Kinnisvara hoolsuskohustuse audit tähendab Hollandis kolme asja kindlakstegemist enne ostu-müügilepingu allkirjastamist: et müüja saab müüdavat vara tegelikult üle anda, et ostjal lubatakse seda ettenähtud otstarbel kasutada ja et ükski maaga seotud kohustus ei lähe ostjale märkamatult üle. Hollandi seadusandlus muudab esimese suhteliselt lihtsaks ja kaks ülejäänud petlikult keeruliseks, sest avalikud registrid on küll õiguste kohta täielikud, kuid ei ütle midagi planeeringu ega seisukorra kohta. See artikkel kirjeldab, mida spetsialist kontrollib, millises järjekorras ja millised järeldused peaksid tehingu peatama.
Mida registrid tõendavad ja mida mitte
Hollandi kinnisvara üleandmiseks on vaja kolme asja korraga: kehtivat omandiõigust, notariaalset omandiõiguse üleandmise dokumenti ja selle dokumendi registreerimist Kadasteri avalikes registrites. Ühegi dokumendi puudumisel omandiõigust ei vahetata, olenemata sellest, kui palju raha omanikku vahetas. Registrid registreerivad dokumendid ja registreeritavad faktid ning on kõigile avatud, mistõttu on omandiõiguse uurimine Hollandis kiirem võrreldes jurisdiktsioonidega, mis tuginevad eraomandiõiguse kettidele.
Registrid ei ole garantii. Hollandi süsteem on negatiivne ja kaitseva toimega: registreerimine ei taga registreeritud õiguse kehtivat olemasolu ja registreerimata õigus võib selle loonud poolte vahel siiski kehtida. Seadus pakub hoopis kaitset isikule, kes heas usus registritele tugines, teatud tingimustel, mis on hoopis teine ja kitsam asi. Praktikas tähendab see kahte meetodireeglit. Lugege dokumente endid, mitte kokkuvõtlikku väljavõtet, sest kohustused on sätestatud dokumendis, mitte registris. Ja minge ahelas piisavalt kaugele tagasi, et leida dokument, millega koormatis loodi, kuna hilisemad dokumendid kordavad seda sageli mittetäielikult või üldse mitte.
Koormatud: mis seob pärijat ja mis mitte
Kõige rohkem kahju tekitav erinevus seisneb maaga kaasnevate ja sellega mitteseotud õiguste ja kohustuste vahel. Piiratud omandiõigused on kõigile siduvad: rendiõigus (erfpacht), hoonestusõigus (opstalrecht), servituudid (erfdienstbaarheden), kasutusvaldus ja hüpoteek on kõik seotud kinnisvaraga ja jäävad kehtima ka pärast müüki. Kui kinnisvara on korteriomandi õigus, on jagamisakt ja omanike ühisuse eeskirjad siduvad ka kõiki järgnevaid omanikke.
Lepinguliste kohustustega on aga teine lugu. Kvalitatiivne kohustus, mis on kohustus midagi taluda või mitte teha, läheb õigusjärglasele üle ainult siis, kui see on loodud notariaalses dokumendis ja registreeritud; kui kumbki neist puudub, seob see ainult algset poolt. Ahelklausel seevastu ei kehti kunagi maaga koos: see kohustab müüjat kehtestama sama kohustuse järgmisele ostjale, millega kaasneb trahv, ja seetõttu lakkab see vaikselt toimimast niipea, kui üks lüli ahelas selle unustab. Kui leiad ahelklausli, ei ole küsimus selles, mida see ütleb, vaid selles, kas see kandus edasi igas dokumendis pärast selle loomist ja kas trahv on juba kaotatud.
Rendiõigus väärib eraldi käsitlemist, kuna see on levinud suuremates linnades, kus omavalitsus jätab maa endale ja annab pikaajalise kasutusõiguse. Rendiõiguse majanduslik külg seisneb maarendis, muutmise hetkedes ja tingimustes, mille alusel õigus lõpeb või uuendatakse, ning need on sätestatud renditingimustes, mitte ostulepingus. Meie artikkel ... erfpacht ja pikaajaline üürileping toimib läbi mehaanika ja selle aluseks olev võrdlus täieliku omandiõigusega on esitatud jaotises omandiõigus või rendileping.
Planeerimine: omgevingsplan asendas bestemmingsplani
Alates keskkonna- ja planeerimisseaduse jõustumisest 1. jaanuaril 2024 ei kehti vanad tsoneerimisplaanid enam iseseisvalt. Igal omavalitsusel on nüüd üksainus omgevingsplan (ümardamisplaan) ning endised bestemmingsplannenid liideti selle ajutise osaga, mis muudeti lõplikuks plaaniks üleminekuperioodi jooksul, mis ulatub järgmisse kümnendisse. Ostja jaoks on sellel praktiline tagajärg: antud krundi suhtes kohaldatav eeskiri võib asuda ajutises osas, uutes omavalitsuse eeskirjades või otse kohaldatavates riiklikes eeskirjades ning ainult vana tsoneerimiskaardi kontrollimisest ei piisa enam.
