Varjatud defektid maja ostmisel Hollandis on vead, mis esinesid juba üleandmise ajal, ei olnud tavapärasel ülevaatusel nähtavad ja takistavad kinnisvara tavapärast kasutamist eluruumina. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:17 kohaselt peavad kinnisvaral olema omadused, mida ostja võis mõistlikult eeldada, ning standardne ostu-müügileping lisab garantii sobivuse kohta tavapäraseks elamukasutuseks. See, kas müüja maksab, sõltub kolmest asjast: mida müüja teadis, mida ostja oleks võinud teada saada ja millised klauslid olid ostu-müügilepingusse kirjas.
See on kitsam kriteerium, kui enamik ostjaid ootab, ja laiem, kui enamik müüjaid loodab. Lekkiv katus, purunenud vundament, ebaturvaline või niiske juhtmestik, mis muudab ruumid elamiskõlbmatuks, ületab tavaliselt läve. Vananenud köök, kulunud aknaraamid või oma eluea lõpus olev boiler seda ei tee, eriti vanemas majas, mis müüakse vanuseklausliga. See artikkel käsitleb, kuidas ostu-müügileping seda riski jaotab ja mida teha defekti ilmnemisel; sellise nõude esitamise tähtaegu käsitletakse eraldi meie artiklis Hollandi kinnisvaraõiguses varjatud defektide esitamise tähtaegade kohta.
Mis loetakse Hollandi kinnisvaraõiguse varjatud puuduseks
Seaduslik lähtepunkt on vastavus lepingule. Tsiviilseadustiku artikkel 7:17 sätestab, et üleantud asi peab vastama lepingule ja see ei vasta lepingule, kui sellel puuduvad omadused, mida ostjal oli õigus oodata: tavapäraseks kasutamiseks vajalikud omadused ja kõik omadused, mis on vajalikud konkreetseks otstarbeks, milles sõnaselgelt kokku lepitud. Maja puhul ei ole küsimus selles, kas vara on täiuslik, vaid selles, kas seda saab kasutada eluruumina mõistlikult ohutul ja vastupidaval viisil. Meie Hollandi tsiviilõiguse ülevaade näitab, kus need reeglid seadustikus paiknevad.
Enne kui defekt on õiguslikult oluline, peavad olema täidetud kolm tingimust. See pidi olema olemas juba üleandmise ajal, isegi kui see ilmnes alles hiljem; ostja enda tööde poolt pärast valmimist tekitatud kahju on ostja probleem. See peab tegelikult takistama tavapärast eluruumi kasutamist, mis on pigem funktsionaalne kui rahaline test, kuigi remondikulud on tõendiks takistuse tõsidusest. Ja ostja ei tohi olla seda enne valmimist mõistlikult avastanud.
Varjatud ja nähtavaid defekte käsitletakse erinevalt
Defekt, mida ostja oleks võinud nõuetekohasel vaatamisel näha, ei ole varjatud ja müüja põhimõtteliselt ei vastuta selle eest: pragunenud klaasid, kulunud värvkate, nähtavalt longus vihmaveerenn. Ostjal oli võimalus seda näha ja selle hind sisse arvutada. Seinte taga või maa all olevad defektid, kokku varisenud drenaažisüsteem või hiljutise renoveerimisega kaetud konstruktsioonikahjustused on omaette asi, nagu ka kõik, mida müüja on varjanud.
Ostja uurimiskohustus ei laiene purustuskatsetele ega spetsiaalsete seadmete kasutamisele. Oodatakse hoolikat ülevaatust ja praktikas ka konstruktsioonide uuringut. Ostjalt ei oodata põrandate avamist ega aia kaevamist. Nende kahe vaheline piir on see, kus otsustatakse enamik kahjunõuete vaidlusi , ning see muutub koos maja vanuse ja hinnaga ning müüja öelduga.
Müüja avalikustamiskohustus ja ostja uurimiskohustus
Hollandi seadus seab kaks vastandlikku kohustust ja enamikul juhtudel otsustab nende koostoime. Müüjal on kohustus avaldada (mededelingsplicht) seda, mida ta teab ostja otsuse jaoks oluliste puuduste kohta. Ostjal on kohustus uurida (onderzoeksplicht) seda, mida mõistlikult ettevaatlik ostja uuriks. Rusikareegli kohaselt on nende kahe kokkupõrke korral ülimuslik avaldamiskohustus: müüja, kes teadis puudusest, ei saa vastutusest pääseda, märkides, et ostja võis selle avastada, sest müüjal, kes vaikib, ei ole õigust eeldada, et ostja leiab probleemi niikuinii.
