Üürikaitse

Madalmaades majutuse üürimisel on teil automaatselt õigus üürikaitsele. Sama kehtib ka teie kaasüürnike ja allüürnike kohta. Põhimõtteliselt koosneb üürikaitse kahest aspektist: üürihinna kaitse ja üürikaitse üürilepingu lõpetamise eest selles mõttes, et üürileandja ei saa üürilepingut lihtsalt lõpetada. Kui üürikaitse mõlemad aspektid kehtivad sotsiaaleluruumide üürnike kohta, siis vabasektoris eluruumide üürnike puhul see nii ei ole. Millise üürikaitsega on tegemist ja millal täpselt üürihinna kaitse või üürikaitse üürilepingu kontekstis endaga seotud on, sellest siin blogis räägitakse. Kuid kõigepealt käsitletakse selles ajaveebis eluruumide nimetamist tingimuseks üürikaitse üldiseks kasutamiseks.

Eluruum

Üürikaitset käsitlevate õigusnormide kohaldamiseks peab kõigepealt olema küsimus elamispinnast. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 233 kohaselt tuleb elamispinna all mõista ehitatud kinnisvara, kuivõrd see antakse üürile iseseisva või iseseisva maja, haagissuvila või alaliseks elamiseks mõeldud stendina. Seega ei tehta üürikaitse eesmärgil enam vahet iseseisvate või iseseisvate majutuskohtade üürnike vahel.

Elamispinna mõiste hõlmab ka kinnisvara, teisisõnu rajatisi, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud kodu, haagissuvila või kohaga või on üürilepingu alusel selle osad. Elamukompleksis võivad selleks olla näiteks trepikoda, galeriid ja koridorid, samuti keskrajatised, kui need on lepinguga määratud ruumideks, millel puudub avalik iseloom.

Elamispinda Hollandi tsiviilseadustiku paragrahvi 7: 233 tähenduses ei ole, kui see puudutab:

• elamispinna lühiajaline kasutamine; kas see nii on, määratakse kasutamise laadi põhjal, näiteks puhkemaja või vahetusmajana. Selles mõttes viitab lühike kestus seega kasutamisele, mitte kokkulepitud ajale;
• sõltuv elamispind; seda juhul, kui maja antakse üürile koos äripinnaga; sel juhul on kodu üüritud äripinna osa, nii et kodu suhtes ei kohaldata elamistingimusi, vaid äripinda käsitlevaid sätteid;
• majapaat; see on nähtus, mis ei vasta Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 233 õiguslikule määratlusele. Sellist maja ei saa tavaliselt pidada kinnisvaraks, sest mulla või pangaga pole püsivat seost.

Üürihinna kaitse

Kui ülalkirjeldatud elamispinna tingimus on täidetud, saab üürnik ennekõike üürihinna kaitset. Sel juhul kehtivad järgmised lähtepunktid:

• kvaliteedi, sealhulgas üüritud majutuse asukoha ja selle eest makstava üüri suhe peab olema mõistlik;
• üürnikul on alati võimalus lasta üürikomisjonil esialgset üürihinda hinnata; see on võimalik alles 6 kuu jooksul pärast üürilepingu algust; üürikomisjoni otsus on siduv, kuid selle saab siiski esitada ringkonnakohtusse läbivaatamiseks;
• üürileandja ei saa jätkata piiramatut üüri tõstmist; Üüri tõstmisele kehtivad konkreetsed seaduslikud piirmäärad, näiteks ministri määratud üüri tõusu maksimaalne protsent;
• üürikaitse seadusesätted on kohustuslikud seadused, st üürileandja ei saa üürilepingus nendest üürniku kahjuks kõrvale kalduda.

Nimetatud põhimõtted kehtivad muide ainult sotsiaalmaja üürnike kohta. See on eluruum, mis kuulub reguleeritud üürisektorisse ja tuleb seetõttu eristada liberaliseeritud ehk tasuta üürimise sektorisse kuuluvast elamispinnast. Liberaliseeritud või tasuta eluaseme puhul on üür nii kõrge, et üürnik ei saa enam üüritoetust ja jääb seetõttu seaduse kaitsest välja. Liberaliseeritud ja sotsiaaleluruumide piir on ligikaudu üürihinnaga umbes 752 eurot kuus. Kui kokkulepitud üürihind seda summat ületab, ei saa üürnik enam ülalkirjeldatud põhimõtetele tugineda, sest see puudutab siis liberaliseeritud eluaseme üürimist.

