Puhkemaja ostmine Hollandi puhkepargis ei ole sama tehing mis maja ostmine. Selle, mida sellega teha võib, määravad kolm eraldi reeglistikku: notariaalakti kantud omandiõigus, pargi eeskirjad, millega ostmisel nõustute, ja omavalitsuse keskkonnaplaan (omgevingsplan ) , mis enamikus parkides määrab puhkefunktsiooni ja keelab seetõttu seal alaliselt elamise. Plaan on ülimuslik kõige suhtes, mida müüja, kinnisvaramaakler või pargi operaator teile ütleb, ja selle suhtes, kui kaua naabrid seal on elanud.
See artikkel kirjeldab, mida te tegelikult ostate, mida pargi eeskirjad võivad kehtestada, millal võib omavalitsus alalise asustamise vastu astuda ja millised dokumendid tuleb enne allkirjastamist hankida. See on kirjutatud eraisikutele, sealhulgas rahvusvahelistele ostjatele, ja käsitleb ainult Hollandi õigust.
Mida sa tegelikult ostad
Tavapärase majaostu puhul omandate maa ja kõik sellel asuva, kuna hoone moodustab osa maast, millel see asub (art 5:20 BW). Puhkepargis on see erand. Seal on kolm ehitist ja notariaalakt ja kinnistusregistri kanne, mitte brošüür, näitavad teile, milline neist teie krundile kehtib.
- Täielik omandiõigus (omapära). Krunt ja suvila kuuluvad teile. See on kõige tugevam positsioon ning seda on kõige lihtsam finantseerida ja edasi müüa, kuid see ei vabasta teid pargi eeskirjadest ega keskkonnaplaanist.
- Pikaajaline üürileping (erfpacht). Maaomanik hoiab maad ja annab teile õiguse seda omada ja kasutada (artikkel 5:85 BW) iga-aastase maarendi vastu (kaanon). Pikaajalisel rendilepingul on tähtaeg, kasutustingimused ja reeglite muutmise mehhanism ning need tingimused on siduvad kõigile, kes teilt ostavad.
- Hoonestusõigus (opstalrecht). Teile kuulub suvila, kuigi selle all olev maa kuulub teisele isikule (art. 5:101 BW). Ilma selle õiguseta kuuluks teie suvila maaomanikule ühinemisreegli alusel. Parkides on hoonestusõigus sageli pikaajalise rendilepingu või krundi rendilepinguga seotud sõltuv õigus, mis tähendab, et see lõpeb koos alusõiguse lõppemisega.
Lugege läbi ka loomisakt ja sellega seotud üldised tingimused, mitte ainult müügi üksikasjad. Ostetava väärtuse määravad järgmised punktid: järelejäänud tähtaeg, kuidas ja kui sageli saab kaanonit muuta, kas käitaja võib üleandmisest keelduda, milline hüvitis tuleb hoone eest maksta õiguse lõppemisel (artikkel 5:99 BW) ja millistel alustel saab õiguse lõpetada (artikkel 5:87 BW). Pikaajaline rendileping lühikese järelejäänud tähtaja või tähtajatu muutmisklausliga ei ole tehing; see on kohustus, mis tuleb ilmsiks, kui proovite müüa või finantseerida.
Leping, järelemõtlemisperiood ja notar
Eraisikust puhkemaja ostjal on sama seaduslik kaitse kui eraisikust maja ostjal ning seda eiratakse sageli. Kui füüsiline isik, kes ei tegutse äri- ega kutsetegevuse raames, ostab elamiseks mõeldud kinnisvara, tuleb ost registreerida mõlema poole allkirjastatud dokumendis ning ostjal on seadusjärgne kolmepäevane taganemisõigus, mille jooksul ta võib lepingu põhjuseta ja kuludeta lõpetada (art. 7:2 BW). Kohtud kohaldavad seda korda elamiseks mõeldud puhkemajadele, seega ei ole pargi kontoris sõlmitud suuline kokkulepe kummagi poole jaoks siduv.