See reegel ei ole absoluutne. See nõrgeneb juhtudel, kui ostjal oli konkreetne põhjus asja edasi uurida, näiteks seetõttu, et uuring tõi esile riski, kuna müüja vastas küsimusele ausalt, kuid mittetäielikult ja ostja ei vastanud küsimusele või kuna nähtavad märgid osutasid otse defektile. See karmistub juhtudel, kui müüja midagi aktiivselt varjas. Kui müüja eksitas ostjat tahtlikult, on see pettus tsiviilseadustiku artikli 3:44 tähenduses ning see avab ukse lepingu tühistamiseks ja kahju hüvitamiseks.
Praktikas hõlmab avalikustamiskohustus müüja küsimustikku, mis kaasneb enamiku elamute müügitehingutega. Müüjad täidavad nimekirja niiskuse, lekete, vundamentide, asbesti, pinnase saastumise, lubade, naabritega peetavate vaidluste ja varasemate remonditööde kohta. Ebatäpne vastamine on kõige levinum viis, kuidas müüja vastutavaks muutub, ja põhjalik vastamine on odavaim kaitse, mida müüja saab osta. Ostjate jaoks on küsimustik tõend: hoidke täidetud originaali koos kinnisvaramaakleri andmete ja iga e-kirjaga, milles maja seisukorra kohta midagi räägiti. Meie tarbijakaitse juhend Hollandi lepingutes selgitab, kuidas teabekohustus üldisemalt toimib.
Ostuleping ja riski ümberpaigutamise klauslid
Peaaegu kõik Hollandi elamute müügitehingud kasutavad kinnisvaramaaklerite ja tarbijaorganisatsioonide koostatud tüüplepingut ning selle tingimusklausel on kesksel kohal. Standardtekst garanteerib, et üleandmisel on kinnisvaral tavapäraseks eluruumina kasutamiseks vajalikud faktilised omadused. See garantii on lepinguline, see on seotud tsiviilseadustiku artikliga 7:17 ja see on säte, millele enamik nõudeid tegelikult tugineb. Kõik muu lepingu selles osas kas kitsendab või laiendab seda. Meie märkus esialgse ostu-müügilepingu kohta läbib dokumendi klausli haaval.
Enne kõike eelnevat kohalduvad kaks tarbijakaitse sätet. Füüsilise isiku poolt ostja poolt, kes ei tegutse kutse- ega äritegevuse raames, eluruumi ost tuleb tsiviilseadustiku artikli 7:2 alusel kirjalikult vormistada ning ostjal on seadusjärgne kolmepäevane taganemisõigus, millest vähemalt kaks päeva ei tohi olla laupäev, pühapäev ega üldtunnustatud riigipüha, alates allkirjastatud dokumendi üleandmise hetkest. Selle aja jooksul saab ostja taganeda ilma põhjenduseta ja sanktsioonideta. See on lühike ja viimane vaba taganemisõigus.
Vanuse klausel
Vanuseklausliga (ouderdomsclausule) kinnitatakse, et ostja nõustub, et vanem hoone ei vasta uue hoone standarditele ning et müüja ei anna garantiid kinnisvara vanusega seotud defektide eest. See on tavaline enne sõda ehitatud majade puhul ja üha enam ka üle viiekümne aasta vanuste majade puhul. Selle tulemusel välistatakse kulunud raamide, vananenud, kuid endiselt toimiva torustiku ja elektrisüsteemidega seotud nõuded ning hoone vanusele vastav arveldamine.
Vanuseklausl ei varja litsentsi. See piirab tavapärase kasutamise garantiid, kuid ei asenda avalikustamiskohustust. Müüja, kes teadis vundamendi purunemisest või katuse sisselaskmisest magamistuppa, jääb vastutavaks olenemata klauslist ja kohus loeb klausli koostanud poole vastu laia sõnastusega välistuse. Samuti ei hõlma vanuseklausl tavaliselt tingimusi, mis muudavad maja ohtlikuks või elamiskõlbmatuks, sest need ulatuvad tavapärasest vananemisest kaugemale.
