tähtaeg, millest välismaalt rahastamise saavad ostjad kõige sagedamini mööda lähevad.

Uuring, avalikustamine ja teie enda uurimiskohustus

Hollandi õigus paneb kohustused mõlemale poolele. Müüja peab üle andma vara, mis vastab lepingule ja sobib tavapäraseks eluruumiks (art 7:17 BW) ning peab selle üle andma ilma eritasude ja piiranguteta peale nende, millega olete sõnaselgelt nõustunud (art 7:15 BW). Ta peab avaldama kõik, mida ta vara kohta teab.

Selle vastu on ostja kohustus uurida. Defektid, mida oleksite saanud avastada vaadates, küsides või uuringu tellides, on reeglina teie probleem. Avalikustamiskohustus on üldiselt tugevam juhul, kui müüja teadis defektist, kuid ei öelnud midagi, kuid ei plaaninud kunagi selles vaidluses võita. Uurige hoopis: tellige uuring, lugege müüja küsimustikku ja keskkonnaplaani ning korteri puhul ka omanike ühisuse dokumente.

Kaks klauslit nihutavad riski ostjale. Vanuseklausel ( ouderdomsclausule ) , mis on levinud vanemate majade puhul, piirab müüja vastutust nii, et ostja aktsepteerib hoone ajastu ehitus- ja hooldusstandardeid; sõnastus on oluline, sest mõned versioonid ulatuvad kaugemale tõeliselt vanusega seotud defektidest. Olemasoleva seisukorra klausliga müüakse kinnisvara selle praeguses seisukorras, kusjuures müüja vastutus on välistatud seadusega lubatud ulatuses, sageli koos klausliga, mis kinnitab, et müüja ei ole seal kunagi elanud. Kui näete kumbagi neist, lakkab ülevaatus olemast valikuline.

Kui defekt ilmneb pärast üleandmist, tuleb sellest müüjale viivitamatult kirjalikult teatada. BW artikkel 7:23 nõuab ostjalt kaebuse esitamist mõistliku aja jooksul ( bekwame tijd ) alates defekti avastamisest või hetkest, mil ta oleks mõistlikult pidanud selle avastama; selle artikli fikseeritud kahekuuline tähtaeg kehtib vallasasjade tarbijaostude, mitte maja ostmise korral, seega ei ole kindlat nädalate arvu, millele loota. Ostja, kes ootab, kaotab nõude.

Notar, omandiõiguse üleandmise akt ja omandiõiguse tekkimise hetk

Hollandi vara ei saa eraviisiliselt üle anda. Omandiõigus läheb üle alles pärast seda, kui Madalmaades asuv notar on allkirjastanud notariaalse omandiõiguse üleandmise dokumendi , millele järgneb registreerimine kinnistusameti avalikes registrites (artikkel 3:89 BW). Üleandmiseks on vaja ka kehtivat omandiõigust ja müüjat, kellel on õigus vara käsutada (artikkel 3:84 BW).

Notari töö on see, mis tagab suurema osa teie kaitsest:

• Otsib registritest müüja omandiõigust ning tuvastab hüpoteegid, arestimised, servituudid ja piirangud – korrates seda allkirjastamise päeval ja pärast registreerimist.
• Kontrollib teie isikut ja teie rahaliste vahendite allikat rahapesuvastaste reeglite kohaselt.
• Koostab üleandmisakti ja laenu võtmise korral hüpoteeklepingu ning väljastab tehingu lõpuleviimise akti.
• Tagab olemasolevate hüpoteeklaenude kustutamise, vabastab raha müüjale alles siis, kui registreerimine on kinnitust leidnud, ja maksab ülekandemaksu.

Omanikuks saate dokumendi registreerimise hetkel – mitte allkirjastamise ega maksmise hetkel. Ostja valib traditsiooniliselt notari, kuna ostja maksab. Valige siiski: tasud on erinevad ja tasub leida notar, kes on harjunud inglise keeles töötama.

kulud

Olemasolevad kodud müüakse tavaliselt tasuta (kk): ostja kannab lisaks hinnale ka ülekandekulud. Uusehitiste puhul on need sageli tasuta (vrij op naam , von). Peamine kulu on ülekandemaks ( overdrachtsbelasting ). Kõrvuti eksisteerib neli režiimi: ühekordne maksuvabastus esmakordsele ostjale teatud vanuserühmas, kes elab kodus ja kelle ostuhind jääb alla maksimaalse väärtuse; vähendatud määr eluruumile, mida te ise oma peamise elukohana kasutate; kõrgem määr eluruumile, mida te ei kasuta, näiteks puhkemaja või üürileandmiseks ostetud kinnisvara; ja üldine määr muu kinnisvara jaoks. Määrad, vanuserühm ja väärtuse ülemmäär on sätestatud maksuseaduses „Wet op belastingen van rechtsverkeer“, neid kohandab seadusandja iga-aastases maksupaketis ja need avaldab maksuamet (Belastingdienst); kontrollige üleandmise kuupäeval kehtivat summat, mitte lepingu kuupäeval, ja küsige see oma maksunõustajalt. Mitte peamise elukohana kasutatavate eluruumide maksumäär langes alates 1. jaanuarist 2026, seega vanemates kokkuvõtetes on esitatud kõrgem näitaja.

Samuti lisage eelarvesse notari tasud omandiõiguse üleandmise ja hüpoteegi dokumentide eest; iga dokumendi kinnistusraamatu registreerimistasu, mille Kadaster igal aastal määrab; hindamine; mõõdistamine; NHG tasu; hüpoteegi nõustamine; ja ostuagendi tasu.

Maarendileping ja omanike ühendused

Maarendi (erfpacht). Osades Amsterdam Ja mõnes teises linnas ostate hoone ja maa pikaajalise rendilepingu, mitte maad ennast: õiguse maad kasutada teatud tingimustel ja maarendiga, mida võidakse fikseerida, perioodiliselt läbi vaadata või igaveseks välja osta. Enne pakkumise tegemist lugege läbi tingimused ja läbivaatamise mehhanism – varsti pärast ostu sooritamist toimuv läbivaatamine võib olla kulukas.

Omanike ühendused ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Korteri ostmine tähendab korteriõiguse ostmist ning liikmeks saamine on automaatne ja kohustuslik. Enne allkirjastamist hankige jagamisakt, sise-eeskirjad, viimased protokollid, raamatupidamine, reservfondi jääk ja võimalik hoolduskava ning kontrollige, kas suuremad tööd on küll otsustatud, kuid nende eest pole tasutud. Alarahastatud ühing on teie päritav kohustus.

Kui müüja ei täida

Kui järelemõtlemisperiood on möödunud ja tingimused on aegunud, on leping mõlema poole jaoks siduv. Kui müüja keeldub kokkulepitud kuupäeval üleandmisest, pakub standardmudel struktureeritud õiguskaitsevahendit: esitada kirjalik teade lepingujärgse lühikese tähtaja möödumisest; kui ta ikka veel lepingut ei täida, siis kas lõpetada leping ja nõuda viivist või nõuda täitmist ja nõuda viivituse eest päevapõhist viivist. Viivis on tavaliselt 10% ostuhinnast – mistõttu on tagatisraha selles summas määratud.

Sama mehhanism töötab teie vastu: ostja, kes ei suuda tehingut lõpule viia ilma ühegi tingimuseta, saab selle karistuse ja notar hoiab tagatisraha kinni. Võtke esimese märgi peale nõu kuulda, tähtaeg jääb täitmata.

Samm-sammult ajajoon