Taskukohase üüri seadus (Wet betaalbare huur)

Alates 1. juulist 2024 on Holland oma üüriturgu palju rohkem reguleerinud kui varem. Taskukohase üüri seadus – Taskukohase üüri seadus – laiendas üürikontrolli sotsiaalkorteritelt keskmise turu segmendini, muutis punktisüsteemi mõõdupuust siduvaks ja andis jõustamise omavalitsustele. Kui üürite Amsterdam or Eindhovenvõi kui te seal kinnisvara üürile annate, määravad allolevad reeglid, milline võib olla teie seaduslik üür.

Mida taskukohase üüri seadus teeb

Seadus ei ole iseseisev seadustik, vaid seda muutev seadus, millega kirjutatakse ümber Hollandi tsiviilseadustiku 7. raamatu osad, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte ja Wet goed verhuurderschap. See jõustus 1. juulil 2024. Kolm muudatust on kõige olulisemad.

• Reguleerimist laiendati ka middenhuurile. Enne 2024. aasta juulit olid üüripiiranguga ainult kuni 143 punktiga kodud; kõik sellest punktist kõrgemad olid „liberaliseeritud“ ja neid võis üürida turuhinnaga. Seadus lõi reguleeritud keskmise turuhinna vahemiku 144–186 punkti.
• Punktisüsteem muutus siduvaks. Varem võis üürileandja küsida rohkem kui punktide maksimum ja üür jäi samaks, kui üürnik seda õigeaegselt ei vaidlustanud. Nüüd on maksimum kohustuslik seadus: suurema summa küsimine on iseenesest ebaseaduslik, olenemata sellest, kas üürnik kaebab või mitte.
• Punktisüsteemi kaasajastati. WOZ-komponendile seati ülempiir, energiamärgistele anti palju suurem kaal, õueruumi eest maksti rohkem tasu ning uusehitistele ja muinsuskaitsealustele hoonetele kehtestati lisatasud.

Valitsus hindas toona, et umbes 300 000 kodu üürihinnad langevad lõpuks keskmiselt umbes 190 eurot kuus, millest umbes 157 000 keskmise hinnaklassiga kodu üürihinnad langevad keskmiselt umbes 240 eurot. Need olid eelnevalt tehtud prognoosid, mitte mõõdetud tulemused.

Eluaseme hindamise süsteem (winingwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel ehk WWS hindab mõõdetavate omadustega eluruumi ja teisendab kogusumma maksimaalseks igakuseks põhiüüriks ( kale huur , välja arvatud teenustasud). See asub Besluit huurprijzen woonruimte artiklis 5, mille lisades on punktitabelid.

Eraldi seisvad kodud

Iseseisva eluruumi – millel on oma välisuks, köök ja vannituba – eest antakse punkte järgmise eest:

• iga toa ja panipaiga pindala;
• köögi- ja sanitaartehnika, sh tööpinna pikkus ja teine ​​tualettruum või vann;
• energiamärgis, millel on pärast moderniseerimist palju suurem kaal – hea märgis lisab palju punkte, samas kui märgised E, F ja G toovad kaasa mahaarvamise;
• õueala, näiteks aed, rõdu või katuseterrass, mille puudumisel tehakse mahaarvamine;
• WOZ-i väärtus (munitsipaalvara hindamine), millele on kehtestatud ülemmäär, et asukoht ei saaks kõrge väärtusega piirkondades skoori domineerida;
• muinsuskaitsealune hoone, hooldekodud ja väiksemad esemed.

Iga punkt vastab avaldatud tabelis olevale summale, seega 143 ja 186 punkti annavad täpse eurosumma. Need arvud indekseeritakse iga aasta 1. jaanuaril vastavalt Besluit huurprijzen woonruimte artiklile 12, järgides Wet op de huurtoeslag artiklis 27 sätestatud meetodit. Seega kehtib iga loetud arv ainult nimetatud aasta kohta.