Mittetäitmise klausel
Eluaseme mittekasutamise klausel (niet-zelfbewoningsclausule) esineb juhtudel, kui müüja pole kunagi kinnisvaras elanud: pärija, investor, eluasemeühistu või pank. See sätestab, et müüjal puudub isiklik teave maja seisukorra kohta ja seetõttu ei taga ta selle olemasolu. See on õigustatud ja kehtiv teatud ulatuses, aga jällegi ainult teatud ulatuses: kui müüja tegelikult midagi teadis haldusagendi, eelmise üürniku või varem tellitud uuringu kaudu, siis klauslist abi ei ole.
Uuringu tingimused ja muud eeltingimused
Müügilepingu võib siduda tingimustele, mis võimaldavad ostjal lepingust taganeda: rahastamise saamine, riikliku hüpoteeklaenu tagatise saamine või rahuldav konstruktsioonide ülevaatus. Ülevaatuse tingimus on ostja tugevaim instrument ja see on sama tugev kui selle koostamine. See peaks sätestama, kes uuringu tellib, mis kuupäevaks see tuleb läbi viia, milline remondikulude lävi käivitab taganemisõiguse ning millises vormis ja millal ostja peab seda kasutama. Tingimus, mis lihtsalt ütleb, et ost sõltub rahuldavast ülevaatusest, kutsub esile vaidluse selle üle, mida rahuldav tähendab.
Tähtajad on siin ranged ja neid kohaldatakse rangelt. Tingimuse esitamine ühe päeva võrra hiljem või telefoni teel, kui tehing nõuab kirjalikku vormi, tähendab üldiselt, et seda ei saa üldse esitada ja ostja on seejärel seotud majaga, mille kohta ta on just avastanud, et see vajab uut katust. Pange kuupäevad päevikusse allkirjastamise päeval. Sama distsipliin kehtib iga teise dokumendi kuupäeva kohta, sealhulgas tagatisraha või pangagarantii kuupäeva kohta, mis on tavaliselt kümme protsenti hinnast ja mida ostja lepingu rikkumise korral konfiskeeritakse.
Erandid, garantiid ja see, mida Hollandi seadus ei jõusta
Lisaks standardklauslitele pakuvad müüjad mõnikord laiemaid välistusi, kuni täieliku müügini praeguses seisukorras. Sellised klauslid kehtivad põhimõtteliselt eraisikute vahel, kuid Hollandi õigus piirab nende ulatust kahel viisil. Klauslile ei saa tugineda, kui see oleks mõistlikkuse ja õigluse standardite kohaselt vastuvõetamatu, st olukorras, kus müüja teadis defektist ja vaikis. Ja üldist välistust tõlgendatakse kitsalt sellele tugineva poole suhtes, seega klauslit, mis ei hõlma selgelt kõnealust defekti, ei loeta seda hõlmavaks.
| Klausel | Mida see teeb | Mida see ei tee |
|---|---|---|
| Vanuseklausel | Ei hõlma defekte, mis peegeldavad hoone tavapärast vananemist | Vabandage teadaoleva defekti varjamist või katke ohtlik või elamiskõlbmatu seisund |
| Mittekasutuse klausel | Tühistab garantii, kui müüja pole kunagi selles kinnisvaras elanud | Kaitske müüjat, kes tegelikult teadis |
| Müüa praeguses seisukorras | Nihutab üldise seisukorra riski ostjale | Pettuse alusel esitatud nõude avalikustamise või tagasilükkamise kohustuse tühistamine |
| Spetsiifiline garantii | Garanteerib nimelise süsteemi, loa või renoveerimise | Laiendage küsimusi, mida see ei nimeta |
Garantiid toimivad teistpidi ja nende üle tasub läbi rääkida. Kui müüja on just katuse vahetanud või pööningu ümber ehitanud, küsige selgesõnalist garantiid, et tööd tehti nõutavate lubadega ja standardite kohaselt, ning küsige arveid ja loaotsust. See muudab ebamäärase kinnituse lepinguliseks lubaduseks ja lubadust on palju lihtsam jõustada kui ootust. Laske sõnastus enne allkirjastamist üle vaadata, mitte hiljem; meie märkus lepingu allkirjastamise kohta ilma varjatud juriidiliste probleemideta ja meie leht Hollandi lepingute koostamise kohta selgitavad, mida otsida.
