Eks ja hüpoteek: kes saab maja alles hoida?

Lahutus või lahkuminek on juba iseenesest piisavalt raske, isegi kui sellele ei ripu hüpoteeklaen. Hollandis vastutavad enamik kaasomanikke solidaarselt, mis tähendab, et pank võib nõuda teilt mõlemalt täielikku makset, kuni laenuandja ühe omaniku avalikustab. Kolimine ei lõpeta seda vastutust ja praegu tehtud otsused mõjutavad teie krediidiajalugu, makse ja võimet uuesti osta. Kui tegemist on lastega, lisavad stabiilsus ja ajastus veelgi kiireloomulisust.

Hea uudis: selleks on olemas selge tee. Olenemata sellest, kas üks partner hoiab kodu, teie müüte selle maha või jääte mõneks ajaks kaasomanikeks, järgib protsess praktilisi samme – kinnitage, kuidas te kodu omate ja milline abieluvararežiim kehtib, hankige hindamine, arvutage omakapital (overwaarde) või puudujääk (restschuld), leppige kokku õiglases väljaostus, hankige laenuandjalt nõusolek teise partneri vabastamiseks, kinnitage notariaalne jagamisakt ja tegelege maksutagajärgedega (intresside mahaarvamine, bijleenregeling, NHG). Kirjalikud kokkulepped ja õige järjekord vähendavad riske ja kulusid.

See juhend juhatab teid samm-sammult läbi teie valikute ja kohustuste Hollandi õiguse alusel: omandiõigus ja vastutus, tegutsemisviisi valimine (väljaost, müük või ajutine kaasomand), arvude arvutamine, taskukohasus ja laenuandja nõuded, notari toimingud, maksupunktid, vahepealse perioodi haldamine, mida teha koostöö katkemise korral, erijuhud (NHG, negatiivne omakapital, uue partneri lisamine), ajakavad, kulud, dokumendid ja millal otsida õigusabi. Alustame.

1. samm. Kinnitage, kuidas te omate kodu ja millist abieluvaraõigust kohaldatakse

Hüpoteegi ja vara jäämise küsimuses – kes saab maja endale jätta – kinnitage, kes on omandiõiguse dokumendil ja milline abieluvararežiim kehtib. Abielus või registreeritud partnerid, kes on sõlminud abielu pärast 1. jaanuari 2018, kuuluvad piiratud varaühisuse alla, välja arvatud juhul, kui abielueelne leping sätestab teisiti; varasemate või välisriikides sõlmitud abielude puhul võib olukord erineda. Kui abiellusite välismaal, ei pruugi Hollandi abieluõigus kehtida – paluge notaril kehtestada valitsev kord.

2. samm. Kaardistage oma hüpoteek, kindlustused ja kohustused (solidaarne vastutus, NHG)

Enne kui otsustate, kellele maja jääb, tehke selge pilt oma praegustest kohustustest. Hollandis vastutavad kaaslaenajatega laenude eest solidaarselt seni, kuni laenuandja ühe nime ametlikult avaldab. Koguge juba praegu kindlaid andmeid, et läbirääkimised ja laenuandjaga peetavad kõnelused põhineksid faktidel, mitte oletustel.

• Hüpoteeklaenu põhitõed: Praegune saldo, intressimäär, fikseeritud intressimäära lõppkuupäev ja hüpoteeklepingu/laenu omanike nimed.
• Laenuandja tingimused: Mida teie pank endise väljavõtte avaldamiseks nõuab (sissetuleku test, dokumendid, ajastus); taotlege praegust väljavõtet ja algseid tingimusi.
• NHG kontroll: Kontrollige, kas laenul on riiklik hüpoteekgarantii; teatud tingimustel võib NHG pärast müüki jääkvõla kustutada.
• Seotud kindlustused: Vaadake üle ja ajakohastage hüpoteegiga seotud tähtajaline elukindlustus (soodustatud isikud, omandiõigus, kindlustuskaitse), et see vastaks uuele olukorrale.