Tasub nõuda veel kahte kaitsemeedet. Finantseerimise eeltingimus on siin olulisem kui tavalise maja puhul, kuna suvilatega tegeleb vähem laenuandjaid ja mõned pikaajalised üürilepingud ei ole üldse finantseeritavad; andke sellele realistlik tähtaeg. Ostu saab registreerida avalikes registrites (artikkel 7:3 BW), mis kaitseb teid kuue kuu jooksul hilisema müügi, arestimise või müüja pankroti eest.
Üleminek toimub notariaalse dokumendiga , millele järgneb registreerimine kinnistusametis (art. 3:89 BW); omandiõigus läheb üle registreerimise, mitte maksmise hetkel. Notar kontrollib omandiõigust, hüpoteeke ja arestimisi. Ta ei kontrolli, kas pargi eeskirjad sobivad teile, kas keskkonnaplaan lubab teie kavatsusi või kas kaanonit hakatakse kohe muutma. See on teie enda hoolsuskohustus või teie advokaadi otsus.
Pargi eeskirjad ja korduvad tasud
Puhkepark on hallatud keskkond. Ostmisel nõustute pargi eeskirjadega ( parkreglement ), tavaliselt trahviga ahelklausli kaudu, krundi suhtes registreeritud kvalitatiivse kohustuse kaudu (artikkel 6:252 BW) või omanike ühingu või kooperatiivi kohustusliku liikmelisuse kaudu. Kontrollige, millist neist mehhanismidest kasutatakse, sest see määrab, kas reeglid on teile üldse siduvad ja kas neid saab teie nõusolekuta muuta.
Määrused reguleerivad tavaliselt suvila välimust ja maksimaalset suurust, mida parkida, istutada või ehitada võib, kas ja kuidas võite kinnisvara üürida, kes võib mugavusi kasutada ja mis juhtub, kui te ei maksa. Küsige konkreetselt, kuidas ja millise häälteenamusega reegleid muuta saab. Omanik, kes allkirjastab määruste kogumi, mida üldkoosolek või operaator võib ühepoolselt muuta, on ostnud liikuva märklaua.
Lisaks kaanonile on olemas iga-aastane pargimaks teede, valgustuse, vee, haljastuse, vastuvõtu ja ühiskasutatavate rajatiste eest. See on kohustuslik, selle kehtestab pigem operaator või ühing, mitte ükski avalik-õiguslik asutus, ja see võib järsult tõusta. Küsige viimase viie aasta numbreid, mille alusel need on kehtestatud, ning reservfondi ja hoolduskava kohta. Vananevate rajatistega ja reservita park on arve, mis ootab saabumist.
Kinnisvara väljaüürimine
Kas suvilat võib üürida, otsustatakse esmalt pargi eeskirjade ja alles seejärel muu alusel. Levinud on kolm režiimi: üürimine on pargi vaikuse tagamiseks täielikult keelatud; üürimine on kohustuslik, kuid ainult operaatori kaudu, kes võtab vahendustasu ja kontrollib kalendrit; või üürimine on tasuta, tingimusel, et on täidetud minimaalse perioodi ja külaliste tüübi tingimused. Nende kolme režiimi vahel on suur kaubanduslik erinevus ja klausli üle on pärast valmimist harva võimalik läbi rääkida.
Omavalitsus saab sellele kõigele lisada veel ühe kihi. Mõned omavalitsused reguleerivad puhkemajade rentimist ja keskkonnaplaan ise võib piirata ööbimiste arvu või nõuda, et vara jääks puhkeotstarbeliseks kasutamiseks. Kui park haldab sundüüribasseini, lugege kasutusleping sama hoolikalt läbi kui ostu-müügileping: tähtaeg, etteteatamistähtaeg, garanteeritud tootlus (kui see on olemas) ja mis juhtub teie broneeringutega operaatori asendamise või ebaõnnestumise korral.