Mittevastavus, eksimus ja pettus: milline väide sobib
Hollandi seadus pakub rohkem kui ühte võimalust ja valik on oluline, sest õiguskaitsevahendid ja tähtajad erinevad. Nende alternatiivne esitamine on tavaline.
Peamine viis kahju hüvitamiseks on mittevastavus tsiviilseadustiku artikli 7:17 tähenduses ehk lepingujärgse normaalse kasutamise garantii rikkumine. See annab ostjale õiguse nõuda lepingu täitmist, mis tähendab müüjapoolset parandamist, kahju hüvitamist artikli 6:74 alusel, lepingu tühistamist artikli 6:265 alusel ja osalist tühistamist, mis praktikas tähendab ostuhinna alandamist. Kahju hüvitamine on tavaline tulemus: mõistlikud kulud vara viimiseks seisukorda, mida ostjal oli õigus oodata, mõnikord mahaarvamisega, kui remont jätab maja paremasse seisukorda, kui see oli.
Tsiviilseadustiku artikli 6:228 kohane eksimus (dwaling) kehtib juhul, kui ostja sõlmis lepingu müüja antud teabe või teabe põhjal, mida müüja oleks pidanud andma, vale eelduse alusel. See viib lepingu tühistamiseni, mis lõpetab müügi täielikult, kuid kohus võib artikli 6:230 alusel lepingut muuta, et kõrvaldada ebasoodne olukord, ning majaostu puhul on see muudatus tavaliselt hinnaalandus. Lõpetatud omandiõiguse ülemineku tühistamine on raske õiguskaitsevahend ja kohtud ei ole selle andmisega nõus, kui raha saab asjad korda ajada.
Tsiviilseadustiku artikli 3:44 kohaselt eeldab pettus (bedrog) tahtlikku eksitavat teavet või varjamist, mille eesmärk on ostu sooritamine. Seda on raskem tõestada ja vastavalt ka tugevam, sest pettuse toime pannud pool ei saa tugineda vastutust välistavale klauslile.
Olenemata sellest, millist teed valitakse, algab tõendamiskohustus ostjal: et defekt eksisteeris üleandmise ajal, et see takistab tavapärast kasutamist ja et seda ei olnud mõistlikult võimalik avastada. Seega ei ole ekspertarvamus valikuline. Konstruktsiooniinseneri aruanne, mis dateerib defekti, selgitab selle põhjust ja kvantifitseerib remondi, on see, mis muudab kaebuse nõudeks, ja see tuleks hankida enne remondi tegemist, sest parandatud defekt on defekt, mida teise poole ekspert ei saa enam kontrollida. Meie ülevaade lepinguõigusest Hollandis kirjeldab, kuidas need õiguskaitsevahendid üksteisega on seotud, ja lepingu lõpetamise märkus selgitab lepingu tühistamist üksikasjalikumalt.
Mida teha, kui avastate defekti
Kiirus on kõige olulisem ja seda põhjusel, et ostjad jäävad hätta. Tsiviilseadustiku artikkel 7:23 nõuab ostjalt müüjale teatamist mõistliku aja jooksul (bekwame tijd) pärast defekti avastamist või hetkest, mil see oleks mõistlikult pidanud avastatama. Liiga hilja teatav ostja kaotab õiguse tugineda mittevastavusele tervikuna, olenemata defekti tõsidusest ja müüja ilmsest süüst.
Kinnisvarafoorumites kehtiv kahekuuline tähtaeg siin ei kehti. See periood on osa vallasasjade tarbijamüügi korrast; maja ost ei ole vallasasja tarbijamüük, seega reguleerib seda mõistliku aja avatud standard, mida hinnatakse faktide põhjal. Mõnel juhul on seda mõõdetud nädalates. Käsitlege seda lühikesena ja esitage teade kirjalikult kohe, kui teil on mõistlik kahtlus, ootamata eksperdiarvamust. Seejärel kulgeb teine periood: nõue aegub kaks aastat pärast teatamist, välja arvatud juhul, kui see ajaliselt katkeb. Täielik pilt on esitatud meie artiklis varjatud defektide tähtaegade kohta.