3. samm. Valige oma tee: väljaost, müümine või ajutine kaasomanikuks jäämine

Faktid käes ja otsusta, kuidas vastata küsimusele „endine eluase ja hüpoteeklaen” – kes saab maja endale jätta –, tasakaalustades eluasemevajadusi, omakapitali ja laenuandja reaalsust. Hollandi praktikas on peaaegu iga juhtumi jaoks kolm võimalust. Olge pragmaatiline: kuni ülevõtmise või müügi lõpuleviimiseni jääte mõlemad solidaarselt vastutavaks, olenemata sellest, kes seal elab.

• Väljaost/ülevõtmine: Üks partner jääb kodule. Pank kontrollib taskukohasust ja kui see heaks kiidetakse, vabastab teise partneri vastutusest notariaalse jagamisakti kaudu. Väljaost põhineb tavaliselt iga partneri omakapitaliosal (overwaarde). Arvestage hindamise, notari, nõustaja ja panga halduskuludega; teil võib olla vaja hüpoteeklaenu suurendada.

• Müü kinnisvara: Hüpoteek makstakse esimesena tagasi; jagate kasumi või jääkvõla (restschuld) vastavalt oma lepingule. NHG-ga võidakse jääkvõlg teatud tingimustel kustutada. Mõlema omaniku nõusolek on vajalik; kui üks ei tee koostööd, kasutage vahendust või kohtumenetlust.

• Ajutine kaasomand: Mõlemad jäävad omandiõiguse ja laenuga. Lepi kokku selged kokkulepped kasutusloa, maksete, ajakava ja väljumise tingimuste osas. See on riskantne, blokeerib sageli järgmised sammud ja laenuandja võib teid mõlemaid tasumata maksete eest jälile nõuda.

4. samm. Hankige hinnang ja arvutage omakapital või võlg (overwaarde või restschuld)

Kaitstav väärtus on iga väljaostu või müügi puhul määravaks teguriks. Läbirääkimisteks võite vaadata WOZ-väärtust, kuid laenuandjad ja notarid töötavad tavaliselt hiljutise hindamise (taxatie) alusel. Kasutage seda arvu koos viimase laenuandja väljavõttega, et arvutada, kas teil on omakapitali (overwaarde) või puudujääki (restschuld).

• Telli hindamine: Tellige hiljutine maksudeklaratsioon; kasutage WOZ-i ainult esialgseteks läbirääkimisteks.
• Hankige väljamakse näitaja: Taotlege oma pangast praegust hüpoteeklaenu jääki; te mõlemad jääte vastutavaks kuni vabanemiseni.
• Jooksuta numbrid:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Negatiivne omakapital: Leppige kokku, kuidas jagada ülejäänud võlg; NHG puhul võidakse jääkvõlg pärast müüki kustutada, kui tingimused on täidetud.
• Salvesta see: Hoidke hindamine ja arvutused oma kokkuleppe ja notari toimiku jaoks alles.

5. samm. Töötage välja väljaostusumma ja arveldustingimused

Siin saab küsimusest „ekspartner ja hüpoteek: kes saab maja alles hoida?“ number ja plaan. Hollandi praktikas ostab üks partner kodu alles hoides teise osa omakapitalist välja (overwaarde); puudujäägi (restschuld) korral lepitakse kokku, kuidas seda jagada. Pange iga tingimus kirjalikult kirja, et vältida hilisemaid vaidlusi.

• Baasarvutus: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (tavaliselt 50/50, välja arvatud juhul, kui abielueelne leping/partnerlusleping/kooseluleping sätestab teisiti).
• Negatiivne omakapital: Lepi kokku, kuidas jagada mis tahes restschuldNHG puhul võib jääkvõla pärast müüki teatud tingimustel andeks anda.
• Rahastamine ja ajastus: Tasuge väljaostusumma sularahas või suurendatud hüpoteegi kaudu; leppige notari juures kokku jagamisaktis ja siduge maksmine lahkuva partneri vabastamisega laenuandja poolt.
• Kes mida maksab: Jaotage hindamis-, pangahaldus-, nõustaja- ja notarikulud; määrake sissekolimise/võtmete kuupäev ja uuendage mis tahes seotud tähtajalist elukindlustust.