Toad ja muud mittesuitsetajatele mõeldud majutusvõimalused

Tubade ja muude majutuskohtade, kus jagate kööki või vannituba, väärtust hinnatakse eraldi süsteemi – WWSO – alusel, mida samuti ajakohastati ja mis muutus siduvaks 1. juulil 2024. Praktiline mõte üliõpilaste ja noorte spetsialistide jaoks on see, et tubade puhul pole tasuta sektorit : olenemata sellest, kui kõrge on toa skoor, on igal toal maksimaalne üür.

Lisatasud: uusehitised, mälestised ja energiakulud

Besluit huurprijzen woonruimte artikkel 8a lubab maksimaalset üürisummat mitu korda tõsta:

• Uusehituse lisatasu 10% keskmise turuhinnaga elamute puhul, mille ehitamine algas enne 1. jaanuari 2028, kohaldades kahekümne aasta jooksul alates esimesest kasutuselevõtust, et hoida keskmise turuhinnaga elamute arendus elujõulisena.
• Riiklik monument (rijksmonument)35% lisatasu.
• Provintsi- või munitsipaalmälestis15% lisatasu.
• Kaitsealune linnamaastik: 5% lisatasu enne 1965. aastat ehitatud elamutele kaitsealuses linnakeskkonnas, mis ise ei ole muinsuskaitse all.

Muinsuskaitse all olevad hooned on kaitstud ka energiamärgise mahaarvamise eest: halva märgise eest punktide kaotamise asemel saab mälestis selle elemendi eest nulli. Eraldi renoveerimisvabastust ei ole; renoveerimine toimub tavapärase protsessi kaudu, seega tõstab üürileandja, kes kinnisvara – eriti selle energiamärgist – tõeliselt täiustab, seaduslikku maksimaalset üüri.

Kolm segmenti

Piirid väljendatakse punktides. Mõlemad piiripunktid konverteeritakse uue üürilepingu sõlmimisel baasüüri maksimaalseks eurodes , millest on maha arvatud teenustasud. Neid eurosummasid indekseeritakse igal 1. jaanuaril vastavalt üüriseaduse artiklile 12 ning avaldavad Rijksoverheid ja Huurcommissie , seega kasutage üürilepingu sõlmimise aasta summat.

Punktide arv on määrav, mitte küsitav üür: 160 punkti saanud kodu on keskmise hinnaklassiga kodu isegi siis, kui seda reklaamitakse hinnaga 1,600 eurot, ja seda ületav summa on ebaseaduslik.

Olemasolevad lepingud: üleminekukord

Seadust kohaldatakse täielikult kõigi üürilepingute suhtes, mis on sõlmitud alates 1. juulist 2024. Enne seda kuupäeva sõlmitud lepingute puhul erinevad üleminekureeglid punktisumma poolest:

• Kuni 143 punkti, las jääda alla liberaliseerimiskünnise alguses. Juba reguleeritud; moderniseeritud WWS ja uus maksimummäär kehtivad alates 1. juulist 2024.
• Kuni 143 punkti, aga lastakse üle liberaliseerimisläve alguses — „liberaliseeritud” leping kinnisvara kohta, millel on tegelikult madal hinnang. Seadus hõlmas neid alates 1 juuli 2025, pärast üheaastast üleminekuperioodi, mis võimaldab üürileandjatel vabatahtlikult kohaneda. Alates sellest kuupäevast saab püsiv üürnik nõuda üüri alandamist maksimumpunktideni.
• 144 kuni 186 punkti. Olemasolevad lepingud on mitte mõjutatud. Keskmise turuhinna maksimumhind mõjutab ainult üürniku vahetumist, kui kodu järgmisena välja üüritakse.
• 187 punkti ja rohkem. Väljaspool režiimi; maksimaalset algüüri ei ole.

See on seaduse kõige valesti mõistetud osa. Paljud üürnikud eeldavad, et keskmise turuhinnaga korterite regulatsioon kehtib neile kohe; enamikule keskmise turuhinnaga üürnikele see nii ei ole. Punktide arvestamine on siiski väärt: korter, mis näeb välja keskmise turuhinnaga, võib saada alla 143 punkti, kui arvesse võtta halb energiamärgis ja piiratud WOZ-väärtus – ja see korter on hõlmatud.

