Kui üürite Madalmaades majutuse, on teil automaatselt õigus üürikaitsele. Sama kehtib ka teie kaasüürnike ja allüürnike kohta. Üürikaitse hõlmab põhimõtteliselt kahte aspekti: üürihinna kaitset ja üürikaitset üürilepingu lõpetamise vastu selles mõttes, et üürileandja ei saa üürilepingut lihtsalt lõpetada.
Kui sotsiaaleluruumide üürnike puhul kehtivad mõlemad üürikaitse aspektid, siis vabasektori eluaseme üürnike puhul see nii ei kehti. Millisest üürikaitsest millal ja mida üürihinna kaitse või üürikaitse üürilepingu lõpetamise kontekstis täpselt kaasa toob, räägitakse selles blogis. Kuid kõigepealt käsitletakse selles ajaveebis eluruumi nimelist tingimust üürikaitse üldiseks kohaldamiseks.
Eluruum
Üürikaitset käsitlevate õigusnormide kohaldamiseks peab kõigepealt olema küsimus elamispinnast. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 233 kohaselt tuleb elamispinna all mõista ehitatud kinnisvara, kuivõrd see antakse üürile iseseisva või iseseisva maja, haagissuvila või alaliseks elamiseks mõeldud stendina. Seega ei tehta üürikaitse eesmärgil enam vahet iseseisvate või iseseisvate majutuskohtade üürnike vahel.
Eluruumi mõiste hõlmab ka kinnisasju ehk rajatisi, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud elamispinnaga. kodus, haagissuvila või laagriplats või mis on selle osa üürilepingu alusel. Elamukompleksis võib see olla näiteks trepikoda, galeriid ja koridorid, samuti kesksed rajatised, kui need on lepinguga määratud ruumidena, millel ei ole avalikku iseloomu.
Elamispinda Hollandi tsiviilseadustiku paragrahvi 7: 233 tähenduses ei ole, kui see puudutab:
- elamispinna lühiajaline kasutamine; kas see nii on, määratakse kasutamise laadi põhjal, näiteks puhkemaja või vahetusmajana. Selles mõttes viitab lühike kestus seega kasutamisele, mitte kokkulepitud ajale;
- sõltuv elamispind; seda juhul, kui maja antakse üürile koos äripinnaga; sel juhul on kodu üüritud äripinna osa, nii et kodu suhtes ei kohaldata elamistingimusi, vaid äripinda käsitlevaid sätteid;
- majapaat; see on nähtus, mis ei vasta Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 233 õiguslikule määratlusele. Sellist maja ei saa tavaliselt pidada kinnisvaraks, sest mulla või pangaga pole püsivat seost.
Üürihinna kaitse
Kui ülalkirjeldatud elamispinna tingimus on täidetud, saab üürnik ennekõike üürihinna kaitset. Sel juhul kehtivad järgmised lähtepunktid:
- kvaliteedi, sealhulgas üüritud majutuse asukoha ja selle eest makstava üüri suhe peab olema mõistlik;
- üürnikul on alati võimalus lasta üürikomisjonil esialgset üürihinda hinnata; see on võimalik alles 6 kuu jooksul pärast üürilepingu algust; üürikomisjoni otsus on siduv, kuid selle saab siiski esitada ringkonnakohtusse läbivaatamiseks;
- üürileandja ei saa jätkata piiramatut üüri tõstmist; Üüri tõstmisele kehtivad konkreetsed seaduslikud piirmäärad, näiteks ministri määratud üüri tõusu maksimaalne protsent;
- üürikaitset puudutavad seadusesätted on kohustuslikud seadusst üürileandja ei saa neist üürilepingus üürniku kahjuks kõrvale kalduda.
Muide, väljatoodud põhimõtted kehtivad ainult sotsiaaleluruumi üürniku kohta. See on elamispind, mis kuulub reguleeritud üürisektorisse ja seetõttu tuleb seda eristada liberaliseeritud ehk tasuta üürisektorisse kuuluvast elamispinnast. Liberaliseeritud või tasuta eluaseme puhul on üür nii kõrge, et üürnikul ei ole enam õigust saada üüritoetust ning jääb seetõttu seaduse kaitse alt välja.
Liberaliseeritud ja sotsiaaleluruumi piir on ligikaudu üürihinna juures ligikaudu 752 eurot kuus. Kui kokkulepitud üürihind ületab seda summat, ei saa üürnik enam ülalkirjeldatud põhimõtetele tugineda, sest see puudutab siis liberaliseeritud eluaseme üüri.