Nõude kaitsmise järjekord on lihtne.
- Registreeri defekt. Pildista ja filmi seda mitme nurga alt, pane kirja kuupäev, millal sa seda esimest korda nägid ja mis sind hoiatas, ning hoia alles kõik avariiremondi arved.
- Teatage müüjale kirjalikult, tähitud postiga. Kirjeldage defekti, märkige, et peate seda mittevastavuseks, pidage müüjat vastutavaks ja reserveerige kõik õigused. Saatke see isegi siis, kui tõendeid alles kogute.
- Juhenda asjatundjat. Ehitusinsener või ehitusinspektor peaks enne üleandmist kindlaks tegema defekti põhjuse, dateerima selle tekkimise aja ja määrama remondi maksumuse. Müüja peaks kutsuma oma eksperdi ülevaatuse ajal kohal viibima; see üksipoolne viisakus kõrvaldab tavapärase kaitse.
- Too fail tagasi. Küsi kinnisvaramaaklerilt küsimustikku, üksikasju, kirjavahetust ja uuringut ning loe uuesti läbi kinnisvaraakt, et näha vanuse, mitteelamise ja välistamisklausleid.
- Enne remondi alustamist andke tähtaeg. Kui müüjalt nõutakse defekti kõrvaldamist, on enne kahju hüvitamise nõudmist tavaliselt vaja kirjalikku veateadet koos mõistliku tähtajaga. Esmalt tuleks teha ainult kiireloomulised ohutustööd ja seejärel need dokumenteerida.
Kinnisvarajurist saab sel hetkel hinnata , kas nõude esitamine on õigustatud, millist teed pidi esitada ja kas vaidlusalune summa õigustab menetlust. Paljud neist vaidlustest lahendatakse ja hästi dokumenteeritud toimik aitab kaasa ka teistele.
Probleemi ennetamine enne allkirjastamist
Peaaegu iga varjatud defektiga seotud vaidlust oleks saanud vältida või palju odavamaks muuta kahe või kolme tunni pikkuse tööga enne omandiõiguse dokumendi allkirjastamist. Allpool kirjeldatud meetmed ei ole eksootilised ja neid kasutavad Hollandi ostjad satuvad harva kohtusse.
Tellige konstruktsiooniuuring ja tehke see varakult. Maamõõtja uurib vundamenti, katusekonstruktsiooni, niiskust, elektripaigaldist, torustikku ja drenaaži ning annab aru, mida on vaja teha ja mis hinnaga. Kui maja on vanem või pind pehme, lisage spetsialisti vundamendi hindamine; kui see on pärit enne asbesti keelustamist, lisage asbesti inventuur. Andke uuringule korraldus enne omandiõiguse allkirjastamist või seadke omandiõigus sellele tingimuseks ja lugege aruanne korralikult läbi: uuring, mis märgib riski, kuid mida seejärel ignoreeritakse, tugevdab müüja argumenti, et ostja oleks pidanud asja lähemalt uurima.
Kontrollige, mida avalikud dokumendid ütlevad. Omavalitsusel on ehituslubade ajalugu ja kõik täiteotsused, mis näitavad, kas pööningu ümberehitusele või laiendusele oli kunagi luba antud; loata tööd võivad viia nende tühistamiseni ja see risk langeb päeva omanikule. Maaregistrist leiate andmed piiride, hüpoteegi, servituutide ja kõigi kvalitatiivsete kohustuste kohta. Pinnaseinfot hoiavad omavalitsus ja provints ning alates keskkonna- ja planeerimisseaduse jõustumisest 1. jaanuaril 2024 on saastunud maa eeskirjad selles raamistikus. Korteri puhul küsige omanike ühenduse protokolli, pikaajalist hoolduskava ja reservfondi jääki, sest puudujääk seal toob kaasa korteriga kaasneva kohustuse.