Punktide aruanne, mille üürileandja teile esitama peab

Reguleeritud või keskmise hinnaklassiga kodu üürile andev üürileandja peab üürnikule üürilepingu alguses andma WWS-i või WWSO-i kohase punktide arvu koos vastava maksimaalse üürihinnaga. See kohustus on uutele üürilepingutele kehtinud alates 1. juulist 2024, mil jõustus taskukohase üüri seadus; Huurcommissie jõustamisvolitused ja -vahendid olid täielikult rakendatavad alates 1. jaanuarist 2025. See kuulub hea üürileandmise üldreeglite hulka Wet goed verhuurderschapi artiklis 2, seega saab omavalitsus seda jõustada. See on üürniku parim alguspunkt: küsida seda kirjalikult ja kui seda ei tule, on see iseenesest teatamist vääriv rikkumine.

Täitmise tagamine: üürniku algatusest omavalitsuse algatuseni

Enne seadust oli liiga kõrge üür üürniku probleem: üürnik pidi kuue kuu jooksul alates üürilepingu algusest pöörduma Huurcommissie poole ja tähtajalise lepinguga üürnik, kes kartis lepingu pikendamata jätmist, ei teinud sageli midagi. Seadus lisas maksimaalse üüri hea üürileandmise üldreeglitesse ja alates 1. jaanuarist 2025 saavad omavalitsused neid reegleid omal algatusel jõustada, kasutades Wet goed verhuurderschap'i eskalatsiooniredelit:

• hoiatus;
• haldussunni korraldus (viimane onder bestuursdwang) või karistusmäärus (viimane onder dwangsom);
• haldustrahv (parimate poodide), mis kordumisel suureneb;
• kõige tõsisemate korduvate rikkumiste korral juhtkonna ülevõtmine (ülenimi), andes vara kolmanda isiku haldusse.

Maksimaalne haldustrahv määratakse kindlaks Hollandi kriminaalkoodeksi artiklis 23 sätestatud seadusjärgsete trahvikategooriate alusel ja see tõuseb, kui sama üürileandja rikub reegleid uuesti seaduses sätestatud tähtaja jooksul (Wet goed verhuurderschap artikkel 19). Nende kategooriate summasid kohandatakse iga kahe aasta tagant, seega loetakse ülemmääraks rikkumise ajal kehtiv summa; omavalitsused avaldavad oma trahvitabelid. Igal omavalitsusel peab olema ka teavituspunkt ( meldpunt ), kus üürnikud saavad soovi korral anonüümselt teatada halvast üüritavast.

Munitsipaalsüüdistus ei asenda üürniku enda õiguskaitsevahendeid; see toimib nendega paralleelselt.

• Kuue kuu jooksul alates üürilepingu algusest võib üürnik taotleda üürikomisjonilt algüüri testimist vastavalt Hollandi tsiviilseadustiku artiklile 7:249. Liiga kõrget üüri vähendatakse seejärel tagasiulatuva jõuga alates üürilepingu alguskuupäevast.
• Pärast seda perioodi saab reguleeritud või keskmise hinnaklassiga kodu üürnik üürileandjale hinnaalandust teha ja keeldumise korral pöörduda Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:254 alusel Huurcommissie poole. Selline hinnaalandus jõustub üldiselt ainult tuleviku suhtes.
• Rajoonikomisjoni otsused on pooltele siduvad, tingimusel et vaidlus suunatakse seadusjärgse tähtaja jooksul ringkonnakohtusse.

Kui palju võib üür igal aastal tõusta?

Üüritõusud ülempiiritakse algüürist eraldi ja ülemmäärasid muudetakse igal aastal uuesti.

• Reguleeritud kodud (kuni 143 punkti). Alates iga aasta 1. juulist kehtib protsendiline ülemmäär, mille asemel on fikseeritud eurodes väljendatud ülemmäär juhtudel, kui baasüür on väga madal. Sama ülemmäär kehtib tubade, haagissuvilate ja laagriplatside kohta.
• Keskmise hinnaklassiga kodud (144–186 punkti). Kehtib eraldi, veidi kõrgem protsendimäär. Kui lepingus endas on sätestatud madalam protsent, on lepingus sätestatud summa ülimuslik; kui lepingus on sätestatud kõrgem protsent, ei või üürileandja seda kohaldada.