Küsimused, millele vastata, on samad, mis alati. Millist kasutusotstarvet plaan lubab, millist ehitusmahtu see lubab ja kas praegune kasutusotstarve vastab sellele või tugineb see vanal loal või üleminekukaitsele. Kui kavandatud kasutusotstarve nõuab muutmist, tehke enne kohustuse võtmist kindlaks, kas omavalitsus on nõus andma keskkonnaloa kõrvalekalduva tegevuse jaoks, ja registreerige see pigem tingimusena kui ootusena. Kontrollige, kas omavalitsus on seadnud krundile ostueesõiguse, mis on nüüd reguleeritud keskkonna- ja planeerimisseadusega ning registreeritud avalikes registrites, kuna see võib takistada müüki kellelegi teisele. Kontrollige kaitsealuse mälestise staatust, mis piirab muudatusi ja toob kaasa oma loanõuded, ning kontrollige mulla kvaliteedist tulenevaid kohustusi, kuna mulla ja saastumise raamistik läbib nüüd ka keskkonnaalaseid õigusakte ning hiljutine mullaaruanne on tavapraktika.
Üürnikud: ostmine ei riku üürilepingut
Üürikinnisvara ostja võtab üürilepingu üle seaduse alusel. See üksainus reegel, et ostja ei pea üürilepingut sõlmima, otsustab rohkem tehinguid kui ükski teine ja see tähendab, et üürilepingud on hoolsuskohustuse sama oluline osa kui omandiõiguse dokumendid. Elamukinnisvara puhul muutusid reeglid oluliselt 1. juulil 2024, kui jõustusid tähtajalisi üürilepinguid ja taskukohast üüri käsitlevad õigusaktid, kitsendades tähtajalise üürilepingu kasutamise asjaolusid ja laiendades reguleeritud üüri kehtestamist turul veelgi kõrgemale. Eelneva olukorra põhjal saavutatava üüri kohta tehtud eeldused ei ole usaldusväärsed.
Kommertskinnisvara puhul on klassifikatsioon määrav. Jae- ja toitlustuspinnad kuuluvad kaitserežiimi alla, millel on viieaastane ja viieaastane struktuur ning piiratud ülesütlemise alused, samas kui kontorid ja muud äripinnad kuuluvad leebema režiimi alla, kus üürniku peamine kaitse on väljakolimise kohustuse peatamine. Need kaks ei ole omavahel asendatavad ja vale mudeli järgi koostatud üürileping loob kaitse, mida keegi ei kavatsenud. See, kas teenustasu, hoolduskohustus või sisustus kuulub üürileandjale või üürnikule, tuleneb üürilepingust ja kohaldatavatest üldtingimustest ning need tingimused erinevad käibel olevate standardmudelite vahel. Me võrdleme neid kahte režiimi... Hollandi kinnisvaraõigus ja äripindade üüriõigus.
Ostuleping: kus risk tegelikult jaotub
Hoolsuskontrolli tulemused on väärtuslikud ainult selle võrra, mida leping nendega teeb. Tarbijast ostja poolt eluaseme ostmisel peab leping olema kirjalik ning ostjal on kolmepäevane järelemõtlemisaeg, mis peab sisaldama vähemalt kahte tööpäeva, mille jooksul saab ostu põhjendamata ja kuludeta lõpetada. See periood hakkab kulgema allkirjastatud lepingu üleandmise hetkest, seega tuleb dokumendi üleandmise kuupäev registreerida, mitte eeldada.
Lisaks sellele toimivad kolm klauslit. Klausel, mis kirjeldab, milleks kinnisvara peab sobima, määrab, kas defekt on müüja või ostja probleem, ja müüja, kes teab defektist, ei saa peituda üldise välistamise taha; vanuseklausl või kasutuskeelu klausl nihutab riski teises suunas ja seda ei tohiks kunagi allkirjastada ilma aru saamata, mida see välistab. Finantseerimistingimus määrab, millal ostja võib loobuda, ning see nõuab kuupäeva, kindlaksmääratud summat ja kirjeldust selle kohta, milliseid keeldumistõendeid on vaja. Tagatisklausl, mis on tavaliselt kümne protsendi suurune tagatisraha või pangagarantii hinnast, määrab kindlaks, mis juhtub, kui pool ei täida oma kohustusi, lisaks standardmudelites ette nähtud lepingu rikkumise trahvile.