Püsiv elukoht ja keskkonnaplaan
See on ostjatele kõige kallim lõks. Alates keskkonna- ja planeerimisseaduse ( Omgevingswet ) jõustumisest 1. jaanuaril 2024 reguleerib iga krundi kasutamist omavalitsuse keskkonnaplaan. Igal omavalitsusel on praegu ajutine keskkonnaplaan, mis sisaldab tema endisi tsoneerimisplaane ja keskvalitsuselt üle antud eeskirju, ning neil on aega 1. jaanuarini 2032, et see üheks uueks plaaniks ümber vormistada, seega võib teile kuvatav dokument ikkagi välja näha nagu vana tsoneerimisplaan. Enamikul puhkeparkidel on pigem puhke- kui elamufunktsioon ning seetõttu ei ole alaline asustamine lubatud.
Täitmise tagamine on omavalitsuse täitevvõimu ülesanne, kes võib määrata korralduse, millega kaasneb trahv (artikkel 5:31d Awb) või haldusmenetluse teel täidetava korralduse (artikkel 5:21 Awb). Hollandi halduskohtupraktika lähtub põhimõttelisest täitmise kohustusest: kui organ tuvastab rikkumise, on ta tavaliselt kohustatud tegutsema ja võib hoiduda ainult siis, kui legaliseerimine on tõesti võimalik või täitmisele pööramine oleks ebaproportsionaalne. Vee tarbimist, prügivedu, postisaadetisi ja omavalitsuse rahvastikuandmeid kasutatakse kõik tõendina eluaseme olemasolu kohta ning surve elamufondile on paljud omavalitsused viinud tolerantsilt aktiivse täitmisele.
Kolm uskumust põhjustavad suurema osa kahjust ja ükski neist pole õige.
- See pikk okupatsioon loob õiguse. See ei kehti. Puudub ettekirjutus, mis legaliseeriks keskkonnaplaani rikkumise. Kümme vaikset aastat ei anna midagi, kui omavalitsus hakkab eeskirju üheteistkümnendal jõustama.
- Et müüja ütles, et kõik korras. Müüja, agendi või pargi operaatori avaldus ei seo omavalitsust mingil moel. See võib anda teile nõude müüja vastu, mis on kehv alternatiiv viibimisloale. Ainult pädeva asutuse otsus loeb.
- See varasem sallivus on luba. Täitmata jätmine ei loo tulevikuks mingeid õigusi ning selle lõpetamiseks piisab poliitika muutmisest või ühest naabri kaebusest.
On olemas kitsas erand. Omavalitsus saab lubada nimetatud isikul kinnisvara kasutamist isikliku loa või ametliku otsusega seda lubada, tavaliselt ainult juhul, kui kasutamine algas enne kohalikus poliitikas kehtestatud tähtaega. Selline luba on seotud isikuga: see kaotab kehtivuse isiku lahkumisel ega lähe ostjale üle. Kui müüja ütleb teile, et kasutamiseks on antud luba, küsige otsust ja kontrollige, kelle nimi sellel on.
Mis omamine tegelikult maksab
Ostuhind on arvutuse väiksem pool. Pikaajalise rendilepingu korral arvestatakse välja iga-aastane pargimaks, kommunaalmaksud, sh kinnisvaramaks, ja üürilepingu korral turismimaks, kindlustus ja hooldus, mis kerge ehitusega suvila puhul on ruutmeetri kohta tavaliselt kõrgem kui telliskivimaja puhul. Finantseerimine on keerulisem: osaleb vähem laenuandjaid, tähtajad on lühemad, laenu ja väärtuse suhe on madalam ning riiklik hüpoteekgarantii ei ole puhkeotstarbelise kinnisvara puhul saadaval. Edasimüügi turg on õhem kui majade puhul ja lühenenud tähtajaga pikaajalise rendilepinguga suvila väärtus võib pigem kaotada kui seda suurendada.
Teise kinnisvara ja igasuguse üüritulu maksupositsioon on pigem maksunõustaja kui teie juristi otsustada; meie teeme koostööd juristiga, kui ost seda vajab. Võime öelda, et maksukäsitlus järgib kinnisvara tegelikku kasutust, seega ehitis, mis on ehitatud keskkonnaplaani poolt lubamatule kasutusotstarbele, kipub korraga mõlemas osas läbi kukkuma.