Mõlemad ülempiirid järgivad sama seadusjärgset valemit: inflatsioonist või kollektiivlepinguga kokkulepitud palgakasvust olenevalt, olenevalt sellest, kumb on madalam, pluss üks protsendipunkt. Need kuulutab igal aastal välja eluaseme- ja ruumilise planeerimise minister ning need avaldatakse enne jõustumist rijksoverheid.nl-is, seega võtke arvesse tõusu aasta numbrit, mitte seda, mida lugesite eelmisel aastal. Üürnik, kes peab tõusu liigseks, saab esitada ettepaneku üürikomisjonile, kuid ainult üürikomisjoni poolt selle aasta kohta avaldatud perioodi jooksul, mis 1. juulil jõustuva tõusu puhul langeb järgmisele sügisele. Selle tegemata jätmise korral jääb tõus kehtima. Meie aastase üüritõusu juhend kirjeldab samme.

Kuidas seadus sobib ülejäänud Hollandi üüriseadustega

Hea maaomaniku seadus (Wet goed verhuurderschap)

Alates 1. juulist 2023 kehtiv Wet goed verhuurderschap kehtestab üürileandjatele ja üürimaakleritele riiklikud käitumisreeglid: diskrimineerimise keeld valiku tegemisel, hirmutamise keeld, tagatisraha mitte rohkem kui kaks korda põhiüüri ulatuses, kirjalik üürileping, kirjalik teave üürnikule, kahekordsete maaklertasude keeld ja ainult lubatud teenustasud. Taskukohase üüri seadus lisas sellesse loetellu maksimaalse üüri ja maksimaalse tõusu, seega on üürivaidlus nüüd nii tsiviil- kui ka regulatiivne küsimus.

Ajutised lepingud peale Wet vaste huurcontracten

Tähtajaliste üürilepingute seadus jõustus 1. juulil 2024, samal päeval kui taskukohase üüri seadus, ja neid kahte on kõige parem lugeda koos. Hollandi tsiviilseadustiku artikli 7:271 kohaselt saab eraldiseisva eluruumi uus üürnik nüüd reeglina tähtajatu lepingu. Ajutised lepingud on endiselt võimalikud ainult delegeeritud õigusaktides sätestatud määratletud kategooriate puhul – nende hulgas teatud üliõpilased, inimesed, kes annavad oma kodu üürile ajutiselt välismaal töötades, ajutine üürimine üürniku ajutise asendamise ajal ja inimesed, kes vajavad kiiresti eluaset, näiteks staatuse omanikud ja teise võimaluse üürid – ning mitte-iseseisva eluaseme puhul. Need kategooriad on sätestatud seaduses Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), mis jõustus 1. juulil 2024. Rahvusvaheliste kodanike jaoks on see oluline: vana kaheaastane leping, mis muutis ülemäärase üüri vaidlustamise riskantseks, ei ole enam vaikimisi kehtiv.

Teenustasud

Teenustasud jäävad väljapoole WWS-i ülempiiri ja on sagedane viis punktisüsteemi poolt keelatud vahendite tagasinõudmiseks. Edasi võib anda ainult lubatud esemeid ja Huurcommissie saab neid hinnata. Uued teenustasude reeglid jõustuvad 1. jaanuaril 2027.

Mida seadus üürileandjatele tähendab ja mis on sellest ajast peale juhtunud

Investori jaoks muutis seadus aritmeetikat kolmel viisil. Keskmise suurusega korteri sissetuleku ülemmäär sõltub nüüd pigem mõõdetavatest hoone omadustest kui kohalikust nõudlusest, seega võib hea asukohaga, kuid energiavaese korteri üürileandmine olla oluliselt vähem väärt. Maksimaalse summa indekseerimine on piiratud, seega on sissetulekute kasv piiratud. Ja väljumine on atraktiivne: omanikule-kasutajale müümine on sageli väärtuslikum kui edasine üürileandmine.

