Igal üürnikul on kaks olulist õigust: õigus elada ja õigus üürida kaitset. Kus arutasime seoses sellega üürniku esimest õigust üürileandja kohustused, üürniku teine õigus tuli eraldi ajaveebis üürikaitse. Seetõttu arutatakse siin ajaveebis veel ühte huvitavat küsimust: millised muud õigused on üürnikul? Õigus elada ja kaitse üürileandmine pole üürnikul üürileandja vastu ainsad õigused. Näiteks on üürnikul üürilepingut ületamata vara üleandmise ja allüürimise korral õigus saada mitmeid õigusi. Mõlemat õigust käsitletakse selles blogis järjestikku.
Vara üleandmine ei ületa üürimist
Hollandi tsiviilseadustiku artikli 1: 7 lõige 226, mida kohaldatakse elu- ja äripinna üürnike suhtes, sätestab järgmist:
"Üürilepinguga seotud vara üleandmine (…) üürileandja poolt annab üürileandja õigused ja kohustused üürilepingust omandajale üle. "
Üürniku jaoks tähendab see artikkel ennekõike seda, et üüritud vara omandiõiguse üleminek näiteks üürileandja poolt teisele müümise kaudu ei lõpeta üürilepingut. Lisaks saab üürnik esitada nõudeid üürileandja õigusjärglasele, nüüd kui see õigusjärglane võtab endale üürileandja õigused ja kohustused. Küsimusele, millised nõuded üürnikul siis täpselt on, on kõigepealt vaja kindlaks teha, millised üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle tema õigusjärglasele. Tsiviilseadustiku artikli 3: 7 lõike 226 kohaselt on need eelkõige üürileandja õigused ja kohustused, mis on otseselt seotud üüritava kinnisvara kasutamisega üürniku poolt makstava tasu eest, st üür. See tähendab, et nõuded, mida üürnik saab üürileandja õigusjärglase vastu esitada, on põhimõtteliselt seotud tema kahe kõige olulisema õigusega: õigus elada ja õigus üürile saada kaitset.
Sageli sõlmivad üürnik ja üürileandja üürilepingus muu sisu osas ka muid kokkuleppeid ja fikseerivad need punktides. Levinud näide on klausel üürniku ostueesõiguse kohta. Ehkki see ei anna üürnikule õigust üleandmisele, tähendab see üürileandja kohustust pakkuda: üürileandja peab kõigepealt pakkuma üürile antud vara üürnikule müümiseks, enne kui selle saab müüa teisele õigusjärglasele. Kas ka järgmine üürileandja on selle klausliga üürniku suhtes seotud? Kohtupraktikat silmas pidades see nii ei ole. See näeb ette, et üürniku ostueesõigus ei ole otseselt seotud üüriga, nii et üüritud vara ostuõigust käsitlev klausel ei lähe üle üürileandja õigusjärglasele. See on erinev vaid siis, kui see puudutab üürniku ostuvõimalust ja perioodiliselt üürileandjale makstav summa sisaldab ka lõpliku omandamise hüvitise elementi.
Allüürimine
Lisaks on tsiviilseadustiku artiklis 7: 227 öeldud üürniku õiguste kohta:
"Üürnik on volitatud andma üüritud vara täielikult või osaliselt kasutuses kellelegi teisele, välja arvatud juhul, kui ta pidi eeldama, et üürileandjal oleks teise isiku kasutamisel mõistlikke vastuväiteid."
Üldiselt ilmneb sellest artiklist, et üürnikul on õigus üürida kogu üüritud vara või osa sellest teisele isikule. Tsiviilseadustiku artikli 7: 227 teist osa silmas pidades ei saa üürnik siiski allüürile anda, kui tal on alust kahtlustada, et üürileandja sellele vastu vaidleb. Mõnel juhul on üürileandja vastuväide ilmne, näiteks kui üürilepingusse on lisatud allüürikeeld. Sellisel juhul ei ole üürniku allüürimine lubatud. Kui üürnik seda ikkagi teeb, võib vastutasuks olla trahv. Seejärel tuleb see trahv seostada rendilepingus allüürimise keeluga ja olla seotud maksimaalse summaga. Näiteks võib ruumi üürileandmine Air B&B-st sellisel viisil üürilepingus keelata, mis sageli nii ka osutub.
Selles kontekstis on elamispinna allüürimisel oluline ka tsiviilseadustiku artikkel 7: 244, mis ütleb, et elamispinna üürnik ei tohi kogu elamispinda üürile anda. See ei kehti elamispinna osa, näiteks toa kohta. Teisisõnu võib üürnik põhimõtteliselt vabalt elamispinda teisele üürile anda. Põhimõtteliselt on allüürnikul õigus jääda üüritud kinnisvarasse. See kehtib ka juhul, kui üürnik peab üüritud vara ise vabastama. Lõppude lõpuks näeb Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7: 269 ette, et üürileandja jätkab seaduse järgi allüürimist isegi siis, kui peamine rendileping on lõppenud. Selle artikli kohaldamisel peavad olema täidetud järgmised tingimused:
- Iseseisev elamispind. Teisisõnu, elamispind, millel on oma juurdepääs ja oma olulised mugavused, nagu köök ja vannituba. Ainult ruumi ei peeta seetõttu iseseisvaks elamispinnaks.
- Allrendileping. Olles üürniku ja allüürniku vaheline leping, mis vastab üürilepingu nõuetele, nagu on kirjeldatud tsiviilseadustiku artiklis 7: 201.
- Üürileping on seotud elamispinna üürimisega. Teisisõnu peab üürniku ja üürileandja vaheline peamine üürileping olema seotud pinna üürimise ja üürimisega, mille suhtes kehtivad seaduslikud elamispinna sätted.
Kui ülaltoodud sätteid ei täideta, ei ole allüürnikul endiselt õigust ega omandiõigust nõuda üürileandjalt õigust jääda üüritud kinnisvarale pärast üürniku ja üürileandja vahelise peamise üürilepingu lõppemist, nii et ka väljatõstmine on tema jaoks paratamatu. Kui allüürnik vastab tingimustele, peab ta arvestama asjaoluga, et üürileandja võib kuue kuu pärast algatada allüürniku suhtes menetlust, et saavutada allüürilepingu lõpetamine ja üürileandmine.
Nii nagu elamispinda, saab ka üürnik üürile anda äripinda. Aga kuidas on sel juhul allüürnik üürileandjaga seotud, kui üürnik ei olnud selleks volitatud või peab üüritud vara vabastama? Aastaks 2003 tehti selget vahet: üürileandjal polnud allüürnikuga midagi pistmist, sest allüürnikul olid üürnikuga vaid õigussuhted. Seetõttu ei olnud allüürnikul ka õigusi ja seega nõudeid üürileandja vastu. Sellest ajast alates on seadus selles osas muutunud ja sätestab, et kui üürniku ja üürileandja peamine üürileping lõpeb, peab üürnik hoolitsema üürniku huvide ja positsiooni eest, ühendades näiteks allüürnik menetluses üürileandja. Aga kui peamine üürileping pärast menetlust ikkagi lõpetatakse, lõpevad ka üürniku õigused.
Kas olete üürnik ja kas teil on selle blogi kohta küsimusi? Siis võtke ühendust Law & More. Meie advokaadid on üüriseaduse valdkonna eksperdid ja annavad teile hea meelega nõu. Nad võivad teid ka seaduslikult aidata, kui teie üürivaidlus toob kaasa kohtumenetluse.