Üürikaitse üürilepingu lõpetamise eest
Üürikaitse muu aspekti kohaldamisel ei tehta aga vahet sotsiaal- ja liberaliseeritud eluruumide üürnike vahel. Teisisõnu tähendab see, et iga elamispinna üürnik on suures osas ja automaatselt üürilepingu ülesütlemise eest kaitstud selles mõttes, et üürileandja ei saa üürilepingut lihtsalt üles öelda. Selles kontekstis on üürnik eriti kaitstud, kuna:
- üürileandja poolt lõpetamine ei lõpeta üürilepingut vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 7: 272; põhimõtteliselt on üürileandja ülesanne kõigepealt üürilepingu lõpetamine vastastikusel kokkuleppel. Kui see ei õnnestu ja üürnik ei nõustu ülesütlemisega, ei lõpeta üürileandja lõpetamine üürilepingut. See tähendab, et üürileping jätkub tavapärasel viisil ja üürileandja peab esitama alampiirkohtusse õigusliku nõude üürilepingu lõpetamiseks. Sel juhul ei lõpe üürileping enne, kui kohus on üürileandja lõpetamise nõude kohta teinud tühistamatu otsuse.
- Hollandi tsiviilseadustiku artiklit 7: 271 silmas pidades peab üürileandja ütlema lõpetamise põhjuse; kui üürileandja kavatseb üürilepingu üles öelda, peab ta järgima tsiviilseadustiku eelnimetatud artikli formaalsusi. Lisaks etteteatamistähtajale on selles kontekstis oluline formaalsus lõpetamise alus. Üürileandja peab seega ülesütlemisavalduses märkima ühe lõpetamise põhjuse, nagu on sätestatud Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 274 lõikes 1:
- üürnik pole käitunud nagu hea üürnik
- see puudutab renditud tähtajalist üüri
- üürileandja vajab üüritut kiiresti oma tarbeks
- üürnik ei nõustu mõistliku pakkumisega uue üürilepingu sõlmimiseks
- üürileandja soovib üürile antud maa-ala realiseerida vastavalt kehtivale planeerimiskavale
- üürileandja huvid üürilepingu lõpetamisel kaaluvad üles üürniku huvid üürilepingu jätkumisel (üürileandja üürilepingu korral)
- üürilepingu saab lõpetada ainult kohtunik Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 274 lõikes 1 nimetatud alustel; Eelnimetatud põhjused on ammendavad: see tähendab, et kui kohtumenetlus viiakse läbi kohtus, ei ole üürilepingu lõpetamine muudel põhjustel võimalik. Kui mõni eespool nimetatud põhjustest tõepoolest ilmneb, peab kohus rahuldama ka üürniku ülesütlemisnõude. Sel juhul ei ole seega ruumi huvide (edasiseks) kaalumiseks. Siinkohal kehtib erand seoses isikliku kiireloomulise kasutamise lõpetamise alusega. Kui nõue on lubatud, määrab kohus väljatõstmise aja. Kui aga üürileandja ülesütlemisnõue lükatakse tagasi, ei tohi ta vastavat üürilepingut kolme aasta jooksul uuesti üles öelda.
Rendituru liikumise seadus
Varem pälvis üürikaitse praktikas palju kriitikat: üürikaitse oleks läinud liiga kaugele ja leidub rohkem majaomanikke, kes sooviksid maja välja üürida, kui üürikaitse poleks nii range. Seadusandja on osutunud selle kriitika suhtes tundlikuks. Sel põhjusel on seadusandja valinud selle seaduse kehtestamise alates 1. juulist 2016, üürituru üleandmise seadusest. Selle uue seadusega muutus üürniku kaitse vähem rangeks. Selle seaduse kontekstis on need kõige olulisemad muudatused:
- üürilepingute puhul, mis käsitlevad iseseisvat elamispinda kuni kaks aastat ja üürilepingute puhul, mis käsitlevad iseseisvat elamispinda kuni viis aastat, on üürileandjal olnud võimalik üürida ilma üürikaitseta. See tähendab, et üürileping lõpeb seadusega pärast kokkulepitud tähtaega ja üürileandja ei pea seda nagu varem lõpetama.
- sihtgrupilepingute kasutuselevõtuga on üürileandjal lihtsustatud ka üürilepingu lõpetamine seoses konkreetsele sihtrühmale, näiteks üliõpilastele mõeldud eluasemega. Kui üürnik ei kuulu enam konkreetsesse sihtrühma ja teda ei saa näiteks enam pidada üliõpilaseks, saab üürileandja isikliku kiireloomulise kasutamise tõttu lõpetamise jätkata kergemini ja kiiremini.
Kas olete üürnik ja kas soovite teada, millise üürikindlustuse saamiseks teil on õigus? Kas olete üürileandja, kes soovib üürilepingu lõpetada? Või on teil selle blogiga seoses veel küsimusi? Siis võtke ühendust Law & More. Meie advokaadid on rendiõiguse eksperdid ja annavad teile hea meelega nõu. Nad võivad teid ka seaduslikult aidata, kui teie üürivaidlus toob kaasa kohtumenetluse.