Mida enne allkirjastamist hankida
- Pikaajalise rendilepingu või hoonestusõiguse notariaalne akt koos üldtingimuste, kehtiva kaanoni ja läbivaatamise mehhanismiga.
- Krundi kehtiv kinnistusregistri väljavõte, mis näitab koormatisi, servituute ja registreeritud kvalitatiivseid kohustusi.
- Pargi täielikud eeskirjad, muutmise kord ja iga ühingu või ühistu põhikiri, millega liitute.
- Pargi viimase viie aasta sissemakse, reservfond ja hoolduskava.
- Kasutus- või rendileping, kui park haldab rendibasseini.
- Kohaldatavad eeskirjad keskkonnaplaan konkreetse krundi kohta, mis on saadud omavalitsuselt, mitte müüjalt, koos kirjaliku kinnitusega alalise asustamise kohta.
- Konstruktsiooniuuring ja vanema suvila puhul kinnitus selle kohta, mida plaani ja pargi eeskirjade kohaselt ümber ehitada või laiendada võib.
Puhkemaja ostmine on kinnisvaratehing, millega kaasneb planeerimisõiguslik probleem, ja neid kahte tuleb koos kontrollida. Enne teiepoolset tehingut vaatame üle omandiõiguse dokumendid, pargi eeskirjad ja keskkonnakava kohase seisukoha ning esindame omanikke, kellel on juba olemas täitekorraldus või vaidlus pargi haldajaga. Meie kinnisvarajuristid ja kinnisvaraõiguse juhendid selgitavad, kuidas me töötame.
Korduma kippuvad küsimused puhkemaja ostmise kohta
Kas ma võin oma puhkemajas alaliselt elada?
Enamasti mitte. Enamikul puhkeparkidel on keskkonnaplaanis märge „puhkeala“, mis keelab alalise elamise. Omavalitsused jõustavad seda üha rangemalt. Enne ostmist kontrollige alati omavalitsusega keskkonnaplaani. Isegi kui seal elavad alaliselt ka teised elanikud, ei tähenda see, et teil on lubatud seda teha – omavalitsus võib reegleid igal ajal jõustama hakata.
Mis vahe on rendiõigusel (erfpacht) ja hoonestusõigusel (opstalrecht)?
Rendiõigusega maksate maa kasutamise õiguse eest; maa jääb pargi operaatori omandiks. Tavaliselt maksate iga-aastast tasu ( kaanon ). Hoonestusõigusega omand on teile hoone (ehitis), kuid mitte selle all olev maa. Mõlemal juhul ei ole teil täielikku omandiõigust. Täieliku omandiõiguse korral kuuluvad teile nii maa kui ka kodu, kuid see on puhkeparkides haruldane. See erinevus on oluline rahastamise, edasimüügiväärtuse ja teie õiguste seisukohast omanikuna.
Kas ma saan oma puhkemaja välja üürida?
See sõltub pargi eeskirjadest. Mõned pargid keelavad rentimise täielikult, teised lubavad rentimist ainult pargi operaatori kaudu ja mõnel pole mingeid piiranguid. Märkus: isegi kui rentimine on lubatud, võivad kehtida reeglid minimaalse rendiperioodi, rentida tohiva isiku (nt mitte suurtele gruppidele) ja ärilise rentimisvõimaluse kohta. Küsige alati pargi täielikke eeskirju ja laske juristil need üle vaadata.
Mis on pargimaksud ja kui kõrged need on?
Pargitasud on iga-aastased kulud pargi ja ühiskasutatavate rajatiste, näiteks basseinide, mänguväljakute, teede ja haljastuse hooldamiseks. Summa varieerub pargiti suuresti – mõnesajast kuni mitme tuhande euroni aastas. Need sissemaksed on kohustuslikud ja sageli eraldi rendiõigusest . Küsige alati pargitasu ja selle ajaloolise tõusu kohta. Mõned pargid tõstavad neid igal aastal märkimisväärselt.
Kas ma saan puhkemaja jaoks hüpoteeklaenu?