6. samm. Kontrollige ülekandmise või uue laenu taskukohasust ja laenuandja heakskiitu

Enne kui keegi maja alles hoiab, peab teie laenuandja nõustuma hüpoteegi ühele nimele ülekandmisega või uue laenu väljastamisega. See ülevaade peegeldab värske hüpoteeklaenu taotlusja lahkuminekujärgne käsutuses olev sissetulek vähendab tavaliselt teie laenuvõimet. Kuni pank lahkuva partneri ametlikult vabastab, jääte te mõlemad solidaarselt vastutavaks. Kui taskukohasus ei ole piisav, saate akti lisada uue partneri – pange tähele, et siis muutute ühiselt vastutavaks.

• Mida laenuandjad hindavad: Krediidivõime ja sissetulek, et kanda kogu laenu üksi.
• Põhidokumendid: Lahutusleping, tööandja deklaratsioon, viimane aastaaruanne ja kehtiv hüpoteegi väljavõte.
• Hindamine: Hiljutine hindamine (maksustamine) turuväärtuse ja omakapitali tõendamiseks.
• NHG staatus: Vajadusel kinnitage tingimused; see võib olla oluline puudujäägi stsenaariumide korral.
• Võimalikud tagajärjed: Kinnitus koos jagamise notariaalse aktiga – või keeldumine, mille puhul müüakse või jääda ajutisteks kaasomanikeks selgete tingimustega.

7. samm. Vormige kokkulepped kirjalikult (lahutusleping või lahuselu leping)

Pange iga tehing paberile. Laenuandjad ja notarid loodavad allkirjastatud lepingule. lahutusleping või lahutuslepingut hüpoteeklaenu ülevõtmise ja vabastamise hindamisel. Selle kirjutamine ühtlustab ootusi, annab pangale selge aluse ja aitab vältida hilisemaid kulukaid vaidlusi.

• Tulemus: kes peab maja või müüb.
• Tingimused: väljaost/ülemaks või ülejäänud osade jagamine; maksekuupäev; kes maksab hüpoteegi/kindlustuse/kommunaalkulud/hoolduse; kasutusõiguse/võtmete; kulud (hindamine, notar); vahendus-/maksevähendusklausel koos tähtaegadega.

8. samm. Omandiõiguse üleandmine: ühisvastutusest vabanemine ja jagamisakti vormistamine notari juures

Kui teie laenuandja on nõus ühe nime vabastama, toimub üleandmine notari juures. Notar koostab jagamisakti ja vajadusel uue või muudetud hüpoteeklaenulepingu. Nende dokumentide allkirjastamine registreerib nii selle, kes maja saab, kui ka, mis kõige tähtsam, korraldab solidaarse vastutuse kustutamise, ajakohastades samal ajal hüpoteekvõla registreeringut.

• Eeldused: Laenuandja heakskiit ja teie allkirjastatud lahutus-/lahutusleping koos väljaostu ja kulude jagamisega.
• Allkirjastamine: Jagamisakt; pluss uus/suurendatud hüpoteeklaenu leping, kui väljaostu finantseeritakse. Uus partner kirjutab alla ja vastutab ühiselt.
• Arveldus: Notar vormistab väljaostu ja lepib kokku kulud tehingu lõpuleviimisel.
• Efekt: Pärast notariaalset kinnitamist ja laenuandja vabastamist on lahkuv partner laenust vabastatud; allesjäänud partner on sellest kuupäevast alates ainuisikuliselt vastutav.

9. samm. Maksude ja hüvitiste haldamine (intresside mahaarvamine, maksude reguleerimine, jääkvõlg)

Maksud võivad vastuse küsimusele „eks ja hüpoteek: kes saab maja alles jätta?“ teie kasuks pöörata – või mitte. Planeerige varakult, et ost, müük või ülevõtmine ei ohustaks teie hüpoteeklaenu intresside mahaarvamist ega tekitaks teile üllatusi, kui ostate uuesti.