Pange tähele Hollandi õiguse punkti, mis teiste süsteemide ostjaid eemale peletab: kahekuuline etteteatamistähtaeg, mida kohaldatakse vallasasjade tarbijaostudele, ei kehti maja ostmisel. Seal kehtib aga kohustus esitada kaebus mõistliku aja jooksul pärast defekti avastamist, mis on lühem kui enamik ostjaid eeldab ja mida hinnatakse vastavalt asjaoludele. Kui nõue võib olla aegunud, on ainus usaldusväärne lahendus kirjaliku menetluseta jätmine. Meie juhendid ... esialgne ostuleping ja Hollandi kinnisvara ostu-müügileping lugege läbi standardtekst.
Notar ja mida notar teie heaks ei tee
Notar koostab omandiõiguse üleandmise ja hüpoteegilepingu, kontrollib vahetult enne registreerimist registreid, hoiab ostuhinna kolmanda isiku kontol ja tasub olemasolevad tasud. Notar on avalik teenistuja, kellel on erapooletu kohustus mõlema poole suhtes, ning notari ülesanneteks on ka isikusamasuse kontrollimine ja rahapesu tõkestamise kohustuste täitmine. Notar ei anna ühele poolele nõu tehingu sobivuse osas, ei pea läbirääkimisi lepingu üle ega uuri planeeringu või hoone seisukorda. Ostjad eeldavad sageli vastupidist ja avastavad lünga alles hiljem; tema roll on kirjeldatud meie artiklis... Hollandi notar ja vara seaduslik üleandmine.
Omandamisel tuleb tasuda ülekandemaks ning määrad, maksuvabastused ja tingimused kehtestab seadusandja ning need muutuvad aastast aastasse. Kuna määr sõltub kinnisvara kasutamise viisist ja ostja positsioonist ning kuna vale maa omandamise tagajärjed on pärast valmimist, mitte enne valmimist, on see küsimus maksunõustajale struktureerimisetapis ja mitte midagi, mis tuleb ostu-müügilepingus lahendada. Ostja kulupool on esitatud meie ülevaates ülekandemaks ja ostja kulud.
Uurimise töökorraldus
Alustage registritest, sest need on odavad ja kiired ning määravad, kas ülejäänu on seda väärt: kehtiv omandiõigust tõendav dokument, dokumendid, millega loodi piiratud õigused ja kvalitatiivsed kohustused, ning kõik registreeritud arestimised, hüpoteegid või ostueesõigused. Seejärel lugege läbi planeerimispositsioon omgevingsplanis ja lubade ajalugu ning alles seejärel tellige tehnilised ja keskkonnauuringud, mis on kallim osa. Kui kinnisvara on üüritud, järgnevad üürilepingud ja üüriajalugu koos teenustasude arveldustega. Kui tegemist on korteriomandi õigusega, lisage jagamisakt, ühistu põhikiri, selle protokollid, pikaajaline hoolduskava ja reservfondi seis.
Salvestage iga järeldus ostu-müügilepingusse, mitte kirjavahetusse. Tingimus, mis kajastub ainult e-kirjavahetuses, on pärast tehingu sõlmimist väga vähe väärt, sest leping ja tehing koos määravad, mida ja millistel tingimustel müüdi. Kui järeldust ei ole võimalik enne allkirjastamist lahendada, on valik eeltingimuse, hinna korrigeerimise, hüvitise või notari poolt hoitava kinnipidamise vahel ning see, milline neist neljast variandist sõltub sellest, kas risk on kvantifitseeritav ja kes on kõige paremas positsioonis selle kõrvaldamiseks. Hollandi kinnisvarapraktikas esinevad kõige levinumad vead on välja toodud meie artiklis... Kuidas vältida Hollandi kinnisvaraõiguses esinevaid levinud lõkse.
Lõpuks, hoidke ajakava ausana. Rahastamistingimused aeguvad, järelemõtlemisajad kestavad päevade, mitte nädalate jooksul ja omavalitsus, kellelt küsitakse seisukohta kõrvalekalduva kasutuse kohta, ei vasta kiiresti. Hoolsuskohustuse täitmine, mis on surutud allakirjutamise kuupäevale eelnevatele päevadele, annab tulemusi, mille põhjal keegi ei saa tegutseda, mis on kallim tulemus kui hilinenud valmimine.
Law & More Esindame ostjaid, müüjaid, üürileandjaid, üürnikke ja arendajaid Hollandi kinnisvaraasjades, alates omandiõiguse ja planeeringu uurimisest kuni ostu-müügilepinguni ning vaidlusteni defektide, üüri- ja renditingimuste osas. Kui valmistate ette tehingut või olete registritest leidnud midagi, mida te ei saa registreerida, võtke meiega ühendust. kinnisvaraõiguse meeskond in Eindhoven or Amsterdam.
