Kuidas koroonakriis mõjutab äripindade üürilepinguid?
Kogu maailm on praegu mõeldamatu ulatusega kriisi käes. See tähendab, et ka valitsused peavad võtma erakorralisi meetmeid. Selle olukorra põhjustatud ja jätkuva kahju võib olla tohutu. Fakt on see, et keegi ei saa praegu hinnata kriisi ulatust ega seda, kui kaua see kestab. Olenemata olukorrast kehtivad äriruumide rendid endiselt. See tekitab mitmeid küsimusi. Selles artiklis tahaksime vastata mõnele küsimusele, mis võivad tekkida äriruumide üürnike või üürileandjatega.
Üüri maksmine
Kas peate ikkagi üüri maksma? Vastus sellele küsimusele sõltub juhtumi asjaoludest. Igal juhul tuleb eristada kahte olukorda. Esiteks äriruumid, mida ei tohi enam ärilistel eesmärkidel kasutada, näiteks restoranid ja kohvikud. Teiseks on poode, mis võivad endiselt olla avatud, kuid otsustavad oma uksed ise sulgeda.
Üürnik on üürilepingu alusel kohustatud tasuma üüri. Kui seda ei juhtu, on tegemist lepingu rikkumisega. Nüüd tekib küsimus, kas tegemist võib olla vääramatu jõuga? Võib-olla on üürilepingus kokkulepped, millistel asjaoludel võib vääramatu jõud kehtida. Kui ei, siis seadus kehtib. Seadus ütleb, et tegemist on vääramatu jõuga, kui üürnikku ei saa kohustuste mittetäitmise eest vastutada; ehk üürnik ei ole süüdi, et ta ei suuda üüri maksta.
Kas koroonaviirusest tingitud kohustuste täitmata jätmine toob kaasa vääramatu jõu, on ebaselge. Kuna sellel pole pretsedenti, on raske hinnata, milline on antud juhul tulemus. Oma rolli mängib aga seda tüüpi üürisuhetes sageli kasutatav ROZ (kinnisvaranõukogu) leping. Selles lepingus on üüri alandamise nõue standardselt välistatud. Küsimus on selles, kas üürileandja suudab praeguses olukorras seda seisukohta mõistlikult säilitada.
Kui üürnik otsustab oma poe sulgeda, on olukord teine. Praegu aga seda kohustust ei tehta, tegelikkus on see, et külastajaid on vähem ja seetõttu ka vähem kasumit. Küsimus on selles, kas asjaolu peaks olema täielikult üürniku arvelt. Sellele küsimusele pole võimalik selget vastust anda, kuna iga olukord on erinev. Seda tuleb hinnata igal üksikjuhul eraldi.
Ootamatud asjaolud
Nii üürnik kui ka üürileandja võivad viidata ettenägematutele asjaoludele. Üldiselt vastutab majanduskriis ettevõtja nimel, kuigi enamikul juhtudel võib see koroonakriisi tõttu olla erinev. Arvesse võib võtta ka valitsuse rakendatud meetmeid. Ettenägematutel asjaoludel põhinev nõue annab võimaluse üürilepingu muutmiseks või tühistamiseks kohtu poolt.
See on võimalik juhul, kui üürnikku ei saa enam mõistlikult nõuda lepingu jätkamisest. Parlamendi ajaloo järgi peab kohtunik selles küsimuses vaoshoitult käituma. Samuti oleme praegu olukorras, kus ka kohtud on suletud: seetõttu ei ole lihtne kiiresti kohtuotsust saada.
Renditud vara puudus
Üürnik võib puuduse ilmnemisel nõuda üüri alandamist või hüvitist. Vara seisukorra puudus või muu seisukord toob kaasa selle, et üürnikul ei ole üürilepingu sõlmimise ajal õigust saada. Puuduseks võivad olla näiteks: ehitusvead, läbi laskv katus, hallitus ja suutmatus saada kasutusluba avariiväljapääsu puudumise tõttu.
Kohtud ei taha üldjuhul otsustada, et on mõni asjaolu, mis peab olema üürileandja arvel. Igal juhul ei ole avalikkuse puudumisest tingitud kehv äri asjaolu, mida tuleks üürileandja kanda. See on osa ettevõtlusriskist. Oma osa mängib ka see, et paljudel juhtudel saab üüritud kinnisvara siiski kasutada. Seetõttu tarnib või laseb alternatiivina toite kohale tuua rohkem restorane.
Kasutamiskohustus
Enamik äriruumide rendilepinguid sisaldab tegevuskohustust. See tähendab, et üürnik peab kasutama renditud äriruume. Erijuhtudel võib kasutamise kohustus tuleneda seadusest, kuid see pole alati nii. Peaaegu kõik äri- ja kontoriruumide üürileandjad kasutavad ROZ-i mudeleid. ROZ-i mudelitega seotud üldsätetes öeldakse, et üürnik kasutab renditud ruumi „tõhusalt, täielikult, korralikult ja isiklikult”. See tähendab, et üürniku suhtes kehtib tegevuskohustus.
