Üürilepingul on erinevaid aspekte. Selle oluline aspekt on üürileandja ja kohustused, mis tal üürniku ees on. Üürileandja kohustuste lähtepunktiks on "nauding, mida üürnik võib üürilepingu alusel oodata". Lõppude lõpuks on üürileandja kohustused tihedalt seotud üürniku õigustega. Konkreetselt tähendab see lähtepunkt üürileandjale kahte olulist kohustust. Kõigepealt BW artikli 7: 203 kohustus anda ese üürnikule kättesaadavaks. Lisaks kehtib üürileandjale ülalpidamiskohustus ehk teisisõnu Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7: 204 puuduste reguleerimine. Mida täpselt tähendavad üürileandja mõlemad kohustused, arutatakse selles blogis järjest.
Üüritud vara kättesaadavaks tegemine
Mis puudutab üürileandja esimest esmast kohustust, siis Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7: 203 näeb ette, et üürileandja on kohustatud andma üürilepingu üürnikule kättesaadavaks ja jätma selle kokkulepitud kasutamiseks vajalikus ulatuses. Kokkulepitud kasutus hõlmab näiteks:
- (iseseisev või iseseisev) elamispind;
- äripind kaubanduspindade mõistes;
- muud äriruumid ja kontorid, nagu on kirjeldatud artiklis 7: 203a BW
Üürilepingus on oluline selgelt kirjeldada, millises kasutamises on pooled kokku leppinud. Vastus küsimusele, kas üürileandja on oma kohustuse täitnud, sõltub ju sellest, mida pooled üürilepingus üüritava vara sihtotstarbe osas kirjeldasid. Seetõttu on oluline üürilepingus mitte ainult märkida sihtkoht või vähemalt kasutusala, vaid ka üksikasjalikumalt kirjeldada, mida üürnik selle põhjal oodata võib. Selles kontekstis puudutab see näiteks põhirajatisi, mis on vajalikud üüritud kinnisvara konkreetseks kasutamiseks. Näiteks hoone kasutamisel kaubanduspinnana võib üürnik sätestada ka leti, fikseeritud riiulite või vaheseinte olemasolu ning täiesti erinevad nõuded rendipinnale, mis on mõeldud näiteks vanapaberi või vanaraua hoidmiseks. saab selles kontekstis seada.
Ülalpidamiskohustus (vaikimisi arveldamine)
Üürileandja teise põhikohustuse kontekstis näeb Hollandi tsiviilseadustiku artikkel 7: 206 ette, et üürileandja on kohustatud defektid parandama. Seda, mida puudusega mõistetakse, on täpsustatud tsiviilseadustiku artiklis 7: 204: defekt on vara tingimus või omadus, mille tõttu kinnisvara ei saa üürnikule pakkuda naudingut, mida ta võib oodata. üürilepingu alusel. Riigikohtu sõnul hõlmab nauding midagi enamat kui üüritud vara seisukord või selle materiaalsed omadused. Muud naudingut piiravad asjaolud võivad samuti olla puudus BW artikli 7: 204 tähenduses. Arvestage selles kontekstis näiteks renditud vara eeldatavat ligipääsetavust, ligipääsetavust ja välimust.
Kuigi see on lai mõiste, mis hõlmab kõiki asjaolusid, mis piiravad üürniku naudingut, ei tohiks üürniku ootused ületada keskmise üürniku ootusi. Teisisõnu tähendab see, et üürnik ei saa oodata enamat kui hästi hooldatud vara. Lisaks tõstavad eri kategooria rendiobjektid vastavalt kohtupraktikale kumbki oma ootusi.
Igal juhul pole puudust, kui üüriobjekt ei paku üürnikule oodatud naudingut järgmiste tagajärgede tõttu:
- üürnikule süü või riski tõttu omistatav asjaolu. Näiteks üürniku arvele jäävad üüritud vara väiksemad defektid, pidades silmas juriidilist riskijaotust.