Laialdaselt on teatatud tagajärjest, et eraomanike poolt müüdud reguleeritud ja äsja reguleeritud kortereid, vabasektori pakkumine on vähenenud, samal ajal kui üürihinnad on tõusnud, ning osa keskmise suurusega üürikorterite arendustegevust on edasi lükatud. Besluit huurprijzen woonruimte artiklis 8a sätestatud uusehituse lisatasu oli mõeldud viimase olukorra leevendamiseks. Kadasteri, CBSi ja ministeeriumi turuseire kinnitab seda suundumust: alates punktisüsteemi muutmisest keskmise suurusega üürikorterite segmendi jaoks kuni 186 punktini (kaasa arvatud) siduvaks 1. juulil 2024 on eraomanike poolt müüdud endiste üürikorterite arv kasvanud ja vabasektori pakkumine on vähenenud.

Seadus jääb jõusse vastuvõtmise vormis ning Besluit huurprijzen woonruimte't on pidevalt muudetud, viimati 2026. aasta aprillis, seega on hindamiseeskirjad ja piirmäärad pidevalt muutuv märklaud. Eluaseme- ja ruumilise planeerimise ministeerium (VRO) avaldab igal aastal seaduse ametlikke järelevalvearuandeid. Eraldi seaduseelnõu Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamendi dokument 36791) käsitleb Huurcommissie tasude struktuuri, teenustasude vaidlusi ja menetlusaegu. Esindajatekoda võttis selle vastu 21. aprillil 2026; senatis avaldati teine ​​komisjoni aruanne 14. juulil 2026 ja kirjalik ettevalmistus on endiselt pooleli.

Praktiline juhendamine

Kui olete üürnik ja kahtlustate, et üür on liiga kõrge

• Küsi üürileandjalt kirjalikult punktiarvet, märkides ära, kas sulle seda kunagi ei antud.
• Loe punkte ise, kasutades Huurcommissie üürihinna kontrolli, kui sul on käepärast oma põrandapinnad, energiamärgis, WOZ-i otsus ja õueala.
• Kontrollige oma lepingu kuupäeva ülaltoodud üleminekureeglite alusel – see määrab, kas teil on nõue kohe või alles lepingu pikendamise korral.
• Pange tähele kuuekuulist akent üürilepingu algusest: selle aja jooksul saate tagasiulatuvalt allahindlust, väljaspool seda aga üldiselt ainult etteulatuvalt.
• Teatage asjast paralleelselt ka omavalitsuse kohtuvaidluste lahendamise komisjonile. Täitmine ei maksa teile midagi ega sõltu teie kohtuvaidluse valmidusest.
• Ära lõpeta lihtsalt osa üüri maksmist. Vähenda seda ainult kokkuleppe või otsuse alusel.

Kui olete üürileandja, kes viib portfelli vastavusse nõuetele

• Hinnake iga ühikut praeguse WWS või WWSO alusel ühiku, mitte hoone kohta, ja registreerige arvutus.
• Kontrollige, kas lisandub lisatasu – uusehitiste, monumentide või kaitsealuse linnapildi puhul –, sest need muudavad lae kõrgust oluliselt.
• Vaadake tähelepanelikult energiamärgist: isolatsiooni, klaaside või kütte uuendamine on kõige otsesem seaduslik tee kõrgema maksimaalse üürini.
• Eraldage teenustasud ja võtke tasu ainult lubatud esemete eest, esitades iga-aastase aruande.
• Esitage iga uue üürilepinguga punktiarve ja hoidke tõendit selle kohta, et te seda tegite.
• Vaadake oma standardlepingus olevad üüritõusu klauslid üle aastastel ülemmääradel; klausel, mis lubab rohkem, on selles ulatuses jõustamatu.
• Kui üksus on ülempiiri piires kahjumlik, pidage enne ümberkorraldamist nõu. Jõusaal otsib kunstlikke konstruktsioone – näilised teenustasud, korteri vale nimetamine tubadeks, väidetav puhkusereisideks üürimine.

Law & More nõustab nii üürnikke kui ka üürileandjaid Hollandi üüriõiguse küsimustes inglise keeles alates Eindhoven ja AmsterdamPunktide loendamine ja lepingu kuupäeva ülevaatamine lahendavad tavaliselt kiiresti olukorra, kui üürileping kuulub taskukohase üüri seaduse alla.