• Hüpoteeklaenu intressi mahaarvamine (eigenwoning): See kehtib teie isikliku koduostuvõla kohta. See võlg on isiklik ja mitte ülekantav; igasugune uus osa pärast ülevõtmist peab mahaarvamise säilitamiseks olema annuiteetne/lineaarne (2013. aasta järgsed reeglid).

• Bijleenregeling (kasutades omakapitali): Kui müüte omakapitali koos ülekantud summaga ja ostate hiljem, võib selle omakapitali reinvesteerimata jätmine piirata tulevast intresside mahaarvamist. Dokumenteerige omakapital ja see, mida iga partner saab.

• Jääkvõlg (restschuld): Kui müügist saadav tulu ei kata laenu, vastutate kaasmakse eest. NHG puhul võidakse ülejäänud osa teatud tingimustel andeks anda; vastasel juhul arutage maksukäsitlust ja tagasimaksmist finantsnõustajaga.

• Hoidke tõendeid: Hoidke alles hindamine, laenuandja väljavõtted ja allkirjastatud kokkulepe; neid on vaja maksudeklaratsiooni jaoks ja intressivähenduse nõuete põhjendamiseks.

10. samm. Vaheperioodi haldamine (maksed, täituvus ja risk)

Kuni laenuandja ja notar jagamisakti registreerib, vastutate te mõlemad solidaarselt. Käsitlege vahelepingut nagu projekti: vältige maksete vahelejäämist, vältige uusi vaidlusi ja kaitske vara, mida kavatsete müüa või üle anda. Pange paberile lühikesed ja praktilised reeglid ning pidage neist kinni.

• Maksed: Kes maksab hüpoteegi, kindlustuse, makse, kommunaalmaksed ja hoolduse – ja millal?
• Hõivatus/võtmed: Kes seal elab, ligipääsureeglid, vaatamised (müügi korral) ja selge väljakolimise kuupäev.
• otsused: Ilma kirjaliku nõusolekuta ei tohi teha suuri kulusid ega teha hinnamuutusi (müügi korral).
• Riskikontroll: Hoidke kindlustused aktiivsed, dokumenteerige arvestite näidud/defektid ja suhelge kirjalikult lepingute jälgimiseks.

11. samm. Kui koostöö katkeb, kasutage vahendust või kohtuvõimalusi

Kui läbirääkimised takerduvad, tegutsege enne, kui maksete tasumata jätmine teid mõlemaid kahjustab. Alustage vahendusega, et teisendada numbrid (hinnang, omakapital, maksed) selgeteks müügi- või ostukohustusteks, kasutusloa andmiseks, tähtaegadeks ja varuplaaniks. Kui see ebaõnnestub, pöörduge sihipäraste juriidiliste sammudega.

• Kõigepealt vahendus: Kiirem, odavam ja annab sulle kontrolli; registreeri kõik kokkulepped.
• Kohtu luba müüa: Kui teie endine abikaasa ei tee koostööd, saab advokaat kohtult küsida luba müüa ilma tema nõusolekuta.
• Kaitske oma krediiti: Kuni ülevõtmise või müügi lõpuleviimiseni vastutate te solidaarselt; hoidke maksed ajakohased.

12. samm. Eriolukorrad: NHG, negatiivne omakapital või uue partneri lisamine

Teatud äärmuslikud juhtumid võivad otsustada rohkem kui miski muu „endise partneri ja hüpoteegi sobivus: kes saab maja endale jätta”. Kontrollige kiiresti, kas NHG kehtib, kas teie omakapital on negatiivne ja kas hüpoteegiga liitub uus partner. Igal neist on erinevad laenuandja, notari ja arveldussüsteemiga seotud tagajärjed – planeerige need enne väljaostu üle läbirääkimisi alustamist.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Kinnitage kindlustuskaitse. Kui müügist jääb järele jääkvõlg, võib NHG selle teatud tingimustel kustutada; hoidke maksed ajakohasena kuni arvelduseni.
• Negatiivne omakapital (restschuld): Lepi kokku puudujääva osa proportsionaalne jagamine. Kui üks jääb, dokumenteeri, kuidas lahkuv partner oma osa alahinnatud väärtusest jagab.
• Uue partneri lisamine: Nad allkirjastavad hüpoteeklepingu koos ja vastutavad ühiselt. Pank hindab uuesti laenu taskukohasust; notar ajakohastab omandiõiguse ja hüpoteegi dokumente.