Esitage küsimusi kirjalikult ja hoidke vastused alles. Müüja suuline kinnitus on tõend ainult siis, kui keegi suudab tõestada selle andmist; e-kiri on iseenesest tõend. Küsige konkreetselt niiskuse, lekete, vundamendi liikumise, varasemate üleujutuste, asbesti, lubade ja vaidluste kohta ning paluge müüjal küsimustikus vastuseid kinnitada. Meie kontroll-leht Hollandis kodu ostmiseks rahvusvahelise ostjana hõlmab laiemat protsessi ning meie ülevaade Hollandi kinnisvaraõiguse levinud lõksudest ja meie hoolsuskohustusest selgitavad, kui ulatuslik peaks uurimine minema.
Lõpuks pidage klauslite üle läbirääkimisi, selle asemel et neid vastu võtta. Kui müüja pakub välja vanuseklausli kolmekümne aasta vanusele majale, küsige, miks. Kui pärija, kes elas seal lapsena, pakub välja mitteelamisklausli, küsige, mida perekond teab. Ja kui hiljuti on tehtud töid, küsige garantiid ja dokumente. Hollandi turul pole see midagi ebatavalist ja kinnisvaramaakler, kes kõigele sellele vastu seisab, räägib teile midagi.
Uusehitised ja hiljuti ehitatud majad
Olukord on erinev, kui maja on äsja ehitatud. Seal on suhe töövõtjaga, mitte eelmise omanikuga, ning tsiviilseadustiku artikkel 7:758 reguleerib ehituskvaliteedi tagamise seadusega muudetud ehitusnormide järgi ehituse üleandmist ja defektide tagajärgi alates 1. jaanuarist 2024 uusehitiste puhul. Muudetud eeskirja kohaselt jääb töövõtja vastutavaks defektide eest, mida üleandmisel ei avastatud, välja arvatud juhul, kui neid ei saa temale omistada, mis on ostja jaoks oluliselt tugevam positsioon kui vana kord. Ehitustingimustel ja garantiiskeemidel on oma etteteatamistähtajad ja need tähtajad on lühemad kui seadusjärgsed. Kui vaidlus puudutab ehitustöid, mitte edasimüüki, on parem lähtepunkt meie ehitusdefektide ja vastutuse artikkel ning Hollandi kinnisvaraõigus hõlmab laiemat raamistikku.
Korduma kippuvad küsimused
Allpool olevad küsimused kerkivad esile peaaegu igas toimikus: mida teha kõigepealt, kui kaugele ulatub müüja vastutus ja kui kaua teil on aega. Need eeldavad olemasoleva eluruumi edasimüüki eraisikute vahel, mille suhtes kohaldatakse Hollandi õigust.
Milliseid samme peaksin astuma, kui avastan pärast Hollandis kinnisvara ostmist varjatud defekte?
Kui avastate oma kinnisvaras defekti, peate tegutsema viivitamatult. Hollandi seaduste kohaselt on aeg kriitilise tähtsusega, kuna viivitused võivad nõrgestada teie õiguslikku seisundit või kaotada teie õiguse nõude esitamiseks.
Alusta kõige põhjalikust dokumenteerimisest. Tee defektist detailseid fotosid mitme nurga alt.
Kirjuta üles, millal sa probleemi esimest korda märkasid ja kuidas see sinu kinnisvara kasutamist mõjutab. Sa peaksid defekti professionaalseks hindamiseks palkama kvalifitseeritud ehitusinspektori või ehitusinseneri.
Nende aruanne annab eksperdiarvamuse probleemi olemuse ja tõsiduse kohta. See dokumentatsioon on hädavajalik, kui teil on vaja algatada kohtumenetlus.
Võtke müüjaga kirjalikult ühendust niipea kui võimalik. Selgitage selgelt defekti ja märkige, et teie arvates kvalifitseerub see Hollandi seaduste kohaselt varjatud defektiks.
Hoidke koopiad kogu kirjavahetusest. Konsulteerige Hollandi kinnisvaraadvokaadiga, kellel on kogemusi varjatud defektide juhtumitega.
Nad oskavad teid nõustada teie nõude tugevuse ja parima toimimisviisi osas. Teie advokaat aitab teil otsustada, kas taotleda remonti, hüvitist või lepingu tühistamist.
Kuidas kaitseb Hollandi seadus ostjaid kinnisvara varjatud defektide eest?