Üürikaitse üürilepingu lõpetamise eest

Üürikaitse muu aspekti kohaldamisel ei tehta aga vahet sotsiaal- ja liberaliseeritud eluruumide üürnike vahel. Teisisõnu tähendab see, et iga elamispinna üürnik on suures osas ja automaatselt üürilepingu ülesütlemise eest kaitstud selles mõttes, et üürileandja ei saa üürilepingut lihtsalt üles öelda. Selles kontekstis on üürnik eriti kaitstud, kuna:

• üürileandja poolt lõpetamine ei lõpeta üürilepingut vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 7: 272; põhimõtteliselt on üürileandja ülesanne kõigepealt üürilepingu lõpetamine vastastikusel kokkuleppel. Kui see ei õnnestu ja üürnik ei nõustu ülesütlemisega, ei lõpeta üürileandja lõpetamine üürilepingut. See tähendab, et üürileping jätkub tavapärasel viisil ja üürileandja peab esitama alampiirkohtusse õigusliku nõude üürilepingu lõpetamiseks. Sel juhul ei lõpe üürileping enne, kui kohus on üürileandja lõpetamise nõude kohta teinud tühistamatu otsuse.
• Hollandi tsiviilseadustiku artiklit 7: 271 silmas pidades peab üürileandja ütlema lõpetamise põhjuse; kui üürileandja kavatseb üürilepingu üles öelda, peab ta järgima tsiviilseadustiku eelnimetatud artikli formaalsusi. Lisaks etteteatamistähtajale on selles kontekstis oluline formaalsus lõpetamise alus. Üürileandja peab seega ülesütlemisavalduses märkima ühe lõpetamise põhjuse, nagu on sätestatud Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 274 lõikes 1:

1. üürnik pole käitunud nagu hea üürnik
2. see puudutab renditud tähtajalist üüri
3. üürileandja vajab üüritut kiiresti oma tarbeks
4. üürnik ei nõustu mõistliku pakkumisega uue üürilepingu sõlmimiseks
5. üürileandja soovib üürile antud maa-ala realiseerida vastavalt kehtivale planeerimiskavale
6. üürileandja huvid üürilepingu lõpetamisel kaaluvad üles üürniku huvid üürilepingu jätkumisel (üürileandja üürilepingu korral)

• üürilepingu saab lõpetada ainult kohtunik Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 274 lõikes 1 nimetatud alustel; Eelnimetatud põhjused on ammendavad: see tähendab, et kui kohtumenetlus viiakse läbi kohtus, ei ole üürilepingu lõpetamine muudel põhjustel võimalik. Kui mõni eespool nimetatud põhjustest tõepoolest ilmneb, peab kohus rahuldama ka üürniku ülesütlemisnõude. Sel juhul ei ole seega ruumi huvide (edasiseks) kaalumiseks. Siinkohal kehtib erand seoses isikliku kiireloomulise kasutamise lõpetamise alusega. Kui nõue on lubatud, määrab kohus väljatõstmise aja. Kui aga üürileandja ülesütlemisnõue lükatakse tagasi, ei tohi ta vastavat üürilepingut kolme aasta jooksul uuesti üles öelda.

Rendituru liikumise seadus

Varem pälvis üürikaitse praktikas palju kriitikat: üürikaitse oleks läinud liiga kaugele ja leidub rohkem majaomanikke, kes sooviksid maja välja üürida, kui üürikaitse poleks nii range. Seadusandja on osutunud selle kriitika suhtes tundlikuks. Sel põhjusel on seadusandja valinud selle seaduse kehtestamise alates 1. juulist 2016, üürituru üleandmise seadusest. Selle uue seadusega muutus üürniku kaitse vähem rangeks. Selle seaduse kontekstis on need kõige olulisemad muudatused:

• üürilepingute puhul, mis käsitlevad iseseisvat elamispinda kuni kaks aastat ja üürilepingute puhul, mis käsitlevad iseseisvat elamispinda kuni viis aastat, on üürileandjal olnud võimalik üürida ilma üürikaitseta. See tähendab, et üürileping lõpeb seadusega pärast kokkulepitud tähtaega ja üürileandja ei pea seda nagu varem lõpetama.
• sihtgrupilepingute kasutuselevõtuga on üürileandjal lihtsustatud ka üürilepingu lõpetamine seoses konkreetsele sihtrühmale, näiteks üliõpilastele mõeldud eluasemega. Kui üürnik ei kuulu enam konkreetsesse sihtrühma ja teda ei saa näiteks enam pidada üliõpilaseks, saab üürileandja isikliku kiireloomulise kasutamise tõttu lõpetamise jätkata kergemini ja kiiremini.

Kas olete üürnik ja kas soovite teada, millise üürikindlustuse saamiseks teil on õigus? Kas olete üürileandja, kes soovib üürilepingu lõpetada? Või on teil selle blogiga seoses veel küsimusi? Siis võtke ühendust Law & More. Meie advokaadid on rendiõiguse eksperdid ja annavad teile hea meelega nõu. Nad võivad teid ka seaduslikult aidata, kui teie üürivaidlus toob kaasa kohtumenetluse.