Millised on teie õigused?
Igal üürnikul on kaks olulist õigust: õigus elada ja õigus üürida kaitset. Kus arutasime seoses sellega üürniku esimest õigust üürileandja kohustused, üürniku teine õigus tuli eraldi ajaveebis üürikaitse.
Seetõttu tuleb siin blogis jutuks veel üks huvitav küsimus: millised õigused on veel üürnikul? Õigus elamise nautimisele ja õigus üürikaitsele ei ole ainsad õigused, mis üürnikul on üürileandja vastu. Näiteks on üürnikul vara võõrandamise kontekstis õigus ka mitmetele õigustele, mis ei ristu üüri ja allüürile andmisega. Mõlemat õigust käsitletakse selles ajaveebis järjestikku.
Vara üleandmine ei ületa üürimist
Hollandi tsiviilseadustiku artikli 1: 7 lõige 226, mida kohaldatakse elu- ja äripinna üürnike suhtes, sätestab järgmist:
"Üürilepinguga seotud vara üleandmine (…) üürileandja poolt annab üürileandja õigused ja kohustused üürilepingust omandajale üle. "
Üürniku jaoks tähendab see artikkel ennekõike seda, et üürilepingu omandiõiguse üleminek, näiteks üürileandja poolt teisele müügi teel, ei lõpeta üürilepingut. Lisaks saab üürnik esitada nõudeid üürileandja õigusjärglase vastu nüüd, kui see õigusjärglane võtab üle üürileandja õigused ja kohustused. Küsimuses, millised nõuded täpselt üürnikul siis on, on oluline esmalt välja selgitada, millised üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle tema õigusjärglasele.
Tsiviilseadustiku artikli 3:7 lõike 226 kohaselt on need eelkõige üürileandja õigused ja kohustused, mis on otseselt seotud üüritava vara kasutamisega üürniku poolt makstava tasu eest, st üüriga. See tähendab, et nõuded, mida üürnik saab esitada üürileandja õigusjärglase vastu, on põhimõtteliselt seotud tema kahe kõige olulisema õigusega: elamisõiguse ja üürikaitseõigusega.
Sageli aga sõlmivad üürnik ja üürileandja üürilepingus ka muud sisulised kokkulepped ja fikseerivad need punktides. Levinud näiteks on klausel üürniku ostueesõiguse kohta. Kuigi see ei anna üürnikul õigust üleandmisele, tähendab see siiski üürileandja kohustust pakkuda: üürileandja peab üüritud kinnisvara üürnikule müügiks pakkuma, enne kui seda saab müüa teisele õigusjärglasele.
Kas ka järgmine üürileandja on selle klausliga üürniku suhtes seotud? Juhtumit silmas pidades seadus, see pole nii. See sätestab, et üürniku ostueesõigus ei ole üüriga otseselt seotud, mistõttu üüritava vara ostuõiguse punkt ei lähe üle üürileandja õigusjärglasele. See erineb vaid juhul, kui tegemist on üürniku ostuvõimalusega ja üürileandjale perioodiliselt makstav summa sisaldab ka lõpliku omandamise eest hüvitamise elementi.
Allüürimine
Lisaks on tsiviilseadustiku artiklis 7: 227 öeldud üürniku õiguste kohta:
"Üürnik on volitatud andma üüritud vara täielikult või osaliselt kasutuses kellelegi teisele, välja arvatud juhul, kui ta pidi eeldama, et üürileandjal oleks teise isiku kasutamisel mõistlikke vastuväiteid."
Üldjuhul on sellest artiklist selgelt välja toodud, et üürnikul on õigus anda kogu üüritav vara või osa sellest allüürile teisele isikule. Tsiviilseadustiku artikli 7:227 teist osa silmas pidades ei saa üürnik siiski edasi üürida, kui tal on põhjust kahtlustada, et üürileandja vaidleb sellele vastu. Mõnel juhul on üürileandja vastuväide ilmne, näiteks kui üürilepingus on kirjas allüürile andmise keeld. Sel juhul ei ole üürnikupoolne allüürile andmine lubatud.