See sõltub mitmest tegurist. Mitte kõik pangad ei paku puhkemajadele hüpoteeklaene ja tingimused on sageli rangemad kui tavaliste kodude puhul. Mõned pangad rakendavad kõrgemaid intressimäärasid või madalamaid laenu ja väärtuse suhteid. Rendiõiguse või hoonestusõiguse (mitte täieliku omandiõiguse) korral võib rahastamise saamine olla veelgi keerulisem. Kontrollige eelnevalt mitme pangaga, kas ja millistel tingimustel on rahastamisvõimalus olemas. Ärge eeldage, et saate samad tingimused kui tavalise kodulaenu puhul.
Mis juhtub, kui ma ikkagi elan oma puhkemajas alaliselt?
Omavalitsus saab võtta meetmeid sundtäitmiseks. See võib alata hoiatustega, kuid võib eskaleeruda trahvideks ( dwangsommen ) ja lõpuks sundväljatõstmiseks. Hollandi halduskohtupraktika lähtub põhimõttelisest kohustusest eeskirju jõustada, seega ei ole keelust mitteteadmine kaitse. Te ei saa õigusi tuletada asjaolust, et omavalitsus ei ole varem reegleid jõustanud või et teised elavad seal alaliselt. Jõustamine muutub eluasemepuuduse ja ebaseadusliku asustamise probleemide tõttu rangemaks.
Kas ma saan pargi reegleid hiljem muuta või neist loobuda?
Ei, pargi eeskirjad on teie ostu-müügilepingu siduv osa. Te nõustute nendega ostmisel. Eeskirju saab muuta ainult siis, kui pargi operaator seda teeb, sageli teatud protsendi omanike nõusolekul. Üksikisikuna ei saa te otsustada eeskirju ignoreerida. Rikkumised võivad kaasa tuua trahve või isegi teie kasutusõiguste lõpetamise. Enne allkirjastamist lugege eeskirjad väga hoolikalt läbi.
Kas puhkemaja ostmisel on maksusoodustusi?
Üldiselt mitte. Puhkemaja loetakse maksustamise eesmärgil tavaliselt teiseks koduks ja see liigitatakse 3. kasti (vara/säästud). Maksate maksu varade eeldatava tootluse pealt. Kui üürite kodu ärilisel eesmärgil välja, võib tulu liigitada 1. kasti (töö- ja kodutulu) või 3. kasti, olenevalt üüritegevuse intensiivsusest. Hüpoteeklaenu intressi mahaarvamist ei tehta, nagu see on teie peamise elukoha puhul. Enne ostmist küsige alati maksunõu.
Mida peaksin keskkonnaplaanis (omgevingsplan) kontrollima?
Taotle omavalitsuselt konkreetse krundi kehtivat keskkonnaplaani. Pööra erilist tähelepanu järgmisele:
Kas ma saan oma puhkemaja hiljem renoveerida või laiendada?
See sõltub kolmest tegurist: (1) omavalitsuse keskkonnaplaan, (2) pargi eeskirjad ja (3) omandivorm. Rendiõiguse või hoonestusõiguse korral on sageli vaja pargi operaatori luba. Pargi eeskirjades võivad olla ranged reeglid arhitektuurilise stiili, maksimaalse pindala ja renoveerimistüüpide kohta. Kui renoveerimine seda nõuab, peab omavalitsus andma ka keskkonnaloa. Ärge eeldage, et võite vabalt ehitada – kontrollige kõiki kolme aspekti eelnevalt.
Mis juhtub, kui puhkepark pankrotti läheb?
See sõltub suuresti omandistruktuurist. Kui maa ja kodu kuuluvad teile täielikult, jääte omanikuks isegi siis, kui haldaja pankrotti läheb. Rendiõiguse või hoonestusõigusega on olukord keerulisem – teie õigused jäävad alles, kuid kuraator võib proovida rendilepingut lõpetada või tingimusi muuta. Praktikas võtab pargid pärast pankrotti sageli üle teine haldaja. Siiski on mõistlik lisada lepingusse klauslid, mis kaitsevad teid pankroti korral, ja kontrollida, kas haldaja on finantsiliselt elujõuline.