Hollandi tsiviilõigus pakub teile müüja vastutuse eeskirjade kaudu märkimisväärset kaitset varjatud defektide eest. Müüjad peavad avaldama kõik teadaolevad olulised defektid, mis võivad mõjutada teie ostuotsust või vara väärtust.
Seadus toimib hea usu põhimõttel. Müüjad ei saa teadaolevate probleemide kohta vaikida, lootes, et te neid ei avasta.
Neil on kohustus teid ennetavalt olulistest probleemidest teavitada. Kui müüja ei avalikusta varjatud defekti, on teil mitu õiguskaitsevahendit.
Teil on õigus nõuda remondikulude hüvitamist, ostuhinna alandamist või tõsistel juhtudel kogu lepingust taganeda. Seadus paneb tõendamiskohustuse teile kui ostjale.
Te peate tõendama, et defekt eksisteeris müügi ajal, seda ei olnud mõistlikult võimalik avastada ning see mõjutab oluliselt vara väärtust või kasutatavust.
Tüüpilised kinnisvara ostu-müügilepingud sisaldavad sageli spetsiifilisi klausleid defektide kohta. Need lepingutingimused toimivad koos seadusjärgsete kaitsemeetmetega, et määratleda teie õigused ja müüja kohustused.
Mis on Hollandi asjaõiguse kontekstis „varjatud defekt”?
Varjatud defekt on oluline viga, mida te poleks enne ostmist mõistliku ülevaatuse käigus avastada saanud. Defekt pidi olema olemas juba vara ostmise ajal.
Probleem peab olema piisavalt oluline, et see mõjutaks oluliselt kinnisvara väärtust või teie võimet seda tavapäraselt kasutada. Väiksemad kosmeetilised probleemid ei kvalifitseeru Hollandi seaduste kohaselt tavaliselt varjatud defektideks.
Levinud näideteks on seinte taha peidetud vundamendipraod, tõsised konstruktsioonikahjustused, mis vaatamisel ei ole nähtavad, või hoone konstruktsiooni sisse peidetud suured elektri- või torustikurikked. Vann, mille vesi voolab alumisse elutuppa, kvalifitseeruks probleemiks, kui see probleem ei olnud ostueelse ülevaatuse käigus ilmne.
Defekt ei tohi olla midagi, mille te ise pärast ostmist põhjustasite. See peab olema olemas enne tehingut või tehingu ajal.
Samuti peate tõestama, et te ei olnud ostuprotsessi ajal defektist teadlik. Kui teil oli võimalus see mõistliku kontrolli käigus avastada, aga te ei teinud seda, ei pruugi see kvalifitseeruda varjatud veaks.
Kas ma saan müüjat vastutavaks pidada kinnisvara puuduste avaldamata jätmise eest enne müüki?
Jah, saate müüjat vastutavaks pidada, kui ta teadis puudustest, kuid ei avalikustanud neid. Hollandi seadus nõuab müüjatelt läbipaistvust ja ausust.
Müüja teadlikkus on kriitilise tähtsusega tegur. Kui ta oli olulisest defektist teadlik ja varjas seda tahtlikult või vaikis, kannab ta juriidilist vastutust.
See kehtib isegi siis, kui te ei esitanud selle konkreetse probleemi kohta konkreetseid küsimusi. Te peate tõestama, et müüja teadis defektist.
Tõenditeks võivad olla varasemad remondihinnapakkumised, probleemi käsitlev kirjavahetus või tunnistajate ütlused. Kui defekt oli piisavalt ilmne, et müüja oleks pidanud sellest teadma, võib kohus ta vastutavaks tunnistada.
Müüja vastutus laieneb nii tahtlikule varjamisele kui ka hooletusest tingitud avalikustamata jätmisele. Müüja ei saa väita, et ta ei teadnud probleeme, millest ta oleks kinnisvaraomanikuna mõistlikult pidanud teadlik olema.
Professionaalsetele müüjatele ja kinnisvaramaakleritele esitatakse veelgi rangemaid avalikustamisnõudeid. Neilt oodatakse kinnisvara seisukorra kohta paremaid teadmisi kui eraisikutest müüjatelt.
Milline on varjatud defektide vastu kohtusse kaebamise aegumistähtaeg Hollandis?