- Üürnikku isiklikult puudutav asjaolu. See võib hõlmata näiteks väga madalat taluvuspiiri teiste üürnike tavapärase elamismüra suhtes.
- Tegelik häirimine kolmandate isikute poolt, näiteks liiklusmüra või müra häirib renditud kinnistu kõrval asuvalt terrassilt.
- Tegeliku häireta väide, olles olukord, kus näiteks üürniku naaber väidab, et tal on üürniku aiast läbi sõidueesõigus, seda tegelikult kasutamata.
Sanktsioonid üürileandja põhikohustuste rikkumise korral
Kui üürileandja ei suuda üürileandjat üürnikule õigeaegselt, täielikult või üldse kättesaadavaks teha, on üürileandjal puudus. Sama kehtib ka defekti korral. Mõlemal juhul toob puudus üürileandjale kaasa sanktsioonid ja annab üürnikule selles kontekstis hulga volitusi, näiteks:
- Vastavus. Seejärel võib üürnik nõuda üürileandjalt üüritud vara õigeaegne, täielik või täielik kättesaadavaks tegemine või puuduse kõrvaldamine. Kuid seni, kuni üürnik ei nõua üürileandja remonti, ei pruugi üürileandja seda puudust kõrvaldada. Kui aga abinõu on võimatu või ebamõistlik, ei pea rendileandja seda tegema. Kui seevastu rendileandja keeldub remondist või ei tee seda õigeaegselt, võib üürnik puuduse ise kõrvaldada ja arvestada selle kulud üürist maha.
- Üüri alandamine. See on üürniku jaoks alternatiiv, kui üürileandja ei anna üürileandjat õigel ajal ega täielikult kättesaadavaks või kui esineb puudus. Üüri vähendamist tuleb taotleda kohtult või üüri hindamise komisjonilt. Nõue tuleb esitada 6 kuu jooksul pärast seda, kui üürnik on üürileandjale puudusest teatanud. Sellest hetkest hakkab kehtima ka üüri vähendamine. Kui üürnik lubab sellel perioodil aeguda, väheneb tema õigus üüri alandamisele, kuid see ei lõpe.
- Üürilepingu lõpetamine, kui üüri puudumine muudab nautimise täiesti võimatuks. Kui defekt, mida rendileandja ei pea parandama, näiteks seetõttu, et heastamine on võimatu või nõuab kulutusi, mida temalt ei saa antud olukorras mõistlikult eeldada, kuid see muudab nautimise, mida üürnik võiks eeldada, täiesti võimatuks, nii üürnik kui ka üürnik üürileandja lõpetab üürilepingu. Mõlemal juhul saab seda teha kohtuvälise avaldusega. Sageli ei nõustu siiski kõik pooled lõpetamisega, mistõttu tuleb ikkagi järgida kohtumenetlusi.
- Hüvitis. See nõue tuleneb üürnikust ainult juhul, kui puuduse, näiteks puuduse olemasolu, saab omistada ka üürileandjale. Seda näiteks juhul, kui defekt tekkis pärast üürilepingu sõlmimist ja selle võib omistada rendileandjale, kuna ta pole näiteks üüritud kinnisvara osas piisavalt hooldanud. Kuid ka siis, kui teatud puudus oli juba üürilepingu sõlmimise ajal olemas ja üürileandja oli sel ajal sellest teadlik, oleks ta pidanud sellest teadma või üürnikule teatama, et üüritaval kinnistul puudust ei olnud.
Kas olete üürniku või üürileandjana seotud vaidlusega, kas üürileandja vastab tingimustele või mitte? Või soovite rohkem teada saada näiteks üürileandja vastu sanktsioonide kehtestamisest? Siis võtke ühendust Law & More. Meie kinnisvara advokaadid olete üüriseaduse eksperdid ja pakume teile hea meelega õigusabi või nõu. Ükskõik, kas olete üürnik või üürileandja, aadressil Law & More me läheneme isiklikult ja vaatame koos teiega teie olukorra üle ja määrame (järel) strateegia.