Kas ostu sooritamiseks on vaja notarit kasutada?
Jah, nagu ka tavaliste kodude puhul, on ka Hollandis notariaalne omandiõiguse üleandmine kohustuslik. Notar kontrollib omandiõiguse üleminekut, tagab registreerimise kinnistusraamatus ( Kadaster ) ja kontrollib kinnisvara hüpoteekide või arestimiste olemasolu. Notar ei kontrolli aga automaatselt, kas pargieeskirjad on mõistlikud või kas alaline elamine on lubatud – seda peate ise (või advokaadi kaudu) uurima. Notar tegutseb neutraalselt ja kaitseb eelkõige õigusprotsessi, mitte automaatselt teie konkreetseid huve.
Kas ma saan suvila hiljem kergesti maha müüa?
Puhkemajade likviidsus on üldiselt madalam kui tavapäraste majade puhul. Turg on väiksem, kuna:
Mis vahe on puhkemajal ja teisel kodul?
Puhkemaja ( recreatiewoning ) on spetsiaalselt ette nähtud puhkeotstarbeliseks kasutamiseks ja asub puhkeotstarbega maal. Püsiv elamine ei ole lubatud. Teine kodu on tavaline maja (elamutsooniga), mida kasutate teise elukohana. Teise koduga võite seal alaliselt elada, kuid maksate makse 3. lahtris, kuna see ei ole teie peamine elukoht. Seaduslikult ei saa te puhkemaja kasutada „teise koduna“ alalise elamiseks, isegi kui see füüsiliselt näeb välja nagu tavaline maja.
Kas on varjatud kulusid, millele peaksin tähelepanu pöörama?
Jah, mitu:
Kas mul on õigus finantseerimistingimuste klauslile?
Jah, nagu tavaliste kodude puhul, saate koostada ostu-müügilepingu, milles on finantseerimise otsustav tingimus. See on veelgi olulisem puhkemajade puhul, kuna finantseerimine võib olla keerulisem. Veenduge, et tingimus oleks piisavalt üldiselt sõnastatud ja annaks piisavalt aega. Mõnele müüjale see tingimus puhkemajade puhul ei meeldi – olge eriti ettevaatlik ja veenduge enne allkirjastamist, et finantseerimine oleks korraldatud, kui nad sellest keelduvad.
Kas ma saan oma kodu omavalitsuses oma peamise elukohana registreerida?
Võid proovida, aga kui keskkonnaplaan keelab alalise elamise, siis ei ole peamise elukohana registreerimisel sinu viibimisõiguse osas seaduslikku jõudu. Omavalitsus võib sinu registreerimisest keelduda või registreerida sind ja seejärel algatada ebaseadusliku elamise eest menetlust. See, et oled kuskil registreeritud, ei tähenda, et sul on seaduslik õigus seal alaliselt elada – kontrolli alati keskkonnaplaani.
Mis peab ostu-müügilepingus kirjas olema?
Lisaks standardsetele elementidele pöörake erilist tähelepanu:
Kas välismaistele ostjatele kehtivad erieeskirjad?
Ostuprotseduur on nii elanikele kui ka mitteresidentidele suures osas sama. Siiski on oluline märkida järgmist:
Millal peaksin advokaadi kaasama?
Eelistatavalt enne ostu -müügilepingu allkirjastamist. Advokaat saab:
- Hinnake pargi eeskirju ebamõistlike klauslite osas.
- Kontrollige keskkonnaplaani.
- Analüüsige omandiõigust tõendavat dokumenti (rendiõiguse/hoonesõiguse tingimused).
- Koostage või vaadake üle ostu-müügileping.
- Läbirääkida paremaid tingimusi.
- Hoiata ohtude eest, mida sa ei pruugi näha.
Advokaadi palkamise hind (sageli 1,500–3,000 eurot) on vale ostuga kaasnevate riskidega võrreldes minimaalne. Mõelge sellele kui kindlustuspoliisile, mis kaitseb teid palju kallimate probleemide eest.