Madalmaades ei ole seni kehtinud valitsussektori meede, mis kästaks sulgeda kaubanduskeskus või büroopind. Valitsus on aga teatanud, et kõik koolid, söögi- ja joogikohad, spordi- ja spordiklubid, saunad, seksiklubid ja kohvikud peaksid jääma üleriigiliselt suletuks kuni edasise teatamiseni. Kui üürnik on valitsuse korraldusega kohustatud üüritud kinnisvara sulgema, siis üürnik selle eest ei vastuta.
See on asjaolu, mille eest vastavalt praegusele riiklikule olukorrale ei tohiks üürnikku vastutusele võtta. Üldsätete kohaselt on üürnik kohustatud järgima ka valitsuse juhiseid. Samuti on ta tööandjana kohustatud tagama ohutu töökeskkonna. See kohustus tuleneb sellest, et töötajaid ei puututa kokku koroonaviirusega nakatumise ohuga. Nendel asjaoludel ei saa üürileandja üürnikku tegutsema sundida.
Personali ja / või klientide tervishoiu tõttu näeme, et ka üürnikud ise otsustavad renditud vara vabatahtlikult sulgeda, isegi kui valitsus ei ole seda teinud. Arvame praegustes tingimustes, et üürileandjad ei saa esitada nõuet kohustuse täitmiseks, trahvide maksmiseks ega kahju hüvitamiseks. Lähtudes ratsionaalsusest ja õiglusest, samuti kohustusest piirata võimalikult palju üürniku kahju, on meil raske ette kujutada, et üürileandja vaidlustaks (ajutise) sulgemise.
Üüritava vara erinev kasutamine
Toidu- ja joogiettevõtted on praegu suletud. Siiski on endiselt lubatud toitu kätte võtta ja kohale toimetada. Rendileping näeb aga enamasti ette range eesmärgi poliitika; mis teeb pealevõtmise erinevaks restoranist. Selle tagajärjel võib üürnik tegutseda üürilepingu vastaselt ja - võimaluse korral - trahve ära maksta.
Praeguses olukorras on igaühel kohustus oma kahju võimalikult palju piirata. Üleminekul pikap / kättetoimetamise funktsioonile vastab üürnik. Sellistes tingimustes on raske kõigis mõistlikkuses kaitsta seisukohta, et see on vastuolus lepingulise eesmärgiga. Tegelikult on üürileandjal tõenäolisem, et üürniku ees on nõue, kui üürnik ei tee kõik endast oleneva, et oma äri jätkuks, et ta saaks üüri maksta.
Järeldus
Teisisõnu on igaüks kohustatud oma kahju võimalikult palju piirama. Valitsus on juba teatanud kaugeleulatuvatest meetmetest, et aidata ettevõtjaid ja vähendada nende finantssurvet. Soovitatav on kasutada nende meetmete võimalusi. Kui üürnik keeldub sellest, võib osutuda raskeks kanda kahjusid üürileandjale. See kehtib ka vastupidi. Samal ajal on poliitikud kutsunud üürileandjaid ka tuleval perioodil üüri modelleerimist, et risk oleks jaotatud.
Kuigi üürnikul ja üürileandjal on omavahel lepinguline suhe ja põhimõte 'tehing on tehing'. Soovitame omavahel rääkida ja võimalusi vaadata. Üürnik ja üürileandja võivad neil erandlikel aegadel üksteisega kohtuda. Samal ajal kui üürnikul sulgemise tõttu sissetulekuid pole, jätkuvad ka üürileandja kulud. Kõikide huvides on, et mõlemad ettevõtted kriisist ellu jääksid ja sellest üle tuleks.
Nii saavad üürnik ja üürileandja kokku leppida, et üür tasutakse ajutiselt osaliselt ja puudujääk saab kinni äripinna taasavamisel. Peame üksteist võimalusel aitama ja pealegi pole üürileandjatel pankrotistunud üürnikest kasu. Uut üürnikku ju praegusel ajal lihtsalt ei leia. Ükskõik, millise valiku teete, ärge tehke rutakaid otsuseid ja andke meile võimalustest nõu.
Kontakt
Kuna praegune olukord on nii ettearvamatu, võime ette kujutada, et see võib teie jaoks palju küsimusi tekitada. Jälgime tähelepanelikult arenguid ja hoiame teid hea meelega kursis viimase hetke olukorraga. Kui teil on selle artikli kohta küsimusi, võtke kindlasti ühendust ja pöörduge saidi juristide poole Law & More.