Hollandi seadusandlus kehtestab varjatud defektidega seotud nõuete esitamiseks ranged tähtajad. Te peate tegutsema viivitamatult, kui olete defekti avastanud.
Üldreegel nõuab, et teavitaksite müüjat defektist mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist. See, mis loetakse mõistlikuks, sõltub asjaoludest, kuid kuude kaupa ootamine ilma mõjuva põhjuseta kahjustab tõenäoliselt teie nõuet.
Kui olete teate esitanud, annab tsiviilseadustiku artikli 7:23 lõige 2 teile nõude esitamiseks kaks aastat alates teate saatmisest, mitte avastamisest, välja arvatud juhul, kui kirjalik nõue katkestab aegumistähtaja. See periood võib aga olla lühem, olenevalt teie ostu-müügilepingu tingimustest.
Pane tähele, et fikseeritud kahekuuline periood, mida inimesed sageli mainivad, kehtib vallasasja ostvate tarbijate, mitte maja ostmise kohta, kus kehtib mõistliku aja avatud standard. Ostu-müügilepingud võivad sisaldada ka oma lühemaid etteteatamistähtaegu, seega loe klauslit enne, kui tugined seadusjärgsele klauslile.
Kell hakkab jooksma hetkest, mil te defekti avastate või oleksite mõistlikul viisil pidanud selle avastama. Te ei saa tegutsemist edasi lükata väitega, et saite alles hiljuti teada probleemist, mis oli varem avastatav.
Kui te seadusjärgset tähtaega ei järgi, kaotate üldiselt õiguse nõude esitamiseks. Kohtud pikendavad neid tähtaegu harva, mistõttu on kiire tegutsemine hädavajalik.
Kas enne Hollandis kodu ostmist on vaja teha kinnisvaraekspertiis võimalike varjatud defektide tuvastamiseks?
Professionaalne kinnisvaraekspertiis ei ole Hollandis seadusega nõutav, kuid see on väga soovitatav. Põhjaliku ülevaatuse läbiviimine kaitseb teie huve ja tugevdab teie positsiooni, kui hiljem ilmnevad puudused.
Teil on seaduslik kohustus kinnisvara enne ostmist üle vaadata. See tähendab, et peate võtma mõistlikke meetmeid nähtavate või avastatavate defektide tuvastamiseks.
Kohtud ootavad ostjatelt hoolsuskohustuse täitmist. Kvalifitseeritud ehitusinspektori või ehitusinseneri palkamine annab kinnisvara seisukorra kohta eksperthinnangu.
Need spetsialistid suudavad tuvastada võimalikke probleeme, mis võivad juhuslikel vaatamistel märkamata jääda. Nende aruanded dokumenteerivad kinnisvara seisukorda ostmise ajal.
Ostueelne ülevaatus aitab teil teha teadliku ostuotsuse ja vältida tõsiste probleemidega kinnisvara. See annab ka tõendi, et olete teinud mõistliku ülevaatuse, mis on oluline, kui hiljem väidate, et defekt oli varjatud.
Ilma professionaalse ülevaatuseta on raskem tõestada, et defekt oli tõepoolest varjatud. Müüjad ja kohtud võivad väita, et korralik ülevaatus oleks probleemi paljastanud.
Hoone ülevaatuse maksumus on tagasihoidlik võrreldes avastamata defektide võimalike kuludega. Enamik Hollandi ostjaid tellib enne kinnisvara ostu sooritamist konstruktsiooniülevaatuse.
Law & More Nõustab Hollandi elamukinnisvara ostjaid ja müüjaid varjatud defektide osas: hindab, kas defekt vastab tavapärase kasutuse lävele, kontrollib vanuse, kasutuskõlbmatuse ja välistamisklausleid, esitab nõude säilitamise teate, juhendab ja vaidlustab ekspertarvamusi ning peab läbirääkimisi või esitab kohtuvaidlusi sissenõudmise üle. Kui olete avastanud defekti või kavatsete allkirjastada dokumendi, mis sisaldab teile arusaamatuid klausleid, võtke enne tähtaegade algust ühendust meie kinnisvarajuristidega. Lepingu enda läbirääkimiste praktilised juhised on esitatud meie näpunäiteid Hollandi lepinguõiguses navigeerimiseks.