13. samm. Ajakava, kulud ja vajalikud dokumendid

Eeldage praktilist ja etapiviisilist protsessi: hindamine, laenuandja otsus ja notari poolt vormistamine. Hoidke maksed kogu aeg ajakohased, et kaitsta mõlema krediidifaili. Lihtsamatel juhtudel võtab kõige korraldamine tavaliselt umbes kaks kuud; keeruline sissetulek, negatiivne omakapital või koostöö puudumine võivad seda aega pikendada.

• Tüüpiline ajaskaala: Hindamine ja toimiku ettevalmistamine → laenuandja hinnang ja vabastamisotsus → notari allkiri (jagamisakt ja iga uus hüpoteek). Sageli kulub ±2 kuud, kuid oleneb juhtumist.

• Ühised kulud:

  • Hindamine (maksustamine)
  • Panga haldustasu (laenu vabastamine/ümberpaigutamine)
  • Notar (jagamisakt; vajadusel hüpoteegileping)
  • Nõustaja tasud (hüpoteek/finantslaen)
  • vabatahtlikvahendus/õigusabi, kui koostöö ebaõnnestub

• Põhidokumendid:

  • Lahutusleping ja vara jagamise tingimused
  • Kehtiv hüpoteeklaenu väljavõte/tingimused
  • Tulutõend (tööandja deklaratsioon ja/või aastaaruanne)
  • Hiljutine hindamisaruanne (taxatie)
  • NHG kinnitus (kui on sobiv)

14. samm. Millal Hollandis õigusabi saada

Kui koostöö ei edene või panused on kõrged, palka Hollandi advokaat. Tüüpilised käivitajad: lahkarvamused väljaostu/ülemakse või restschuldi osas, müügist keeldumine või laenuandja/notari dokumentide allkirjastamisest keeldumine, keerulised režiimid (abielueelne abielu, välismaal sõlmitud abielu), vaidlused selle üle, kes võib kodu kasutada, NHG/negatiivse omakapitali probleemid või kiireloomulised maksehäired. Advokaat saab vormistada tingimused, taotleda kohtult müügiluba või määrata tähtaegu ning kaitsta teid solidaarse vastutuse riskide eest.

Peamised kaasavõtmised

See, kellele maja jääb, taandub neljale tegurile: teie omandiõigus/abieluvara suhe, omakapitali arvutus, laenuandja taskukohasus ja koostöö. Kuni pank ühe nime avaldab, jäävad mõlemad solidaarselt vastutavaks. Selge järjekord – hindamine, arveldustingimused, laenuandja heakskiit, notar – kaitseb teie krediidi- ja maksupositsiooni.

• Kinnitage õiguslik raamistik: Omandiõigust tõendav dokument ja abieluvararežiim (abielu/registreeritud kooselu/abielueelne leping/välismaal sõlmitud abielu).
• Riskide kaardistamine ja katmine: Hüpoteeklaenu faktid, ühisvastutus, seotud kindlustused ja NHG staatus.
• Vali marsruut: Väljaost, müük või ajutine kaasomand – vastavalt kehtivale hindamisele ja ülevaatusele/restschuldile.
• Paberi see kõigepealt: Lisage tingimused allkirjastatud lepingusse; seejärel hankige laenuandja heakskiit ja kinnitage notari poolt jagamisakt, et kohustusest vabaneda.
• Vaata makse: Intressivähendus on isiklik; arvestage bijleenregeling'i ja NHG reeglitega jääkvõla osas.
• Kui kinni jäänud: Kasutage vahendust või kohtumenetlust; hoidke maksed ajakohasena. Tüüpiline maksetähtaeg on umbes kaks kuud.

Kas vajate Hollandi õigusabi? Rääkige meeskonnaga aadressil Law & More.