Kui üürnik seda siiski teeb, võib vastutasuks olla trahv. See trahv tuleb siis siduda üürilepingus sätestatud allüürimise keeluga ja olla seotud maksimumsummaga. Näiteks võib Air B&B-lt toa allüürile andmise sel viisil üürilepingus keelata, mis sageli ka nii läheb.
Selles kontekstis on eluruumi allüürile andmisel oluline ka TsK § 7:244, mis ütleb, et elamispinna üürnikul ei ole lubatud kogu elamispinda välja üürida. See ei kehti eluruumi osa, näiteks ruumi kohta. Ehk siis üürnikul on põhimõtteliselt õigus elamispinda osaliselt teisele allüürida.
Põhimõtteliselt on ka allüürnikul õigus üüritud kinnisvarasse jääda. See kehtib ka juhul, kui üürnik peab üüritava kinnisvara ise vabastama. Lõppude lõpuks näeb Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7: 269 ette, et üürileandja jätkab seaduse alusel allüürimist ka siis, kui põhiüürileping on lõppenud. Selle artikli kohaldamisel peavad aga olema täidetud järgmised tingimused:
- Iseseisev elamispind. Teisisõnu, elamispind, millel on oma juurdepääs ja oma olulised mugavused, nagu köök ja vannituba. Ainult ruumi ei peeta seetõttu iseseisvaks elamispinnaks.
- Allrendileping. Olles üürniku ja allüürniku vaheline leping, mis vastab üürilepingu nõuetele, nagu on kirjeldatud tsiviilseadustiku artiklis 7: 201.
- Üürileping on seotud elamispinna üürimisega. Teisisõnu peab üürniku ja üürileandja vaheline peamine üürileping olema seotud pinna üürimise ja üürimisega, mille suhtes kehtivad seaduslikud elamispinna sätted.
Kui ülaltoodud sätteid ei täideta, ei ole allüürnikul endiselt õigust ega omandiõigust nõuda üürileandjalt õigust jääda üüritud kinnisvarale pärast üürniku ja üürileandja vahelise peamise üürilepingu lõppemist, nii et ka väljatõstmine on tema jaoks paratamatu. Kui allüürnik vastab tingimustele, peab ta arvestama asjaoluga, et üürileandja võib kuue kuu pärast algatada allüürniku suhtes menetlust, et saavutada allüürilepingu lõpetamine ja üürileandmine.
Nii nagu elamispinda, saab ka äripinda üürnik allüürida. Kuidas aga allüürnik sellisel juhul üürileandjaga suhestub, kui üürnikul polnud selleks volitusi või ta peab üüripinna vabastama? 2003. aasta puhul oli selge vahe: üürileandjal polnud allüürnikuga mingit pistmist, sest allüürnikul oli üürnikuga vaid õigussuhe. Sellest tulenevalt puudusid ka allüürnikul õigused ja seega nõue üürileandja vastu.
Sellest ajast alates on seadus selles punktis muutunud ja näeb ette, et kui üürniku ja üürileandja vaheline põhiüürileping lõpeb, peab üürnik kandma allüürniku huvide ja positsiooni eest hoolt, kaasates näiteks allüürniku menetlusse üürniku ja üürileandja vahel. üürileandja. Aga kui põhiüürileping pärast menetlust ikkagi lõpetatakse, lõpevad ka allüürniku õigused.
Kas olete üürnik ja kas teil on selle blogi kohta küsimusi? Siis võtke ühendust Law & More. Meie advokaadid on üüriseaduse valdkonna eksperdid ja annavad teile hea meelega nõu. Nad võivad teid ka seaduslikult aidata, kui teie üürivaidlus toob kaasa kohtumenetluse.